Interesses do gestor do FII
comentada em 03/11/2019 20:21

Youtuber..

Começa a ficar clara a origem do recente manadismo de FII aqui na ilha.

Não serve para todos os FII, mas para muitos é verdade, sim. 

Esse ai tem um desconto

Sim, pode haver conflito de interesses entre gestor e cotistas.

Bom, é vdd. Por isso que tem que analisar as aquisições, se não são somente para aumentar o patrimônio. É realmente um conflito de interesses, mas acho que no longo prazo não afeta muito o investimento em bons FII's 

Sugiro q vc veja o vídeo do @fernando sobre emissões.

O gestor do fundo QUER aumentar o patrimônio.

Contudo, ao mesmo tempo, ele PRECISA gerar valor aos cotistas.

Então, na média dos gestores, haverá uma busca ao meio termo. Gestor que crescer o olho provocará êxodo de cotistas.

Há mais de centena de FIIs, um salve à concorrência.

Óbvio que o gestor é pago para gerar valor ao cotista...

Mas a partir do momento que a remuneração dele está atrelada a fatores ( emissoes para inflar PL,  gira-gira comprando hoje o que vendeu mês passado, cotação refletindo  movimentações atipicas acima do volume normalmente negociado...) que não são necessariamente alinhados ao cotista de longo prazo ( que só quer um imóvel bom e bem alugado gerando um pinga-pinga todo mês),  para mim ( posso estar errado) abre-se espaço para o conflito de interesses...

Não estou ventilando qualquer má fé de gestores, mas o que aconteceu no HGBS recentemente foi bem ilustrativo para mim. 

A questão não é se FII isso ou aquilo. A questão é de repente o assunto virar pauta diária.

Quanto mais estudo sobre FII mais  reduzo a porcentagem desse ativo na minha carteira. Um dos motivos é esse que você citou... 

Ueh @Charlito..

se é um mercado novo,  no qual estão fazendo emissões a rodo no momento de topo do mercado.... e surgem várias manobras estranhas num dos maiores e considerados melhores FIIs do mercado...

... natural surgir a discussão,  não?

particularmente acho uma discussão bem útil.

Na minha opinião, FII exige muito estudo e acompanhamento próximo (sobretudo sobre a honestidade e competência do administrador). A estrura jurídica deles me parece toda errada, gerando conflitos de interesse. O legislador deveria ter simplesmente imitado a estrutura dos REITs (com as devidas adaptações), mas quis reiventar a roda e deu no que deu.

1 - diversificar em valor, focar no trabalho e chegar a tranquilidade financeira

2 - ficar vendo youtuber, ficar achando qual eh o melhor investimento, perder horas e horas da vida procurando pelo em ovo e nunca chegar a tranquilidade financeira

a maioria escolhe o 2 infelizmente

tudo tem risco

coloca no BS, ajusta os percentuais e foca no trabalho

#PAS > FAQ > Gerenciando seu patrimônio

Assistiu o vídeo da semana do ex modera e tirou a contextualização dele.

Esse negócio de FII é muito complicado pra eu entender. Não simpatizo com esse negócio.

Não sei se é por que esse lance de ON está tão enraizado em mim, mas não consigo ter um ativo que o controlador não tem o mesmo que eu tenho. Fica tudo mais exposto a eventuais conflitos de interesse. Sei lá!

Preferiria investir numa holding que comprasse imóveis para alugar, etc... e abrisse capital. Me sentiria mais confortável.

Existem várias razões para se aumentar o PL de um FII e o gestor ganhar mais pq é remunerado pelo PL não necessariamente é a única. Ao aumentar o patrimônio de um FII você aumenta o risco, sim, porém existem algumas vantagens:

1) Maior diversificação interna: apesar que dependendo do tamanho, essa diversificação deixa de ser relevante. Fluxo de caixa tende a ficar mais protegido (cada imóvel compõe apenas uma pequena fração do fluxo de caixa), diversificação geográfica protege contra risco regional, entre outros;


2) Ganho de escala: a) Maior barganha com fornecedores;

                                 b) Diluição dos custos administrativos;

                                 c) Maior poder de barganha na hora de comprar um imóvel, especialmente agora quando muitas empresas estão ''apertadas''. 

 

Logo, de modo geral, PREÇO NÃO IMPORTA, salvo se você faz aportes pequenos e constantes ao longo do tempo, estratégia que pode e DEVE ser utilizada em ações, cotas de FII e outros ativos. Contudo, NO CASO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS, PREÇO IMPORTA SIM!!

 

Para isso o FII ou a pessoa física deve contar com uma equipe muito boa de advogados, consultores, conhecer muito bem o mercado imobiliário local, portanto precisa de uma boa equipe de gestão para gerar valor.

Não sei se é no caso de FIIs, mas sei que em alguns fundos (NÃO ESTOU INDICANDO FUNDOS!!!) os gestores possuem parte relevante do patrimônio no próprio fundo. 

 

Portanto, quanto maior a escala do fundo, maior seu poder de gerar valor. Também, ao emitir novas cotas, sem dúvida há um risco maior SIM, uma vez que o fundo pode fazer uma aquisição de imóveis com valor inferior aos do fundo ou simplesmente pagar muito caro por um ativo.  

 

Concluindo: FII é renda variável, possui volatilidade, e sim, possui risco. Esteja a par dos riscos inerentes a este tipo de ativo antes de começar a investir pra não vender no fundo depois. 

1 - Ninguem eh obrigado a investir em FII ou qq coisa, o q enriquece eh poupar e trabalhar

2 - Para investir o caminho eh o estudo e nao o histerismo

3 - Só a diversificaçao salva

Pessoal admira o mercado de REITs nos EUA mas não querem fazer os REITs fizeram para chegar lá.

Não tem outra forma dos FIIs cresceram e aumentarem o seu portfólio de imóveis sem novas emissões. Eles não conseguem juntar caixa, pois são obrigados a distribuir quase tudo como dividendos.

Basta olhar que associado a nova emissão de cotas esta geralmente o fato da compra de um imóvel ou parte dele.

Obviamente o retorno não é de imediato mas com um portfólio maior e/ou melhor o retorno tende no medio e longo prazo melhorar.

Nos REITs é a mesma coisa. Emissões constantes de novas ações somados a alavancagem, sendo que essa segunda coisa os FIIs não tem.

Então ou dilui e cresce ou fica com o mesmo número de imóveis. E diluição não é ruim por si só

Ex: melhor ter 2% um FII com 20 imóveis do que 10% de um FII de 2 imóveis.

Como saber se os gestores no caso do FII ou os diretores do REIT estão sendo honestos ou apenas inflando a empresa/fundo para aumentar seus rendimentos?

Vocês nunca vão saber. Por isso que o ideal é diversificar 

Parece que o problema é que nos FIIs tem de pagar para administrarem, enquanto que os REITs são administrados por instituições de caridade, gratuitamente.

@RonaldReagan, concordo plenamente com a questão da legislação e da estrutura jurídica. Esta, de fato, propicia eventuais conflitos de interesse - vimos, inclusive, acontecer alguns movimentos bastante discutíveis recentemente.

Por ser um mercado extremamente novo, acho que muita coisa ainda vai evoluir, e que pode vir a aproximá-lo mais dos REITs (com as devidas adaptações para o mercado local). Mas, para isso, as emissões são um "mal necessário".

Analisando o hoje, apesar dos problemas no mercado, há alguns FIIs que são tão bons e sólidos que poderiam entrar na categoria "nem olho mais" (não levem ao pé da letra... é apenas força de expressão). Sem grandes esforços se acham uns 5 assim. Claro, é um número bem menor em relação a outras classes de ativos, mas para quem diversifica (e vê valor na classe) já é uma quantidade interessante - levando-se em conta que a carteira ainda teria ações, stocks e REITs para diluir o risco macro. Nesse caso, ter poucos ativos não é um problema, contanto que haja um bom controle de risco.

REITs são empresas; FII são fundos. Essa é a diferença principal. Eu não estou com histerismo nenhum. Nem invisto em FII. Só tentei ajudar na compreensão dos FII. De qualquer maneira, cada um faz o que quiser. 

Por isso que estou bastante satisfeito com o site . Muitos comentários e observações pertinentes.

Mas mesmo sendo empresa vc consegue inflala para aumentar os rendimentos dos gestores. 

Inclusive muita gente critica recompra de ações por isso, alegando que estão fazendo isso só para favorecer diretores. 

Algumas empresas podem estar fazendo isso? Sim, mas muitas outras estão fazendo para gerar valor para o acionista e consequentemente para eles. 

Mais uma vez, nunca saberemos. Emissão de ações por si só não é ruim e nem recompra de ações tb ruim por si só. Tem ver as consequências que estas ações vão trazer. 

Existe uma meia verdade na afirmação do tal youtuber.

As taxas dos FIIs têm em síntese 3 bases de cálculo:
a) Patrimônio Líquido (PL);
OU
b) Valor de Mercado (VM); (às vezes é PL mas ao integrar o IFIX, daí muda para VM)
OU
c) Receita. 

Taxa baseda em PL:
Quase zero alinhamento com o cotista.
O gestor ganha mais por aumento do patrimônio do fundo, não pela eficiência da alocação.
Se ele fizer emissão e reservar a grana num fundo DI (sem surpresas, costuma ser do bancão escriturador) com taxa de 5 ou +%, vai ganhar a mesma taxa de gestão que se tivesse se esforçado para procurar e comprar um belo ativo com alto cap rate.
Se ele alocar num FOF, você estará pagando 3 taxas (do gestor do fii do fof, do gestor do fof e do gestor do seu fii), quando você mesmo poderia ter comprado diretamente e pagando apenas uma taxa ao fii que está no fof encarteirado.
Se ele fechar contrato com um inquilino caloteiro, sem garantias, sem multa etc. não fará diferença em sua taxa, pois quem leva o eventual prejuízo é você, não ele.
Isso também faz com que ele evite girar a carteira, mesmo quando seja oportuno (pô, não é o que você quer ao pagar por uma cara gestão ativa, paga uma passiva então). Ex. Ele tem um imóvel com alta vacância, numa região se desvalorizando, porque, por exemplo, vai expirar o benefício fiscal. Ao invés de vendê-lo oportunamente, deixou lá, parado, não vai se esforçar e gastar para evitar prejuízo ao cotista, já que vai ganhar a mesma taxa, da mesma forma. No fim, vai ficar com um prédio vazio. Se tiver previsão de chamada de capital no estatuto, você está lascado. Risco de extorsão criminosa sobre o cotista.
"Ah, se ele fizer isso, no longo prazo o patrimônio vai crescer menos dessa forma e ele vai deixar de ganhar": basta ele fazer nova emissão que sua taxa de adm/gestão volta a crescer. Em épocas de SELIC baixa, isso é mais fácil.
Além disso, eu não confio em avaliação patrimonial de laudista contratado pelo gestor, quando esse mesmo gestor ganha com base nessa mesma avaliação.
Para mim, essa base de cálculo só faria um pouco de sentido em gestão passiva, mas mesmo assim, o gestor acaba tendo menos estímulo a renegociar os alugueres, a buscar bons inquilinos etc.

Taxa baseada em VM:
Alinhamento parcial com o cotista.
Aqui ao menos o gestor será remunerado de acordo com a valorização das cotas, o que de certa forma o estimulará a ser mais eficiente do que se a base de cálculo fosse só a PL. Se fizer bobagem, cotista vende cota, VM cai, taxa dele cai.
Há um pequeno problema: ele sofre pressão de cotistas imaturos para alocar capital de emissão rapidamente para "cotista não pagar duas taxas de adm (a do fii e a do fundo de RF)", senão a diluição decorrente da emissão não alocada ou não bem alocada faz os proventos caírem e por conseguinte, eventualmente, o preço da cota cair assim como o VM e por conseguinte a taxa de gestão cair.  
Além disso, essa base de cálculo pode estimular distorções artificiais no preço da cota, ainda mais num mercado pouco líquido como o de fiis, atualmente. 

Taxa baseada em Receita:
Pouquíssimos Fiis a tem.
Alinhamento total com o cotista.
Ambos querem o fundo gerando mais receita para ambos ganharem mais; não são afetados pela volatilidade do preço das cotas, como no modelo acima.
O gestor é estimulado a procurar bons inquilinos, bons imóveis, boas renegociações contratuais, fazer boas alocações, já que vai ganhar com base em receita, ou seja, imóvel vazio, contrato ruim ou inquilino caloteiro se reverterão em queda de proventos, mas também em queda de taxa. O gestor tem estímulo a ser diligente, para que a receita não caia e até aumente, o que se reflete em bons proventos ao cotista.

Veja outros fatores, também. Exemplo: há alguns poucos gestores que não cobram (parcial ou totalmente) taxa pelo capital captado em emissão até ela ser alocada em ativo-alvo. Essa é uma boa prática de gestão que beneficia o cotista e deve ser levada em conta.

Existem também benchmarks que podem (nem sempre) adicionar taxa.
Se forem altos, tipo "rentabilidade líquida que passar de IPCA+6%", eu não descarto o fii. Não acho tão fácil de alcançar isso e estimula o gestor e consequentemente cotista ganharem mais. Evita, em tese, que aloque caixa em fundos DI de altas taxas, FOFs, já que assim ele perde a chance de superar o benchmark.
Mas há "benchmarks" esdrúxulos, como um certo FII que cobra taxa adicional pelo número de cotistas, o que não influencia em nada em busca da geração de receita/proventos do FII. 

Na prática, há bons fundos com taxas com base em VM ou em Receita, não sendo essas duas base de cálculo que os distinguirá. Há muito mais que olhar. Mas definitivamente eu prefiro evitar fundos de gestão ativa com taxa baseada em PL. 

PS: Somente no estatuto há os detalhes das taxas e, como diz o ditado, "o diabo mora nos detalhes".

Deve ser muito raro mesmo taxa de gestão sobre a receita, nem sabia que existia. Eu acho muito aleatório os rolos de FII, esse Que teve do HGBS, o do ABCP. Para ter uma ideia esse do HGBS só vi aqui no site, não vi em nenhum outro site. Eu fico imaginando que outros possíveis rolos FII's podem ter por isso desisti de estudar eles por enquanto. Mas para colocar uma % pequena do patrimônio existem sim bons FII's, mesmo com esse conflito de interesses.
Pode ser dito que início é assim mesmo e tem que ter paciência e esperar maturar igual os REIT's, concordo com isso. Por isso prefiro ter paciência olhando de fora essa classe de investimento por enquanto rsrs

@Charlito, pelo que entendo do caso, o que se discute não é se o gestor deve ou não ser remunerado, e sim alguns gatilhos usados para a remuneração, que no longo prazo podem vir a prejudicar o cotista.

Ex. hipotético: de que adiantaria aumentar o PL se a qualidade dos imóveis fosse baixa? O cotista seria prejudicado, mas o gestor seria bonificado normalmente. É esse contrassenso que chama atenção. É o tal do conflito de interesses que tanto se discute.

Pra ser muito sincero, antes eu me preocupava bastante com isso, mas hoje venho pensando bastante na linha do @Huoya : simplesmente não temos como saber se os gestores estão sendo honestos. E isso também valeria pros REITs (tão aclamados por muitos). Então toda a discussão sobre isso é, no fundo no fundo, inútil.

Se ficarmos nos atendo a todos esses detalhes, sequer investiremos. Toda classe de ativo tem os seus custos e os seus benefícios. Cabe a cada um pesar essa relação.

Não conhecia essa remuneração sobre receita. Seria quase análogo a contratar uma administradora.

Poderia dar exemplos de FIIs com esse tipo de remuneração?

@MPIE Exemplos: FIIB11, XPIN11.

@viczex, obrigado!

Pessoal tentei colocar de forma bem direta, por gentileza avaliar se o raciocínio está correto:

REIT: empresa possui imóveis e gera receita com aluguel e ou venda, paga seus funcionários e gestores e distribui lucro aos acionistas. (Os gestores fazem parte do organismo)

FII: Entidade formada por cotas que detem imóveis e gera receita com aluguéis e ou venda mas contrata um gestor para realizar a administração (o gestor não faz parte do organismo)

Pensei num exemplo meio esdrúxulo, mas que ilustra:

Vc se acidenta, fica em casa inválido mas com uma boa aposentadoria aí tem duas opções: 

1. coloca sua esposa pra administrar as contas da casa
2. contrata uma consultoria pra administrar as contas

opção 1. o gestor faz parte da estrutura, vai ser diretamente afetado por suas decisões
opção 2. o gestor não faz parte da estrutura, espera-se que um bom profissional realize direito seu trabalho, mas ainda assim, não vai sentir na pele os efeitos de uma má decisão, no máximo será trocado por outro.

Tenho pensado muito nisso, sobre como os cotistas dos FIIs estão na mão dos gestores. A qualidade do gestor é um dos critérios excludentes mais importantes. Mas como poderíamos avaliar isso sem ter que pagar pra ver?

Identificar FIIs com histórico de rolo e evitar os gestores? poderia ter uma avaliação do gestor no quadro dos FIIs. abs

@Ze_mario A avaliação do gestor é muito subjetiva, creio que não dá para rankear. Estude o fii, o regulamento, a qualidade do site, do RI, dos relatórios, dos imóveis, do cap rate, veja os comentários do pessoal aqui sobre os gestores no mural e na classificação dos fiis, busque entender o que aconteceu etc. 

@viczex amigo qual a dificuldade em definir gestor bom e gestor ruim? eu ja tenho alguns exemplos, mas como falei, tive que pagar pra ver.. ao longo do tempo não gostei de alguma decisões e sai. Enquanto outros eu até agora não deram problema. 

A questão é o que a gente pode fazer pra se antecipar. é a mesma coisa de empresa com gestão duvidosa.

@Ze_mario Meu caro, há uma boa dose de subjetividade em avaliações do tipo proposto, inutilizando o objetivo de eventual ranking.

Exemplos:

Tem gente que não gosta de Rio Bravo, por causa de um episódio de giro de patrimônio de um fii que ela assumiu, já eu acho que ela fez certo. E acho que ela tendo um ótimo desempenho como gestora. 

Tem gente que não gosta da Hedge, por ter episódio de giro de patrimônio mais agressivo e por causa duma "goiaba" encarteirada num certo FII dela. Eu não gosto dela. Tem gente que gosta. 

Tem gente que não gosta de BTG. Eu não gosto por ser banco ligado a rolo, mas já vi entrevista dos gestores dela e fiquei com impressão de que são altamente capacitados. Inclusive a BTG assumiu um certo FII recentemente de uma outra gestora que foi trocada pelos cotistas porque tava ganhando taxa sem se mexer (problema que apontei acima). Teve gente que achou ela boa o suficiente para pô-la lá. Não gosto hoje, sei lá, vai que passo a gostar amanhã.

Tem gente que não gosta de gestora que leva um mês para responder seu email. Eu me importo com isso, já que tem gestora que me responde satisfatoriamente em 2 dias, mas em gestão passiva dou "desconto" e tendo a aceitar o fato.

Dentre outras possibilidades. Subjetividade. Essa é a dificuldade.

DANESSE

Concordo que o grande problema dos FIIs é o conflito de interesse, não somente entre gestor e cotistas, mas também entre cotistas.

Tomem, por exemplo, a troca de administrador do HGBS. Ainda que a assembleia sugerindo a mudança tenha sido proposta pela Hedge, os cotistas poderiam ter deliberado por manter a CSHG como administradora, já que ela tinha feita um excelente trabalho até então. Mas o pessoal focou na redução da taxa de administração e agora o gestor vem tomando algumas medidas que a maioria do pessoal acha bastante duvidosa. Parece que a maioria dos cotistas está mais focada em receber mais agora do que no ORUTUF.

Existe o outro lado também. Teoricamente, um administrador/gestor que esteja destruindo valor para os cotistas poderia ser trocado por outro.

Mas concordo que o melhor mesmo é diversificar e não esquentar a cabeça com isso. Ou mesmo não investir em FIIs se entender que não têm valor para você.

@rmsilva

 

@viczex Gosto da Hedge não gosto da BTG! #prontofalei abs!!!

Já que essa preocupação com os gestores está tão em alta, deixo uma sugestão: Que tal uma página para cada gestor, onde tivesse uma lista de todos os fundos que estão sob sua gestão e que também servisse para discussão e/ou histórico de casos de boa e má governança.
Sugiro isso pensando que alguns casos são bem conhecidos e geraram muita polêmica nos murais dos fundos, mas de repente, em outro mural de outro fundo sob a mesma gestão, pode não ter referencia alguma sobre algum episodio.
Sugestão 2 que pensei agora, um ranking de gestores. 
É isso. 
Abs.
@Giovanni

@f.x vamos criar essa área em breve

@Giovanni outra sugestão futura de inclusão é uma aba processos judiciais. Existem muitos FII que possuem grande passivo trabalhista e outros em processos judiciais.

 

Na minha opinião, em muitos, isso corresponde a percentual relevante do patrimônio do FII. Acredito que nos relatórios, tenha tal informação, porém seria legal ter isso ''mastigado''. 

 

Vamos supor um monoimóvel que tenha uma penhora judicial por conta de processo trabalhista. Isso neste país é muito fácil de acontecer.  

@Eddie_Brock processos relacionados ao FII temos como importar do informe anual estruturado

Mas não entra um monte de coisa nesse informe, incluindo processos administrativos de prefeitura, pendências com imóveis (vide casos BBPP e SAAG)
 Nesses casos podemos reunir e colocar manualmente nos FAQs nos maiores FIIs 

Boa @Giovanni. Pelo menos aquilo que for relevante. 

Fui eu que escrevi essa frase, nunca imaginei que chegaria aqui e geraria essa bela discussão

Minha opinião: o conflito de interesse é nítido com muitas gestoras. A solução que encontrei é comprar apenas FIIs de gestoras com histórico LONGO e que já tenham bom tempo de mercado... A gestão pra mim é o mais importante e serve como corte... Em ações esperamos 5 anos pós IPO, em FIIs mesmo aqui vejo muita pressa em comprar as novidades

Vão sobrar poucos FIIs ? SIM ... Cabe adequar a carteira ao número máximo que FIIs que passam no crivo, eu respeito a regra dos 2% no máximo por ativo

Quero PAS seja com ações ou FIIs, os (poucos) bons fundos de boas gestoras podem ser comprados quando o BS manda e analisar uma vez por ano, igual fazemos com ações

Se o fundo me gera uma mínima desconfiança ou me faz olhar todo mês o relatório eu já CORRO, pois considero isso tirar a #PAS

@Giovanni se possível seria interessante, adicionar a informação tal qual a de vacância, a respeito das taxas embutidas em cada FII, em suas respectivas paginas ( Gestão, Performance, Etc) 

@Warren_Moody seria adicionar a taxa de adm direto no quadro?

@Giovanni pareceu que a sugestão seria de criar um ícone, demonstrando a remuneração da ADM/gestora, se baseada no PL, VM, receita... Na página de cada fii

@TCEC coloquei essa ideia na fila

Por várias vezes acabamos deixando de lado porque exige trabalho manual para todos FIIs

Mas agora temos condições de tocar isso 

Bom, minha opinião é a seguinte:

Eu nunca entendi muito bem os FII's, até porque nunca estudei TANTO quanto eu estudei as empresas.
De qualquer forma, por saber que sou um idiota, optei por colocar 10% do patrimônio e ter, até o momento, 26 FII's, com pesos diferentes (por exemplo, HGLG pra mim é peso 9, qualquer mono-imóvel pesa no máximo 3).

Todo e qualquer rolo que aconteceu nesse período (até bloqueio de compra e venda de ativo na B3) não me afetou em absolutamente nada. Nem emocional, nem financeiramente. Tanto que até hoje eu continuo sONcio do MFII (apesar de estar em quarentena e sem previsão de sair).

Foi uma experiência excelente, pois provou que o que o @bastter diz à respeito da diversificação é um axioma. Me ajudou a mudar bem minha cabeça e a procurar aumentar minha diversificação na carteira de ações.

Tenho 3 FII's em quarentena, só não vendi por mera preguiça de ter que fazer DARF. Um deles provavelmente sairá da quarentena na minha próxima avaliação anual.

Sobre os rolos comentados acima, na minha avaliação, a do HGBS foi a pior, mais desalinhada com o interesse dos acionista e caminho sem volta. Único que possivelmente venderei mesmo.

A do ABCP na verdade foi imaturidade, ao meu ver, da CVM que fez algo fora da sua alçada de forma imprudente. Tanto que em nenhum momento coloquei em quarentena.
 

Porém, o que me dá medo na verdade não é a falta de alinhamento, legislação, forma de remuneração, etc.

O que dá medo é a cabeça sardinha da galera como um todo, principalmente os majoritários. 

Pra mim, a troca do gestor do HGBS foi não um tiro no pé, mas um tiro na cabeça de quem votou sim. E a maioria sardinha votou sim à favor de uma taxa impeditiva ao gestor, que largou o fundo, deixando as ovelhas para o lobo tomar conta.

@Rincewind quanto à legislação e remuneração não temos muito o que fazer ...

adiversificação é a única maneira de proteger contra gestão, cotistas 'rentistas', e imprevistos

Tem uma novidade programada para sair em breve nos murais onde vai ser possível ver bem o que esperar de um FII - E o que afeta os retornos no médio prazo (ainda não temos dados de longo prazo porque os FIIs são novos). Tirando casos muito gritantes de FIIs que perderam toda ou quase toda geração de caixa, o restante do mercado caminha mais ou menos no mesmo compasso. Ou seja, mais um motivo para diversificar bem.

Espetacular essa discussão. Alta qualidade. em especial as considerações do @viczex.

 

Acredito que a modalidade de remuneração do administrador é muito relevante na avaliação para ser sONcio do Fii. Ouso dizer que Remuneração pela RECEITA X Remuneração pelo P/L EQUIVALE em Fiis quase a ações ON X PN.  Onde o gestor remunerado pela receita está muito mais alinhado aos interesses dos cotistas (equivalente à maior garantia de uma ON) do que um gestor remunerado pelo P/L (equivalente a menor garantia de uma PN) - obs: sei que na prática não tem nada a ver o tipo de ação e remuneração de gestor de Fii, é apenas uma metáfora para falar da segurança e alinhamento de interesses entre gestores e sONcios.

 

Sugiro que as considerações do @viczex sobre as diferentes remunerações e suas consequencias sejam incluídas no FAQ.

@TCEC Correto !

@Giovanni creio que querendo ou não uma taxa de adm desalinhada com o mercado ainda pesa na escolha de um FII, entendo que seria adicionar mais valor ainda ao site !

@Giovanni legal que está em fila pra implementar. Sempre é difícil separar o joio do trigo, nos fii especialmente porque como foi dito acima o compasso do setor é bem similar, histórico menor etc

@Giovanni além da sugestão de constar na página do Fii a informação sobre o tipo de remuneração também poderia constar um campo "remuneração do gestor" na ferramenta de busca/filtragem de Fiis.

@vdecarli provavelmente o sistema comece com algo mais simples como taxa total de ADM paga + metodologia de cálculo 

Dps vamos evoluindo para ter esses dados a mais e trazer valor aos quadros

Muito bom esse tópico, só me ajudou a reforçar meu feeling que pra mim FII's tem muita chance de ME tirar a #PAS e não vale a pena na MINHA carteira.