Rolo ou #pas ?

FIIs e Imóveis
asrj  
em 22/12/24 9:35
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Abreu_car  
em 29/10/2019 15:52
Tenho curiosidade de saber também os custos envolvidos anualmente dessa pessoa jurídica criada, e a partir de que tamanho de patrimônio essa solução seja vantajosa....
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Rolo ou #pas ? - #1 de 40
Pai_Naldo  
em 29/10/2019 15:58
Parece que vc já fez o correto: conversou com um advogado da área. Se ele deu opinião de que seria mais interessante e seguro, não me parece rolo.

Só avalie se o envolvimento de família com essa PJ, quem tomará decisões de venda e aluguel, se isso não trará outros problemas.

Do ponto de vista jurídico/tributário parece estar bem equacionado.
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Rolo ou #pas ? - #2 de 40
DiegoDF  
em 29/10/2019 16:10
Não é cilada não.

Isso é uma ferramenta de planejamento tributário e sucessório.

Ao constituir PJ para administrar os imóveis da família, se for pelo lucro presumido vc vai pagar 11,33% sobre os aluguéis. Terá também os custos iniciais de constituição da empresa e a mensalidade do RODATNOC.

Daí você pega todo o custo inicial para montar a estrutura e vê em quanto tempo vai se pagar (payback) com a economia tributária.

Na PF não tem a isenção de IR para vendas e compra de imóveis em até 180 dias. Vendeu pagou 6,73%

Do ponto de vista de sucessão patrimonial, as cotas podem ser doadas para os filhos com usofruto para os pais.

Se for o caso de pagamento de ITCMD, na doação das cotas, normalmente a base de cálculo será o valor nominal das cotas, que será o valor que consta na Declaração de IR, por ocasião da integralização de capital.

Já quando não há empresa, e há incidência do ITCMD, na partilha do inventário, a base de cálculo será o valor venal, que deve se aproximar do valor de mercado dos imóveis.

A idéia geral é essa: Tem a questão tribuária e a sucessória.

Eu já fiz algumas consultorias em que valia mais a pena estar com o patrimônio da PF ou invés de PJ. Cada caso é um caso.
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Rolo ou #pas ? - #3 de 40
Thiago  
em 29/10/2019 16:11
O problema disso é ter todos imóveis e bens juntos em família, pode terminar com rolo e brigas, essa é a grande dúvida que vc deve pensar

As questões de ter menos custos com IR e facilitar a sucessão, tem de analisar caso a caso e se a quantia vale a pena. Mas nem é isso o principal, e sim o fato ter ter uma empresa de patrimônio junto com familiares, vai quase sempre ser totalmente anti #PAS

Já teve posts desse aqui, pesquise por holding familiar, alguns exemplos:

Holding familiar - #PAS - Bastter.com
Divisão de imóveis para filhos - FIIs & Imóveis - Bastter.com
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Rolo ou #pas ? - #4 de 40
Bastter  
em 29/10/2019 16:18
se quer mais dinheiro pode ser uma boa ideia

se quer paz pessima ideia, isso leva a brigas na familia 100 em 100 vezes

para mim so tem duas alternativas

- se eh pouca coisa nao compensa

- se é muita coisa va viver a vida ao inves de procurar briga

mas as pessoas adoram estas coisas, especialmente os advogados
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Rolo ou #pas ? - #5 de 40
poderosudo61  
em 29/10/2019 16:24
Se atente que se você for fazer uma holding cujo objeto social diga respeito a bens imóveis terá que pagar imposto de transmissão para tanto (ITBI). Quanto aos pais transferir as cotas para os filhos não seria uma "venda" seria uma cessão gratuita (que se assemelha a doação), o que também terá imposto de transmissão (ITCMD).
Num caso destes, quando a família está toda de acordo com a situação, o mais comum é os pais ficarem só com o usufruto das cotas desta PJ, assim eles continuam com os lucros advindos dos imóveis, e quando falecem basta dar baixa no usufruto das cotas e estará resolvida a sucessão.
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Rolo ou #pas ? - #6 de 40
naoeoxi  
em 29/10/2019 16:55
a ideia é essa aí mesmo, porém , se mudarem  imposto de renda para distribuição de dividendos, a economia pode não valer mais a pena.  mas os efeitos para sucessão permanecem, mas como diz o bastter,, mexer com isso, pode sempre trazer a tona problemas familiares que estão adormecidos.
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Rolo ou #pas ? - #7 de 40
TCEC  
em 29/10/2019 17:55
Tem casos e causos como disseram. O que  @DiegoDF explicou é bem por aí mesmo, o que sei do assunto. Concordo que esse tipo de formalização pode ser Antipas, mas existem situações que já são Antipas por si só, por exemplo 4 herdeiros que recebem um imóvel único, estão em condomínio necessário, se já há conflito, criar uma empresa não vai resolver, mas dependo dos valores envolvidos a diminuição de tributos pede dar margem pra um terceiro profissional administrar esse patrimônio. Sucessão, e direitos de família são fábrica de problemas... 
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Rolo ou #pas ? - #8 de 40
zrr.hold  
em 29/10/2019 17:56
Leve em consideração que no Brasil não há nenhuma segurança jurídica, inclusive na área fiscal. Hoje a interpretação desse caso é uma, amanhã é o exato oposto. 
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Rolo ou #pas ? - #9 de 40
Veloso  
em 29/10/2019 18:47
Precisa colocar no custo o preço de trazer os imóveis para PJ, que acaba sendo giro de patrimônio. 
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Rolo ou #pas ? - #10 de 40
Ourico  
em 29/10/2019 19:42
O proprietário de uma loja que eu alugava fez esse estudo e acabou não fazendo a PJ.
Tem que analisar bem direitinho e com calma, sem a neura de economizar pq pode ficar muito mais caro dps com brigas e desentendimentos.
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Nitroinvestidor  
em 29/10/2019 20:38
Começa a se tornar viável para quem tem mais de R$20.000,00/mensal de recebimento de aluguéis. Se vocês cumprem esse pré requisito, adicione em torno de R$1.000,00/mês (RODATNOC + pró labore que é obrigatório recolher pelo menos sobre 1 salário). Além disso some também o ITBI para transferir os imóveis da PF para a PJ. Esses são os números, mas agora a questão dos parentes só você que conhece eles e que pode saber se é rolo ou não. 
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Rolo ou #pas ? - #12 de 40
Bastter  
em 29/10/2019 20:46
eh como eu disse
cara ganha 20 mil por mes de aluguei
vai viver a vida ao inves de ficar atras de rolo
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Rolo ou #pas ? - #13 de 40
TheLawyer32  
em 29/10/2019 23:12
meus 2 réau para a discussão: se for muito patrimônio, talvez compense, pq haverá claramente pagamento de menos imposto sobre os alugueis etc... então haverá uma economia boa... mas tem que ser bastante coisa... como disseram aí em cima de 20k de aluguel para mais... nego com 3 imóvel pequeno querer abrir holding é jogar dinheiro e tempo fora...

outra questão: quem tem empresa (indústria por exemplo) pode ser interessante abrir holding para a proteção do patrimônio da família... se der um problema com a empresa e os imóveis da família estiverem e uma holding separada, há maiores chances de se conseguir conservar os bens..

enfim, cada caso é um caso...
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Rolo ou #pas ? - #14 de 40
Turco1  
em 30/10/2019 09:28
O maior problema que vejo é ter um trabalho imenso, pagar uma montanha em impostos, escrituras, registros, passar tudo para a empresa, deixar tudo certinho e quando começar a usufruir de um imposto menor (que levaria anos pra compensar todo o gasto feito) mudarem as regras, aumentarem a tributação e lá se vai o plano. Pra isto, basta uma canetada (acompanhe aí as novas ideias que estão rolando na reforma).

Outro problema é ter empresa por aqui. Inventam isso, criam aquilo, vc se esqueceu disso, faltou aquilo e lá se vão tempo, dinheiro e raiva  pra regularizar tudo. Daí o cidadão desiste e opta por fechar. Até pra fechar é complicado, começa outro martírio.

Tem que analisar muito, mas muito e tem que compensar demais, senão é risco alto e total falta de #pas.
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Rolo ou #pas ? - #15 de 40
Rabujo  
em 30/10/2019 09:29
Eu acho rolo... quando eu morrer morri... Eu Vou tentar educar meu(s) filho(s) da melhor forma possível pra q n haja briga na hr q eu morrer... tentando ensinar q dinheiro eh lixo e q a família eh mais importante q qualquer coisa nesse mundo... se eles n aprenderem isso n adianta fazer holding... aliás, acho q esse movimento todo seria um exemplo pro meu filho de que o dinheiro importa mais do q realmente importa
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Bastter  
em 30/10/2019 10:12
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voudizer  
em 30/10/2019 15:52
Não administraria nada conjuntamente em família. Nem a conta do restaurante.
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Rolo ou #pas ? - #18 de 40
Bastter  
em 30/10/2019 16:00
holding familiar
eu nunca vi uma q nao terminasse em morte
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Rolo ou #pas ? - #19 de 40
CarlosGardel  
em 30/10/2019 18:09
Uma sugestão se você está preocupado com o valor do inventário e seus filhos poderão passar dificuldade pela imobilização do patrimônio e falta de liquidez dos ativos é fazer um seguro de vida maior que o inventário.
Pronto, quando morrer vão receber o valor e pagar todas as custas referentes ... 
Escapa de se incomodar em vida.
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Rolo ou #pas ? - #20 de 40
Bastter  
em 30/10/2019 20:36
nao, nao vai
quando vc morrer, eles vao ficar brigando na justiça para receber o seguro de vida
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Rolo ou #pas ? - #21 de 40
acruzcosta  
em 31/10/2019 08:32
@Veloso esse é o meu ponto.
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Rolo ou #pas ? - #22 de 40
michelx201  
em 31/10/2019 09:10
o pior de tudo que as crianças muitas vezes tendem a repetir o comportamento dos pais ....

pessoas que brigam por herança dos pais na frente dos filhos...

um dia os filhos podem brigar pela herança delas....

estao dando um pessimo exemplo.... 



nao to dizendo que é o caso do autor do post, ate pq ele ta sendo legal tentando organizar as coisas...

mas minha experiencia é que isso quase sempre acaba em furada.... se nao for muitos milhoes nem se deve cogitar isso... e quase nunca é ne?
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Rolo ou #pas ? - #23 de 40
danielltda  
em 31/10/2019 09:13
Tudo depende de quantos imóveis estamos falando e do valor patrimonial dos mesmos. Existe um custo de implantação (integralização dos ativos na sociedade, transferência dos mesmos no CRGI, etc..) além de outros fixos que hoje os proprietários não possuem (RODATNOC, manutenção da empresa, tributos, etc..) que, por si só, podem tornar proibitiva a operação.
Sucesso e #PAS
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Rolo ou #pas ? - #24 de 40
Bastter  
em 31/10/2019 11:12
vou repetir

- sao poucos imoveis = nao vale a pena

- sao muitos imoveis = vai aproveitar a vida

nunca vale a pena
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Rolo ou #pas ? - #25 de 40
SERRAAZUL  
em 31/10/2019 14:45
Hoje, com a possibilidade da instituição de sociedade limitada unipessoal (MP da Liberdade Econômica expandiu o uso e as possibilidades consideravelmente - Lei 13.874/19), é viável a capitalização dos benefícios de não haver necessidade de compatibilizar a vontade dos sONcios (somente há um sONcio) com as vantagens tributárias ressaltadas.

Além dos benefícios apontados por @DiegoDF, há a vantagem da inclusão de muitos gastos do sONcio como despesas da sociedade, ganho duplo (diminuição do lucro e isenção do gasto).

Mas gera algumas despesas fixas que demandam um valor patrimonial mínimo para suscitar os benefícios. Ao menos, renda superior a uns 10.000,00 mês.
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Rolo ou #pas ? - #26 de 40
acruzcosta  
em 31/10/2019 18:14
@Bastter o bastter sempre simplifica a coisa. #PAS
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Rolo ou #pas ? - #27 de 40
Rabujo  
em 31/10/2019 18:50
@michelx201 no caso da minha família aconteceu o contrário. Minha vó renunciou uma herança pq ia começar a dar briga com o irmão dela... ela  disse "Eu prefiro ter um irmão do que uma fazenda". Viveu plena, sábia e feliz até os 90 anos, qnd, dormindo, deixou esse mundo sem dor e sofrimento. Eh um exemplo para mim.... 
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Rolo ou #pas ? - #28 de 40
michelx201  
em 01/11/2019 08:27
@Rabujo

isso aí....  e o exemplo foi tao legal que vc vai seguir...

mas o triste que nao é assim e as brigas passam ate pros descendentes dos descendentes 
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Rolo ou #pas ? - #29 de 40
Eddie_Brock  
em 01/11/2019 20:30
@asribasjunior tem que ver os custos pra incorporar o imóvel na empresa. Se esta for voltada apenas pra compra e venda vc não paga ITCMD e ITBI. Se for alugar os imóveis já vai pagar. Sugestão: consulte um advogado e um RODATNOC pra fazer um estudo (projeto) do que for “mais barato” e deixa claro que eles não vão executar nada (tira conflito de interesse). Depois faça o procedimento (execução) sucessório com outra equipe. 
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Rolo ou #pas ? - #30 de 40
asrj  
em 02/11/2019 11:13
Obrigado a todos pelas contribuições.

Vou repassar as informações sobre os prós e contras aos interessados.
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Rolo ou #pas ? - #31 de 40
psergio88  
em 25/08/2021 14:41
@asribasjunior qual experiência conseguiu, camarada? Essa ideia está surgindo ao meu redor.
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Rolo ou #pas ? - #32 de 40
jonhjones  
em 25/08/2021 19:00
@Bastter, duas dúvidas (leia  a pergunta em tom humilde, nao em tom desafiador, rsrs).

1- sendo PF ou PJ vc acha que as chances de briga familiar não são as mesmas?

 

2- Eu acho que o que incomoda o PF é que tem muita burocracia/custo pos mortem para fazer inventario transferencia, acordo entre herdeiros, etc. Numa PJ, teoricamente o rolo é maior em vida mas depois da vida, os que ficam tem menos problemas. Nao parece isso? Um caso na familia: ficou imóvel. Os custos de inventario e ITBI eram maiores que a grana que a galera tinha em caixa. Tiveram que vender o imóvel para poder receber o imóvel, kkk. Ficou uma sensação de frustração imensa, fora os desacordos pelo preço do imovel e tal...Teria alguma opção/sugestão pra resolver isso?

Obrigado!
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Rolo ou #pas ? - #33 de 40
Bastter  
em 25/08/2021 19:34
@LordJonas

1 - briga na familia tem a ver com pessoas e nao com contratos

2 - idem
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Rolo ou #pas ? - #34 de 40
asrj  
em 26/08/2021 07:23


postado por @psergio88 em 25/08/2021 13:41

asribasjunior qual experiência conseguiu, camarada? Essa ideia está surgindo ao meu redor.

 

a ideia em si não foi pra frente…. Evitei de me envolver com algo que pudesse ser questionado por familiares futuramente como alguma interferência


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Rolo ou #pas ? - #35 de 40
jhzuca  
em 21/08/2022 17:21
me lembrou da história dessa holding familiar Viúva de 87 anos briga com o Itaú por R$ 167 milhões
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Rolo ou #pas ? - #36 de 40
OlhosRebeldes  
em 22/12/2024 10:15
Há uns dois anos comecei a ver muita propaganda no Instagram sobre o assunto. Aí depois eu vi uma notícia com rolo tributário nisso.

Aí entendi a questão de forma mais completa: Porque estavam anunciando ($$$) falando que era bom pra mim? Simples porque é bom pra quem anuncia. Quer fazer holding? Vem pro nosso escritório. Deu rolo tributário? Volta no escritório.

E a receita federal é feita de gente como a gente, se começar a diminuir a receita da União com imóvel por isso, é uma canetada pra mudar o entendimento. E entrar na justiça o STF vai segurar isso por 20 anos..
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Rolo ou #pas ? - #37 de 40
cartorio  
em 22/12/2024 11:02
@Thiago Mas a família não precisa entrar na PJ de imediato. A sociedade pode inclusive ser unipessoal…
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Rolo ou #pas ? - #38 de 40
Bom_Velhinho  
em 22/12/2024 14:15
Não esquecer também que aqui é Brasil, onde o passado é incerto, quem dirá o futuro.
A regra que você estudou hoje pra ver se vale a pena, pode ser alterada amanhã. Inclusive para te cobrar retroativo.

Nunca duvide da criatividade de políticos para te ferrar.
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Rolo ou #pas ? - #39 de 40
Charlito  
em 22/12/2024 14:25
@Bom_Velhinho passando pra lembrar que não tenho chaminé. Pode deixar meu presente na portaria.

Obrigado. De nada.
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Rolo ou #pas ? - #40 de 40

Notificar 1º comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Você está em FIIs e Imóveis > Rolo ou #pas ?
por asrj em 22/12/2024 09:35

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