Construir kitnets e alugar vale a pena?

FIIs e Imóveis
burro_123  
em 21/11/19 23:17

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
fmoalmeida  
em 21/11/2019 23:21
girar patrimonio, inventar de fazer uma coisa que nunca fez na vida. chance de dar errado enorme. 
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #1 de 82
Brutalroot  
em 21/11/2019 23:23
Só ele sabe responder essa pergunta. Mas, se você está perguntando, talvez o risco esteja elevado demais, que acha?
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #2 de 82
Crocodile_Dundee  
em 21/11/2019 23:35
Está começando a ter vídeos dessa "oportunidade" no youtube, falando que ganha rios de dinheiro. Promessa de renda passiva fácil.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #3 de 82
caro_Watson  
em 21/11/2019 23:43
LLORT
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #4 de 82
dobner  
em 21/11/2019 23:53
Plano perfeito pra ficar sem os apartamentos e sem as kitnets. 

Questões a se pensar antes se iniciar o plano:

-vai perder bastante dinheiro na venda e na compra do terreno. Impostos, comissões de corretor e taxa de cartório. 

-ja cotou terreno com localização que seja viável para essa demanda de kitnets? A cidade permite esse tipo de construção no local planejado? 

-se 1 apto for vendido hoje e o outro daqui a 1 ano(ou mais), ele vai aguentar segurar o dinheiro sem torrar? Considerou o risco da construção parar esperando a venda do outro apto? Construção parada: pode comprometer o foi feito, podem invadir, roubar...

- se nao é do ramo de construção tem grande chance de estar subestimando os custos da obra. Costuma ser mto mais caro do que estimado por amadores e se o dinheiro esta contado pode nao dar até o final. Saiba que construção é algo muito antipas pra quem não é do ramo.

- cogitou fazer uma reforma nao muito custosa nesses 2 aptos ou mobiliar pra poder aumentar o valor do aluguel? Dessa forma ele não perde girando patrimônio. 

-cogitou airbnb? Aposentadoria nao é necessariamente ficar parado, airbnb pode ser uma ocupação mais light e rentável se bem feita.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #5 de 82
dobner  
em 21/11/2019 23:57
A tempo: 

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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #6 de 82
rleiria  
em 21/11/2019 23:59
O YouTube me indicou isso essa semana. 48 kitnets etc..... O problema não é a ideia, mas como isso é vendido por quem quer vender curso. De que isso vai mudar a vida de uma hora para outra. 
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #7 de 82
Churchill  
em 22/11/2019 00:05
Se é bom? Só seu pai saberá dizer se é.

É muito complicado em um fórum de internet obter respostas para coisas tão complexas. Não sabemos nada sobre seu pai e muito menos sobre o mercado imobiliário de sua cidade. Cada lugar tem uma característica.

Contudo, pensemos:

Os dois apartamentos valem 400 mil. Assim, com a venda terá de ser desembolsado o lucro imobiliário, bem como a taxa do corretor. Isso vai comer uma parte considerável desses 400 mil.

Com o que sobrar você terá de comprar um terreno que caibam as 10 unidades. Terá também de as construir com o que sobrar da aquisição do terreno.

Além dos custos, você chegará em outros problemas:
1) As pessoas estão dispostas a pagar R$ 600 reais pelo local que construí (ou pretendo construir)?
2) É um local em que as pessoas morarão em Kit? O valor de investimento que você apontou é muito baixo, de forma que é ou em cidade do interior ou na extrema periferia de uma capital. Por que a pessoa iria morar em uma kitnet se poderia morar em outro lugar? Quanto mais longe do centro, mais barato é o espaço, então sua kit competiria com outras casas mais espaçosas.
3) Vocês estão dispostos a encarar 10 inquilinos? Isso as pessoas esquecem, serão 10 pessoas completamente diferentes, além disso essas unidades exigirão alguma manutenção, de forma que sempre se deve ter uma reserva (fora a pessoal) para fazer frente a algumas despesas usuais.

Honestamente, acho altamente improvável que você consiga com menos de 400 mil achar um lugar e construir 10 unidades e consiga ainda um aluguel desse valor. Não digo que seja impossível, tudo depende do mercado da sua cidade, porém considero improvável.

Existem ainda outros fatores imponderáveis que podem tanto afetar a vacância das unidades, como também o próprio aluguel, de forma que - eventualmente - não atenderá as suas expectativas.
Parece-me que irá acabar por girar patrimônio para tentar alcançar uma maior rentabilidade, que possivelmente não será alcançada.
Se querem tanto as kits, o ideal é tentar as construir/comprar com dinheiro de aportes.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #8 de 82
investidorburro  
em 22/11/2019 00:09
Falando sobre kitnets, tem um canal no YouTube que aparece pra mim toda hora! Mas não me passa nenhuma confiança, o cara só fala dos benefícios, claramente só quer vender curso. E cai entre nós, kitnets deve dar problema pra caramba. Seria interessante uma opinião de alguém que tenha mais conhecimento pra apontar os pontos negativos e positivos.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #9 de 82
Amsj  
em 22/11/2019 00:12
Rapaz, "sobrar" para vc sustenta-los não é sobrar, é dever. Lembre que eles garantiram o pão na nossa boca por muitos anos. Geração esquisita essa.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #10 de 82
thiagogon  
em 22/11/2019 00:20
Galera deu muita dica fod* aí em cima. Verdadeiras aulas!

De cara tem cheiro de dor de cabeça; mas se não fosse, seu pai está com 60.
Até ele fazer todo esse corre (ele não é da área de construção, certo?) vai envelhecer 10 anos em 2.

As chances da saúde do seu velho ir pro espaço são grandes. Pense nisso.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #11 de 82
celtiberian  
em 22/11/2019 00:24
1 apto para comprar o terreno, 1 apto para construir... 200k menos IR e taxas/custos/corretagem deve ir para uns 160k. Como vai construir "10 kitnets" com esse valor? Se tem como construir 1 kitnet por 16k, alguém me ensina aí.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #12 de 82
Bastter  
em 22/11/2019 00:46
provavelmente vai terminar sem os apartamentos e sem o dinheiro
nao existe magica
teu pai tem o q tem
aluga os imoveis q tem e se quer ganhar mais so trabalhando
se ficar inventando rolo vai terminar eh sem nada
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #13 de 82
voudizer  
em 22/11/2019 01:02
Cilada
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #14 de 82
L_a_w_y_e_r  
em 22/11/2019 01:23
Com base na realidade da minha cidade e conhecidos.

Tenho parentes que possuem imoveis neste estilo e todos estão com vacância alta mesmo cedendo um grande desconto nos alugueis, e já tinham experiência com construcao civil.. agora começa melhorar bem devagar o mercado deles (passaram apertado)...

Então é bem complicado viver de renda com base imóveis hoje em dia, a população tende a estabilizar e a pressão por imóvel idem. Há alguns anos muita gente está trocando o aluguel por um financiamento de 30 anos 

Então precisa estudar demais e assumir riscos demais....Talvez o pessoal da sua família tenha experiencia e a realidade seja outra, porém ainda sim acho complicado demais se meter nesta area...
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #15 de 82
FOX_HOLD  
em 22/11/2019 04:23
Rolo.

Fosse fácil assim muita gente  teria nessa. O que vc está procurando é pegar 2 aos que rendem uns 2k de aluguel e quer ganhar 6 k.

Oportunidade, gira patrimônio, rentabilidade tudo conspirando.
Se ainda tem alguém no YouTube fazendo propaganda disso, vaza então.

Aluga os 2 APs, um trabalho extra e PAS.

Girar o patrimônio é péssimo
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #16 de 82
Liuth  
em 22/11/2019 04:41
Essa conta não está batendo, com esses cálculos seu pai obteria o valor investido em 5 anos e meio, não sei nada sobre o mercado imobiliário mas acho que não esta certo isso aí.
Se o valor dos 2 imóveis atuais são por conta da localização, alugue-os e vá morar de aluguel num lugar mais simples. Agora se possuem esse valor devido apenas ao tamanho vai complicar um pouco mais alugar, mas mesmo assim é melhor do que girar o patrimônio nessa empreitada que tem tudo pra dar errado.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #17 de 82
bumblebee  
em 22/11/2019 05:02
Faça oq ele fizer vai sobrar para vc
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #18 de 82
Cruzeta  
em 22/11/2019 06:17
Fuja disso.
Na teoria tudo dá certo. Meu amigo planejou a aposentadoria e fez exatamente isso. Deu tudo certo na construção (raridade). Na hora de alugar, depois de levar o preço à metade do imaginado, consegue 50% de ocupação e 100% de aporrinhacao. É gente que atrasa, gente que some, gente que quebra o imóvel e até taca fogo. Deu vazamento? Deixa vazar. Entupiu? Se prepare para ficar desentupindo vaso dos outros. Brigou com o locatário? Depois descobre a surpresa: enfiam cimento, plástico e brita nos ralos e vão morar em outra freguesia. Na hora de ir embora, roubam os metais das pias e outros se divertem tocando fogo nos armários. Seu pai quer paz e vai alugar 10 kitnets? Boa sorte.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #19 de 82
Valdisney  
em 22/11/2019 07:58
Já falaram isso, mas não custa repetir:

 

1 - A grana que vocês têm com certeza não dá para construir 10 kitnet's decentes, que seriam possivelmente alugadas por R$ 600. A média do valor de aluguel, atualmente, é entre 0,3 a 0,4% do valor do imóvel. Se os dois imóveis que vocês têm valem R$ 400.000 (isso sem contar giro, taxas, etc), tem alguma "mágica" ai pra fazer isso virar um aluguel de R$ 6.000. Não sei onde vocês moram, mas em pouquíssimos lugares no Brasil hoje é possível construir algo SIMPLES gastando menos de R$ 1.200 no metro quadrado (sem contar o terreno). No final, vai vender os 2 apartamentos e vai conseguir construir 4 kitnet's.

 

2 - Por esse valor, o foco de vocês vai ser inquilino de baixa renda. Até porque a depender do tamanho do terreno, as casas vão ficar muito juntas, o acabamento não vai ser bom... então vai ser um inquilino com o qual você vai ter que lidar diretamente. Até ai, isso não é exatamente um problema, porque a princípio seu pai teria tempo pra isso. Resta saber se na aposentadoria teria disposição. Explico: o pessoal que aluga uma kitnet dessas tem uma vida, em geral, menos organizada. Muito sujeito a perder emprego rapidamente (e ficar sem grana pra pagar o aluguel), não ter reserva de emergência, ter problemas com garantia (em geral não tem grana pra pagar um seguro fiança nem imóvel próprio que possa ser executado). Então você pode ter muita dor de cabeça para receber os alugueis e, no final, ainda tomar alguns calotes. Então a renda de R$ 6.000 "garantida", no final é potencial e com certeza não garantida.

 

 

O problema geral de tudo isso é a fantasia de viver de renda. Por um tempo foi com bolsa, quando a SELIC estava lá em cima era deixando o dinheiro no banco, com a queda da SELIC agora começam as formas mais "imaginativas" disso. Como se construir e, principalmente, GERENCIAR, 10 alugueis fosse uma empreitada tranquila.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #20 de 82
cachorro_branco  
em 22/11/2019 08:04
Vocês acham que vão construir 10 kitnets com 200 mil? É isso mesmo?
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #21 de 82
DetonaRalph  
em 22/11/2019 08:18
Deixa quieto. Tu não vais conseguir tirar isso da cabeça dele. Vai trabalhando e guardando dinheiro porque vai sobrar pra ti de qualquer jeito.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #22 de 82
Pat_Patriot  
em 22/11/2019 08:19
Pequeno gafanhoto.
Se fizer isso seu pai vai ficar sem imóvel, sem kitinete e sem dinheiro em alguns anos.

Aluga os 2 imóveis e seu pai viva com a renda deles, não tem mliagre.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #23 de 82
Shura  
em 22/11/2019 08:28
Você está certo mesmo que vai alcançar todos os objetivos nessa mudança com base na aposentadoria do seu pai? 
Essa sua ideia é a mesma de milhões de pessoas. Veja tópicos antigos de pessoas que já fizeram isso e como perderam a #pas. Inclusive, os inquilinos serão pessoas "problemáticas" provavelmente devido ao baixo valor do aluguel, com poucas garantias e alta rotatividade. Se der certo ótimo, e se der errado? Vale a pena o risco?
Caso você queira "tentar" ciente de que pode, eventualmente assumir as despesas do seu pai, #vailaefaz

A tendência que com a idade fiquemos menos expostos ao risco. Imóvel não necessariamente é menor exposição ao risco, e depender exclusivamente de alugueis é complicado. Meu avô fez isso e por pouco não morreu no sus. Quando ocorrer despesa extraordinária nos imóveis, não estará "preparado" sendo altamente dependente do aluguel. 
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #24 de 82
Dr_Phibes  
em 22/11/2019 09:02
Impressionante. Um pai sustenta 10 filhos mas 10 filhos não sustem um pai.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #25 de 82
MarkFord  
em 22/11/2019 09:06
Não é possível se aposentar sem possuir patrimônio considerável que gere renda e permita viver tranquilo. Não existe milagre. Fazer rolo vai é piorar a situação.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #26 de 82
Kamal23  
em 22/11/2019 09:22
Acho que todo mundo ponderou muito bem as diversas dificuldades que vocês terão, mas deixa eu acrescentar outro ponto.
Você ou seu pai já MORARAM em uma quitinete? A quitinete é a forma moderna do que o Aluísio Azevedo descreveu muito bem num livro chamado O Cortiço. 
Eu já tive essa experiência e te digo que é uma experiência antropológica que eu não quero de novo, muito menos gerenciar uma parada dessas. 
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #27 de 82
spikelee  
em 22/11/2019 09:26
Engraçado que esses vídeos de kitnet começaram a aparecer pra mim tbm. Bolha algorítmica do capeta. Só quero ver vídeos engraçadinhos e inúteis pra anestesiar a mente e o youtube fica me mostrando 1239164781642 canais de bullshit financeiro.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #28 de 82
abz.homer  
em 22/11/2019 09:33
jamais eu faria isso
qualquer imprevisto vai ficar sem os aptos e sem as kitnets
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #29 de 82
Kratt  
em 22/11/2019 10:13
Desculpe, mas a conta não bate
e não bate de longe
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #30 de 82
Bastter  
em 22/11/2019 10:14
@L_a_w_y_e_r pq as pessoas nao sabem lidar com imoveis
e querem alugar pelo preço da cabeça deles
se alugar pelo q o mercado pede e tiver valor, aluga facil
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #31 de 82
exitoadrenalina  
em 22/11/2019 10:21
hummmmmmm
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #32 de 82
chespirito  
em 22/11/2019 10:38
Meus dois cents: como vai resolver se por ventura o mestre de obras sumir com, digamos, 30% do dinheiro e/ou do material, ou mesmo se fizer uma bobagem que obrigar o dono a refazer, por exemplo, uma laje inteira?
Por que quem já trabalhou com  obras de forma "amadora" (e aqui me refiro a quem não vive disso, não está todo dia tratando desse assunto, como é o meu caso e, aparentemente o de vocês), sabe que isso, não raro, acaba acontecendo...
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #33 de 82
OuroReal  
em 22/11/2019 10:59
Este plano é a receita infalível para ficar SEM os dois imóveis e SEM as kitnets! rs
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #34 de 82
Innervisions  
em 22/11/2019 11:05
Deve ser troll, não consigo ver nada que tire mais a pas que construir sem expertise e alugar diretamente 10 kitnets
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #35 de 82
O.Escolhido  
em 22/11/2019 11:15
Deixa eu resumir:

1 - Dois apartamentos de 200K, 400K no total locáveis provavelmente a 1.6K ao mês;
2 - Isso não é o suficiente para ele viver, ok;
3 - Vão vender, ficar com 160k, construir 3 kitnets (vai sair muito mais caro do que estimarem);
4 - Cada kitnet vai ser alugado por 400 reais, gerando uma renda de 1.2K ao mês;
5 - O estresse todo gerado vai tomar anos de vida do seu pai, e de você também.
6 - Todo esse trabalho para diminuir patrimônio e renda.

Parabéns aos envolvidos.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #36 de 82
Rayo  
em 22/11/2019 11:29
Acho que o @j.h.p já deve ter se convencido que não é uma boa esse giro de patrimônio. Agora é conseguir convencer o pai de que o melhor negócio talvez seja ficar como está.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #37 de 82
dcruz2310  
em 22/11/2019 11:34
Seromano gosta de um rolo..
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #38 de 82
dcruz2310  
em 22/11/2019 11:37
Minha vida tá muito tranquila.. Tá tudo muito calmo..
Preciso me sentir vivo. Quero adrenalina..
Vou fazer um rolo!

É sempre a mesma coisa.. Não consigo entender o seromano..
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #39 de 82
DaviGilmar  
em 22/11/2019 12:01
É o que disse o @Kratt

a conta não bate
e não bate de longe

Conseguir R$600 x 10 de aluguel, seria equivalente a transformar os [supostos] R$ 400 mil em, no mínimo, R$ 1,2 milhão. Na melhor das hipóteses

Essa mágica non ecziste.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #40 de 82
Palmitao  
em 22/11/2019 12:08
Apenas para questões informativas pelo IBGE o valor do metro quadrado mais barato de construção é de 1.126,15 na cidade de são paulo logo uma Kit de 27m2 vai sair a 30.406,05 e nem colocamos a documentação e recolhimento de INSS da construção e muito menos a compra do terreno que se for em SP vai ser uma grana considerável, logo o plano não é dos melhores.

Tabela 647: Custo de projeto m², por tipo de projeto e padrão de acabamento

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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #41 de 82
Pai_Naldo  
em 22/11/2019 12:28
É uma ótima maneira de ficar sem os apartamentos, sem as kits e sem o dinheiro.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #42 de 82
Bastter  
em 22/11/2019 12:59
esse plano ai eh exatamente igual a esse abaixo

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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #43 de 82
Guerrero_  
em 22/11/2019 14:10
Galera gosta de emoção haha

Aluga esses apartamentos e vá ser feliz.

Tá maluco, com 60 anos trocar o certo pelo muito incerto!
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #44 de 82
prmd  
em 22/11/2019 15:21
Eu desejo do fundo do coração que sei velho desista dessa ideia maluca!
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #45 de 82
Soareando  
em 22/11/2019 17:20
60 anos com casa própria já é um bom começo.

Dois apartamentos de 200k, se a localização for boa, alugar a preço de mercado e aplicar o dinheiro em investimentos de valor.

Se a localização for ruim, vender a preço de mercado e colocar o dinheiro em investimento de valor.

PS.: leia esse post como se eu estivesse falando comigo mesmo me pensamento, porque isso é o que EU faria. O que seu pai vai fazer ou deixar de fazer é problema dele.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #46 de 82
VentS  
em 22/11/2019 17:55
@Yllie Uma época morei em uma Kitnet em um prédio na Asa Sul em Brasília e dizia isso, que nada mais era que um cortiço gourmet. Todo mundo dá notícia sobre a atividade sexual de todo mundo.

Me lembro que toda 5ª feira à noite escutava um salto caminhando pelo corredor. Alguns minutos depois, as gemidas características. Meia hora, saltos indo embora.

Fora a vez em que num domingo à tarde, alguns berros mais exaltados fizeram algumas moradoras incomodadas começarem a gritar "Tá mentindo!" :D. Não cheguei a ir nas reuniões de condomínio, mas lembro de morador reclamar que estava difícil receber visitas.

Kitnet é problema tanto pra quem tem que morar num lugar desses, quanto para o dono que vai ter que resolver tudo que é encrenca.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #47 de 82
ronaldormg  
em 22/11/2019 18:44
Kitnet em Brasília é cortiço gourmet... Melhor definição.
Morei em uma kit de 27m2 uns 2 anos... Qdo fui me mudar pra mais perto do trabalho eu vi lugares com 25 metros ou menos deu até tristeza... Daqui uns dias vai ser tipo aqueles caixões da China
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #48 de 82
burro_123  
em 22/11/2019 22:07
Muito obrigado pelas dicas pessoal. Eu na verdade até já tinha enviado para ele o "CHEGA DE BURRICE COM IMÓVEIS"... pelo menos colocar pra uma administradora cuidar ele se convenceu, mas sabem como é, 60 anos de "giro" e "busca por oportunidade" não se apagam de uma hora pra outra...


Mas com todos os argumentos aqui postados, tenho mais embasamento pra fazê-lo desistir desta empreitada. Valeu mesmo pessoal

 
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #49 de 82
MarkFord  
em 23/11/2019 09:46
Também já morei em quitinete. É mais ou menos como descreveram acima: falta de privacidade, brigas frequentes entre inquilinos ou entre locador e inquilinos ou ainda entre moradores e gente de fora, que sempre aparecem nesses cubículos. Enfim, um inferno total.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #50 de 82
Bastter  
em 23/11/2019 10:25
outro dia teve um aqui q ia comprar kitnete para investir em um predio com 303 apartamentos lembra
la vai começar a terceira guerra mundial

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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #51 de 82
Equusasinus  
em 25/11/2019 10:41
vai morar no ap e paga aluguel pra ele se sustentar.

 

Obrigado 

de nada
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #52 de 82
DeltaFM  
em 25/11/2019 11:11
As locações envolvendo kitnets costumam ser à margem da Lei do Inquilinato.

Não existe contrato escrito, entrega de chaves, notificação, ação judicial de despejo, etc. As coisas funcionam na base da autotutela. Se não pagar o aluguel no prazo, o locador simplesmente põe as coisas do inquilino na rua, passa um cadeado na porta e retoma a kitnet.

Do mesmo modo, conforme já citado, os inquilinos insatisfeitos também vão agir à margem da lei. Vão entupir os encanamentos com cimento, destruir as paredes, furtar os bens do imóvel (torneiras, chuveiros etc.) e vão sumir do imóvel.

Seu pai está preparado para lidar com isso?
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #53 de 82
Andre Leao  
em 25/11/2019 21:44
Meu pai fez isso vila de kitnet, fora tudo isso que vc falou @DeltaFMal ficam 3 meses sem pagar e saem na calada da noite devendo e ficam vivendo a vida toda de kitnet em kitnet, tratar com baixa renda é osso.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #54 de 82
SoftTouch  
em 27/11/2019 15:02
Eu tb fui um "premiado" em assistir o tal vídeo das 48 kitnets.
Quem não eh do ramo de imóveis fica encantado com aquele vídeo. Parece bom demais pra ser verdade.
Cada kitnet já incluso o valor do terreno sai por 40 k, e vc depois aluga por 600 a 800 mensais.

Ah sonho meuuuu...sonho meu......
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #55 de 82
Crocodile_Dundee  
em 27/11/2019 15:10
Kitnet só se for perto de uma boa universidade, por exemplo, usp, unicamp, UFU ... Os aprovados no vestibular vão se mudar de diferentes àreas da nação, normalmente tem condição financeira confortável e querem morar próximo da universidade por não conhecer a cidade (o pai e mãe deseja isso também).   
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #56 de 82
DeltaFM  
em 27/11/2019 19:33
@Andre Leao as kitnets que eu conheço, o aluguel é por semana. Venceu a semana e não pagou, o proprietário põe as coisas do inquilino do lado de fora e põe cadeado na porta.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #57 de 82
Bastter  
em 27/11/2019 20:02
@DeltaFMal boa coisa para se investir
traz muita paz hehehehe
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #58 de 82
extimido  
em 28/11/2019 15:53
esse tópico veio a calhar..como sempre o forum é excelente
meu pai me pediu para ver uns videos sobre esse assunto.. fiz uma viagem de carro e fui ouvindo.

claramente para vender curso...segredo do enriquecimento fácil..qualquer um pode fazer etc..

ouvi e tentei explicar para meu pai...mas o video foi mais sedutor heeh.. ainda bem q ele não tentou fazer nada ainda..vou conversar mais com ele qnd for visistá-lo..
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #59 de 82
Striani  
em 29/12/2019 17:03
Eu não troco tijolo por uma ideia/desejo, nem a pau.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #60 de 82
Bilbo  
em 01/01/2020 17:03
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #61 de 82
Sparks.FL  
em 16/08/2020 08:35
Bom já fiz isso, então creio que saiba um pouco mais q
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #62 de 82
Sparks.FL  
em 16/08/2020 08:51
Bom já fiz isso, então creio que saiba um pouco mais que os comentaristas de youtube ou quem nunca viu um tijolo na vida. O cara que faz os tais vídeos, bom esse certamente entende de fato, resta saber se ele é isento nas informações que passa porque pelo que disseram aí ele ganha dinheiro de outra forma relacionada também (curso).

Diferença: não era todo meu patrimônio. Era, em fato, uma parte relativamente pequena. Isso faz uma diferença imensa na paz. Não faria com todo o meu patrimônio. Não porque seja mal negócio, mas porque não faço absolutamente nada, jamais, que requeira todo o meu patrimônio.

A realidade é muito mais simples do que o comentado aqui. Pra quem sabe trabalhar e fazer negócios, é um bom negócio. Pra quem não sabe, tende a ser um desastre. Como toda empreitada humana da história.

"Ah mas vai fazer um negócio que nunca fez na vida". Bom, coitado do espírito que nunca se arrisca a fazer algo que não já conheça. Deve ser uma vida chata. Dito isto: há uma diferença entre arriscar e ser louco. Todo o patrimônio se assemelha, a princípio, mais ao louco.

Não é exatamente "renda passiva". Dá algum trabalho. Se você for administrar diretamente, dá um enorme trabalho, não recomendo mesmo. Indiretamente, ainda pode dar alguma dor de cabeça, e sobretudo você precisa saber quem contratar, como negociar etc.

Alguns enganos do seu post e comentados aqui: nunca confundir aluguel com renda. Aluguel é a receita, e ela não é fixa. Renda é o resultado líquido.

Pra sumarizar bastante: a renda é o aluguel descontado da taxa média de vacância e custos associados + custos operacionais do empreendimento + custos de serviços (administração/reparos) + depreciação/manutenção.

Outro detalhe: hoje se costuma confundir tudo em termos de "kitnet", na verdade é um ramo mais amplo. Uma coisa é fazer kitnets de 25m² numa favela. Outra coisa é fazer casas com acabamento melhor, de 35-45m² em localidades com um público alvo bem estabelecido. Aliás eis aqui o que eu chamaria de "segredo do negócio": achar o local certo com o público certo.

Sobre a obra: você precisa de alguém de confiança. Ou vai pagar 40% mais caro. E o resto é história. Sim, dá pra fazer com R$ 40 mil, dá pra fazer até com bem menos. "Ah mas o CUB". Por favor não confundam a história. Quem acha que CUB tem alguma coisa a ver com construção de kitnet não sabe diferenciar um tijolo de uma panela. 

Um erro comum é o cidadão arrumar um terreno que tinha de herança do tataravô, em meio a absolutamente nada, erguer 20 kitnets e achar que milagrosamente todas serão alugadas por R$ 600. Como eu disse, quem não sabe fazer negócio, vai perder. Sempre e em tudo, é a regra do jogo.

Há inúmeras "mini decisões" no meio do caminho que influenciam o 
sucesso: características do projeto X público alvo, mobiliar ou não etc.

Enfim, pode dar certo e pode não dar. Mas precisa saber planejar, ter algum tino pra negócios, e esquecer essa ilusão de "vou pegar 400 mil, fazer X, alugar tudo 100% por R$ 600, e viver disso". Não é tão simples.

Como diversificação pra alguém já acostumado a empreender, gosto. Pra jogar todo o patrimônio sem fazer a mínima ideia do que tá fazendo, e aparentemente não ser alguém de negócios, a chance de ser um desastre é imensa.

Se eu recomendo pra alguém ? Não. Mas eu nunca recomendo nada pra ninguém. Quem quer fazer vai lá e faz, não pergunta. Se perguntou, é melhor não fazer.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #63 de 82
cachorro_branco  
em 16/08/2020 09:14
@Sparks.FL Fantástico
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #64 de 82
Charlito  
em 16/08/2020 09:54
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #65 de 82
anciaolucido  
em 16/08/2020 10:56
@Sparks.FL Parabéns pela clareza na sua abordagem do assunto! Show! Nada a acrescentar! Favoritei!
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #66 de 82
Jorge1977  
em 16/08/2020 11:00
Bom dia @burro_123,

Vou m relato da minha experiencia.

Nossa família têm vários kitinetes. Meu pai não os construiu comprou em prédios no centro da cidade em um período de baixa como esse. Ele foi dispensado do trabalho e recebeu um dinheiro, com isso começou a comprar esses kitinetes. 

O conhecimento de meu pai em outros investimentos era pequeno. Ele tinha medo de não conseguir outro trabalho compatível, já que trabalhava em uma grande multinacional por dezena de anos, mas no final seu conhecimento adquirido nos anos de trabalho serviu para conseguir um cargo de diretor em uma empresa media.

Ele continuou comprando kitinetes e reinvestindo, enquanto seguia com foco no trabalho. Como o Bastter nos ensina. Mantendo o mesmo padrão de vida, a bola de neve foi aumentando e chegou a quase uma centena de apartamentos. 

Então começou a ter que trabalhar muito para cuidar de tudo. Acabou deixando a vida pessoal de lado. Mesmo tendo uma pessoa para ajuda-lo, continuava com muito trabalho. Não podia se ausentar por muito tempo. A família se separou, cada filho foi cuidar da sua vida e o casamento dos meus pais acabou. 

Em seguida meu pai ficou doente, com câncer. Eu tive que voltar para ajuda-lo, morava fora do país, já com minha vida independente em outra direção. Aos poucos fui percebendo que o volume se tornou muito grande, o trabalho para cuidar de inquilinos não é fácil e a pessoa que o assessorava, quando percebeu sua fragilidade, começou a rouba-lo.

Meu pai morreu, deixou muitos rolos que seguem até hoje. Eu fiquei com 10 kitinetes. 

Percebo que com o passar dos anos tivemos altas e baixas, existe uma grande rotatividade e são bem trabalhosos para administrar. O valor por imóvel é pouco, o que dificulta uma administradora "boa" querer te assessorar. Para eles é muito trabalho para pouco dinheiro. Depois fui descobrindo que há muitos desvios em condomínio. Até me tornei sindico por um ano, sobrou dinheiro todos os meses, mesmo fazendo grandes reformas para AVCB e automatização. Tem que administrar pessoas. 

Nesses mais de dez anos que tenho os kitinetes, consegui achar inquilinos de longa permanecia, para isso, tive que gerar valor prestando serviços de manutenção e melhoramentos, até já arranjei emprego para um deles. Apesar de estarem todos alugados, percebo que houve uma grande perda das garantias. As pessoas estão mais pobres a cada ano e não têm reservas, provocando alguns momentos de não pagamento e de muita negociação. 

Eu não considero como uma renda totalmente passiva, como um FII, mas sim como um segundo trabalho que depende de sua atenção.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #67 de 82
cachorro_branco  
em 16/08/2020 11:39
 @Jorge1977 @Sparks.FL Ambas as respostas são uma aula. Obrigado por compartilhar
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #68 de 82
putz  
em 20/08/2020 12:42
@Jorge1977 Grato por compartilhar a tua experiência! Aprendi bastante!
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #69 de 82
srbarriga  
em 22/08/2020 21:47
Experiência própria, tenho alguns imóveis alugados de baixa renda, nos últimos anos só me dá aborrecimento, inquilinos honestos está cada vez mais raro. Não pagam aluguel e quando saem já tive casos de roubos de fiação para vender o cobre, vasos e pias destruídos. Alguns literalmente fogem da casa quando vou cobrar o aluguel... espero que seu pai esteja disposto a enfrentar alguns problemas. Fora obras as vezes não sai no preço planejado
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #70 de 82
Removida  
em 22/08/2020 22:01
Também, foi alugar pro Seu Madruga!

Desculpa, não tenho maturidade pra ler o @srbarriga dizendo aqui que tem "imóveis alugados de baixa renda" e que os inquilinos "Não pagam aluguel"

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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #71 de 82
srbarriga  
em 22/08/2020 22:06
@Removida, o pior literalmente estou numa fase seu barriga, estou praticamente vivendo de aluguel sentindo na pele o que ele passa. Tenho até umas dona Florindas que pagam a anos, mas o número de seus Madrugas ultimamente está crescente mais que juros compostos!
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #72 de 82
Charlito  
em 23/08/2020 13:03
@srbarriga

Mas pq vc não deixa na mão de uma corretora? Imóvel pra locar não sei nem o endereço mais.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #73 de 82
Bastter  
em 23/08/2020 13:08
@srbarriga coloca na mao de uma boa administradora e esquece
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #74 de 82
TalesM  
em 23/08/2020 14:26
Um ramo de negócio trabalhoso, de difícil execução, oneroso e de baixo retorno. Para quem quer arranjar uma dor de cabeça eterna, não ter tranquilidade, pode ser um bom negócio. Não recomendo.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #75 de 82
Removida  
em 23/08/2020 16:11
Baixa renda é mais difícil encontrar administradora, mas, se encontrar, pode ajudar.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #76 de 82
srbarriga  
em 23/08/2020 16:26
@Bastter, já está numa imobiliária, infelizmente imoveis de baixa renda difícil encontrar alguma administradora de qualidade que aceite, os custo jurídicos e demora na maioria das vezes não compensa. Quase sempre ordens de despejo em imoveis assim não da em nada, o cara desaparece e fica tudo por isso mesmo, eu que fico com os custo de reforma, advogado, aguá.... enfim imóveis assim, pelo menos para mim, está longe de quem quer #PAS. Estou até seriamente pensando em deixar vazio do que alugar novamente.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #77 de 82
Bastter  
em 23/08/2020 16:27
@srbarriga se nao tem valor vende tudo e segue a vida
o q nao da eh para ficar se stressando
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #78 de 82
Juliano90  
em 20/12/2021 10:10
Que bom que eu li esse tópico. Estava pensando em comprar kitinet pronta para alugar, mas, desconhecia alguns pontos negativos colocados aqui.
Muito obrigado
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #79 de 82
recoma  
em 20/12/2021 13:04
@burro_123, se seu pai foi comerciante e teve empresa, ele tem direito a no mínimo 1 salário mínimo.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #80 de 82
Guga.tm  
em 29/12/2021 22:58
Vender imovell para contruir imovel! Não vai sobrar nada pra contar a historia. Com 200K não dá pra mobiliar nem 2 studios. quanto mais construir 10. Por que não alugar o que ja existe? Falou em vender imóvel já deu passo largo pro abismo. Vai sobrar pouco tijolo.
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #81 de 82
jonhjones  
em 29/12/2021 23:29
Eu uso uma coisa "intuitiva" desde adolescente.

Chamo de "fator realidade". É um fator de correçao para minhas expectativas. Por ex: para prova, usava 0,8. Eu tirava sempre 80% do que achava que ia tirar.

Para imóveis o fator é pelo menos 0,5.

O custo imaginado da obra (construçao) é sempre 0,5 (metade) do real.
O valor do aluguel é metade do planejado.

Resultado, vai acabar sem aptos, sem dinheiro e sem paz... Se fosse fácil será que as imobiliárias teriam os resultados que tem? Só ver qtas são superpas ai na bastter...
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Construir kitnets e alugar vale a pena? - #82 de 82

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