[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's

FIIs e Imóveis
luwz  
em 20/12/19 12:37

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Crocodile_Dundee  
em 20/12/2019 12:39

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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #1 de 32
luwz  
em 20/12/2019 12:42
KKKKKKK to tentando editar o tópico para ficar mais conciso, um segundo amigo
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #2 de 32
Bastter  
em 20/12/2019 12:47
@luwz se vc precisa escrever tudo isso os criterios sao MUITO ruins
investimento tem de ser simples ou eh melhor nem fazer
no inicio a gente fica fazendo estas coisas longas achando q vai fazer grande diferença mas nao faz nenhuma
estude mais e tente coisas mais simples
nao tem formula magica nem criterio magico
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #3 de 32
Zephyr  
em 20/12/2019 12:50
Sobrou só 2 ou 3 hehe
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #4 de 32
Bastter  
em 20/12/2019 12:54
@luwz ninguem vai falar nada sobre isso ai pq eh inutil e ninguem vai ter saco de ler
eh legal fazer isso q vc fez no inicio mas na hora de investir nao serve para nada
nao eh por tabelinha e criterios q se resolve isso
eh estudando os FIIs
participando das discussoes nos murais
ir evoluindo e amadurecendo, etc

isso q vc fez, desculpe, mas no mundo real dos investimentos eh inutil
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #5 de 32
bochio  
em 20/12/2019 13:25
Foi um trabalho legal, com certeza te gerou um ótimo aprendizado e agora você já tem vários pontos que vão te chamar a atenção na hora de estudar os FIIS. Mas tenho o palpite de como disse o Bastter, na hora que você começar a escolher os ativos e investir na prática você será maleável com esses critérios para conseguir uma diversificação maior.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #6 de 32
exitoadrenalina  
em 20/12/2019 13:31
pelo menos vc estudou alguma coisa, no começo é assim mesmo.

acho que com esses critérios irão sobrar poucos FIIs pra vc estudar.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #7 de 32
Bastter  
em 20/12/2019 13:38
analise de empresas e de FIIs nao eh matematica, eh arte
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #8 de 32
jbrunswick  
em 20/12/2019 14:05
Concordo com o @exitoadrenalina , isso faz parte do aprendizado.  Quando começamos, a gente tende a complicar as coisas por querer atingir critérios perfeitos ou por querer que uma empresa ou FII passe em 100% de todos os critérios.

No fundo, isso é uma insegurança natural de iniciante. Esperamos ter garantias de que não estamos fazendo besteira e minimizar ao máximo nossas perdas futuras.

Com o passar do tempo, você vai vendo que o mundo não é bem assim. Você não precisa do critério perfeito, porque isso não existe e mesmo com todos os critérios do mundo, você não tem garantia de nada. A segurança contra as perdas vem da diversificação, e não de termos critérios rígidos ou extremamente detalhados e rigorosos.

Aí o tempo passa mais ainda e você começa... bem, você começa a encher o saco de detalhes minuciosos e coisas que te façam perder muito tempo e #PAS nas análises. Fica tudo cada vez mais simples. Você monta uma carteira, com critérios bem simples, mas que te atendam, e se perder ao longo do processo, dane-se. Perdeu. É assim mesmo. E essa perda não te abala, não te incomoda. Você entende que ela é parte do processo e o objetivo está lá na frente, quando essas perdas não farão a menor diferença.

Mas isso tudo é um processo. Cada um tem o seu tempo de chegar nessas etapas. Você está no caminho certo. Aos poucos, vá tentando simplificar as ideias.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #9 de 32
Mark.Valley  
em 20/12/2019 14:17
Eu acho que essa questão das distribuições constantes não é um critério que garante qualidade e pode te afastar de algumas opções.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #10 de 32
luwz  
em 20/12/2019 14:19
@Bastter @jbrunswick @bochio @exitoadrenalina e @Zephyr. Obrigado pela opinião de todos, acredito que é realmente o que vcs falaram, estou no início e complicando as coisas que são para serem mais simples. Irei terminar a área de iniciantes, assinar o Bastter Blue e aprender a acompanhar pelos vídeos, faq's e discussões. 

 

Novamente, muito grato
Luiz
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #11 de 32
E_Lucas  
em 20/12/2019 14:34
O risco de seguir todas essas exigências é você sacrificar a diversificação.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #12 de 32
Laol  
em 20/12/2019 14:36
Vacância estável não faz muito sentido, talvez ver a vacância em relação aos pares ou na região. Se um fundo passou de vacância 7% para 10%, mas a média da região é 18%, provavelmente não é nada de mais. 
Sobre a geração de renda do fundo, tu podes achar interessante ver se a renda é imobiliária ou resultado de trade (vários fundos fazem isso, mesmo alguns dos multi-multi de tijolos que o pessoal gosta), e considerar o resultado de trade como não recorrente, já que na época de baixa eles não costumam aparecer. Quanto ao DY, não acho que acrescente na análise.

E como já foi dito, não se apegue demais a esses critérios. Considere mais como uma diretriz geral do que algo muito rígido, sob pena de atrapalhar a diversificação em fundos perfeitamente adequados. 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #13 de 32
putz  
em 20/12/2019 14:40
@luwz,  

Teus critérios de análise são bastante válidos, alguns dos quais coincidem com os meus, como liquidez, governança, tipo, prazo e diversificação.

Porém, como eu imagino que a sua pretensão seja se tornar um investidor de longo prazo em valor, chamo a atenção para os seguintes pontos, os quais considero de altíssima importância:


1) QUALIDADE DOS IMÓVEIS, que abarcam os seguintes pontos:

- Localização: quando mais bem localizado, melhor. Ex: um galpão logístico situado perto dos principais aeroportos e portos do país tendem a ter mais valor que um galpão "no meio do nada".

- Estado de conservação: todo imóvel precisa de reformas (benfeitorias necessárias), senão tendem à ruína. Logo, se o gestor negligencia despesas com reformas (talvez com a intenção de manter o "Dividend Yield" alto - afinal, gastos com reformas repercutem negativamente no pagamento dos dividendos no curto prazo); as tuas cotas, invariavelmente, perderão valor no longo prazo, visto que elas têm, por lastro, o valor patrimonial dos imóveis que compôem o FII (ora, imóvel mal conservado vale menos...).

- Características dos imóveis: observar a locabilidade dos imóveis que compõem o FII, ou seja, se são de fácil locação ou capazes de atender a vários segmentos do mercado. Por exemplo: é mais fácil encontrar um inquilino para uma laje corporativa do que para hospital, agência bancária e faculdade. Não quer dizer que vc deva descartar FIIs com imóveis de locabilidade mais restrita, mas é algo que vc certamente deve levar em consideração na hora que estiver montando a tua carteira de FIIs, especialmente para fins de controle de risco.

2) QUALIDADE DOS INQUILINOS

- Não foque apenas em "quantidade de inquilinos". É preciso se atentar também para a qualidade deles: idoneidade, saúde financeira e perenidade do segmento empresarial no qual atuam. Claro, quanto mais inquilinos, menor o risco; porém, essa diversificação não adianta nada, se os "multi-inquilinos" forem empresas com pouca solidez ou de qualidade duvidosa.


Observação final:


Muito cuidado com "dividend yield" (vi que vc colocou como um dos teus critérios de análise). Explico: no curto prazo, pode até parecer que vc esteja "pagando caro pela cota" quando comparado ao valor recebido em dividendos. Porém, se vc focar na qualidade do FIIs, no longo prazo, a boa governança dos gestores e a manutenção da qualidade dos imóveis e dos inquilinos lhe trarão bastante valor; de modo que, a valorização das cotas + dividendos recebidos, ao longo do tempo, farão o valor pago pela cota tender a zero.


Espero ter ajudado e desculpe se falei alguma bobagem.

Paz!








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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #14 de 32
Primata  
em 20/12/2019 14:42
@luwz

Faltou o principal nos seus critérios:

LOCALIZAÇÃO 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #15 de 32
guiiigessele  
em 20/12/2019 15:02
Quando eu investia em FIIs (decidi me mudar para o exterior) eu fazia o seguinte:

- Abria os Relatórios Gerenciais e olhava os imóveis, se eu gostei, ponto positivo.
- Eu olhava rolos passados (rolos passados é sinônimo de rolo ORUTUF)
- Olhava a estratégia do gestor, se alinhada com os meus de renda no longo prazo, mais um ponto.

Passando nesses 3 critérios eu comprava.
Meio simples demais, e provavelmente eu até estava fazendo burrice, mas o ponto é que para FIIs, acredito que a principal figura é o gestor. 

Eu sou idiota, não sei avaliar imóveis, não sei como saber a vacância média da região etc.

Então, se o gestor fazer bem o seu trabalho, ponto para mim...

Podem dar voadoras a vontade
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #16 de 32
Brutalroot  
em 20/12/2019 15:03
@Zephyr pensei exatamente a mesma coisa.

@luwz se puder passar a lista fos fiis  que passaram. Provavelmente serão estudaveis, gostaria de ver.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #17 de 32
Bastter  
em 20/12/2019 15:26
@luwz parabens pela atitude de querer estudar e evoluir
assim se vai longe
eh muito mais importante do q criterios
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #18 de 32
Tranquilao  
em 20/12/2019 15:43
Eu acho que vc tá estudando demais. São só FIIs. Não tem nem tantos bons ativos no mercado que se passam no critério multi-multi.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #19 de 32
jjc  
em 20/12/2019 15:55
Tem tópicos aqui no site sobre multi x mono. O mercado no Brasil é pequeno, não é como nos EUA onde praticamente não há mono.


Por esse critério de apenas multi, você deixa de ter fundos de shopping bastante grandes e com centenas de inquilinos como o SHPH11 e PQDP11. Obviamente não estou indicando eles, mas vale ao menos o estudo. 


Por outro lado, como você esqueceu localização entre os critérios, entraria pra estudo um fundo com um imóvel em “cafundó dos judas” e outro em “onde o vento faz a curva”.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #20 de 32
setarcos  
em 20/12/2019 16:12
No início complicamos em função  da ansiendade gerada por tantas informações e dicas de analistas e youtubers, que necessitam vender seus cursos (nada contra). Imagine que os FIIs se encaminhem pra uma estrutura parecida ao dos REITs... que possuem centenas de imóveis e inquilinos. Diversas localizações até em paises. Quem na condição de PF vai conseguir ficar analisando as caracteristicas de todos os contratos, imóveis, inquilinos e gestão, como vcs hj querem analisar os FIIs? Hoje eu acho que não tem mt o que complicar, ainda mais pelo pequeno número de fundos líquidos e diversificados. O que pode ser feito, pelo mercado ainda pequeno, é não ter um % tão grande e ir acompanhando esse crescimento e a possível evolução desse interessante segmento.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #21 de 32
M14  
em 20/12/2019 16:22
@luwz Caro estudante, FOCA NO CONCEITO, em entendê-los, como funcionam e etc e a partir daí todas essas dúvidas serão eliminadas. Bons estudos !
Não dá pra escolher nada igual a SuperTrunfo.

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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #22 de 32
Nikov  
em 20/12/2019 17:39
Diversificar regiões como critério excludente para qualquer tipo de fii deve ser repensado. Cada caso é um caso. Eu p ex. prefiro um fii de laje na zona nobre de SP que um laje no centro do Rio + Barueri etc.
Multi inquilinos: melhor é avaliar o tipo de inquilino, suas condições financeiras e garantias contratuais. 
Tão criando outros índices de fiis além do IFIX. Seus critérios mudarão? Não seria melhor escolher pela liquidez objetivamente: ex. número de negócios acima de média de X por dia? 
Sobre bom free-float, o que seria "bom"?
Se a taxa de performance não for baixa (ex. IPCA+6%; ex. de baixa: 6%, FII recente),  não vejo problema. Mas entendo seu receio de gestor fazer giro prejudicial só para batê-la.
Olho vacância por prazo muito maior, especialmente entre 2015-2017. Não quero fiis "cíclicos", prefiro os mais resilientes. 
DY: é influenciado por preço de cota, o que distorce tudo. Ex. Fii vai encarteirar 10 imoveis. O mercado já começou a precificar e a cota subiu, mas os proventos ainda são os passados. Resultado? DY minúsculo. Descartar esse FII por DY é péssima estratégia. 
Distribuição: eu vejo valor em fiis que almejem um dia ter crescimento orgânico. Se o perfil do gestor é ao longo do tempo distribuir mais do que o mínimo legal, só para agradar cotista em época de vacas magras e manter o VM elevado (e sua taxa baseada em VM), eu descarto por discordar da tese dele.
Por fim, se você buscar só valores constantes de proventos pode acabar descartando bons fiis. 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #23 de 32
luwz  
em 20/12/2019 18:22
Agradeço novamente as mensagens de todos, gostei bastante de lê-las pelas diferentes opiniões que cada um tem para com seus investimentos, legal ver que no fórum tem gente de todos os tipos: alguns preferem algo simples e outros mais robusto. Como estou começando vou com calma e ir estudando, creio que começarei no patamar mais simples possível, relevarei a opinião de todos e farei algumas anotações.

 

Apenas respondendo a pergunta do @Brutalroot, os FII's que eu estou pensando em estudar são/eram: KNRI 11, HGBE 11, VISC 11 e HLGL 11
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #24 de 32
MestreAnciao  
em 21/12/2019 08:03
Quanto menos mensagens no mural de um ativo, mais regular ele é.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #25 de 32
MarkFord  
em 21/12/2019 09:03
@luwz, não li tudo que escreveram, mas se você é iniciante, sugiro começar na renda variável com as ações. São um tipo de ativo com regulamentação consolidada. Os FII são uma coisa recente e têm acontecido diversos problemas de governança com eles. Na minha opinião, seria melhor deixar para investir neles quando você tiver mais tempo de mercado e a regulamentação desses ativos estiver mais madura. Eu, por exemplo, já invisto na renda variável há vários anos e ainda não tenho FII por causa dessas questões que mencionei. Não há porque ter pressa de entrar em nenhum tipo de investimento. Começe do mais simples e seguro e, com o temoo, vá para o mais complexo. 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #26 de 32
Rodrigo_N  
em 21/12/2019 13:38
Critérios para mim são localização e qualidade dos ativos, boa governança (apesar dos problemas de governança tem gestores com menos problemas), diversificação de inquilinos e imóveis. Pode ter diversificação de região, mas para mim já não é tanto, e bom histórico sem muito rolo. Vou mais por isso. Esse é o geral pra tijolo e posso cortar um outro critério desse, eu por exemplo tenho até mais de um mono, não morro por causa disso gosto muito do ativo (gostar de localização e qualidade, não me apaixono por ele).

Papel eu vou ser sincero que olho mais se é de ótimo gestor, e olhos os últimos relatórios para ver se não teve muito rolo, mas tenho pouco papel. Não olho cada CRI de maneira alguma, o que pode ser falha, mas sou ciente disso.... também pego que seja bem diversificado para se afetar algum não sofrer tanto.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #27 de 32
FlyCavok  
em 21/12/2019 17:57
Excelente gestor
excelente localização 
contratos todos longos 
Dy ótimo 
taxas baixas
zero rolo
vacancia nula
em resumo: não vai comprar  nenhum FII

todo FII tem problema. O que salva é diversificar. Você pode até ter um monte de mono, desde que a quantidade represente uma diversificação alta.
Ficar atrás do FII perfeito não vai comprar nunca
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #28 de 32
Luciend  
em 23/12/2019 11:38
Excelente post. Tenho as mesmas dúvidas do amigo q iniciou o post. Como estou começando agora também, tenho as mesmas dúvidas. Como analisar um fii p comprar? Como analisar a gestão? (Esse é minha principal dúvida). Mas já entendi q não devo me ater muito a essas dúvidas. Vou fazer uma seleção básica e começar. Usar o ranking daqui como base.
Obg a todos. Muito proveitosa a conversa. Pelo menos p mim, iniciante. Kkkk. 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #29 de 32
Bastter  
em 23/12/2019 11:42
@Luciend pode começar por
Bastter Blue - Bastter.com
videos
cursos e series
FIIs para iniciantes
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #30 de 32
Pilgrin  
em 23/12/2019 13:17
Ter critérios de investimento é importantíssimo!
Mesmo qua não os tenhamos por escrito acabamos definindo-os ao longo dos anos.

Concordo com o @Zephyr e o @E_Lucas .
Se vc for seguir todos os critérios que citou vai terminar com 3 FIIs em carteira.

Talvez esse seja um bom começo se vc não for alocar um percentual alto em cada.  

Não esqueça que mesmo FIIs que hoje são bons podem piorar.

10 anos atrás todas as carteiras de FIIs tinham obrigatoriamente BRCR11 e EURO11.
Era tipo Vale e Petrobras em 2006.
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #31 de 32
fclauzet  
em 27/02/2020 15:05
Para escolher FII eu olho o seguinte:

Diversificação de imóveis, regional e de inquilinos, vacância histórica (imóvel bom aluga rápido ou aluga rápido porque a adm é boa) e por último se a gestora/adm tem governança boa.

E procuro diversificar nos setores disponíveis.

Normalmente prefiro FII de tijolo, mas isso é gosto pessoal mesmo.

 
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[Por Favor Quero Críticas] Meus Critérios para FII's - #32 de 32

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