Sei lá...Ninguém vende a Galinha dos Ovos de Ouro
comentada em 27/01/2020 11:50

E durante quantos anos os proprietários dos imóveis esperaram o mercado imobiliário ter uma recuperação para vender seus ativos?
Quantos não querem vender ativos maduros para levantar recursos e desenvolver do zero onde o potencial de retorno é muito maior?

Tenho a mesma percepção que essa euforia levará a muitas decisões erradas, porém não significa que em toda transação tenha que ter um trouxa para sair negócio.

vai investir em FIIs?

estude
selecione FIIs com valor
diversifique

pare de pensar em coisas q nao estao sob seu dominio
vale para tudo

e esqueça os IPOs
em todos os sentidos

Teve um tópico aqui na Bastter que foi muito discutida essa questão...

Subscrição é sempre vantajosa para os gestores (ganham % do patrimônio).
Para o cotista, a subscrição pode ser vantajosa ou não (só vai ser vantajosa se os novos imóveis adquiridos forem melhores que os atuais).

Ou seja, há sim um conflito de interesse. 

Isso não é jogo de soma zero.

Esse seu sentimento é válido. Principalmente porque os influenciadores -pseudo educadores - estão criando no investidor iniciante um senso de escassez, de oportunidade, de agora ou nunca... 
Essa urgência em captar mais e mais dinheiro, muitas vezes sem um pipeline, é preocupante mesmo. 
Eu montei uma carteira, num tamanho conveniente pra mim, com gestores que considero bons, mas por hora parei de aportar pra poder observar melhor esse "crescimento" do mercado de FII e ver como esses gestores pretendem trabalhar daqui pra frente.  
Tem outros ativos que merecem atenção, além de FIIs. Mercado tem todo dia, todo mês, todo ano e vida que segue. 
Não é recomendação de nada.

A minha estratégia de longo prazo é ser sONcio de FIIs bem geridos e que se expandem de forma inorgânica, por meio de emissões, almejando se tornarem gigantescos, com milhares de ativos e centenas de inquilinos. Isso não só diluiria mais os riscos, como também traria consequentemente receitas bilionárias que os permitiriam se expandirem organicamente, só com as sobras em caixa, comprando ativos sem novas emissões. 
A título comparativo, há REITs que têm receita anual de trilhões de dólares, com milhares de ativos imobiliários. Já pensou um FII nesse patamar? Isso provavelmente acontecerá. O cotista antigo, que aderiu à maioria/todas emissões, será muito bem recompensado no ORUTUF. 
O cenário atual não se vê sempre e se mostra ideal para novas emissões e novas compras: queda histórica dos juros, crédito barato, migração de investidores da RF para a RV, retomada do crescimento econômico, ciclo imobiliário no início da sua acensão, proprietários desgastados do fim do último ciclo aproveitando o início deste para vender seus ativos etc.
Nessa linha, um bom gestor ativo é exatamente aquele que aproveita o atual cenário e faz tantas emissões quanto possíveis para alocar em bons ativos. Já o gestor (pseudo-)ativo que dorme no ponto justamente nesse momento faz prova cabal de sua ineficiência. 

"E durante quantos anos os proprietários dos imóveis esperaram o mercado imobiliário ter uma recuperação para vender seus ativos?
R: eles não conseguiam vender a um preço minimamente justo na crise.
"Quantos não querem vender ativos maduros para levantar recursos e desenvolver do zero onde o potencial de retorno é muito maior"?
R: para quem trabalha com isso, o momento ideal parece ser esse... veja as incorporadoras na B3 começando a despontar.

faz o jogo do jeito certo, aceita o que o Bastter System está mandando comprar sem roubar. e

diversifique

setor de imóveis é uma montanha russa, quando despenca vai lá no osso.

Até mesmo os REITS tiveram emissões para aumentar volume. Mesmo que fosse possível, não há como crescer organicamente só. O crescimento inorgânico através de captações é necessário e benéfico no longo prazo, pois aumenta liquidez, reduz risco, aumenta magnitude do ativo. Não se faz um omelete sem quebrar alguns ovos. 

 

Claro, toda emissão tem riscos pois um imóvel de baixo valor pode ser comprado caro, e este é um risco inerente do mercado imobiliário. Se não quiser correr este risco, terá de ficar um FII de gestão passiva, que tenderá a ter menor tamanho, logo menor liquidez, maior risco de take over e menor magnitude (diluição de custos administrativos). 

 

Imóvel e FII são Renda Variável, apesar de menor volatilidade em relação às ações (não necessariamente risco). Não invista antes de estar ciente de todos riscos inerentes a estes ativos, senão irá vender no fundo. 

@Equusasinus e qdo sobe também vai lá pra estratosfera hehehe

"Pelo visto os bobos estão entregando seus melhores imóveis...."

A definição de "melhor imóvel" depende de quem está interessado no ativo.

- Para o José que aluga sobradinhos e puxadinhos em "comunidade" com contrato de gaveta, o melhor imóvel dele não é nem regularizado.
- Já o Mário tem imóveis em bairros residenciais, o melhor imóvel dele é um ap quarto/sala bem localizado, mas que não faria sentido algum para um FII que lida com imóveis comerciais;
- Outro tipo de investidor, o Fábio, tem imóveis na família desde 1920 em uma das principais ruas do centro da cidade e aluga para um banco grande, mas devido as complicações de negociar com esse inquilino e como cada um da família quer alguma coisa, resolve vender o imóvel que há 100 anos teve custo quase zerado por alguns milhões para um FII de agências, que tem foco gerenciar esse tipo de imóvel. 
- Tem também o Zé, que tem galpões ao lado de uma rodovia, e com a crescente demanda por esse tipo de ativo resolve vender para um FII/Empresa disposto a pagar vários milhões pelo ativo que ele teria dificuldade em negociar com PJ
- No mundo das empresas, tem as construtoras e incorporadoras cujo FOCO é, bem, construir e incorporar, não alugar. Depois de construído o projeto, a finalização da operação é a venda para um interessado - um FII, uma empresa, etc
- E por fim temos os investidores de FIIs, que moram a centenas/milhares de KM desses imóveis, não entendem todos os detalhes e nem precisam - afinal tem um trabalho não relacionado com essa área e investem em ativos de valor para o patrimônio crescer com aportes ao longo do tempo. O FII é uma mera conexão de capital desses investidores com os imóveis de vendedores. 

Cada um desses players tem riscos diferentes, objetivos diferentes, capital diferente. Quem está certo ou errado? Tirando o José que corre risco legal, ninguém está errado. Cada um está certo dentro do seu foco.

Tem que tomar cuidado com essa mania de olhar tudo sob o "olhar do malandro"  achando que tudo que existe no mercado é para pegar incauto. Existem FIIs principalmente mono imóveis antigos que foram "desovados" na época de euforia anterior. Para isso estudamos os ativos, de preferência com histórico para estudo, e confiamos na gestão - se não confiar na gestão, não tem como investir em FII. Se já souber o que tem por trás de um FII, esquecer bullshit de DY, cotação, e principalmente diversificar, já está na frente da maioria dos investidores que entram "seguindo a manada"

@Striani

 

Pois é, tudo que vc buscar pelo lado positivo leva ferro.

Tudo que for "... ah, mas quando é bom, é o melhor negócio do mundo!"

O ferro vem sereno.

 

Pesquisa de viabilidade e coeficiente de oportunidade só se mede pelo pior cenário, e nunca nunca nunca se avalia o melhor cenário.

 

Apostar 1 trilhão de Euros na roleta russa mesmo que vc tenha que pagar um reau pra entrar. o pior cenário decide que vc não deve tentar.

 

boa sorte.

Vou dar meu pitaco na discussão. Invisto em FIIS há 5 anos e tenho uma carteira com 17 ativos. A maioria entrou em subscrição nos 6 últimos meses e participei de todas. Vou partir de algumas premissas que condizem com a realidade observada e relatar o que houve com a carteira, e eventualmente colocar algumas opiniões pessoais.

1 - As numerosas emissões recentes aconteceram devido a queda de juros, que jogou um mar de capital da renda fixa para a renda variável. Os gestores se aproveitaram dessa situação específica para captar recursos mais facilmente e aumentar o patrimônio do fundo. 

2 - Todas as alocações foram feitas a caprates menores que a média do fundo (sendo isso previsível já que é reflexo do mesmo fenômeno de juros citado acima). Não vou entrar em questões de rentabilidade, apenas vamos aceitar que caprates maiores são bons pro cotistas e menores são ruins. Isso significa que sabidamente e de forma deliberada e inconteste, as emissões foram feitas num momento bom para captação (lucro do gestor) e ruim para alocação (ruim para o cotista). Daqui já da pra ficar bem claro onde está o interesse do gestor. 

3 - Nenhum dos fundos que passou por emissão aumentou a renda / cota. Ele se manteve estável ou diminuiu. Isso decorre em parte da alocação a captares menores e em parte da incompetência de alguns gestores de alocar capital. Daqui sai outra lição: Pipeline de prospecto de emissão é conversa pra boi dormir. 

4 - O impacto negativo citado acima é muito maior em fundos pequenos. Nos fundos grandes, a emissão representa percentual menor em relação ao patrimônio total e a alocação tende a ser mais rápida. Notar que o fato de não haver impacto negativo significativo tbm não significa que houve qualquer vantagem no processo. 

5 - Fundos de gestão passiva passaram imunes a tudo isso. 

Abraços. 

@hOly

Concordo em partes. Sobre o item 2, os cap rates atuais são menores do que em 2011-2013 no geral. Assim como os contratos atípicos (ex: bancos) firmados nessa época também estão acima da realidade de mercado. O EDGA, se não me engano, fez IPO na época considerando quase R$150/m2 mas o mercado atual paga metade disso. O cap rate é muito mais influenciado pela realidade do mercado do que por opção do gestor - OBVIO que dentro dos possíveis ativos que encontram a venda e que façam sentido dentro da carteira do FII, é melhor que encontrem ativos com cap rate maior sem deixar a qualidade cair.
Eu costumo não olhar muito para cap rate porque é quase como um DY dos imóveis. No longo prazo não tem como saber se o aluguel e o preço do imóvel vai subir ou cair, mas tem como saber se o ativo tem características atrativas dentro do segmento e que possa colocar as chances à favor do FII no longo prazo.

Já sobre as emissões, não teve quase nenhuma emissão pública em 2015. Qualquer FII que tentasse expandir naquele ano não bateria o montante mínimo da emissão. E era justamente quando o mercado de imóveis teria ativos "mais baratos". A captação de um FII, para o bem ou para o mal, vai depender dos ânimos do mercado. Assim como em anos de subida tem muitos IPOs de ações, também temos muitas emissões follow on  e IPO de FIIs aproveitando a única possibilidade de crescer, que é emitindo cotas quando tem público comprando.

O lucro do gestor aumentou? Sim, porque a prática de mercado instituída pela última ICVM padronizou a tx de adm para FIIs que integram índices (IFIX) assim, salvo a assembleia votar por outra forma. Não é totalmente alinhado com o interesse do cotista, mas já é melhor que a taxa sob o patrimônio liquido. É um mercado aí da novo e tem que aceitar isso para investir em FIIs.

Por fim, FIIs de gestão passiva com ativo gerenciado por outra empresa (ex: FIIs de shopping mono) ou de gestão passiva com contratos atípicos (Bancários) passaram ilesos. Quando acabar o contrato atipico, como será?
Enquanto isso outros FIIs de gestão passiva afundaram devido à falta de flexibilidade do regulamento e interesses rentistas dos cotistas: FAMB11B, EURO11 são exemplos. A gestão passiva é muito bonita quando da tudo certo, mas está em extinção e não é a solução para tudo.

Enfim, são apenas alguns comentários com objetivo de esclarecer alguns pontos para não virar uma "caça a bruxa" aos gestores. Seus pontos estão certos, são observações da realidade do mercado, mas nem tudo é "culpa" dos gestores. Mas também não estou defendendo nenhum deles

@Giovanni

Bons pontos. 

Estou cada vez mais convencido que nós, investidores de FIIs, teremos que aceitar o fato que os melhores momentos para captação dificilmente são os melhores momentos para alocação, o que torna os interesses do gestor e do cotista opostos nesse tema em particular, talvez de forma insolúvel. E como o gestor, evidentemente, irá realizar a emissão num momento favorável a captação, parecerá sempre que está levando vantagem. A regra é essa, ou aceita ou não desce pro play. 

FIIs de gestão passiva tendem a desaparecer. Não há outro caminho. E embora sejam imunes aos problemas de subscrição, de fato são mais vulneráveis a outros problemas. Coloquei só por citar mesmo. 

E fundos de agências são muito complicados. Além dessa questão de contratos atípicos longos com vencimento se aproximando como vc citou (e que estão muito acima do valor de mercado, devendo ser reajustados na renovação, impactando consideravelmente na capacidade de geração de renda), existe uma relação promíscua locatário / locador, com um poder anormalmente alto dado ao inquilino, como o direito de vetar decisões que competem somente ao dono dos imóveis (fundo).

Abraço.