Valor correto de registro de imóvel herdado
comentada em 25/05/2020 20:56

Registrar com valor de venda + 50%?
Nunca ouvi falar disso!
???

@Poltergeist

Eu tenho visto nos poucos inventários com transmissão de imóveis, pelo menos aqui no Rio de Janeiro, acontecer o seguinte:

- a Procuradoria Geral do Estado avalia os bens por valores irreais, bem acima do valor de mercado, sobre o qual incide o ITCD.

- ao transmitir o imóvel, ou se transfere pelo valor constante na última declaração de IR do falecido ou, a partir da declaração final de espólio, atualiza-se o valor do imóvel, o que pode configurar um ganho de capital, sobre o qual incidirá IR à alíquota de 15%. Este imposto será pago pelo espólio, e os herdeiros poderão registrar o imóvel e lançar em suas declarações de IR, a propriedade do imóvel com este valor reajustado, para diminuir a mordida do Leão em uma possível futura venda.

- este valor costuma-se ser bem mais próximo dos valores de mercado, portanto, inferior ao valor arbitrado pela PGE.

- a idéia é: ou pagar imposto agora e reduzir a mordida no ORUTUF ou deixar esta mordida para um ORUTUF distante, que pode nem ocorrer, caso o imóvel não seja vendido.

O valor venal costuma ser um valor bem pequeno comparado com os valores praticados no mercado. Aqui no Rio de Janeiro quem usa é a Prefeitura. Não lembro de nenhum outro agente que trabalhe com este valor. 

Poderia fazer alguma consideração @Mr Ax ?

Passei por situação similar há 3 anos. À época busquei informações em uma assessoria contábil bem como na própria Receita Federal. Fui informado de que o valor-base dos impostos estaduais (ITCMD, por exemplo) não se confunde com o valor declarado no IR e não há necessidade ou obrigação de atualização no mesmo momento. Trata-se na verdade de uma questão de estratégia patrimonial a depender dos planos que vocês têm para o determinado bem. 

Os estados utilizam por base o valor venal porque interessa a eles taxarem sobre o montante atualizado, de forma a arrecadarem mais. Todavia, esse valor não está atrelado ao valor do bem na declaração do IR, pois para a Receita importa o ganho de capital sobre aquele bem, e não sua oscilação a cada ano, ou seja, importa a diferença entre o momento da compra e o momento da venda.

Na prática, depende se você pretende alienar o imóvel em algum momento da vida ou não. A atualização do valor no IR vai gerar imposto sobre ganho de capital. Se não pretende vender o imóvel no ORUTUF, não há necessidade de pagar a taxa sobre o ganho de capital, não tem por que adiantar esse pagamento. Porém, se quiser vender no ORUTUF, deve avaliar a melhor maneira de diminuir a diferença de valores declarados na compra/doação e no momento da venda para diminuir o custo a ser pago sobre esse lucro imobiliário. Pelo menos assim entendi.

 

Tem uma matéria do ano retrasado que talvez possa ajudar a te esclarecer a questão e acrescentar alguns outros pontos a serem ponderados: Recebi uma doação de um imóvel. Como declarar no Imposto de Renda 2018? | EXAME

 

Espero ter ajudado. Boa virada de ano!

Eu toquei o inventário do meu falecido sogro e fiz desta forma:

- a partir da declaração final de espólio, atualiza-se o valor do imóvel, o que configurou um ganho de capital, sobre o qual incidiu IR à alíquota de 15%. Este imposto foi pago pelo espólio, e os herdeiros puderam registrar o imóvel e lançar em suas declarações de IR, a propriedade do imóvel com este valor reajustado, para diminuir a mordida do Leão em uma possível futura venda.

Obrigado pessoal. Vou declarar com o valor não atualizado, já que não pensamos em vender. Mais duas duvidas:

1) o cartório quer registrar baseado no valor venal. O ITCD foi pago com base do valor declarado no IR. Qual o valor correto a ser registrado no cartório? 

2) o imóvel foi adquirido em 82.  A RODATNOCa informou sobre a seguinte lei: ARTIGO 18 DA LEI Nº 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988

Para usufruir dessa lei teria que atualizar o valor agora e pagar menos IR. Ou poderia transmitir o imóvel com o valor não atualizado e numa evendual futura venda ter esse desconto? 

Obrigado!

@Poltergeist o valor deveria ter sido atualizado na declaração final de espólio. Você preencheria o programa GCap, apuraria o IR  a ser pago pelo espólio e teria como argumentar com o cartório.

Agora não importa. Registre como o cartório quer e atualize o valor na declaração de IR dos herdeiros.

De acordo com a opinião do relator Buy and Hold.

Considerar que um imóvel adquirido em 1982 e transferido por causa mortis em 2019 (data da partilha) tem um desconto de 82,203% na apuração do GCAP .

A partilha foi em 2019 ou foi antes?  Se foi em ano anterior a Declaração deveria ter sido entregue no ano seguinte. Neste caso o desconto diminui.
 
Se mantiver os valores da declaração do espólio. de qualquer forma, a data de aquisição do bem é a data do óbito, qualquer que seja a data da partilha. 

O RI usa o valor que quiser. Não prevalece para fins de IR.

Grato Mr Ax.

Oi @Mr Ax . A partilha ocorreu em 2019. Esse desconto sobre O ganho de capital é calculado como no exemplo abaixo? 
Casa era declarada por 100 reais. 
Atualizamos o valor para 200. 
Pagaria 15% sobre 100 reais (15 reais). 
Só que com o desconto de 82% pagaria apenas 1,8 reais. 
É isso?

Sim, é isto.
Preencha o aplicativo GCAP 2019 em nome do espólio tendo por o motivo da operação "transmissão causa mortis" que o resultado será este, proporcional aos números efetivos. 

O IR devido vencerá em 30.04.2020.

Com os valores atualizados, se transfere aos herdeiros o quinhão de cada um dando entrada em "heranças e doações".  

Melhorando o resultado acima:

Uma herança de divide em duas partes: a meação do(a) cônjuge e os quinhões dos herdeiros.

A meação tem tratamento diferente. Não precisa ser atualizada pois ela mantém a data de aquisição inicial. Isto se o casamento for em comunhão parcial ou total. O(A) meeiro(a) é dono desde o início e continua dono da metade dos bens.

Já os herdeiros, podem atualizar o valor dos bens partilhados conforme falado acima. Sobre esta valorização o espólio reconhece o ganho de capital e tributa com os descontos da época da aquisição. 
Desta forma os herdeiros recebem seus quinhões já com valor atualizado.

Nas DIRPFs da-se entrada em Rendimentos Isentos, código 19 para a meação e 14 para herança. Em bens e direitos relaciona-se os bens conforme sua descrição. Normalmente é 25%, 33,33%, 50% do bem
partilhado. 

Muito obrigado pessoal! Acho que agora conseguirei resolver sem fazer rolo. Abraço!

@Buy&Hold e @Mr Ax
Consegui entender melhor a situação. Segue abaixo a descrição: 
Meu Pai faleceu em 2002. Decisão judicial do inventário e formal de partilha em 2019. Valor do imóvel no formal de partilha = 5x. 
Valor do imóvel na última declaração do IR do meu pai = x.
Agora está sendo feita a declaração final do espólio.
A dúvida é a seguinte:
Sou obrigado atualizar o valor para o avaliado pelo estado e pagar o ganho de capital em virtude da declaração final do espolio ou posso declarar pelo valor que estava na última declaração de IR do pai e deixar o ganho de capital para uma eventual venda futura?
(Meu receio é não pagar agora e incidir alguma multa por um possível cruzamento de dados entre o estado e a receita. Mas como não pretendo vender o imóvel, também não gostaria de pagar se não for obrigatório).

@Poltergeist você não é obrigado a atualizar o valor do imóvel mas eu recomendo que atualize. Vai que precise ou mude de idéia em algum momento. Atualizando, você pode dar uma atenuada em eventual imposto que venha pagar em eventual venda.

Mesmo porque depois você pode não conseguir atualizar o valor do imóvel.

Então, você vai transferir o imóvel por 5x em sua declaração. O lucro e imposto são do espólio.

E cada benfeitoria que fizer depois, atualize o custo de aquisição.

Alguma observação @Mr Ax ?

Muito obrigado! Vou considerar atualizar devido ao benefício fiscal. 
Pelo que tinha entendido no site da receita não seria obrigatório, mas havia recebido orientação diferente. 

Considero uma ótima oportunidade de planejamento tributário reconhecer o ganho de capital na declaração do espólio, principalmente se for vender o imóvel em ORUTUF próximo.

Lembro que parte da meeira não precisa atualizar pois conserva a data de aquisição antiga, quando da compra. Ela não é herdeira, já era dona desde a compra. 

Na declaração do espólio desdobre o imóvel em duas partes:

a) a meação da viúva. Descreva: 50% do apartamento xxx, adquirido em 1982  havido por meação conforme inventario .   Valor na data da partilha:  50% de x    Valor de transferência : 50% de x. (sem atualização);

b) quinhões dos herdeiros: Descreva 50% do apartamentos a razão de x % para cada um, havido por herança conforme inventario. Valor na datada partilha: 50% de x. Valor de transferência: 50% de 5x.(com atualização que será tributada pelo espólio).

Preencher o programa GCAP 2019 e exportar para a declaração do espólio. Data da aquisição xx/xx/1982; data da alienação por causa mortis: xx/xx/2019 (data da partilha). Valor do bem 50% partilhado. O Gcap vai gerar um  desconto de  82% sobre a atualização e o prazo do IR será 30/06/2020.

Em resumo, atualiza os quinhões dos herdeiros e paga IR de 15% com desconto de 82,xx%sobre 50% do imóvel e ainda tem prazo até 30/06.20.

Este é um benefício que a legislação oferece aos idosos, vivos ou falecidos, e que quase ninguém utiliza, pois não estudam a matéria.



..

Excelente, @Mr Ax. Não tinha pensado nessa questão dos 50%. Vou apresentar para os meus irmãos. Me parece a melhor opção. Obrigado!

@Mr Ax, ficou bastante clara a explicação. Mas me gerou uma outra dúvida. Pelo que entendi na declaração de IR da meeira o imóvel constará pelo valor 50% de X e na declaração de IR dos herdeiros constará pelo valor de 50% de 5X (1/3 desse valor no caso de 3 herdeiros). Ou seja, será declarado com valores distintos. 
Caso seja feita uma reforma no imóvel posteriormente, como atualizaria  o valor com a reforma na declaração de cada um, uma vez que os imóvel terá valor diferente na declaração do meeiro e dos herdeiros? 

A meeira não deve incorporar benfeitorias na sua fração, pois como já falamos aqui, imóveis antigos, com mais de 15 anos não devem incluir benfeitorias senão elas viram malfeitorias. 

Faz a benfeitoria que tiver de ser feita mas não lança, pelo menos na declaração da viúva. Não há problema de valores diferentes. Eles já serão diferentes a partir da declaração final de espólio. Os filhos pagam e ativam as benfeitorias.

Veja outras postagens que fiz neste fórum há alguns anos. 

Excelente Mr Ax. Encontrei o tópico aqui.