Modo #PAS - Ajustes

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 22/01/20 9:11

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
staciarine  
em 22/01/2020 09:22
Parabéns pelo trabalho. Agrega muito valor pra quem investe em FII
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transdog  
em 22/01/2020 09:25
Muito boas mudanças e pontos Giovanni! Show de bola
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Modo #PAS - Ajustes - #2 de 25
iugerroc  
em 22/01/2020 09:40
Sempre criando e aumentando valor pra comunidade. Parabéns!
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Modo #PAS - Ajustes - #3 de 25
RafaelTM2019  
em 22/01/2020 10:00
Bom dia a todos!

Giovanni, espetacular. Não entendo porque o Bastter diz que você, o Huoya e o Thiago são burros

Forte abraço!
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Modo #PAS - Ajustes - #4 de 25
MestreAnciao  
em 22/01/2020 10:05
Impressionante a capacidade de todos os moderadores de ouvirem os usuários.
Parabéns!

@RafaelTM2019 , e quem não é?
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Modo #PAS - Ajustes - #5 de 25
Bastter  
em 22/01/2020 10:23
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Modo #PAS - Ajustes - #6 de 25
Giovanni  
em 22/01/2020 14:03
@RafaelTM2019 na vdd é só o @Thiago que é burro mas ele chama todo mundo para não gerar discriminação
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Modo #PAS - Ajustes - #7 de 25
Thiago  
em 22/01/2020 14:11
Ta engraçadinho neh @Giovanni ?

Não sou eu o moderador químico, além de burros, são meio estranhos
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Barao_Bigode_Style  
em 22/01/2020 15:48
Sugestoes
- dar um jeito de incluir vacancia na analise
- seria bom achar um equivalente funcional ao 'lucro consistente' das acoes, mas eu nao sei oq 
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Modo #PAS - Ajustes - #9 de 25
Eddie_Brock  
em 22/01/2020 16:27
A classificação em verde, amarelo e vermelho ajuda triagem na escolha para estudo dos FII, contudo existem muitos poucos FIIs ainda de qualidade que vale a pena ser cotista. Algo que traria muito valor que ainda não foi incluído é uma aba (ou incluir no próprio FAQ) sobre assuntos relativos a direito imobiliário como por exemplo:



- Penhoras trabalhistas;
- Imóvel alienado - existem FIIs grandes com esse problema; 

- Imóvel sem escritura ou registro;

- Processos trabalhistas ou ações grandes; 

 

Muitos vão criticar, achar que é picuinha minha, mas imagine a situação de um monoimóvel com uma penhora ou alienado por exemplo. Diversificação e controle de risco ajudam, mas você saber o que está comprando também ajuda. 

 

Pro longo prazo imóvel com rolo em documentação não serve e pro FII na minha leitura o raciocínio é o mesmo. Não sei se os FIIs informam isso em fatos relevantes. 
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GratidaoEpaz  
em 22/01/2020 22:29
Parabéns @Giovanni pelo trabalho que vem fazendo na área dos FIIs, show ??????
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Modo #PAS - Ajustes - #11 de 25
jjc  
em 23/01/2020 09:12
 @Giovanni @Barao_Fidalgo Imagino que pode ser uma boa uma escala de cachorrinhos de acordo com a vacância (física ou financeira) a partir de um determinado intervalo de tempo (talvez uns 6 meses). Por exemplo: até 10% - verde; entre 10 e 20% - amarelo; acima de 20% - vermelho.
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Modo #PAS - Ajustes - #12 de 25
Giovanni  
em 23/01/2020 12:06
@pjc não adoramos vacância porque como esse cachorrinho ficaria nos FIIs de papel?

A vacancia impacta o resultado. Então o cachorrinho tem que quantificar, de alguma forma, o resultado geral de todos tipos de FIIs
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Modo #PAS - Ajustes - #13 de 25
Kenny_asj  
em 23/01/2020 12:55
Fii com concentração num inquilino ou mono imóvel acho que deveria ter um alerta tbm
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Modo #PAS - Ajustes - #14 de 25
paborges  
em 11/03/2020 19:00
@Giovanni com relação ao seu alerta de que o cachorrinho verde é apenas para avisar que o ativo é novo. Não faz juízo de valor ou qualidade, apenas determina que pela ausência de histórico, recebe um alerta devido à incerteza.

Eu estava buscando no fórum e li em algum tópico que um dos perigos considerados em ações de entrar em IPO recente seriam possíveis distorções nos resultados pela abertura de capital.

Queria saber se acredita que isso também seria uma questão nos IPOs de Fiis dado as estruturas mais simples e tal.

Pergunto isso porque vendo por cima tem alguns Fiis relativamente novos que julgo interessantes pelo portfólio de ativos.

XPHT11 por exemplo acho que tem bons ativos
GGCR11 por exemplo é novo e há pouco tempo atrás estava nos top 10 do rating pelos usuários 

E dado que existem diferenças significativas nas estruturas de empresas e FIIs a ponto até de considerarmos diferente o risco nos IPO queria a opinião se realmente não vale a pena nunca cogitar entrar em um IPO de FII. Eu particularmente acabo tendo medo muito mais da liquidez das cotas porque não sabemos para onde vai. Mas já vi ofertas publicas por exemplo de fundos de tijolo que se propõem a comprar edifícios comerciais em áreas nobres em São Paulo e no RJ por exemplo já com inquilinos e contrato atípico por mais de 5 anos. Quais os riscos haveriam em um IPO desse por exemplo?

PS: deixando claro que não quero estimular em nada entrar em IPOs queria só entender as considerações e diferenças entre os tipos de ativo.

Valeu aguardo as voadoras 
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Modo #PAS - Ajustes - #15 de 25
dummy  
em 12/03/2020 10:59
Bom dia..

Eu assinei o Bastter há poucos dias, estou ainda aconhecendo o ambiente. É o primeiro texto que escrevo.

Pelo que entendi, o ranking é formado pelas votações de assinantes como eu, e são poucos votos ainda, o que me faz entender que não devo levar esse ranking muito em consideração para escolher minha carteira... Esperava, como pagante, encontrar um ranking baseado em dados e análises profissionais.

O meu plano de carteira, montei todo com FoFs... dos 11 fundos que escolhi, só 4 estão presentes ali mais ou menos no top30.

Minha ideia é começar com as FoFs e ir ampliando para outros tipos de fundo depois...

Escolhi com base em histórico de yelds e proporção preço/patrimônio... não tenho ainda condições / conhecimento / acesso a informações que me permitam avaliar a gestão de um fundo de forma séria.

Decidi começar com FoFs porque são diversificados por si só, uma vez que tenho pouco dinheiro para investir, considerei que um grau de diversificação só seria possível nesse momento se comprasse ativos que representam um grupo de ativos, mesmo que isso represente nesse momento pagar taxas de administração embutidas.

Que venham as voadoras!!!
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MestreAnciao  
em 17/03/2020 18:51
Previsão do #SuperPAS pra os FIIs?
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Modo #PAS - Ajustes - #17 de 25
Bastter  
em 17/03/2020 18:55
@Mestre_Anciao vai ter
nao tem data ainda
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Modo #PAS - Ajustes - #18 de 25
Giovanni  
em 17/03/2020 21:52
@paborges o risco dos ativos dos FIIs dentro de um IPO, se comprar mesmo o que colocou no estudo de viabilidade, não é tão  grande

mas a estrutura do FII a meu ver ainda possui risco maior no início

Um exemplo positivo: quem comprou o HGRU no IPO tinha um FII mono/mono; agora tem mais de 10 imóveis. Será que a análise realmente continua a mesma do IPO?
exemplos negativos são FIIs que se propõe a comprar ativos e acabam não fechando negociação por n motivos, ai você fica com um ativo novo e incerto
 
eu acho que diferente das ações, FIIs todos são +- bons. Tem exemplos de FIIs horríveis, mas a maioria dos FIIs com bom histórico e boa diversificação interna acaba operando mais ou menos nos mesmos patamares (mesmo cada um sofrendo também as variações dos segmentos em que atuam). Então para que se arriscar em algo novo? para que investir em uma aposta? não é mais prudente escolher ativos que são bons hoje, acompanhar os ativos novos e depois decidir se diversifica neles também?

então a meu ver, a maior incerteza é sobre o portfolio e gestão que o FII vai ter, diferente das empresas que possuem aquela "distorção contábil" quando entra capital do IPO, mas isso não significa sair comprando IPO de FII se quer PAZ
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Modo #PAS - Ajustes - #19 de 25
Giovanni  
em 17/03/2020 21:57
@dummy FIIs tem público menor e menos ferramentas/análises principalmente porque a padronização dos informes de todos FIIs ainda é um caos apocalíptico comparado com a padronização de informações das empresas

mas vamos tentar colocar vídeos opinião nos moldes do KNRI11 em todos do rating
e em breve sai um livro de FIIs do Fernando com exemplos práticos de análise

por enquanto vc tem:

- rapidinha
- votos
- FAQ da área de FIIs 
- comentários da comunidade nos murais de cada FII, nas discussões aparecem vários usuários que acrescentam muito valor a discussão
- Modo #PAS que elimina tranqueias óbvias

só lembrando que o rating de FIIs e dos outros ativos é ferramenta de estudo, não de indicação para você comprar. É reflexo da opinião de comunidade + moderadores

FoF acho o contrário de diversificar, você deixa seu capital com um gestor que compra os mesmos FIIs que poderia comprar de acordo com seus critérios, e continua com o risco de gestão de 1 único ativo (o FoF em si, não os trocentos FIIs que ele tem) 
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Modo #PAS - Ajustes - #20 de 25
Giovanni  
em 17/03/2020 21:58
@Mestre_Anciao vamos colocar um critério mais objetivo na análise de valor dos FIIs no modo #PAS primeiro
porque não temos o equivalente a lucros consistentes, dívida equilibrada, então a análise infelizmente ainda não dá para ser tão simplificada
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Modo #PAS - Ajustes - #21 de 25
FilhodaAlta  
em 17/03/2020 22:27
Show de bola!
Vai ser minha porta de entrada nos FII.
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Modo #PAS - Ajustes - #22 de 25
paborges  
em 06/04/2020 09:21
@Giovanni tentando contribuir com o modo #PAS nos FIIs acredito que de fato os critérios talvez precisem de ajustes. Hoje estava filtrando para buscar FIIs de logística dado que tenho esse seguimento menor na carteira e estou buscando diversificar.

Ao filtrar por logística encontramos quatro FIIs com cachorrinho verde. HGLS, BTLG SDIL e EURO. Tirando o HGLS, os outros três em suas rapidinhas recomendam prudência, sinais de má gestão, vacância alta e relação despesa receita acima de 20%.

Dado então seu post recente que comenta não ter "o equivalente a lucros consistentes, dívida equilibrada"; gostaria de propor talvez fosse interessante incluir como critério histórico da relação despesa x receita como equivalente a lucros consistentes.

Talvez algo como tantos anos sem passar do limite dos 20%, algo assim. Sei que essa relação pode mudar quando da compra de novos ativos dos FIIs mas em uma busca grosseria aqui verifiquei que mesmo os fundos de papel que fazer a compra constante de CRIs os mais sólidos mantém essa relação equilibrada (veja VRTA, KNRI e MXRF por exemplo). BTLG SDIL e EURO por exemplo, que tem alerta apresentam altas recentes acima de 20% dessa relação. Se fosse incluído esse critério seriam pior avaliados por exemplo e teria mais consistência com suas rapidinhas.

A evolução da vacância como equivalência a dívida equilibrada seria interessante mas como foi dito não conseguiria utilizar para os FIIs de papel.

Enfim apenas um sugestão.
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Modo #PAS - Ajustes - #23 de 25
Giovanni  
em 06/04/2020 09:35
@paborges obrigado pela sugestão

provavelmente vamos acabar adotando essa relação despesas/receitas ou a vacância como um indicador

só não consegui utilizar até hoje de forma confiável para todos FIIs porque tem administradores que não preenchem corretamente vários informes, vem com dados zerados ou sem fazer sentido. Por isso eu sempre falo nos murais para o pessoal cobrar seridade dos administradores na declaração desses informes... 

já as rapidinhas eu utilizo todo material, não só os informes como os gerenciais e outros, por isso acaba sendo mais "completa" do que o filtro automático 

estou pensando em uma solução aqui 
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Modo #PAS - Ajustes - #24 de 25
Dividend.Yield  
em 15/04/2021 19:17
Vacância qdo prologanda que começa a mostrar alguns sinais, ou gestor passivo, ou imóveis ruins, ou localização..., qdo se resolve rápido a vacância, ok, vacância prolongada e crescente... Os FIIs BTG são exemplos de vacância prolongadas
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Modo #PAS - Ajustes - #25 de 25

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Você está em FIIs e Imóveis > Modo #PAS - Ajustes
por Giovanni em 22/01/2020 09:11

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