Doar ou vender imóvel para filho?
comentada em 05/02/2020 17:01

Amigo, cuidado com as artimanhas pra pagar menos imposto. Os fiscos estão cada vez mais conectados, automatizados e inteligentes. 
Se for doar, paga ITCMD (Estadual), se vender, ITBI (Municipal).

Pesquisa as alíquotas no teu Estado e Município.
Agora, venda é venda e doação é doação. Venda disfarçada de doação (e vice-versa) é ilícito tributário. Pode responder até um processo penal.

@rinchen faça tudo certinho pq senao o ferro la na frente pode ser MUITO maior

pesquise qual a melhor forma e faça tudo certinho

rolo com imoveis o ferro eh usualmente bem grande

o ideal é falar com seu RODATNOC porque tem várias opções, mas a maioria te leva ao rolo.
se for um patrimônio/imóvel apenas, e não houver outros filhos, doa, paga o itcmd e seja feliz 
se houver mais de um filho, ou mais de um patrimônio, pague as custas de um advogado e um RODATNOC e arrume a divisão em vida (doar pra um filho e não doar pra outro é briga certa - noras, genros, ex-mulher, filho fora de casamento...).
Existe uma opção de "holding familiar", é interessante dependendo dos custos e do tamanho do patrimônio, mas com relação a manter o patrimônio da família e planejar a distribuição por igual evitando as brigas, é excelente (se bem feito).

Sim @Bastter. Longe de querer rolo. Como não há conhecimento deste mercado é preciso tirar as dúvidas. Uma coisa que este site ensinou é ser independente, e pra isso é preciso estudar e o fórum é um excelente local pra isso.

@MBLI123 o filho pode comprar os imóveis. É uma possibilidade real. Pode inclusive usar os rendimentos de alugueis nas parcelas.

@rinchen entao fale com um advogado da area e veja com ele a melhor soluçao
existe tb o usufruto

Lembrando que em alguns Estados para dar baixa em usufruto paga ITCMD e precisa gastar com tabelião para executar o cancelamento. Experiência em caso familiar aqui no Estado de Goiás.

Em uma venda de Pai para filho é necessário o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge. Este consentimento deve ser expresso, isto é, por escrito, caso contrario esse ato juridico poderá ser anulado pelos herdeiros necessarios.

@Andre Leao não há outros descendentes ou cônjuge. Contudo, os imóveis são do avô (50 %), do pai (25 %) e da irmã do pai (25 %). Este consentimento escrito se aplica para a doação ou venda do 1/4 que é do pai?

Isso é um nó tão grande para desatar que é melhor ir no cartório, falar o que quer fazer e seguir exatamente o que o cartório disser, inclusive pagando o que falar que é para pagar,  porque eles costumam ter o caminho das pedras. Se inventar moda a chance de dar merda é gigantesca.

Uma outra opção é simplesmente deixar do jeito que está. Conforme for fazendo os inventários vai regularizando.

Fale com o cartório e também com advogado, eles vão poder te orientar a forma mais correta.

@rinchen

"Em relação aos impostos, qual a opção menos onerosa no Estado do RJ?"

R: pagá-los corretamente e dormir tranquilo à noite

"Outra dúvida é em relação ao valor dos imóveis. No último inventario, quando houve o falecimento de um dos avós, eles constam por x. Nas atuais declarações de IR estão declarados por 10x."

R: não sei como foi feita esta transferência no inventário. Espero que o espólio tenha apurado ganho de capital e pago IR de 15% sobre 9x, e aí os herdeiros poderão lançar o valor na declaração de IR. Esta é a forma correta.

No caso de doação ou venda qual valor utilizado?

R: venda será o valor pago pelo comprador. Doação será o valor constante na declaração de IR, lembrando que a PGE (Procuradoria Geral do Estado) costuma "superfaturar" os valores dos bens na transmissão.

É possível fazer uma venda com valor baixo, tendo em vista que os imóveis precisam de reforma e houve desvalorização da área onde se localizam?

R: a venda será feita pelo valor que o comprador pagar. É este valor que deverá ser informado na declaração de IR. Qualquer manobra que quiser fazer eu acho melhor fazer e se apresentar logo na delegacia. Quanto mais cedo começar a cumprir a pena, mais cedo você estará livre.

@rinchen




"...não há outros descendentes ou cônjuge. Contudo, os imóveis são do avô (50 %), do pai (25 %) e da irmã do pai (25 %). Este consentimento escrito se aplica para a doação ou venda do 1/4 que é do pai?"


 Afinal de contas, o que você pretende fazer e por qual motivo ? Vender ou doar para seu filho ?

Você só pode dispor da fração que lhe cabe no imóvel. Procure um tópico que estou concluindo aos poucos sobre o ITMD nos estados. Já lancei dados sobre o Rio de Janeiro.

- para VENDA, o ITBI municipal é de 3%

- para DOAÇÃO, o ITD estadual é de 4 a 8%, conforme valor do imóvel:
até R$ 248.850,00 - 4,00%
até R$ 355.500,00 - 4,50%
até R$ 711.000,00 - 5,00%
até R$ 1.066.500,00 - 6,00%
até R$ 1.422.000,00 - 7,00%
acima de R$1.422.000,01 - 8,00%

Na VENDA de imóvel com co-proprietários, a anuência dos mesmos é necessária, porque eles têm direito de preferência para comprá-lo pelas mesmas condições oferecidas pelo vendedor (está no Código Civil).

Na DOAÇÃO, parece-me que não é necessária a anuência dos co-proprietários (não lembro disso no Código Civil, mas posso estar enganado)

Além disso, convém lembrar que poderá haver incidência de IMPOSTO DE RENDA. Se a doação for registrada com valor superior ao que consta na declaração de renda do doador, deverá haver apuração de ganho de capital imobiliário. Na doação, para fins de IR, o imóvel pode ser registrado pelo valor constante de sua declaração de IR, que é o valor sem atualização, ou pelo valor de mercado. Caso o valor de doação seja o constante da declaração de renda do doador, não haverá ganho de capital a ser apurado. No entanto, poderá ser perdida a oportunidade de atualização do valor do imóvel, porque a data de aquisição do bem passa a ser a data da escritura da doação, não mais a data original de compra do imóvel. Deve ser feita uma análise para verificar a vantagem ou não dessa atualização.

Fontes:
https://www.rio.rj.gov.br/web/smf/exibeconteudo?id=142354


http://www.fazenda.rj.gov.br/sefaz/faces/oracle/webcenter/portalapp/pages/navigation-renderer.jspx?_afrLoop=4913117698210592&datasource=UCMServer%23dDocName%3AWCC207437&_adf.ctrl-state=19wqulip8w_9

Cara, facilita a vida. Estude seriamente a constituição de uma holding familiar.

Vai facilitar muito a vida, só vai depender dos custos, mas provavelmente será viável para quem tem mais de 1 imóvel.

Quer doar, doe. Quer vender, venda. O que passar disso é um ROLO gigante para sua vida. 

A primeira pergunta é: Por quê diabos você quer repassar 1/4 do imóvel pro seu filho?

@zehguleba questões emocionais. E também não querer mais incomodação nesta fase da vida.

@Buy_and_hold64 obrigado pelas infos. Sempre muito detalhado. Vou estudar o tópico recomendado.

@rafael_rs grato pelos números e fontes.

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