Rolo com aluguéis - estou tentando arrumar e preciso de ajuda
comentada em 26/03/2020 17:42

começa lendo a parte de IR desse livro


Livro Chega de Burrice com Imóveis!!

@flabiondi

1. APARTAMENTO 01, foi locado por PJ, pago diretamente na minha conta. em 2019 foram 2 locadores, ambos PJ coincidentemente. Devo especificar cada um e colocar os valores somados em "Rendimentos Tributáveis recebidos de Pessoa Jurídica pelo titular"? Esses valores somados são os valores líquidos depositados em minha conta, correto?

R: você vai lançar os valores recebidos na ficha Rendimentos recebidos de PF/Exterior no campo Outras informações. Lá não precisa informar quem pagou. 

2. APARTAMENTO 2, locado por PF. Nesse caso já entendi que devo colocar os valores mês a mês nos "Rendimentos Tributáveis recebidos de Pessoa Física", porém no ano passado (declaração 2018), meu pai colocou como Trabalho assalariado, e não aluguel.. 
No campo mês a mês devo colocar o valor líquido recebido por mim, em minha conta correto? Percebi que em alguns meses esse valor passa do valor limite de R$1903,98, sendo assim devo baixar o programa do carnê leão e fazer tudo de uma vez? 

R: vai ter de retificar suas últimas 5 declarações, a começar pela declaração 2015 ano base 2020. Por enquanto, faça a deste ano corretamente. Quando ultrapassar o valor de isenção, deve recolher IR através do carnê leão. Calma, esta parte do imposto que talvez não tenha sido recolhido você acerta depois.

3. onde devo especificar os valores de IPTU? Percebi que meu pai fez um RECIBO DO PAGADOR, onde ele especifica o valor do aluguel, mas também uma bonificação e o valor do IPTU, e esses valores descontados não batem com o valor líquido recebido por mim, e é porque eu acho que meu pai fez o pagamento do IPTU a parte. Como devo proceder?

R: fica difícil resolver estes rolos que seu pai fez. Eu nunca tive imóvel alugado, entendo que queiram repassar o IPTU para o locatário. Só não entendo porque não incluem o IPTU no aluguel simplesmente. tem de discriminar, ter mais um lançamento mais uma coisa para se complicar.

Quer alugar por mil, e o IPTU é 6 mil ? Divide 6 mil por 12 e aluga simplesmente por 1.500.

Na declaração não tem lugar para lançar valor de IPTU, pelo menos eu desconheço. 

@Buy_and_hold64 muitíssimo obrigada por me ajudar!
Desculpe a burrice, mas ainda não ficou claro pra mim, esse aluguel do apto 1 mesmo sendo o locatário pessoa jurídica com CNPJ eu devo declarar no campo de PF? Devo preencher mês a mês ou um total? Não entra carnê leão no apto 1?

devo fazer bem curtinho essa declaração de 2019 colocando os dados do aluguel do apto 2 no carnê leão e migrando pra declaração é isso? A multa será calculada automaticamente?
e só depois retifico as últimas 5 declarações fazendo da mesma forma? 


eu sei, meu pai fez caca mas ele fazia questão de controlar isso, mas agora ele está verificando por conta uma imobiliária para fazer isso. Eu sempre achei que ele devia deixar com alguém do ramo, mas ele é teimoso e acho que se sentia bem fazendo essas coisas, só que fez um tanto de rolo e eu nem percebi. Agora é correr atrás, fico grata por pessoas como vc e o bastter que nos ajudam a tomar as rédeas das nossas vidas! Novamente desculpe o amadorismo e tantas perguntas (na verdade vem mais por aí kkkk ele fez um outro rolo com imóveis que só por Deus), mas vamo que vamo!

Que eu saiba se está alugado para PJ tem que lançar onde você falou mesmo, e se não me engano o PJ vai te passar o informe que ele dá para a receita, aí é só conferir e copiar.

@flabiondi   @Renato_RG 

Renato, grato pela colaboração. Eu não entendi o aluguel recebido de PJ como um rendimento tributável igual ao salário. Como eu disse, nunca tive imóvel alugado e não sabia que neste caso, a PJ fornece um comprovante. Caso receba este comprovante flabiondi então deve informar os aluguéis recebidos na ficha Rendimentos tributáveis recebidos de PJ. Na ficha Recebidos de PF/Exterior informe apenas os aluguéis recebidos de PF.

"devo fazer bem curtinho essa declaração de 2019 colocando os dados do aluguel do apto 2 no carnê leão e migrando pra declaração é isso? A multa será calculada automaticamente?
e só depois retifico as últimas 5 declarações fazendo da mesma forma?"

Sim. Só não esqueça que deve ser no programa carnê-leão 2019. Preencha e depois exporte para a declaração IRPF 2020. Os impostos mensais deveriam ter sido recolhidos com o carnê-leão ano passado. Vá no programa SICALC que ele calcula juros e multa. Pague através do internet banking com o código 0190 (carnê-leão). Na declaração, os valores dos impostos pagos serão lançados pelo valor sem acréscimos de juros e multas. As outras declarações você retifica depois, fazendo da mesma maneira que fez a de 2020.

Lembrando que só fica sujeito ao recolhimento com o carnê-leão se o total recebido com os aluguéis ultrapassar R$ 1.903,98 no mês. 

@flabiondi,

O valor do IPTU somente é dedutível dos rendimentos de alugueis  se o locador assumir o pagamento. Se no RECIBO DO PAGADOR seu pai está demonstrando o IPTU pago e descontando do valor do aluguel recebido (vc falou em "esses valores descontados'), provavelmente foi vc quem assumiu esse ônus; o locatário teria feito o pagamento em seu nome e estaria sendo reembolsado ao pagar o aluguel.

Agora, o mais comum é o locatário assumir o pagamento de aluguel, condomínio e demais taxas (incêndio, limpeza etc.) e IPTU incidentes sobre o imóvel.

Vc tem que conferir com seu pai qual foi o valor efetivamente recibo a título de aluguel, se houve algum desconto dado ao locatário (não dá pra saber de que se trata essa bonificação de que vc falou) e quem efetivamente assumiu o pagamento do IPTU.

Se foi vc, pode deduzir o IPTU pago do aluguel recebido e declarar o aluguel líquido do imposto e de qualquer outro desconto concedido ao locatário.

@Anapadilha pelo que meu pai comentou, os locatários fizeram o pagamento do IPTU de forma parcelada já descontada no pagamento do aluguel. Só ficou confuso pois teve um momento do ano que ele recebia esse valor na conta dele e me repassava.. mais pro final de 2019 que os locatários passaram a depositar diretamente na minha conta o aluguel. 
Pensei, dessa forma, em olhar o recebimento do valor líquido todos os meses na minha conta, e usar esses valores no carnê leão de 2019, estou errada? Os valores recebidos de PF, pois os valores de PJ vou somar tudo e declarar inteiramente em na aba de Rendimentos Recebidos de PJ, junto com meu salário. 
Vou hoje mesmo no banco fazer isso pois on line não consegui de todos os meses. 

oi gente, voltei nesse tópico pois surgiram mais dúvidas, se puderem novamente me dar uma luz..

Seguinte, falei com meu pai sobre o carnê leão, e ele disse que só fazia dessa forma pois entendia que no momento do cálculo da restituição ou pagamento de impostos, esse valor de multa dos eventuais aluguéis seriam cobrados nesse momento, ele está muito equivocado? Como se os valores das DARFs com multa do decorrer do ano que passou viessem junto no cálculo do imposto a pagar no momento da declaração do IR. 
Pergunto isso no caso da retificação das declarações anteriores, ainda estou me batendo com isso.

Uma outra dúvida relacionada, meu pai estava declarando o valor desse imóvel todo ano, acrescentando um pouco de valor por ano, ex: 2015: x00, 2016: x10; 2017: x20 e assim por diante. 
Não sei de onde ele tirou isso, mas em outros tópicos eu já aprendi que é errado. Como devo corrigir? Hoje o valor do imóvel está cerca de 30 mil acima do valor da escritura. 
Já entreguei a declaração desse ano e só fui ver isso depois. Retifico ela e todas as outras? 

as duas coisas estao erradas

@flabiondi

Seguinte, falei com meu pai sobre o carnê leão, e ele disse que só fazia dessa forma pois entendia que no momento do cálculo da restituição ou pagamento de impostos, esse valor de multa dos eventuais aluguéis seriam cobrados nesse momento, ele está muito equivocado?

R: não mas, ele fazia todo este rolo com o objetivo de pagar multas e juros ? Só que os valores serão maiores. Bom, a grana é dele.

Como se os valores das DARFs com multa do decorrer do ano que passou viessem junto no cálculo do imposto a pagar no momento da declaração do IR. 
Pergunto isso no caso da retificação das declarações anteriores, ainda estou me batendo com isso.

R: não vem. Quando a multa for até ele para ser paga, é bem capaz que seja bem maior e ele deva ter uma baita dor de cabeça. Para se antecipar ao pagamento de multas, vá no site da Receita e no programa SICALC, calcule o valor de juros e multas a pagar. Não esqueça do código 0190.

Uma outra dúvida relacionada, meu pai estava declarando o valor desse imóvel todo ano, acrescentando um pouco de valor por ano, ex: 2015: x00, 2016: x10; 2017: x20 e assim por diante. 
Não sei de onde ele tirou isso, mas em outros tópicos eu já aprendi que é errado. Como devo corrigir? Hoje o valor do imóvel está cerca de 30 mil acima do valor da escritura. 
Já entreguei a declaração desse ano e só fui ver isso depois. Retifico ela e todas as outras? 

R: ele deve ter notas fiscais de obras feitas no imóvel. Se ele não fez obras (pelo que li, não fez) você deve retificar as 5 últimas declarações e colocar o custo de aquisição do imóvel.

@Buy_and_hold64 sinceramente eu não sei o que ele fazia, mas foi essa a justificativa que ele me deu. 
Eu acabei entregando a minha declaração de 2019 sem verificar isso, uma pergunta, no momento de retificar eu posso também aproveitar e incluir um gasto de plano de saúde do meu filho que eu agora vi que está no salário do meu marido? Pois já que é pra retificar, vou fazer tudo isso. 
Conforme sua instrução, fiz os cálculos pelo SICALC dos aluguéis de 2019, agora para retificar os anos anteriores eu devo apurar mês a mês e retificar? Ou basta calcular no SICALC  e pagar? Desculpe a dúvida, como expliquei nunca fiz isso antes. 

@flabiondi parabéns pelo esforço em regularizar o rolo! O caminho é longo mas necessário.
Sò posso acrescentar, como curiosidade, que acho que este erro de alterar o valor do imóvel muita gente faz, às vezes de boa fé, porque acha que tem que colocar valor de mercado (inclusive ao contrário, por exemplo diminuindo o valor do carro pela FIPE), ou mesmo porque acha que assim vai pagar menos ganho de capital. Isso também é absurdamente comum em ação, quando a pessoa lança no IR ao invés do custo de aquisição o valor da cotação por exemplo.
Força e boa sorte!

@flabiondi

Na retificação, você só não pode trocar o modelo. Retifique o que precisar mas não mexa no plano de saúde.

Para retificar anos anteriores, você deve apurar qual seria o imposto a ser pago na ocasião. Jogue este valor no SICALC, calcule juros e multas e pague. Na retificadora, informe o valor do imposto sem multa e juros.

@Renato_RG obrigada! Não está sendo fácil kkkkk tadinho, foi sim de boa fé... inclusive esse valor do carro ele fez igual hahahaha , foi diminuindo de um ano pro outro. Pra falar a verdade, se eu não tivesse a ajuda aqui da comunidade não conseguiria, são muitas regras né!
@Buy_and_hold64 vou pesquisar sobre as retificações e volto aqui, tenho a impressão que não será muito coisa acho que o valor dos aluguéis no decorrer dos anos não bateu o teto do imposto. Sobre a retificação da minha declaração, eu não iria mudar de modelo até pq já coloquei meu filho como meu dependente, não posso apenas adicionar o valor pago do plano de saúde dele? Se não puder, nem mexo nessa parte. 
abraços, obrigada!

@flabiondi poderia. Só que tem uma parte complicada ali: " ... incluir um gasto de plano de saúde do meu filho que eu agora vi que está no salário do meu marido?"

Deixa quieto.