Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação

FIIs e Imóveis
HCMO  
em 27/03/20 17:15

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
fernando  
em 27/03/2020 17:31
O que manda nos FII's é o mercado imobiliário, o momento para o mercado imobiliário não é bom já a algum tempo. Nesse cena´rio somente fundos com contratos atípicos corrigirão pela inflação.
Por outro lado em momentos de mercado imobiliário aquecido você terá fundos com rendimentos corrigidos acima da inflação.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #1 de 21
Rabujo  
em 27/03/2020 17:44
E o principal?

6 anos tbm n da pra concluir nada, Tem q ser pelo menos 20 anos de estudo, a tendência eh seguir a inflação no longo prazo, 6 anos n eh nada
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #2 de 21
Rabujo  
em 27/03/2020 17:48
Outra, se a pessoa parar os aportes eh lógico q o tendência eh o poder de compra ir diminuindo, n tem mágica 
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #3 de 21
Marcelov  
em 27/03/2020 17:52
Os fundos podem sofrer alterações ao longo tempo, por exemplo, novas emissões, compra e venda de imóveis. Essa análise não é tão simples.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #4 de 21
Giovanni  
em 27/03/2020 17:54
@HCMO não estou discordando da sua opinião
mas seu estudo tem algumas limitações, as mesmas que eu encontro tentando colocar algum indicador nos quadros de FIIs para facilitar o estudo: 

- período pequeno de estudo: 2012 a 2020 não é longo prazo, ainda mais em um setor com ciclos longos como o imobiliário

- taxas: em 2016 boa parte dos FIIs mudaram para taxa com base no valor de mercado, seguido de uma valorização recorde no IFIX. Agora estamos entrando na primeira grande depressão desde o surgimento do IFIX. Novamente, um ciclo incompleto

- Gestão passiva: a gestão passiva é quase como uma ditadura: se os cotistas (ou donos do empreendimento no caso de shoppings) tem a mesma opinião e objetivos que eu, querem focar no longo prazo, pagar as manutenções, favorecer o longo prazo ao invés de distribuição momentânea, ótimo. Senão, a coisa fica feia.
Na prática, muitos FIIs de gestão passiva sucateados por decisões de cotistas. Obviamente tem exemplos bons também como o seu e o FLMA por exemplo

- distribuição

sim proventos é 95% de um FII, mas não é a única fonte de retorno
retorno = cotação + proventos no longo prazo
não dá para ignorar o efeito do tempo nesses dois no longo prazo: 

gestão passiva:


Gestão passiva com retorno fantástico, mas que está sucateado por decisões dos cotistas:



mesmo caso:



exemplo ruim de vdd: 



gestão ativa: 



então tem que avaliar bem a qualidade da gestão e se for gestão passiva, como as decisões estão sendo tomadas - apesar que esse tipo de FII está em extinção 

já a remuneração do adm/gestor, é só acompanhar se impacta ou não pelo indicador receitas/despesas

exemplo de onde impacta:



KNRI tão criticado, mas que fica por volta de 20% - ainda não sabemos se isso é o adequado, mas não é um outlier igual o anterior




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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #5 de 21
Bastter  
em 27/03/2020 17:56
@HCMO ha poucas coisas piores para vc fazer do q isso
ficar atras de medir rentabilidade X inflaçao

vc tem de entender de valor
e nao disso

isso ai so vai te levar para o ferro

recomendo este manual


Bastter Blue > Manual > Rentabilidade
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #6 de 21
putz  
em 27/03/2020 18:02
A análise é interessante, mas o que te protege mesmo da inflação seria a carteira como um todo, bem diversificada em ativos de valor.


Acredito que focar apenas no valor dos dividendos não é interessante, pois, quando pagos, são descontados do valor da cotação.


Logo, como o dividendo “não brota do ativo”, vc tem que analisar o FII como um todo: crescimento do patrimônio, qualidade da gestão, relação entre receitas X despesas, vacância e características dos contratos de locação.

O poder de compra, no longo prazo, vem da carteira como um todo, e não dos dividendos.

Dessa forma, quando vc for quiser usufruir teu patrimônio, é só seguir a ordem:

1) Dinheiro do salário


2) dinheiro em reserva

3) dividendos

4) vender ativos que vc entende
nao ter mais valor

5) vender ativos em quarentena

6) Vender ativos que estão com percentual maior na carteira

Por fim: esqueça aposentaria. Seja ativo sempre!
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #7 de 21
HCMO  
em 27/03/2020 18:06
O poder de compra diminui se não houver correção pela inflação. Fazer mais aportes em algo que não é corrigido pela inflação não preserva poder de compra. Vai fazer o montante aumentar, entretanto tudo que vc colocar lá vai seguir sem preservar seu poder de compra. O saldo do FGTS aumenta todo mês, mas infelizmente o rendimento dele perde para a inflação. O dinheiro lá segue aumentando nominalmente, mas sem preservar o valor real.
O prazo avaliado, 08 anos, é curto sim para conclusão.  Mas é o que é possível avaliar, pois não temos FIIs com histórico de 20 anos ou mais
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #8 de 21
celtiberian  
em 27/03/2020 18:10
As observações são muito boas, mas é importante lembrar que 2012 foi o topo de muitos setores da economia brasileira. Os aluguéis e valores de imóveis tendem a seguir a inflação, mas não em linha reta e sim uma senóide em torno da linha de tendência, então se você pegar 2 pontos específicos pode ficar muito acima ou muito abaixo da inflação.

Isso não é uma questão só de FIIs, afetou imóveis reais. Tem galpão pequeno que era R$10k/mês em 2012-14 que hoje está alugado por R$8k. Tem loja que era R$20k em 2014 alugada hoje por R$15k. E os proprietários dando graças aos céus que tem inquilino, quem não baixou o preço ta com o imóvel vazio...

Da mesma forma se você pegar algo como 2002 a 2012 vai ver os valores subindo acima da inflação em imóveis reais (não sei se tem dados pra fazer isso em FIIs). É comportamento normal. O pequeno investidor se protege disso com diversificação e comprando um pouco por mês.

Achei muito boa a observação sobre a taxa de administração. Essa é a realidade do conflito de agência e o principal ponto fraco de qualquer fundo. O administrador vai fazer tudo que puder para ganhar mais e ponto, a boa governança é se você ganha junto. Os fundos aumentaram de tamanho e o gestor tem remuneração sempre atrelada ao tamanho, direta ou indiretamente, e não alinhada com a geração de valor, infelizmente. As diretorias das empresas não são diferentes, é comum a remuneração da diretoria estar desalinhada da geração de valor e remuneração ao acionista. Assim são os FIIs e assim são as empresas, podemos e devemos tentar escolher os de melhores gestões, mas nada é garantido, sempre haverá algum nível de conflito de interesses. Diversifique bastante ou não tenha esses tipos de ativo se isso tira sua paz.

Se você quer expandir esse estudo pode pegar todos pares possíveis de 5 e 10 anos para todos os fundos e ver quais acompanham ou não. Eu pessoalmente olho o gráfico de proventos, se não há uma tendência de crescimento (ressalvando saazonalidades e crises) prefiro não ser cotista daquele fundo.
Esta resposta está nas listas:
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #9 de 21
Bastter  
em 27/03/2020 18:21
@HCMO

vc pode ir estudar o q eu indiquei e ler o q o pessoal postou e tentar evoluir
ou vc pode ficar com a mente igual de toda a manada e ai nem sei pq vc assinou

o q vc nao pode eh

escrever besteira

546 explicarem q eh besteira e indicarem estudo

repetir as mesmas besteiras

isso o site nao permite

entao vc decide se vai estudar ou se vai parar de postar
pq se vc continuar insistindo vai ser deletado

o objetivo do site eh combater este tipo de sardinhice q vc ta postando
o seu raciocinio eh o q os analistas ensinam para a manada q leva eles a girar patrimonio a vida toda
exatamente o q queremos nos afastar

portanto vai estudar ou parar de postar
escolhe

vc pode tb escolher um dos 1000 sites de sardinha e postar isso q todos vao adorar

enquanto vc nao entender o q eh valor
e o q eh acumular patrimonio em valor
e o q enriquece eh aporte e tempo
e nao acertar

estamos perdendo nosso tempo aqui
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #10 de 21
Shura  
em 27/03/2020 18:24
Uma situação que fiquei pensando dos Fii´s como forma de ter investimentos voltados ao mercado imobiliário e fazendo uma comparação(ciente das diferenças) pra quem deseja ter algo no mercado imobiliário.

Um ponto é que os Fundos podem não ter tido reajustes "esperados" das cotas, mas vc pelo menos teoricamente, não precisa dispender de dinheiro caso ocorra um "problema" nos imóveis, fora toda diversificação existente. 

Exemplo: Meu pai tem imóveis, e as vezes vem a necessidade de reformar, ajustes ou consertar. Momento esse que precisamos dispender de capital, montante esse, que normalmente não é um valor baixo. Sendo que pro momento atual de mercado, as vezes recebemos bem menos do que o DY pago pelos fii´s, fora ter que arcar com condominios quando desalugar. Inclusive no periodo do seu estudo meu pai diminuiu o rendimento, quem dera se ele tivesse conseguido um reajuste pelo menos. Obs: Os imoveis são bem localizados e de valor.

Em relação a reinvestimentos dos proventos, concordo que tem um grande impacto positivo, mas no aluguel se vc pegar parte dele e reinvestir, que seja em Fii´s também vai gerar um retorno bem melhor.  Inclusive ele pega parte dos rendimentos dos alugueis e investe em Fii´s. 

Resumindo, cada um tem suas particularidades obviamente, mas na minha modesta visão, caso eu queira ter o percentual do meu patrimonio no mercado imobiliario, mesmo que não ocorra os reajustes,acho os fii´s uma boa opção de investimento. Só pela #pas, a não necessidade de destinar valor num eventual problema, questões de registros, papeladas, liquidez, tudo isso só me faz reafirmar as vantagens de investir em Fii´s.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #11 de 21
Fortitudine  
em 27/03/2020 18:41
Em Fiis de tijolos, o imóvel costuma repor a inflação ao longo dos anos. Além disso, como em tese todo Fii de tijolo tem contrato junto ao inquilino reajustado pela inflação, o principal não perde valor.
Resumindo: fii de tijolo entrega compensação pela inflação no ativo (imóvel) e no contrato;
-
Já os Fiis de papel, o principal não é corrigido, e pra compensar essa perda vc recebe um prêmio no rendimento. Resumindo: fii de papel entrega compensação pela inflação no yeld
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #12 de 21
Bastter  
em 27/03/2020 18:54
pessoal o fernando acabou de lançar um livro de FIIs gratis para os assinantes
pq nao vao estudar?


Livro Fundos de Investimento Imobiliários


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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #13 de 21
Henriquede22  
em 27/03/2020 19:57
Não faz mto sentido.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #14 de 21
Eddie_Brock  
em 29/03/2020 21:20
@HCMO se considerar seu raciocínio, podemos fazer um paralelo de 2012 a 2020 com os imóveis e chegar a uma conclusão - incorreta - que imóveis e FII não corrigiram seus proventos pela inflação portanto “não prestam” como investimento.


Você tem que levar em consideração nesta análise que os imóveis (sejam eles físicos ou FII) são altamente sensíveis ao macroeconômico e nos últimos anos o mercado imobiliário e a economia não estiveram em seus melhores momentos.

Ainda é tempo insuficiente para dizer que os FIIs trouxeram retornos positivos ou negativos ao cotista quanto a longo prazo, porém se você fizer um estudo do mercado imobiliário na sua cidade (vai depender do município inclusive) e ver o retorno ao longo de 30-40 anos (aluguel + valorização) provavelmente chegará a conclusão que houve prêmio em relação à inflação. 





 
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #15 de 21
D@go  
em 30/03/2020 13:12
@HCMO

Existe outro ponto nesse seu estudo que não foi enfatizado e que pra mim é a grande vantagem dos FIIs sobre imóveis reais (não que seja melhor ,o ideal é termos os dois  por uma questão básica de DIVERSIFICAÇÃO) que é a reaplicação dos proventos na fase de acumulação .

Isso faz uma diferença grande no acúmulo de Patrimônio e aí na fase de usufruto interessa se tem valor e se  é suficiente para manter 2 ou mais vezes as despesas ,Independente se "bateu" algum índice.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #16 de 21
Curious_George  
em 15/04/2020 12:46
@Giovanni , boa tarde! 

Existe algum vídeo ou fórum sobre os FIIs de CRI?
Pelo que entendi, o FII de Papel tem que distribuir 95% dos seus rendimentos, tal qual o de tijolo.
Todavia, caso a inflação suba, por exemplo, se for um CRI de IPCA, restará no vencimento do título somente o principal, pois ele está distribuindo essa inflação. 
Então, o poder de compra do FII ficará corroído com o tempo, tendo em vista essa distribuição da inflação.
Então, ele somente conseguirá comprar mais CRIs através de emissão de novas cotas. 
Nos FIIs de Tijolo isso não se aplica, pois você está gerando a receita com aluguel, além disso, o imóvel está se valorizando, em tese. As cotas, em um ambiente normal, tendem a se valorizar juntos dos imóveis. 
Está correto esse raciocínio? 
Então, sei que não existe vantagem em investimentos, mas, nesta perspectiva, qual seriam os possíveis benefícios ao se investir em FII de CRI, mesmo reaplicando todo o rendimento?
Seria unicamente o fato de alguns possuírem maior DY? 
O Bacci falou uma simples frase em um de seus chats: FII de CRI é interessante na fase de acumulação, mas não na fase de aproveitamento do patrimônio.
Se puder dar alguma explanação sobre o assunto!
Agradeço desde já.
Um abraço. 
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #17 de 21
SportRecifeHolder  
em 15/04/2020 12:56
Chegou à conclusão? Tenho uma notícia ruim para você: no mercado não se chega a nenhuma conclusão a nao ser que vc nao controla nada. Seu estudo é apenas seu estudo, nao influencia em absolutamente NADA o mercado.
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #18 de 21
Giovanni  
em 15/04/2020 15:14
@Curious_George

Entendendo esse mecanismo por trás dos CRIs, mesmo se desconsiderar que além de inflação também existe correção monetária, amortização, resgate parcial,  e outros mecanismos mais complexos envolvidos, você já sai da "manada" que busca FII de CRI por yield

a vantagem desse tipo de CRI, assim como FIIs de tijolo, é acessar CRIs não disponíveis para PF, e diversificar;

com esse racional alguns investidores preferem não investir em FIIs de CRI já outros gostam

"Nos FIIs de Tijolo isso não se aplica, pois você está gerando a receita com aluguel, além disso, o imóvel está se valorizando, em tese. As cotas, em um ambiente normal, tendem a se valorizar juntos dos imóveis."

Imóvel tende a seguir inflação no longuíssimo prazo, mas não temos FIIs tão antigos no mercado (FII em si é novo demais) que tenham passado por esse ciclo para afirmar com toda certeza; mas partindo do princípio que o imóvel é um bem "real" e o CRI é uma dívida, podemos transportar esse raciocínio para os FIIs também 

o Fernando já abordou esse tema em alguns momentos de alguns chats, procura pela tag "CRI" na busca de vídeos da área

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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #19 de 21
Curious_George  
em 15/04/2020 16:18
@Giovanni

Entendi! Beleza. 
Obrigado pelos esclarecimentos.
Um abraço! 
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #20 de 21
putz  
em 22/04/2020 22:23
Uma imagem vale mais que mil palavras:





IPCA (inflação) acumulado nesse mesmo período de 11 anos: 83,31%

O que protege da inflação, especialmente no processo de acumulação de capital, é a reaplicação dos proventos; e não a aposta em um ativo específico.



 
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Falta de correção dos Proventos de FIIs pela inflação - #21 de 21

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