Empreiteira - Construção Casa Própria
comentada em 11/07/2024 20:17

sinto cheiro de rolo e parece que você também..

Achei interessante sua dúvida e no ORUTUF provavelmente terei também. Tomara que alguém possa ajudar, quem sabe fica até um material bom ai pra área de imóveis. 

up

Dê uma olhada, vale a pena

construção de casa - FIIs & Imóveis - Bastter.com

Vou tentar responder de forma sucinta (2hrs da manhã e no desenvolver do tópico vamos vendo o que vira). Bom vamos lá, sou da engenharia civil e trabalho no ramo de obras/projetos de uma administradora de shoppings há +/- 6 anos e também tenho meus serviços fora do trampo, na área. Já de cara te digo, por mais estranho que te diga  na engenharia nem sempre tudo é exato, existem várias formas, situações e modelos a se seguir/executar:

1- Portfólio. Quais obras ela já fez ? Por ser SUA casa eu diria até mesmo para visitar as obras caso possível (pode ser lojas em shopping, de rua, consultórios, casas em condomínio, etc). Nada melhor do que ver com os próprios olhos o que "está comprando"

2- A forma de remuneração pode variar de contrato para contrato. Pq você quer comprar o material ? tem noção dos preços de todos os materiais ? (elétrico, ciivl, hidráulico, estrutural) ? Sabe onde compra ? Tem como transportar ou vai sempre pagar logística ? Tem CNPJ pra comprar mais barato ? Você pode acordar de a construtora comprar os materiais e não "ganhar em cima" sempre fornecendo mapa de cotação, notas fiscais e compras feitas só após sua validação, porém isso de alguma forma vai cair nos custos de administração de obra e caso você queira ter uma ingerência grande pode acabar "atrapalhando" de alguma forma.

3- Ninguém pode responder isso, nem você. O preço da empresa quem dá é ele...Digamos, um recém formado vai querer por todo custo (espremer margem) pegar esta obra.

4- Contrato de empreita. Sugiro um advogado. LEIA o contrato. Cláusulas de garantia (você mesmo citou problemas com um colega)

Respostas de outras dúvidas:

1- Na boa ? Se não fizer um projeto elétrico com um engenheiro eletricista NEM PENSE EM FAZER SUA CASA. Sim, engenheiro eletricista pq nós da civil não sabemos de elétrica. Não vou nem entrar no mérito da questão da economia pq ja fiquei grilado de pensar que as pessoas cogitam isso.

2- Como falei, isso varia muito cara, aqui onde moro encontramos projeto elétrico na faixa de 35 até 100 reais o metro quadrado. Quanto ao hidráulico e estrutural normalmente é por projeto. 

Você não tem que dizer se ele está certo ou errado. E como disse, não tem qualificação técnica para isso. Logo, o mais racional é verificar quais projetos tais profissionais fizeram (acervo técnico).

Se falei alguma besteira desculpa mas o sono ta forte

Rapaz se prepare para falar que esse foi o único arrependimento da sua vida..

Estou pra ver 01 pessoa que fez a casa do 0 e gastou dentro do orçamento e não teve MTOS problemas!

Boa sorte, vai precisar! Se conseguir desistir e comprar pronto faça.

abçs

Bem, vamos lá, geralmente eu não escrevo respostas extensas para qualquer um aqui, mas como já aproveitei muito post seu nos murais quando você posta os releases mastigados e análises, estou em débito.

Trabalho com consultoria e auditoria e já rodei muita obra, inclusive de algumas companhias listadas. Algumas coisas que eu vou falar tem que ser tomadas com algum ceticismo, pois o cenário de obras de centenas de milhões podem não ser válidas para você e o mais próximo que eu auditei de construção de casa foi um hotel de 8 andares e centenas de quartos.

Vamos começar pelo empreiteiro. Já adianto que nesse ramo tem muito bandido, os caras tem um livro de mil páginas de golpes que dá para aplicar em obra, e depois de você ler tudo que eu vou escrever vai entender o porquê eu nunca construiria uma casa. Primeiramente, peça ou descubra o CNPJ dos empreiteiros e faça uma consulta na receita federal para descobrir quem são os sONcios, qual é o capital social e há quanto tempo essa empresa existe. Se a empresa é muito recente e o capital social é muito baixo (menos de10k), já acende uma suspeita. Caso esses critérios estejam OK, verifique quem são os sONcios dessa empresa e jogue o nome deles no consulta sONcio para descobrir outras empreiteiras que eles possam ter. Se o cara tem dezenas de empreiteiras e várias estão com CNPJ baixado, pode ser indício de que o cara vai fazendo B.O com os CNPJs e depois abre outros "limpos".

Depois, consulte o CNPJ da empreiteira nesse site para verificar se há processos junto a justiça do trabalho: TRTSP / Certidão de Reclamação Trabalhista

Aí você já consegue dar uma filtrada nos empreiteiros e tirar um pouco do joio desse trigo. Agora você tem que partir para a cotação (no mínimo 3, eu cotaria uns 5). Na fase da cotação é ideal já possuir um orçamento de obras, um bom engenheiro de custos pode te auxiliar. Esse orçamento idealmente detalharia material por material tudo que vai em cada etapa e deve ser detalhado no menor nível possível com os valores definidos. Isso é importante depois para controlar o físico x financeiro da sua obra. Um exemplo abaixo:

Quarto 1> 4 paredes de alvenaria
200 blocos de alvenaria 14cm x 8cm
10m² de chapisco
10m² de emboço
10m² de reboco
10m² de tinta
100 horas/homem de pedreiro
10 horas/homem de pintor
10 horas/homem de mestre de obras

Fundação estrutural:
100 estacas de fixação
200m³ de cimento
300 horas/homem de pedreiro
10 horas de aluguel de bate estaca

Isso vai te ajudar no ORUTUF, qualquer problema você tem as medidas orçadas e consegue tirar na trena se o cara tá fazendo medição errado na hora de te cobrar. Não tem como ele falar que gastou 20m² de tinta se a parede era de 10m². Não tem como ele falar que foi mais cimento do que tá cotado. Pode ser que nem toda empreiteira pequena vai conseguir orçar nesse nível de detalhe, mas pode até ser um critério para verificar. Eu não contrataria uma empreiteira que não sabe fazer esse tipo de orçamento.

Continua...

Depois de cotado, não vá só em cima do preço. Avalie o portifólio do cara conforme já explicado pelo amigo acima e aceite pagar mais por um cara que possui mais qualidade, se a obra ficar uma merda vai ter sido uma economia extremamente porca. Algo legal de fazer para "validar" as cotações é fazer uma pesquisa independente junto á casas de materiais de construção. Se o preço do cara está muito alto, é ruim. Se o preço está muito abaixo, é pior ainda. Ou ele vai colocar material meia boca/roubado na sua casa ou vai fazer a "mágica" acontecer durante a obra para garantir a margem dele (leia-se fraude). Após decidido isto, chega-se no regime de contratação.

Na civil geralmente há as modalidades "por empreitada", "por medição" e "preço global". Duvido que empreiteiro pequeno vai pegar obra em preço global, ele provavelmente não tem fluxo de caixa para isso. Então a modalidade de empreitada ou por medição é melhor para você pois se ele largar a obra, você paga a medição ou empreitada e ele cai fora, não tem que ficar fazendo cálculos doidos para descobrir o quanto já tá pronto e o quanto você deve.

Por medição, todo mês ele vai medir o quanto % que ele evoluiu e você paga a evolução. É um pouco mais justo para ambas as partes, mas você tem que dar uma acompanhada para ele não "roubar" na medição e te cobrar sem estar pronto. Por empreitada, é mais simples para você, a fundação ficou pronta você paga toda a fundação. Ergueu as paredes, paga pelas paredes e ETC. Se você não pode gastar um dia por mês para acompanhar as medições (é meio chato, e idealmente teria que ir toda semana para garantir), vá de empreitada.

Legal, já fiz tudo isso, acabou minha dor de cabeça? Não, está só começando.

Começou a obra. Quando for comprar materiais, dê preferência para fornecedores conhecidos de mercado. Cimento é votorantim, tinta é suvinil/sherwin willians e por aí vai. Além da qualidade do material, a possibilidade do fornecedor entrar em conluio para te meter um ferro é bem menor. 

Idealmente, tente negociar em paralelo você mesmo os itens mais caros e caso a diferença seja relevante, faça a compra você mesmo. De qualquer forma, peça as notas do que foi comprado pelo empreiteiro e valide-as no site NFE por meio da chave de acesso para garantir que não é nota fria ou adulterada. Depois, lance-as na sua planilha de orçamento para que não haja estouro (compra acima da quantidade orçada), pois isso é ROLO. Horas extras também, somente com a sua autorização e em algum caso extraordinário. Eu não autorizaria hora extra nenhuma, quando você abre o portão do inferno espere conhecer o diabo.

Continua...

Quanto a parte de acabamentos em mármore e pisos, geralmente vai ter um subempreiteiro ou seria legal você contratar alguém a parte, é um trabalho de artesão e precisa ser alguém com uma qualificação bem superior, esses caras ganham muito mais que pedreiro. O controle é o mesmo, você vai olhando o consumo de material vs orçamento e a evolução da obra.

Em relação aos documentos, parte legal de regularização, eu realmente não consigo te ajudar muito, eu mesmo quando vou olhar esses contratos só faço checklist se a documentação existe e se está com as assinaturas em ordem, não tenho capacidade para te explicar os trâmites. Acredito que um bom advogado seja de grande valor nessa hora.

Também não consigo ajudar na parte técnica, mas acredito que os passos para a seleção do empreiteiro já mitiguem bastante o risco de algum B.O, mas você vai precisar talvez de um bom engenheiro, eu verificaria o preço de um engenheiro independente para uma consultoria tecnica da obra.

Espero ter ajudado e boa sorte com a obra.

Ahh, esqueci uma coisa. Esse tal de orçamento CUB que você falou, isso é certeza que vai dar B.O. Eu não sei como funciona no ramo de empreiteira pequena, mas vai te abrir uma margem enorme pra tomar um ferro e você não vai ter contraponto nenhum para argumentar com o empreiteiro pois você não vai ter número pra contestar nada. O ideal é saber tijolo por tijolo, nem que seja uma estimativa aproximada.

Conheço casas que estão a venda por 500 mil , para construir foi gasto 1 milhão ou mais. 
Sim, quando compra  não é do seu jeito,  conheço pessoas que moram em mansão e tem renda de quem mora em barraco, gastou mundos e fundos na mansão e se esqueceu da renda no orutuf .  Opinião de 1 burro,  minha.

Vc só pode ter comprado o terreno em localização dos seus sonhos e tem um projeto de casa dos sonhos. Fora disso tem centenas de opções de moradias prontinhas, novas, bem construídas e bem localizaras, à preços justos. E pode ter certeza que que infelizmente para uns e felizmente para outros essa crise vai proporcionar muitas negócios imobiliários e boas oportunidades de compra.

Amigo sou engenheiro civil e esse ramo é muito complicado! Até construtoras com anos de experiência e de nome tem problemas graves, quem dira empreiteiro. 1: Antes de contratar consiga com o próprio empreiteiro pelo menos 3 clientes recentes e fale com os clientes, indague bem.
2: Mesmo que ele fez algo bom antes ele pode dar problemas e se enrolar financeiramente, jamais , em hipótese alguma pague a ele adiantado valores que considera substancial, ele pode te abandonar por problema de finanças.
3: Se a casa eh maior que 80m2 sugiro que tenha projetos complementares tudo certinho pra nao ter problema depois. Não é tão caro e as vezes até economiza fporque quando é calculado evita-se exageros.
4: Exija que o empreiteiro, engenheiro vá a obra pelo menos 3 x na semana, exija e ponha em contrato, muitos poe os funcionarios e nao voltam e  é ai que mora o perigo.
5: A quantificação dos materiais deve ser bem feita pelos projetistas e pede pro engenheiro da empreitada conferir. A falta de projeto ou projeto mal feito pode gerar gasto muito acima do normal. E sempre acompanhe as cotações, pede 3 cotações e escolha as lojas as vezes .

Mas no fim das contas nada disso adianta se nao pegar um profissional bom e de confiança. Então muito cuidado com o barato que sai mto caro as vezes. Se a pessoa te passou muita confiança e tem ótimas referencia e tem orçamento mais alto mas não muito fora da curva vai nele sem pensar 2x.
 Eh isso. Boa sorte pq vai precisar haha.

Eu ia responder mais elaborado, mas os caras acima deram show.

Um ponto que acrescento é colocar em contrato um cronograma de obra e pagar por evento cumprido.

Ou seja, 

Terminou a fundação, pago X
Terminou as paredes, pago Y

Por ai vai...

Uma outra sugestão que pode valer cada centavo é contratar um engenheiro por fora da construtora, independente, pra fiscalizar o serviço dela por vc. Ou seja, vc paga um profissional que vai la uma ou duas vezes por semana e pra verificar se o cara tá cumprindo o contrato/qualidade.

Agora fica a zueira:

1 - Muito difícil saber se um empreiteira é boa, mas ela te informar e te dar acesso à clientes antigos para que você possa pedir informação. Não adiante entrar em contato com donos de obras recém concluídas, pelo menos um ano de obra pronta pra você poder saber como a obra passou por todas as estações (principalmente um ciclo de seca chuvas).

2 - Varia muito de cidade para cidade. Há contratos mais simples, onde você paga por empreita (terminada a fundação pagasse X) ou pagasse a mão de obra por m² e você gerência as compras de materiais.

Mas eu não consigo recomendar o suficiente um orçamento detalhado que seja por serviço, como o @BBRC3 disse, para que você possa fazer a curva ABC (que nada mais é do que uma lista em ordem decrescente do que mais você vai usar na obra), onde você vai conseguir avaliar rapidamente os 20% dos itens que são responsáveis por 80% do orçamento.

Normalmente são mão-de-obra, cimento, agregados (areia+brita), porcelanato, tinta e louças/pedras. E é aí que você deve focar em comprar bem (não necessariamente barato).

Dica: Nunca compre todo o cimento de uma vez, cimento velho e mal estocado é certeza de obra com pouca durabilidade.

3 - Quanto à contrato eu não posso ajudar muito, mas garanta que a empreiteira registre os funcionários em SPE da sua obra e pague os direitos trabalhistas para que não tenha a "surpresa" de ter que pagar 3~4% de INSS do valor total da obra para conseguir o "habite-se".

4 - Contrate os projetos adicionais.
Projeto Elétrico e Hidraúlico costumam ser muito baratos e, em projetos residenciais, normalmente são cobrados por metro quadrado.
Já vi e vejo cada barbaridade em projeto elétrico em obras residenciais.

5 - Benchmark de preço de projeto é dureza, varia muito entre regiões, então só pesquisando pra se chegar em uma média. 

E dicas extras e simples:

- É imperativo que o nível do seu terreno seja acima do nível da rua, então se falaram que precisa de aterro e porque provavelmente precisa de aterro.
- Se for acompanhar a obra, não aceite pilar com espessura menor que 14 cm. Existe o mal habito, em geral, de levantar a parede com tijolo deitado deixando um vão para depois ser concretado (economizando duas tábuas de forma e o processo de escoramento e de prumo).
- Se a estrutura for feita com formas, as paredes devem ser conectadas à estrutura com ferro-cabelo (evita fissuras e trincas no encontro de alvenaria/pilar).
- Se tiver laje, não economize na impermeabilização e, se possível, ainda à cubra com um telhado.
-Se tiver laje e ela for exposta ao sol, tem que ser tratada como uma laje de piso normal (muito engenheiro "esquece" do esforço causado pela diferença térmica nos dois lados da laje)

@BBRC3 excelente postagem, até favoritei o tópico aqui. 


My two cents: a decisão de construir uma casa é emocional / familiar. Encare a casa dos sonhos muito mais como um projeto de família do que como uma decisão financeira. Você vai ter muito trabalho, vai se estressar por uns dois ou três anos e vai gastar bem mais do que previu. E depois, se precisar vender, não vai recuperar isso.... quem tá comprando não vai querer saber do seu sonho nem das horas que você perdeu, só do que tem ali de palpável no mercado e vai botar N defeitos.

Tendo ciência disso e mantendo a escolha mesmo assim, saiba que você vai ter que dedicar tempo pra algum acompanhamento, como muita gente já postou.


Fora isso, prepare o bolso e só começa a construir com folga no orçamento: todas as casas que vi até hoje estouraram o orçamento. Todas. Tenha a cautela de saber se você aguenta a obra do começo ao fim mesmo se ficar 30 por cento mais cara, ainda mais nesse cenário.


Por fim, por mais que a tentação de fazer a casa dos sonhos seja grande, tente manter algumas coisas mais neutras. Um design muito específico pode ser MUITO ruim pra vender. E uma banheira em estilo vitoriano (entendedores irão lembrar desse tópico) não necessariamente será valorizada por quem compra ou aluga esse tipo de imóvel.

Uns 6 anos atrás eu comentei com uns colegas de trabalho que moro em apartamento, mas que se algum dia eu ganhasse um terreno, ou algo do tipo, jamais construiria. Iria instalar uma casa de container. Você tem o trabalho de arrumar o terreno e só, a casa vem "pronta de fábrica" e é montada no local pelo fabricante, sem stress.

 

Obviamente que na hora riram de mim....

 

Porém 1,5 anos depois, um colega da terceirizada me falou que ouviu a conversa do container e fez na casa dele. Ele e a esposa estavam muito satisfeitos.

Show de bola esse tópico!

Cuidado ao referenciar-se pelo CUB, ele é apenas uma vaguíssima noção do custo. Veja a nota de rodapé que diz "Na formação do Custo Unitário Básico não foram incluídos os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06".

Itens não considerados conforme NBR supra: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos
e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos
de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A -
quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos
especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador.

eu nao entendo nada disso mas prepare-se para durar o triplo e custar o dobro
assim vc vai estar preparado

Compra pronta e dps faz uma reforma p ficar mais do teu gosto. Vai economizar tempo e dinheiro.

Do jeito que quer uma casa sem mt firula, n tem pq entrar nessa jornada. ainda mais que n quer dedicar tempo...

Tenho o mesmo sonho, olhando terrenos aqui na minha cidade. Até pensamos em comprar e reformar a casa que estamos alugados, mas só de ver os preços de reforma para você ter algo que não é 100% do seu jeito vimos que para nós vale a pena pagar um pouco mais pra ter a casa que sonhamos, e sonho é assim mesmo, não é 100% racional e não pode ser 100% emocional.

Esqueci de falar: JAMAIS pague tudo antes do aceite final. Obras SEMPRE ficam uma coisinha ou outra pra trás e se você pagar todo o empreiteiro antes de estar TUDO, simplesmente TUUUDO finalizado, essas pequenas pendências jamais serão sanadas. De preferência não pague os últimos 20% do valor total antes que simplesmente TUDO esteja finalizado e não tenha NENHUMA pendência. Esta ideia em geral (pode variar a % digamos), deve estar em contrato.

Existem tópicos aqui que são verdadeiros cursos.

@Bim

Boa, havia esquecido disso.

Retenção contratual. Uma porcentagem só é paga após X dias.

Só um tópico desses já paga a assinatura anual do site. São informações não documentadas em nenhum outro meio de fácil acesso.

Só sei de umas coisas sobre isso (experiência própria): construção acelera a calvície e o embranquecimento capilar. É causa de intromissão de parentes e conhecidos na sua vida (faz o banheiro assim, por que a garagem é tão pequena?, a cozinha é grande demais, e por aí vai), causa de insônia, causa de envelhecimento precoce, causa de sensação (?) de estar jogando dinheiro fora.
Mas não quero te desanimar. Boa sorte.

Agradeço e muito a todos pelas respostas.

Gostaria de uma elucidação maior neste parágrafo:

"Quanto à contrato eu não posso ajudar muito, mas garanta que a empreiteira registre os funcionários em SPE da sua obra e pague os direitos trabalhistas para que não tenha a "surpresa" de ter que pagar 3~4% de INSS do valor total da obra para conseguir o "habite-se"."

Me foi dito pela arquiteta que, ao término da construção, teria sim de pagar 4% do valor da casa como impostos trabalhistas.

Quer dizer que eu posso exigir isso em contrato com o empreiteiro para não pagar depois no Habite-se?

Sério, vou armado até os dentes na negociação formal com o empreiteiro.

Muito obrigado mesmo a todos.

Eu sei que construir é mais caro. Eu sei que dá estresse (por isso contratar empreiteiro). Porém é o sonho da patroa e não quero ter que ficar correndo atrás de novos lugares para morar pq proprietário resolveu pedir imóvel. Pra mim, não faz sentido ter muita grana na conta corrente e ter que ficar estressado para arrumar um lugar para morar em menos de 1 mês.

Segundo que eu cogitei comprar pronta.

Porém, comprei meu terreno num ótimo negócio e, com a casa construída, sairá por 40% menos do que a média das casas no mesmo local (é o melhor condomínio da cidade, mais seguro, super estabelecido e quase sem disponibilidade de terrenos limpos).

Cara, se é sonho da patroa, bota ela pra correr atrás. No final das contas você ainda ouvirá reclamação de tudo que fez, esse é o ser humano.

@poneyzinn Este pode ser o tipo de ser humano que você está acostumado a conviver ou enxergar...não tome como regra para os outros a sua realidade. Se posso lhe dar uma dica, tente mudar essa visão, é muito ruim viver a vida sob essa ótica.

@poneyzinn fico triste por voce
serio
impossivel ser feliz assim
repense sua vida cara

experiencias ruins nao devem ditar quem somos

Baita tópico!

@BBRC3 e @Bim deram um show.

Esse serviu para eu ter em mente nunca comprar terreno e construir.

Fiquei estressado só de ler as respostas.

#PAS

@Bim @BBRC3 Realmente agregaram MUITO no tópico, obrigado mesmo.

Muita gente contribuiu, me perdoem de não linkar todos.

Passada essa corrida do COVID19, eu irei postar alguns estudos que tenho de outras empresas. Fico feliz pela consideração em contribuirem.

 

Como sou gestor, estou montando um processo de licitação para empreiteiras, com critérios de exclusão e de seleção. Preço é um deles mas não é o principal. Elencarei pesos para levar em conta a decisão.

Em seguida elaborarei um contrato com alguns pontos principais e também exigências mínimas.

 

Finda construção contarei como for e posso até compartilhar esta lista, que basicamente consegui montar através deste post.

 

Reitero que desejo mais informações à respeito de SPE + Direitos trabalhistas para evitar pagar no habite-se.

@Rincewind

Ate peço desculpas em falar isso !mas vou te falar que esse sonho vcs vão perceber que vai acabar rapidinho heheheh

Nós compramos um apto (já pronto). Quase teve rolo na aquisição por que um dos vendedores estava com dívida e não aceitamos nem a pau concretizar o negócio sem que a documentação estivesse 100%. Tudo certo. Sonho da casa própria agora é paz certo ? errado.

Agora vem a reforma do local, trocar cano velho, trocar elétrica velha, trocar piso. Condomínio estressado com barulho, covid... uma desgraça atrás da outra. E ainda não acabou. Uma luta.

Esses dias apareceu um problema no condomínio, vão ter que chamar uma empresa. Não é muito sério mas ainda assim preocupa e gera gastos para proprietários 

E eu que achava que quando morava de aluguel era “stress” por que podiam pedir o imóvel a qq momento, stress com o sobe e desce de preços etc.

Vou te falar que tenho saudades do tempo do aluguel, que eu não tinha responsabilidade com nada e se qq coisa de muito ruim acontecesse, eu abriria o site da imobiliária e escolheria outro lugar.

Nao quero nem imaginar construir! Se a preocupação com revestimento e cano já foi um saco, imagine com a parte estrutural!

@Rincewind

Se você contratar uma empresa correta (CNPJ regular e que vai te dar nota fiscal do serviço prestado) o correto é ela abrir um SPE da sua obra e registrar todos os funcionários nela, pois isso evita duas coisas:

- Você ser responsável por processos trabalhistas advindos de acidentes, calotes que os funcionários podem tomar do empreiteiro ou de alguma multa que o MP doTrabalho possa dar à obra (Por exemplo, falta de epi's);
- Evitar pagar o INSS sobre o valor total da obra, porque se os funcionários são registrados os "direitos" deles vão ser pagos pela empresa, então basta pedir os documentos referentes ao recolhimento de FGTS/Contribuição Previdenciária e etc e apresentar ao INSS que vai avaliar e te dar o documento (que esqueci o nome agora) que te permite conseguir o habite-se.

Muita gente não sabe dessa possibilidade, pois todo mundo está acostumado a contratar um empreiteiro como empregado não como um serviço. Mas é similar à ir numa mecânica para consertar o carro, onde você contrata a empresa (e não o mecânico) para consertar o veículo.

Converse sobre isso com os empreiteiros PF tbm (apesar deu não recomendar isso), eles podem abrir um empresa pela prefeitura, pagar os impostos devidos e te dar a nota fiscal da obra.

Ah, desculpe não dar detalhes mais específicos , mas é que eu era engenheiro de uma construtora que operava dessa forma, então essas partes administrativas eu só via por cima.

Ps: O nick Rincewind é por causa do Terry Pratchett ou é só uma coincidência mesmo?

@Marcelo359 Sim, não fale o numero entre 7 e 9 por favor. (kkk).

@Rincewind muito legal este tópico, também teu um sonho de construir uma residência, tenho um terreno em condomínio e espero construir. Seria muito legal vc compartilhar essa experiência e os aprendizados. Boa sorte!

So para completar o que ja foi dito.
Faça primeiro uma sondagem do terreno. Depois o projeto de estrutura. Em seguida os das instalaçoes.
Com esses documentos, vai ser possivel quantificar com precisao o projeto e a partir dai fazer um contrato bem amarrado. 

Tópico espetacular!!! Mais uma vez a comunidade enriquecendo o conhecimento de todos. Parabéns aos envolvidos. Tópico favoritado.

.

Excelente tópico, @Rincewind estou pensando seriamente na construção da casa própria no início do ano que vem, já tenho o terreno e a esposa sonha a cada dia com a construção da casa. Anotei as dicas valiosas dadas pelos colegas e desejo sorte na empreitada.

@rhsilva Então, me surpreendi muito com as respostas. Estou na fase de finalizar os projetos e começar à "licitar" as empreiteiras. Ainda estou devendo os estudos em outros murais porém eu ainda vou postar kk.

Eu já ia abrir um tópico semelhante, resolvi usar a lupa e me deparo com todas as informações que eu estava buscando.

Estou olhando um lote para comprar pensando em materializar o sonho de construir uma casa do meu jeito e do jeito da patroa.

Outro fator importante que me faz pensar em construir é que olhando os imóveis à venda em minha cidade pelo estilo de obra, tamanho da casa, localização, preço e outros detalhes, construir, em tese, seria mais viável, pois se vou gastar X num imóvel em que alguém está tendo um lucro, posso usar esse mesmo valor e construir minha própria casa. 

Obviamente que o raciocínio acima está longe de ser uma conta exata, pois por se tratar de sonho já é  uma variável com potencial de aumentar o preço da obra, dentre outras variáveis.

Contudo não estou totalmente convencido sobre construir, e a patroa também entende que há possibilidade de perdermos a #pas.

Vou sondar e orçar o máximo possível, tentar extrair as informações necessárias para tomar a melhor decisão.

Parabéns pelo tópico e parabéns aos colegas que deram uma aula sobre a construção civil.

Muito bom este tópico. Tenho visto uma série de vídeos de arquitetos e engenheiros. A conclusão a que cheguei até o momento é de que construção é um projeto pessoal ambicioso demais para leigos, meu caso, e, por isso, precisa de muita maturação antes de dar início porque leva muito tempo, muito dinheiro e, principalmente, a paz.

@vand3 Construção ou reforma é certeza que perde a paz. Certeza! Pelo menos perde só temporariamente.

Mas aí tens que ver. Tem gente que gosta, tem gente que se sente bem vendo um patrimônio nascer personalizado, tem gente que precisa... pode ser por falta de opção... enfim, os motivos são muito pessoais.

Mas o que é certo é que dá trabalho. Muito. Mesmo com um bom engenheiro.

@Rincewind

Parabéns pelo tópico e pela realização desse sonho da casa própria! Certamente é fruto de muita dedicação! Além disso, tenho certeza que muitos integrantes do site estão construindo, reformando a casa, apê, ou pretendem fazê-lo no ORUTUF! Daí a importância desse tópico. 


Vou deixar aqui a minha experiência pessoal, pois construí recentemente:

1- sim, vai dar dor de cabeça! Mas uma vez que você é esposa decidiram, tente curtir cada fase, desde o projeto até o fim da construção. É muito bacana poder sonhar, estudar, adquirir novos conhecimentos e ver a coisa se materializar. Construir uma casa do zero permite que você faça do seu jeito, além de ser mais barato que comprar uma CASA pronta. 



2- O mais importante de tudo começa com um bom arquiteto e um bom projeto arquitetônico. Se ele está no mercado há tempos, certamente tem os construtores e fornecedores parceiros. Meu arquiteto é amigo de infância, um baita profissional, com nome no mercado e me tirou de várias roubadas. 


3- Após aprovação do arquitetônico, faça o projeto estrutural. O arquiteto pode te indicar um bom calculista que não irá “interferir” muito na arquitetura. Não escolha o calculista pelo preço, pois os caras bons não são baratos. Mas no final das contas, o profissional ruim vai te fazer gastar muito mais com correto e ferragem. 


4- Após o estrutural FAÇA projeto elétrico e hidrossanitário. Aquecimento solar, captação de água de chuva, lista de materiais, tudo isso pode ser fornecido. Confira TODOS os pontos elétricos e hidráulicos da casa, principalmente da cozinha e gourmet, se houver. Tenha um layout do interior (apenas à disposição dos móveis), feito pelo ARQUITETO, para adequar os pontos elétricos e hidráulicos aos móveis. Ou seja, as instalações de adaptam aos móveis/layout, e não o contrário. Não tem nada pior que descobrir, no final da obra, que vai ter que quebrar a parede pra passar encanamento ou eletroduto porque não fez o layout da cozinha com antecedência. 

CONTINUA...

5- Quando tiver todos os projetos em mãos, inclusive o detalhamento do acabamento, bancadas, metais, etc, procure um ORÇAMENTISTA. Este profissional irá fazer o orçamento completo da sua obra (demora de 60 a 90 dias pra ficar pronto, pois não estimativa, é orçamento mesmo!). Você receberá a CURVA ABC de custos e insumos. Isto é, 20% dos itens da obra são responsáveis por 80% do custo e 80% dos itens correspondem a 20% do custo total. Ou seja, se você pretende controlar custo, vai precisar “atacar” onde realmente importa. Geralmente, os itens mais caros são esquadrias de alumínio, e acabamentos, principalmente cozinha e banheiro.

6- Somente após o orçamento final em mãos é que entra o engenheiro ou construtora, pois assim você terá mais subsídio pra negociar. Em relação ao engenheiro/empreiteiro, o foco também não é o preço, mas o histórico/portfólio. Converse com os vizinhos, colegas e principalmente, com os CLIENTES desse engenheiro. Peça para visitar casa PRONTAS. Veja como ele é recebido pelos clientes antigos. A negociação é lenta, quase um “namoro”. Você vai vendo o jeitão do sujeito pra ver se te agrada. Quanto mais engenheiros e OBRAS você visitar, mais você vai aprender! Com o tempo você vai descartando os que não te agradam e vai sobrar um ou dois, pra decisão final. 


7- Em relação à remuneração, existem tres formas mais comuns:
 a) obra por administração (percentual);
 b) preço fechado (preço total da casa incluindo a administração);
 c) administração à preço fechado;

 a) administração: o engenheiro recebe um percentual, entre 9 e 15% (10 a 12% em média) do valor da obra. No fechamento do mês é feito um levantamento de todo custo com mão de obra e materiais e paga-se o percentual contratado à empresa. Não gosto deste modelo, pois quanto mais cara sua casa, mais dinheiro o engenheiro ganha. Certamente ele não vai se esforçar pra reduzir o custo da obra, pelo contrário. Ou seja, os interesses do contratado e contratante são antagônicos. 


b) preço total fechado: este modelo tem a vantagem de você comprar um “produto”. Aí entra no código de defesa do consumidor, tem garantia, etc... mas acontece que em obras há imprevistos, aumento de custo de insumos, reajuste do concreto, etc... ou seja, o risco está todo na mão do construtor. Pra mitigar isto, eles aumentam a margem de lucro. Geralmente acaba-se pagando mais caro, mas pode ser uma boa opção pra quem não quer ficar acompanhando muito de perto. Importante ter especificado todos os acabamentos, marcas, insumos no contrato. Do contrário podem instalar produtos de segunda linha, sacou?

c) administração a preço fechado: o modelo que mais me agrada! Após orçamento detalhado da obra, você negocia um valor fixo com o engenheiro. Exemplo: casa orçada em 500 mil reais. O engenheiro vai te cobrar 60 mil reais pra administrar sua obra. Estes 60 mil reais serão pagos ao longo da obra, divididos em etapas. Exemplo: 18 meses de obra, 18 etapas. Etapa 1: limpeza do terreno e terraplanagem. Etapa 2: canteiro de obras e gabarito. Etapa 3: fundação. Etapa 4: primeira laje... e assim vai. Etapa cumprida? Você repassa 1/18 do valor acordado ao engenheiro. Não cumpriu a etapa, não repassa. Neste modelo ele tem interesse que a obra “ande” e não ganha a mais se ficar mais caro que o previsto. Ah... mas sempre tem uma desvantagem, né? Rsrs... neste modelo o engenheiro faz os orçamentos mas você é quem compra o material. Dá um pouco mais de trabalho, mas existe um alinhamento maior de interesses. 


Espero ter contribuído com a realização do seu sonho! Depois conta aqui pra gente como foi a negociação com o empreiteiro e podíamos criar um tópico “perrengues e dicas de obra”, se é que já não existe um. Kkkkkkkk... 

 

Fui fzr uma casa, semanas antes tive que reformar um banheiro. Desisti de construir kkk

@PazEAmor excelentes colocações, muito obrigado por dividi-las conosco 

Além do gerenciamento e administração, é bom ter alguém para acompanhar muito bem de perto a construção em si para evitar patologias pós obra.

A maior parte dos problemas encontrados após a construção é devida a problemas de execução durante a obra. Alguns exemplos:

- Água empoçando no box do chuveiro: foi feita a declividade incorreta do piso ("queda");
- Azulejos ou piso desplacando ou fofo/oco: não houve esmagamento dos dentes da argamassa/ o traço da argamassa estava incorreto;
- Aparecimento de fissuras ou trincas nas laterais da janela: má execução das vergas/contravergas (ou até ausência = neste caso, falha projetual);
- Rachaduras: várias causas, como falta de junta de dilatação até problemas sérios na fundação.

E a maioria desses problemas só vai aparecer depois, quando você já estiver usufruindo do conforto do lar...alguns são fáceis de corrigir, outros não. Problema de recalque (=quando uma parte da casa "afunda") é caríssimo para corrigir (em alguns casos muito graves, não há solução possível senão a demolição). Mas todos esses problemas vão exigir retrabalho e gastos que poderiam ser evitados. Por isso acho bacana contratar alguém para ficar de olho, em cima mesmo, pra corrigir e instruir os empregados da obra quando for necessário.

@PazEAmor

Quanto custa um serviço de orçamentista de obra? Ele cobra por m2?

E como achar esse profissional? Tô com dificuldades de encontrar ...

Obrigado

@Rincewind

Conta aí para a gente como anda a sua construção.
Como vc resolveu?
Contratou construtora?
Por qual modelo? Preço fechado?

Eu posso dizer que depois de ler esse tópico e perdi a vontade de construir algo pra mim, e perdi mais ainda a vontade de construir algo pra alugar. kkk.

Desejo toda a sorte ao OP, e achei muito interessante o tópico. Não deixe de alimenta-lo como um diário dessa obra, com certeza vai aparecer muita coisa interessante pros próximos que forem construir.

construçao certamente entra no topico pior do q a morte

@lcms

Bom, devido às particularidades do projeto/região/minha falta de disponibilidade de tempo, optamos pelo modelo "zero preocupação".
Porém, tem seu preço.

 

Fizemos orçamentos com 4 empreiteiras, que passaram nos seguintes crivos:
1 - Pelo menos 10 anos de constituição da empresa.
2 - Capital social maior que 1 milhão de reais.
3 - Várias obras tipo casa de alto padrão feitas (não adianta pegar uma construtora que só faz galpão etc).
4 - Poucos processos em geral e nenhum "grave". (digo poucos porque é difícil não ter nada rolando, percebi isso).

Além destas empreiteiras, cotei com um engenheiro que "toca" a obra, terceirizando toda dor de cabeça pra ele, com custo de 8% a mais no total (mão de obra/material) ficando pra ele.

Os orçamentos bateram bastante, porém a variação do mais barato para o mais caro foi em torno de 120 mil reais (ou seja, procurar muito!).

 

Todos toparam as seguintes condições:

1 - Eu não corro atrás de nada.
2 - Eles emitem nota e aceitam receber apenas após término de etapas definidas no projeto.
3 - Toda contratação da mão de obra é feita pela empresa e o recibo é feito pela empresa. Desta forma eu caio fora de problemas judiciais com a mão de obra que podem recair sobre o proprietário.
4 - Todos concordaram em ter uma pessoa de minha confiança acompanhando a obra.
5 - Todos toparam encarar vistoria do final dos processos com aprovação de um engenheiro independente para prosseguir pagamento.

Pelo que percebi, só de terem passado pelo crivo acima, as empresas já estão acostumadas com clientes exigentes (pois isso acaba sendo meio que padrão se for contratação para multi nacionais/etc).

Porém, as obras que se iniciariam em dezembro foram postergadas para abril/21 por 3 motivos:
1 - Passar o período de chuvas mais intensas aqui no interior de SP.
2 - Estarei mais capitalizado para fazer o processo.
3 - O preço dos materiais brutos provavelmente estarão mais racionais. Estamos numa época ruim pois está com falta de oferta, tem materiais (como cimento/aço/telhas) que estão 100% mais caros do que o começo do ano (somente pela falta de oferta com demanda constante). Portanto, fomos orientados pelas construtoras à esperar mesmo que possivelmente ficará mais barato a construção (e não temos pressa para construir).

Após as cotações, a empresa que ficou "mais barata" fez o preço fechado de R$1.430,00 por metro quadrado fazendo toda a construção bruta até o telhado (finalizando o contrato nisso, fica faltando exclusivamente a parte de acabamento).

 

Em abril dou mais detalhes.

Não some @Rincewind. Estou curioso a respeito da empreitada.

Essa questão dos materiais, eu senti isso também. Terminei uma reforma em meio à pandemia. No começo e meio foi tranquilo. No começo até consegui desconto de prestadores e materiais. Foi mais barato por que tava todo mundo com medo de não ter mais vendas.

Os prestadores estavam sem agenda. Muita gente cancelando... então ajudou a manter os preços baixos e a disponibilidade boa. Os materiais chegavam rápido.

Aí as coisas melhoraram pro lado da pandemia, o mercado reaqueceu e tudo se inverteu.

Isso aconteceu no fim da fase de marcenaria. O último móvel que paguei foi mais caro proporcionalmente que outros bem mais complexos.

Atrasou tudo, até espuma de sofá sumiu do mercado.

Enfim, não peguei uma porrada $$ agora no fim do ano por que as coisas estavam pagas, mas peguei atrasos. Muitos atrasos.

Tenho uma prima que estava com reforma marcada para jan, também já adiou por esse aumento enorme de demanda, conjugado com baixa oferta e absoluta falta de materiais!

Obra é um ser  com vida própria, as vezes me perguntavam se havia terminado a obra e eu respondia de bate pronto "algum dia acaba?" 

final de 2018 fiz a minha casa, obra simples dado o meu poder aquisitivo, mas com as recomendações que fui vendo no YT e lendo o site aqui como cadastrado, pude fazer sem financiar. Um ou dois pontos para resolver e beleza. 

Um ano depois minha mãe quis fazer uma também num imóvel que ela obteve por meio de um projeto social, rapaz.. perdi 70% dos 60% de cabelos que eu tinha,mas é a mãe né; se eu e minha irmã como filhos não pudéssemos fazer uma casa simples para ela que tipo de filho seríamos hehe. Além que tivemos de pegar recursos em banco para botar um sorriso na cara da velhinha.. rsrs.. 

 

Busque uma boa empresa com boa reputação, talvez um advogado auxilie e com isso você evite de fazer um erro ou outro no contrato.

E o resto é uma coisinha por vez se realizando e coisas para resolver.. mas no fim você entra no seu imóvel e fica sucegado.

@Rincewind "cresci" na obra. Tenho alergia só de pensar nos rolos que já vivi quando pequeno na primeira parte da construção da nossa casa, e os que assumi quando adulto - a segunda parte, junto da faculdade. 

Já li muito de seus posts e aprendi, então decidi apontar alguns fatos que já vivenciei para retribuir de alguma forma. Obviamente nem tudo o que estará escrito aqui é lei, mas espero ajudar.
Em 2018 comprei um apartamento e segui sua mesma linha de raciocínio: "Pelo motivo de ter uma grande demanda de tempo pelo meu trabalho e o que sobra dedico exclusivamente ao meu filhote, optei por contratar uma empreiteira para construir o sonho." Paguei por volta de 20% a mais que a média de orçamentos de empreiteiros por causa da reputação da empresa, e a minha conclusão quanto a isso é: haverá gente mal instruída, incompetente e com má vontade em todas as formas de prestação de serviços. O que quero dizer é: mesmo contratando a melhor empresa, vc provavelmente irá se incomodar (dependendo do seu nível de exigência), e precisará acompanhar regularmente o progresso, visto que refazer alguma etapa de acabamento é mais custoso, e a qualidade da execução nunca ficará melhor do que se fosse bem executada de primeira (ex: pinturas, reboco, etc).

 

1 - Como saber se uma empreiteira é boa? Reputação boca a boca?

Visitando obras em andamento. Empreiteira sempre tem algo rolando. Tire suas conclusões a partir disso.

 

2 - Qual é a forme que ela será remunerada? Eu compro material e eles gerenciam tudo? Ou eles ganham em cima do material?

Sugiro elaborar um contrato com todo o projeto anexado, estipulando prazos e forma de pagamento. Normalmente a forma de pagamento é semanal ou por empreitadas. Atente-se também quanto ao pagamento no caso em que a obra estiver parada por intempéries. Como vc construirá uma casa, em algum momento do ano poderá chover por semanas (tipo agosto e setembro aqui no sul), sua obra ficar parada e vc lá pagando sem evolução construtiva. Neste caso vc pode estar adiantando muito dinheiro, dependendo da "boa vontade" da empreiteira. Questionar algo na justiça é moroso, anti #pas e não aagarantido. Daí vem a necessidade de estipular tudo.

Muitos arquitetos/empreiteiros recebem reserva técnica das lojas (comissão), logo, nem todo lugar que indicam é o melhor. Faça orçamentos e procure comprar o que puder em volume, por ex: tijolos, revestimentos, louças, torneiras, cabos, etc. Com o volume vc consegue apertar um pouco as margens e descolar descontos melhores. Comprar excesso de cimento e argamassa, por ex, já é rolo.

Quanto ao empreiteiro comprar material: a casa não é dele, logo.. Essa frase é auto explicativa. Pode rolar um vergalhão a menos numa coluna ou viga (pq não vai dar nada), menor proporção de cimento na massa pq cimento é caro, e lá vai. É muito subjetivo. Pode ser mil maravilhas ou não.

 

Chamei um empreiteiro para avaliar meu projeto + terreno, ele disse que teria que derrubar muro, fazer terraplanagem, etc etc.
Chamei outro, disse que não precisa fazer nada disso pois o terreno já é plano, basta um bobcat para tirar a grama da onde for construir.

A pessoa que vai te dizer a REAL sobre isso é um engenheiro civil. Tenha muita atenção com a estrutura, sapatas, micro estacas, impermeabilização das vigas, etc... 

Um empreiteiro pode sugerir fazer coisa demais para te cobrar, enquanto outro de menos para fazer matação. Prefiro não julgar e pedir uma consulta de um engenheiro civil, nem que seja uma consultoria de 1h. Pagar a hora do engenheiro pode ser MUITO barato se pensarmos naquilo que escrevi sobre refazer etapas.

 

1 - Compensa um projeto hidráulico e/ou elétrico? 

COM CERTEZA. Estou vivo hoje porque não pulei na piscina em 2019, mas sim fui tirar as folhas com a peneira quando senti um choque vindo da piscina. Por que a piscina deu choque? Pq o infeliz do eletricista não instalou um DR no CD elétrico. Um equipamento da casa de máquinas abriu o isolamento passando corrente para a água. Isso seria evitado com o uso de um DR, que inclusive está na norma e desarmaria todo o circuito com a mínima fuga de corrente.

Já o projeto hidráulico - preferencialmente com vistas ortogonais e cotas - baliza a execução da obra e te livra de algum imprevisto quando precisar furar uma parede.

Ou seja: pode te custar mais caro não fazer um projeto. 

 

Para concluir,

"Para remendar isso, já defini um budget que pretendo seguir (...)"

Considere ter uma boa gordura para seu orçamento, pois quase sempre ele é estourado em obra, principalmente uma que começa do zero.

@marcowb
Obrigado pelas ponderações, agregaram muito!

Não tinha pensado sobre a obra ficar parada e eu pagando, mas pensando agora é certeza que irei pagar por empreitada concluída.

@Rincewind

Atualiza a gente aí, saiu a obra?

@BBRC3
Negativo. Tô com os projetos parados, devido ao aumento irracional dos preços foi orientação da empreiteira esperar mais um pouco (tendo em vista que não tenho "pressa").

Nesse meio tempo, aproveitei para aprofundar os detalhes do projeto, vou colocar um poço artesiano (dentro da lei) e com objetivo de começar meados de julho se tudo ir bem.

@Rincewind, como anda a obra ? Qual a sua análise da experiência até o presente momento ?

Aqui eu aprendi !

2 @Toppa
Bom, eu fechei o projeto em etapas.

Então, eu paguei toda a fundação/baldrame tanto da área da casa quanto da área gourmet. Saiu caro, algo em torno de R$ 400,00/m² construído. Porém, não vou mentir, tive ZERO dor de cabeça.

Com alguma experiência eu percebi que o engenheiro estrutural que eu contratei, por indicação de meu pai, "pesou a mão" em materiais. O preço dele nem foi fora do preço cobrado por outros, mas como não tinha referência, escolhi ele e hoje eu me arrependo.

Para se ter uma ideia, o empreiteiro disse que a minha casa pode erguer cerca de 6 andares sem risco de trincas, devido à estrutura utilizada.

O que foi feito: Basicamente, as vigas de apoio dos cantos da casa foram "aterradas" em 8,5 metros de profundidade. No meu terreno, à partir de 4 metros de profundidade já atinge um tipo de solo rochoso que, segundo pessoal que constrói, é excelente para chegar na fundação porque ele já está compactado e não cede por nada. Então, em teoria, "cavei 4 metros extra", culpa de não ter feito uma sondagem do terreno (o engenheiro estrutural e arquiteta disseram que não precisava pois o condomínio é antigo e existem casas vizinhas em todos os lados, por isso já daria para inferir como proceder a fundação.

Nestes locais perfurados no solo, foram colocadas 6 barras de aço da Gerdau da grossura do meu quinto dedo da mão, que foram preenchidas com concreto usinado. Os baldrames foram cavados cerca de 60 cm no chão onde também foram colocadas 6 vigas de ferro da mesma grossura e nos locais de intersecção foram colocadas "caixas" de ferro que formam tipo uma gaiola, soldados nos ferros que estavam enterrados a 8 metros.
Foi despejado concreto usinado em todo esse perímetro, que é a fundação da casa, tipo forma de gelo. Alguns locais a grossura ficou em torno de 40 cm de largura e 60 cm de profundidade.



Em cima disso foi construído o baldrame, com tijolos, que foi cimentado com concreto usinado com um tratamento para umidade (sic) e depois de seco, foi derretida manta asfáltica sobre todo o baldrame.

Todo mundo que viu, que tem experiência com obra (meu sogro, um tio meu, etc) disse que podem dizer com segurança 2 coisas: nunca vai trincar, nunca vai infiltrar umidade nas paredes.



Nesse processo todo eu tive zero stress, apenas tive que pagar o preço disso. Única coisa que eu tive que correr atrás foi ligar energia no terreno e aguentar um dos vizinhos que reclamou do trator passando no terreno para limpar.

Por enquanto, encerrei aqui e está parado, vou recapitalizar. Alguns aprendizados:

1 - Não pegue financiamento, porque embora seja tentador, a perspectivas maro econômicas mudaram rapidamente nos últimos meses e é impressionante como essa subida na curva de juros aumentou drasticamente os custos de um financiamento.

Um colega médico pegou algo em torno de 1.5 milhões emprestados para construir a casa dele, que ficou pronta em exatos 8 meses. Problema: uma "dívida de apenas 1.5 mi" agora viraram quase 2.2 m se ele quiser quitar rapidamente e ficará ainda maior com o aumento no juros. Basicamente, pagará 3-4 casas pelo benefício de ter a casa própria antes de ter dinheiro de fato.

2 - Percebi que ficou bem caro porque eu não corri atrás de nada. Tanto que, para entregar o restante da parte bruta, foi pedido o preço abusivo de R$ 2.200,00/m² construído. Isso desgastou emocionalmente porque está bem longe do que eu tinha me programado para gastar e agora, voltei à estaca zero: o argumento é que o projeto estrutural encareceu muito a obra e, portanto, terei de pagar outro engenheiro que tope assumir o projeto aproveitando oque foi feito e enxugando o que pode dali pra frente. Desta vez, vou procurar os melhores da cidade pelas referências que já tive.

3 - Também não vou mais fazer o modelo "pacote fechado" porque o preço pedido para evitar oscilação dos preços deixou muito muito caro. Meu próximo passo será o seguinte:

encomendar todos os materiais brutos de uma única vez (aqueles que podem tomar chuva) como blocos, tijolos, etc e já deixar tudo pago no terreno. Aí eu orço APENAS a mão da obra para realização do projeto. É a forma que me trará algum trabalho sim porém não deixará inviável pelos custos.

Pretendo voltar à construir logo porém não escondo que minha vontade é de segurar até abril do ano que vem por 3 motivos: regularização no supply chain, maior capitalização até lá e, finalmente, novo período longo de estiagem.

@Rincewind falando como engenheiro 
Sua única cagada foi não ter feito a sondagem pra ter tentado economizar um pouco nas estacas, mas so. Essa de terra rochosa sei lá oq pq o vizinho da mãe do cubhado fez, pra mim eh igual qdo o seu paciente chega com o diagnóstico pronto no seu consultório pq ele viu no google. E quer te convencer q ele tá certo.
Do resto NAO SE ECONOMIZA EM FUNDAÇÃO. 
Com letras maiúsculas. 
Vai ser o mais barato pra vc. Vc vai querer mudar uma parede de lugar, vai querer abrir uma janela, uma porta, reformar sei lá oq, pendurar a mãe de calcinha no teto, por uma rede, fazer furo na pqp, etc.
2200 não tá caro não dependendo do acabamento que vc quer, que deve ser alto padrão.

postado por @Rincewind em 24/08/2021 21:50

2 Toppa
Bom, eu fechei o projeto em etapas.

Então, eu paguei toda a fundação/baldrame tanto da área da casa quanto da área gourmet. Saiu caro, algo em torno de R$ 400,00/m² construído. Porém, não vou mentir, tive ZERO dor de cabeça.

Com alguma experiência eu percebi que o engenheiro estrutural que eu contratei, por indicação de meu pai, "pesou a mão" em materiais. O preço dele nem foi fora do preço cobrado por outros, mas como não tinha referência, escolhi ele e hoje eu me arrependo.

Para se ter uma ideia, o empreiteiro disse que a minha casa pode erguer cerca de 6 andares sem risco de trincas, devido à estrutura utilizada.

O que foi feito: Basicamente, as vigas de apoio dos cantos da casa foram "aterradas" em 8,5 metros de profundidade. No meu terreno, à partir de 4 metros de profundidade já atinge um tipo de solo rochoso que, segundo pessoal que constrói, é excelente para chegar na fundação porque ele já está compactado e não cede por nada. Então, em teoria, "cavei 4 metros extra", culpa de não ter feito uma sondagem do terreno (o engenheiro estrutural e arquiteta disseram que não precisava pois o condomínio é antigo e existem casas vizinhas em todos os lados, por isso já daria para inferir como proceder a fundação.

Nestes locais perfurados no solo, foram colocadas 6 barras de aço da Gerdau da grossura do meu quinto dedo da mão, que foram preenchidas com concreto usinado. Os baldrames foram cavados cerca de 60 cm no chão onde também foram colocadas 6 vigas de ferro da mesma grossura e nos locais de intersecção foram colocadas "caixas" de ferro que formam tipo uma gaiola, soldados nos ferros que estavam enterrados a 8 metros.
Foi despejado concreto usinado em todo esse perímetro, que é a fundação da casa, tipo forma de gelo. Alguns locais a grossura ficou em torno de 40 cm de largura e 60 cm de profundidade.
Em cima disso foi construído o baldrame, com tijolos, que foi cimentado com concreto usinado com um tratamento para umidade (sic) e depois de seco, foi derretida manta asfáltica sobre todo o baldrame.

Todo mundo que viu, que tem experiência com obra (meu sogro, um tio meu, etc) disse que podem dizer com segurança 2 coisas: nunca vai trincar, nunca vai infiltrar umidade nas paredes.
Nesse processo todo eu tive zero stress, apenas tive que pagar o preço disso. Única coisa que eu tive que correr atrás foi ligar energia no terreno e aguentar um dos vizinhos que reclamou do trator passando no terreno para limpar.

Por enquanto, encerrei aqui e está parado, vou recapitalizar. Alguns aprendizados:

1 - Não pegue financiamento, porque embora seja tentador, a perspectivas maro econômicas mudaram rapidamente nos últimos meses e é impressionante como essa subida na curva de juros aumentou drasticamente os custos de um financiamento.

Um colega médico pegou algo em torno de 1.5 milhões emprestados para construir a casa dele, que ficou pronta em exatos 8 meses. Problema: uma "dívida de apenas 1.5 mi" agora viraram quase 2.2 m se ele quiser quitar rapidamente e ficará ainda maior com o aumento no juros. Basicamente, pagará 3-4 casas pelo benefício de ter a casa própria antes de ter dinheiro de fato.

2 - Percebi que ficou bem caro porque eu não corri atrás de nada. Tanto que, para entregar o restante da parte bruta, foi pedido o preço abusivo de R$ 2.200,00/m² construído. Isso desgastou emocionalmente porque está bem longe do que eu tinha me programado para gastar e agora, voltei à estaca zero: o argumento é que o projeto estrutural encareceu muito a obra e, portanto, terei de pagar outro engenheiro que tope assumir o projeto aproveitando oque foi feito e enxugando o que pode dali pra frente. Desta vez, vou procurar os melhores da cidade pelas referências que já tive.

3 - Também não vou mais fazer o modelo "pacote fechado" porque o preço pedido para evitar oscilação dos preços deixou muito muito caro. Meu próximo passo será o seguinte:

encomendar todos os materiais brutos de uma única vez (aqueles que podem tomar chuva) como blocos, tijolos, etc e já deixar tudo pago no terreno. Aí eu orço APENAS a mão da obra para realização do projeto. É a forma que me trará algum trabalho sim porém não deixará inviável pelos custos.

Pretendo voltar à construir logo porém não escondo que minha vontade é de segurar até abril do ano que vem por 3 motivos: regularização no supply chain, maior capitalização até lá e, finalmente, novo período longo de estiagem.

 

Relato muito valioso da experiência. Obrigado por dividir. Definitivamente, iniciar construção agora não está fácil. Os preços estão sofrendo oscilações absurdas, além da falta de materiais constante. O fôlego financeiro tem que ser suficiente para bancar o projeto com muita, muita sobra.

Rice,  falo por experiência também de quem construiu.  Fazer por etapas vai te trazer muito maior segurança.  Leve isso para  marceneiros,  pintores   etc. 
Na parte de marcenaria,  fique esperto que eles tem algumas condutas duvidosas,  tipo você paga uma grana numa loja de marcenaria e manda seus projetos. Daí o marceneiro vai tirando o material conforme necessário.  Não faça isso, é risco pois o profissional pode levar seu material para cobrir de outra casa que ele não entregou ainda.

@Rincewind

Não acho que saiu caro não.
Você teve ZERO dor de cabeça.
Pode trabalhar em paz, aproveitar sua família.
Dentro do razoável, com bom senso, acho o melhor caminho.
Sucesso.

@rattola Acredito que talvez tenha passado despercebido, mas é o valor de 2.200 reais por metro quadrado construído de área BRUTA, sem qualquer acabamento. Apenas telhado, laje, paredes e embasamento, sem incluir ainda hidráulica/elétrica...

Infelizmente tive que falar pro empreiteiro que eu trabalho, não roubo, não desvio dinheiro nem trabalho com lavagem de grana, não tem como um assalariado pagar isso (ao meu ver).

@Rincewind talvez pra vc seja melhor fechar um contrato com engenheiro que ele te forneça o serviço e a lista de material. Vc gerencia a compra de material. Se faltar ou sobrar material até certo limite  vc desconta dele na parcela de aceite da obra (nunca menos de 20% do total do contrato.

Estou construindo no interior de SP (100km da capital), antes da pandemia o valor do metro quadrado (tudo pronto, incluindo acabamento, pintura, etc) girava em torno de R$2200-2800, agora está em torno de R$2800-3500. Isso utilizando material que os empreeiteiros chamam de médio padrão. A minha casa é simples, terrea sem piscina. Madeira, aço e concreto estão tendo reajustes semanais. 

Vendo esses preços, apesar de achar caro, prefiro mil vezes construir do que comprar pronto (já tenho minha casa comprada Graças a Deus!!! ), faço ideia que esses construtores estão fazendo para economizar nessas obras que estão sendo realizadas na parte que a gnt não vê.. Tenso demais esses valores!!

Tó fora de construir depois dessa hahaha. 

Chegamos em.abril, o autor do tópico poderia gentilmente nos atualizar?
Seria interessante saber como as coisas evoluíram.
Tópico espetacular, com muita informação relevante agregada.
Ficamos no aguardo!

Tópico sensacional

Esperando novos episódios
@Rincewind

@Golden.Retriver
@Japoneis

Neste momento, estamos na fase final da parte bruta da obra, estamos terminando de construir as instalações hidraulicas e cotando estrutura do telhado, previsão para terminar na pior das hipóteses até metade de maio. Ao término, ficará faltando exclusivamente o acabamento mas a obra poderá ficar "pausada" por um bom tempo se for necessário pois telhado/calhas estarão já instalados.

Acho oportuno citar que nesse período eu instalei (há uns 6 meses) um conjunto de placas fotovoltaicas no terreno, deixando o inversor fixado no muro do terreno abaixo da laje que protege o maquinario do portão eletrônico (protegendo também o inversor) visando aproveitar o momento de transição da lei, garantindo assim as condições atuais por vários anos. Coloquei 6 placas, que já suprem 80% da minha demanda no atual apartamento mas o inversor aceita até 32 placas.

No primeiro momento da construção eu fechei a limpeza dos terrenos, marcar canteiro de obra, construir uma "casinha" pra armazenar algumas coisas/deixar as plantas/estrutura para os pedreiros (privada com privacidade para uso), fundação (furo, estacas, concreto, aço, etc) até o baldrame.

Nesse primeiro episódio, que foi com empreiteira (de renome, antiga, etc) tudo foi executado com perfeição em exatos 45 dias (conforme cronograma de obra).
Ficou 412 reais/m², oque no contexto geral ficou caro porém eu acho que valeu a pena pois é um estágio muito difícil pois se houver erro no calculo todo projeto daria errado (da hidralica/eletrica/arquitetônico) pois projetamos todo o ambiente respeitando algumas caracteristicas do terreno (por exemplo, tem um pé de manga de 32 anos de idade com 5 metros de altura que fica no centro do terreno).
Foi executado a contento, conforme combinado, só estou com dificuldade para que eles emitam a nota do serviço (não querem emitir por motivos óbvios) para colocar no IR deste ano.

Nesta nova etapa, que envolve fazer os pilares de sustentação, colocar concreto usinado para fazer o contrapiso, subir parede, instalar conduítes, sustentar os piores e vigas no alto, chumbar as vigas do alto, instalar laje protendida, concretar a laje, subir platibandas, instalar toda tubulação (parte enterrada, parte nas paredes, parte sobre a laje), montar as casas da caixa d'agua / boiler, estrutura do telhado e calhas eu optei pela seguinte forma de contratação:

Um engenheiro civil muito experiente e de confiança para gerenciar a obra, a um preço fixo (independente do material). Ele é bom no que faz, porém minha dificuldade é com a falta de organização dele (tem 60 anos e muita paciência) então isso gerou um certo atrito entre ele e minha esposa pois ocorreram situações onde pagamos boleto de material "com juros de atraso" porque ele não se atentou de me enviar para pagamento. Também pesa o fato de, como ele é antigo e conhecido, acaba que sempre cota material nos lugares que são "caminho da roça" e percebo que muitas vezes perdi orçamentos melhores por falta de tempo para procurar eu mesmo (aqui eu acredito que a economia poderia ser de até 20% do gasto com material) mas estou trabalhando 84 horas semanais então seria impossível que eu fizesse isso neste momento.

Um mestre de obras que assume a obra, faz um contrato de entrega e fica responsável por toda a mão de obra. No contrato dele ficou especificado todos os serviços que seriam feitos, que o material seria por minha conta e qualquer ônus/passivo trabalhista etc dos trabalhadores da obra seriam exclusivamente responsabilidade dele.
Ele fechou comigo um valor fixo pela mão de obra, dividido em 16 parcelas a serem pagas a cada 15 dias.
Conversei com meu advogado sobre este contrato, ele oriento a fechar o acordou e só me atentar com o seguinte: não pagar além da entrega da obra. O risco seria pagar, ele não entregar e depois ficar difícil de cobrar. Orientação do @Bim isso aqui.
Neste contrato não tive problemas, apenas acabamos chegando num acordo de "alongar" as últimas parcelas para que não haja o risco de eu terminar de pagar antes da entrega. Mas isso foi de comum acordo entre as partes.
Eu ainda não parei para somar os custos totais desta segunda parte, acredito que ao todo eu terei gasto algo em torno de 1.500 reais/m² (preciso realmente terminar e somar tudo para chegar num valor correto).
Deixo anotado alguns detalhes:
1 - Caso eu fosse fechar com a empreiteira da primeira etapa, teria pago 700 reais a mais por metro construído só nessa segunda etapa, (teria zero dor de cabeça) porém eu não teria a capacidade financeira para fazer essa execução sem me endividar/liquidar RV. Teria evitado dor de cabeça mas financeiramente seria inviável neste momento.

2 - A previsão inicial seria de 1.300 reais/m², realmente o orçamento estourou e extrapolou bastante mas no total não acredito que tenhamos estourado 20% acima do orçado.

3 - Em nenhum momento eu economizei no material. Todo concreto foi CP 2, todo aço foi CA-50 da Gerdau seguindo o projeto estrutural que ficou absurdamente pesado/caro (na opinião do empreiteiro e do engenheiro, que disseram que dá para erguer 5 andares com a estrutura que foi feita) porém depois de executado eu vi uma solidez absurda na estrutura (eu tenho tranquilidade de saber que não haverão trincos/rachaduras/problemas estruturais). Todo isolamento foi feito com o melhor material para isso (manta asfáltica), todos os conduítes (importante pra mim isso) foi com tubos especificados pelo engenheiro elétrico (projeto dele ficou muito bonito de se ver, coisa de livro), todo concreto usinado teve preparo adequado para o fim (qual pedra utilizar, qual produto impermeabilizante, etc), tubulação da melhor marca (que tem uma patinha de um felino de grande porte) enfim... eu SEI que foi usado tudo do bom e do melhor. Ficou caro, mas não tenho dúvidas da qualidade do que foi utilizado e do serviço que foi feito (nessa parte eu dei sorte, pois esse mestre de obras foi quem executou a primeira fase da minha obra, foi assim que conheci ele - a empreiteira terceiriza com ele a mão de obra).

Como disse o @rattola não se economiza em fundação. Foi aço e concreto pra baralho mas é visível e palpável a solidez da estrutura.

Terminado esta parte, postarei umas fotos e um detalhamento melhor dos custos da obra. A obra irá ficar parada agora por pelo menos 1 ano, pois minha esposa está gravida da nossa filha (segundo bebe) e irá parar de trabalhar para cuidar das crianças. Gastei toda minha RF, quase que a RE inteira e possivelmente precisarei vender algo em torno de 5% da minha carteira de ações para terminar esta fase, mas faço isso sem peso na consciência pois já considero um ganho enorme ter consegui comprar terreno e construir tudo isso sem incorrer em dívidas. Vou aproveitar para recapitalizar, respirar e depois executarei a parte do acabamento por empreitada, por cômodos como dito acima pelo @Maarek

@Rincewind
Desejo muita sorte para finalizar a obra, seus relatos são bem legais.

Obs.: se eu tivesse grana ia comprar sua casa depois de pronta

Sucesso aí Rince, que dê tudo certo. Pelo visto você está controlando bem a obra, queria poder ter tido essa disposição kkkk.

Aproveita a famíla aí que está crescendo.

@Rincewind continue dividindo conosco. Estou gostando de ver seu relato

Perdi 3 horas da minha vida lendo esse tópico e agora quero saber de atualizações!!! e ai @Rincewind ? Já ta pronta? Certamente não... mas já deve estar quase lá!!

@Eanraig fazendo merchan aqui: eu trabalho com isso e os preços partem em torno de 4,50/m²

ansioso para ver o andamento da obra . Estou pensando em comprar um terreno e entrar na mesma empreitada em breve. Obrigado por todos os detalhes fornecidos até agora.

@Rincewind vlw!!!

Que top !! Muito gratificante saber que pude ajudar de alguma forma.

Vou me casar este ano e estou reformando um apto para o qual vou me mudar.

Algumas observações do que estou fazendo e pontos de observação:

1- Contratei arquiteta para fazer o projeto de arquitetura

2- Contratei empreiteiro para realizar toda a parte de demolição e retirada de entulhos. Deixar o apto no "osso"

3- Com o projeto executivo (após aprovação da maquete eletronica e layout) em mãos vou orçar um engenheiro para administrar a obra.
Vou ver se consigo atualizar aqui também a obra 

Obs

1- Até postei uma dúvida aqui na bastter essa semana, pois retirei todo o piso antigo do apto e ficou o contra piso antigo (em perfeito estado) e a argamassa antiga (muito firme e com as ranhuras/cordões de argamassa) e daria muito trabalho para retirar a argamassa na talhadeira e não quero locar um martelete para não estragar o contra piso (redução de custos também). Optei por não retirar essa argamassa antiga.

 

@Bim vc ja fez um orçamento de quanto vai custar a obra?

Vou pegar esse mês quando estiver de boa eu posto algumas imagens aqui. Resumindo, parei a Construção pq acabou o recurso em RF mas consegui já deixar toda parte bruta pronta inclusive telhado.

Fiz a vistoria no final da obra, foi aprovado pelo engenheiro que fez o projeto estrutural e hidráulico, mas tive a infelicidade de perceber que o projeto elétrico não foi seguido.

Ate conversei com o empreiteiro mas percebi que ele era pilantra pois contratou o eletricista só para marcar alguns pontos e fez tudo da própria cabeça e quem acabou executando a parte elétrica foram os serventes de pedreiro. Já orcei com 3 eletricistas renomados e indicados (de confiança) do engenheiro e vou ter que gastar com isso. Felizmente não vai mexer em vigas então é mais perda de material do que dano em si (vou ter que trocar as caixinhas pois foi usado PVC reciclado que quebra fácil, faltou caixa de passagem, faltou inúmeros conduites etc. 

É aquela história, a empreiteira que eu SEI que não daria problema teve um orçamento de 700 mil reais mais caro. No frigir dos ovos, tive um pouco de dor de cabeça mas ainda assim a economia foi tão grande que não teria condição de fazer diferente.

@VKNG Ainda não. Contratei o projeto de arquitetura e estou finalizando a demolição de pisos, revestimentos, paredes e remoção de portas e móveis antigos. Após deixar tudo no OSSO e com o PROJETO EXECUTIVO em mãos vou ORÇAR a obra.

@Bim boa! fazer isso antes evita de tomar susto com o quanto vai gastar rsrs

@Rincewind

"só estou com dificuldade para que eles emitam a nota do serviço (não querem emitir por motivos óbvios) para colocar no IR deste ano."

Você conseguiu as notas em alguma etapa do serviço até aqui?

Estou na fase de aprovação do projeto arquitetônico na prefeitura para obter a autorização de construção. Então não comecei ainda a orçar a construção em si, mas acredito que essa questão das notas seja mais difícil de conseguir. 

Se conseguir empreiteiro que emita nota, como que declaro no imposto de renda? Vou colocar "casa em construção" e colocar o que paguei para os prestadores?

@Maia.
Consegui sim, a parte combinada.

A maioria das empreiteiras te dá um "preço de acordo com a nota".

Ou seja, se você quiser 100% dos custos inclusos na nota, ele desconta de você os impostos (e sobe muito o preço).

De qualquer forma, por ser uma empreiteira com contrato eu optei por pagar a nota e consegui com que emitissem sim. Ai no IR você declara o terreno que você tem e nele dá pra incluir "obras e melhorias".

Outra coisa muito difícil de conseguir: nota dos prestadores (aluguel de maquinas/escoras) e de insumos da construção (terra, pedra, etc).

@Rincewind novidades? Retomou a obra?

postado por @Maia. em 09/07/2024 23:59

Rincewind novidades? Retomou a obra?

Bom dia!

Muitas emoções, mas sim, voltei.

Previsão de término no primeiro semestre 2025. Retomei a obra em dez/23. Passei o ano passado inteiro avaliando as cagadas a serem corrigidas e principalmente entrevistando o pessoal que trabalharia nos ajustes. Reforcei muito a renda fixa, voltando a ter um volume que dá alguma segurança e permitirá que eu consiga ter fôlego financeiro para terminar a obra sem fazer dívidas.

Fui "agraciado" com uma notificação da receita federal, que optou por cobrar adiantado o imposto do habite-se. Procurei os especialistas, me disseram que eu só precisaria pagar ao término da obra, quando fosse de fato morar no imóvel. Mas a sanha arrecadatória atual, fez essa notificação, o pessoal que contratei a princípio disse que eu poderia iniciar um processo administrativo para questionar a respeito disso, etc etc, porque em teoria não sou obrigado a adiantar pagamento de habite-se se o imóvel não está pronto. Optei pelo caminho da paz, tive que pagar um engenheiro para fazer um laudo com crea para mostrar quantos % da obra está pronto e pagar a porcentagem do imposto.

Tive que gastar um tanto bom para refazer a parte elétrica, pois o segundo empreiteiro meio que "terceirizou" o trabalho e por fim a parte elétrica/hdiraulica não foi feita a contento e foi reprovada pelos engenheiros que fizeram os projetos. Felizmente consegui indicação de bons profissionais que embora não tenham sido baratos, resolveram os problemas.
Também tive problema com as paredes, pois algumas das vigas "entortaram", por erro de execução, então tive que compensar no reboco, que acabou ficando bem grosso para consertar as irregularidades. 

Novamente, ficou caro mas está resolvido.

Mesma coisa do contra piso, que deu desnível de até 9 cm de diferença, também corrigido.
Uma coisa é ficar remoendo, outra é por uma pedra e seguir em frente como diz o bastter.

Por fim, tudo que gastei ainda ficou 30% mais barato do que se tivesse feito com a primeira construtora, que fez tudo certinho.

Acaba sendo meio que sorte, porque tive contato com alguns empreiteiros recomendados que entregaram casas no mesmo condomínio mas que estão sendo refeitas até hoje (foram erguidas rapidamente, mas com diversas falhas de execução).

Atualmente, estou num impasse: preciso fazer o gesso do forro, para seguir com piso e pintura de paredes. Mas, após ar condicionado subir no telhado para fazer alguns ajustes da infraestrutura, que também teve erro de execução, apareceram algumas goteiras possivelmente pois amassou telha/descolou calha. Então agora preciso terminar tudo que vai em cima do telhado (instalar as máquinas externas de ar condicionado) e subir as placas solares (que eu havia instalado no terreno devido à mudança na lei, que deixaria bem menos interessante economicamente). Depois disso, ter o calheiro resolvendo o telhado. Vou ter que esperar 3 chuvas fortes antes de instalar o gesso, para não ter risco de perda do serviço. Para só então assentar os pisos (já comprados) e o vinilico interno.

Nesse meio tempo, vou acertando as esquadrilhas (cara, com ficou caro essa parte), deixando as paredes preparadas para a pintura final, fazendo as bancadas de alvenaria, terminando o sistema de sisterna / esgoto no quintal.
Um detalhe curioso: numa área de lazer, haverá o chamado "cimento queimado"/concreto polido, que nada mais é do que aquele chão de galpão logistico (idea da arquiteta). Embora seja rústico e difícil de encontrar mão de obra que faça, se dependesse de mim colocaria na casa inteira: não precisa fazer contra piso (fica mais barato inclusive que fazer o contra-piso), é extremamente resistente e não dá manutenção.

@Rincewind
Cara, vc é guerreiro. Relato muito bom.

Boa sorte na sequência. 

@Rincewind construir dá trabalho mesmo. seu relato é bom para quem está pensando em tocar obra sozinho. boa sorte aí na obra!

@Rincewind que bacana, apesar dos pesares, como você disse, ainda ficou mais em conta do que o orçamento da primeira empreiteira. 

Por aqui, levou um ano para sair a licença ambiental e mais uns quatro meses de orçamentos e escolha da empreiteira. Mas foi bom o "atraso", porque vinha adiando a maternidade, mas cheguei aos quarenta e o relógio biológico começou a dar seus sinais.

Precisei fazer fertilização in vitro, tive complicações pós-parto (hemorragia, CTI, necessidade de fazer outras cirurgias após a cesária) e os custos com o bebê no seu primeiro ano de vida não foram pequenos. 

Agora as contas começaram a se equilibrar novamente. Vamos começar a obra no final do mês, com previsão de terminar em 18 meses. Que Deus abençoe a sua e a minha obra.

PS.: Essa parte da gravidez foi difícil e eu nem sei como teria sido se eu não frequentasse aqui o fórum. Foi difícil aceitar que eu teria que pagar FIV quando a maioria engravida até sem querer.

Essa aceitação, o entendimento de que a gente não controla as coisas da vida e do real valor do dinheiro (no caso, de que adianta passar uma vida dedicada a desenvolver-se na carreira, melhorar salário, economizar, se não pudesse investir na família, naquilo que mais importa) vem dos ensinamentos do Bastter e do @Paulo e das discussões aqui do fórum.  

Também foi fundamental seguir os conselhos do Bastter quanto a escolha de médico e hospital. Eu poderia ter ido para uma maternidade da moda na minha cidade, mas meu médico recomendou um bom hospital que tinha CTI tanto neo-natal como adulto. Graças a Deus meu filho não precisou, mas eu precisei. Depois disso, vejo que a maior  "riqueza" da vida é estar viva e poder cuidar do meu filho. 

postado por @Maia. em 10/07/2024 23:14

Rincewind que bacana, apesar dos pesares, como você disse, ainda ficou mais em conta do que o orçamento da primeira empreiteira. 

Por aqui, levou um ano para sair a licença ambiental e mais uns quatro meses de orçamentos e escolha da empreiteira. Mas foi bom o "atraso", porque vinha adiando a maternidade, mas cheguei aos quarenta e o relógio biológico começou a dar seus sinais.

Precisei fazer fertilização in vitro, tive complicações pós-parto (hemorragia, CTI, necessidade de fazer outras cirurgias após a cesária) e os custos com o bebê no seu primeiro ano de vida não foram pequenos. 

Agora as contas começaram a se equilibrar novamente. Vamos começar a obra no final do mês, com previsão de terminar em 18 meses. Que Deus abençoe a sua e a minha obra.

PS.: Essa parte da gravidez foi difícil e eu nem sei como teria sido se eu não frequentasse aqui o fórum. Foi difícil aceitar que eu teria que pagar FIV quando a maioria engravida até sem querer.

Essa aceitação, o entendimento de que a gente não controla as coisas da vida e do real valor do dinheiro (no caso, de que adianta passar uma vida dedicada a desenvolver-se na carreira, melhorar salário, economizar, se não pudesse investir na família, naquilo que mais importa) vem dos ensinamentos do Bastter e do @Paulo e das discussões aqui do fórum.  

Também foi fundamental seguir os conselhos do Bastter quanto a escolha de médico e hospital. Eu poderia ter ido para uma maternidade da moda na minha cidade, mas meu médico recomendou um bom hospital que tinha CTI tanto neo-natal como adulto. Graças a Deus meu filho não precisou, mas eu precisei. Depois disso, vejo que a maior  "riqueza" da vida é estar viva e poder cuidar do meu filho. 

Parabéns pelo relato, pela maturidade de como encarou as coisas e principalmente pelo tesouro que vocês conquistaram. Nossos filhos são nosso maiores tesouros.

Pessoal do trabalho já me criticou muito pois "minha obra não termina" pois eu "gastei com coisa que não precisa". Eu sei que quando falam isso, se referem ao fato de ter optado por gastar muito $$ no nascimento dos meus filhos (optei por fazer no exterior, em hospital de referência, mesmo sendo tudo baixo risco). A experiência foi maravilhosa e dinheiro é pra isso mesmo.

@VKNG @Alucindus Dá trabalho, mas basicamente porque não temos know how das coisas. Hoje se eu fosse construir, com a experiência que tenho, com certeza gastaria uns 20% a menos, talvez economizaria até mais. É que, até o momento, meus planos são imigrar pro exterior no médio prazo, senão não descartaria montar uma incorporadora pequena e fazer imóveis conjugados para locação (pensando em patrimônio para aposentadoria).

@Rincewind sim, comentei no sentido de alertar o pessoal que acha que vai construir um imovel sem ter dor de cabeça. construir dá trabalho.
quando pedem minha opiniao, sinceramente, indico que contratem uma construtora com boa reputacao na cidade e deixe pra eles resolverem tudo, da fundacao até a chave. custa um pouco mais caro mas tem menos dor de cabeça.