Opinião sobre Venda ou Reforma de Imóvel
comentada em 15/06/2020 19:51

"Meus Pais TAMBÉM são a favor da venda deste imóvel, caso seja feita por um valor justo"
Todos são a favor de vender. VENDE.

Vende

Pela própria msg já da para perceber que você está inclinado a vender 

Só cuidado com isso de "preço justo", talvez seja melhor estudar novamente alguns pontos do roteiro do iniciante

Só você pode decidir.

Lembrando que não existe esse lance de valor justo

Cuidado com a "troca" para Fiis.

Cuidado com "geraria até uma renda passiva superior ao valor que ele está dando de aluguel atualmente, "

Tem gente que vende o imóvel e fica sem imóvel e sem fii e sem dinheiro. 

Obg pelo Feedback.

Com relação ao valor da renda passiva que iria gerar eu sei que oscila, isso a princípio não seria problema, hoje estamos conseguindo viver mesmo sem essa renda passiva deste imóvel que está atualmente parado, consigo ajudar minha mãe a pagar o aluguel do outro imóvel que ela está morando mesmo com este nosso estando parado, então a ideia se vender e aportar em FII's bem diversificado, o que caísse seria lucro. Que daria zero dor de cabeça com inquilino/Reforma. Porém, por outro lado sei que girar patrimônio também não seria das melhores opções...

Não sei o que você vai fazer, mas a meu ver reforma grande como a sua à distância não funciona. Tem que ter alguém para ir tomar conta e fazer andar e resolver os pepinos do cotidiano da obra.

Achei que nunca iria pensar em girar patrimônio desde que comecei a investir, até que veio esta situação e o sardinha que tem dentro de nós aflora....

@baraodocafe vender ou nao o imovel eh uma discussao

isso aqui

"O Objetivo seria investir em FII's o valor do imóvel, o que geraria até uma renda passiva superior ao valor que ele está dando de aluguel atualmente"

sardinhice total
sao investimentos totalmente diferentes com objetivos totalmente diferentes
nunca se deve trocar e nunca se deve entrar nesta sardinhice de renda

acho q antes de decidir vc devberia estudar mais o basico do site
pq esta sardinhice ai leva a muitos prejuizos na vida

Até onde entendi, sua mãe precisa do valor do aluguel dele para o sustento dela, correto?

Se for isso mesmo, o imóvel não é seu, é de vocês dois no mínimo. 

@baraodocafe , se vc vai ficar sem paz por morar em outro estado, deve vender sim. Entretanto, deveria usar o dinheiro para comprar outro imóvel, com todas as características de valor de um imóvel. Trocar imóvel por FII pode custar caro, muito caro. Eu tb tenho um imóvel de herança. Tem vários problemas, desde documentação até a forma da construção, e mesmo assim está alugado! Eu só penso em vender ele no ORUTUF e se for pra comprar outro melhor, mais bem localizado, qualidade mínima de construção, para preservar minha paz e preservar meu patrimônio. 

 @baraodocafe  100% das vezes q eu vi

- vender o imovel para viver com a renda de investimentos da venda do imovel terminou em nao ter o imovel e nem o dinheiro

eu se fosse vc assistia esta video



100% das vezes
termina sem o dinheiro e sem o imovel

Senti no contexto geral que o imóvel perdeu valor pra vocês do jeito que está, e nesse caso não seria problema girar patrimônio, só estaria de desfazendo de algo que não tem mais valor na sua avaliação. 

Já que aparentemente está muito inclinado a vender, usar este dinheiro para comprar o apt em que a sua mãe mora e se sobrar algo investir normalmente em valor segundo o BS não seria uma opção mais #PAS?

Vende o imóvel depois se precisar a mãe vai morar no FII... pelo que entendi sua mãe não quer voltar, mas não possui outra casa...

@baraodocafe Como dito acima, vc já pensou se não consegue mais pagar o aluguel da sua mãe? Já pensou se além disso os FIIs deixem de pagar por bons meses? Tudo bem ela não querer morar lá mais, mas numa crise severa se for a única opção, talvez seja o melhor pra ela. 

Entendo que você está em outro estado, porém, se ela não tem algo dela para morar hoje, é melhor vc fazer uma reforma para caso precise emprestar para ela no ORUTUF.

Só venderia se fosse pra comprar outro que a sua mãe iria querer morar ou reformaria esse daí pra ser usado como opção no ORUTUF.
Vender imóvel sem valor não tem problema, mas transformar imóvel em outros ativos e precisar de imóvel no ORUTUF não me parece ser uma boa.

Sobre a decisão se é melhor vender como está ou reformar para vender, sugiro:

a) chamar corretores profissionais para que façam uma avaliação do preço de venda como está e também uma estimativa de preço se fosse reformado.

b) orçamento com uma empresa para reformar (adicione uns 20% para imprevistos no preço final), junte aí o passivo em não receber o aluguel no período de reforma.

 

Ai você tem números para te ajudar na decisão, se o preço de venda reformado compensa.

 

É muito difícil responder a você sem conhecer o imóvel. A pergunta é muito simples: tem valor ou não, é nisso que deve se basear a decisão. Você falou em pontos comerciais, uma casa antiga em área que virou de alta demanda comercial você pode alugar geralmente bem acima de uma casa residencial normal, vai fácil até 5 a 20k ou mais (dependendo da cidade, do bairro, da área do imóvel em si, do fluxo de carros e passantes pedestres, do padrão, etc), pode vender para construtoras, pode você construir algo, costuma ser um tipo imóvel com demanda e valor.

Pelo que eu entendo o 1 é fazer uma mudança grande, a 2 é locar para inquilino residencial. Tente pensar se é viável a alternativa intermediária, que é a locação comercial da casa no estado atual, comércio costuma ter orçamento e vontade maior de fazer mudanças, ter que reformar algo é menos crítico para esse tipo de inquilino. Muitos negócios (academias, restaurantes, clínicas, pet shops, etc) alugam uma casa no estado que está e reformam dentro e fora para seu uso comercial. Dessa forma você evita desembolsos altos e dor de cabeça com obra, a responsabilidade passa a ser toda do inquilino. Apenas peça para passar por sua aprovação (ou da imobiliária) as mudanças e ter responsável técnico.

Agora, o que falei acima é se o imóvel for SEU. O que não entendi é se ele é seu, da sua mãe, do seu pai ou de quem é. Registro no seu nome? Deram para você? Eu entendi que sim. Se sim, quem decide é você e não eles. Se não, quem decide são eles e não você (e é melhor não se meter).

Se da para alugar alugue. Se vender vai ter que pagar um horror de IR e comissão de imobiliária, dar desconto etc. Não pense que o dinheiro projetado vai vir limpo, vai descontar pelo menos 30%... 
É o preço de girar.
Faça a reforma e alugue. Não precisa ser uma reforma bombástica, mas reforme o mínimo que precisa pra alugar.
eu faria assim 

A pior coisa é “aplicar” em Renda Variável , no caso aí em Fiis e esperar renda Fixa mensal, nada é garantido , só a morte mesmo 

querer tirar renda fixa de renda variavel eh o caminho inevitavel para o ferro

Se vc perder emprego e ninguém mais puder pagar aluguel por 2 anos (dps, as condições voltam ao normal), vao morar onde? 

@baraodocafe para facilitar a decisão, tira o "FIIs rendem mais" da mente.

Quem vendeu imóvel da mãe em fevereiro e colocou em FII de shopping (que estava na moda na época :) está sem imóvel, sem receber proventos desses FIIs, e sem poder ir visitar os shoppings que estão fechados.

Sua mãe vai entender quando os rendimentos cairem pela metade ? ou pararem de vir? você pode sustentar ela independente deste investimento?
Tenha isso sempre em mente: eu posso ajudar meus pais caso eles não recebam nada?

E me parece que o imóvel é seu mas ela usa o aluguel, não sei como deve ser isso para fins de IRPF. Você paga DARF ? Ela paga? Parece uma situação comum de "rolo familiar" e nesse caso seria até bom livrar seu nome disso.

@baraodocafe a principal coisa q vc tem de ajustar ai na sua mente
eh esta fantasia q existe investimento melhor
todos equilibram risco e retorno
esta fantasia leva a muitos prejuizos na vida

vamos aceitar q FIIs rendem mais q imoveis
nao to dizendo q rendem ou nao
mas vamos aceitar esta premissa
ela só é possivel se TAMBEM
FIIs tiverem risco MAIOR que imoveis

nunca sai disso
por isso nao existe melhor

o q rende mais eh mais volatil
e ai tem de saber se esta disposto ao maior risco
e tem condiçoes de suportar se der errado

Muito Obrigado a todos pelos Feedbacks, entendo que não existe investimento melhor, o motivo principal da venda seria pq eu moro em outro estado mesmo, e sim, consigo sustentar hoje minha mãe tbm e pagar o aluguel dela mesmo sem esses supostos proventos ORUTUFs dos fiis. Porém, pensando com mais calma, estou analisando com mais carinho a possibilidade de reformar mesmo o imóvel e depois alugar novamente, acho que é o mais racional a fazer, uma vez que mantendo o imóvel fico mais diversificado com meus ativos, acho que estava olhando mto pro curto prazo e pro gasto que vou ter para reforma-lo, talvez ainda seja cedo pra achar que ele não tem mais valor pra mim. Manter a tranquilidade e bola pra frente.

"3) Eu Hoje, por questões de trabalho, moro em outro estado bem longe do meu Estado de Origem onde tenho este imóvel, o que dificulta para administrar, talvez este seja o principal motivo que me faça pensar em vendê-lo, já li o livro chega de burrice com imóveis, concordo com tudo, não queria girar patrimônio, porém o fato de eu morar em outro Estado considero relevante;"

O item 3 deixa claro q vc quer uma "força" de alguém pra vender o imóvel

O fato de vc morar em outro estado não te impede de deixar em uma boa administradora e alugar pra vc. Pq depende da sua presença se hoje se faz tudo por internet etc?
Ainda mais q sua família mora lá.

Seria bom vc ler o livro Chega de Burrice com Imóveis. Se já leu releia.

@baraodocafe talvez eu venha pra você com uma terceira hipótese, que você não pensou, mas sem conhecer o imóvel, somente você para avaliar se ela faz sentido pro teu imóvel e pra você.

Você falou que o ponto do imóvel é bom e que daria pra pensar em algo comercial lá. Não tenho certeza, mas estou assumindo então que se trata de uma casa, que você poderia reformar e transformar em algo comercial.

Se este for o caso, me parece que você tem um imóvel que perdeu valor sentimental pra toda tua família, mas que ainda tem valor, até por você ver o potencial de alugar por ser um bom ponto comercial.

O que também entendi é que você não quer vender por qualquer preço e você e seus pais já concluíram que há um preço mínimo pra isso (que vocês chamam de preço justo, sendo que o mercado pode achar que o preço justo é outro).

Neste caso, na atual situação em que tá todo mundo segurando dinheiro e poupando, talvez demore pra chegar no teu preço justo. Assim, sugiro que converses com a corretora que também te interessaria alugar o ponto e dar um desconto ao locatário para que ele mesmo faça a reforma e você faça um aluguel com prazo mais estendido (5 ou 10 anos), mas que receba pouco ou mesmo nada, por exemplo, nos primeiros dois anos.

Eu fiz isso numa situação parecida de imóvel que recebi de herança e deu certo. O contrato de aluguel precisa ser feito/revisado por um bom advogado e é necessário colocar uma cláusula que a benfeitoria feitas no imóvel são incorporadas ao mesmo no final do contrato e que você dá ao proprietário o direito de extensão do contrato por mais cinco anos com correção tendo em base o IGPM ou IPCA (foi como eu negociei com ele: 5+5 anos, com dois anos de carência, sendo que IPTU e taxas seriam assumidas por ele).

Vantagem: você deixa de girar patrimônio, deixa de ter a dor de cabeça e de ter que se descapitalizar por causa da reforma e o locatário saberá melhor do que você quais reformas são necessárias pro negócio dele; o locatário vai alugar o ponto e um imóvel adequado ao seu negócio que certamente o fará um inquilino cativo e que quer permanecer lá.

Desvantagem: você pode ter o seu imóvel descaracterizado pelo locatário, mas como ele já perdeu valor sentimental pra família, você e eles não devem estar preocupado com isso.

Enfim, foi o que fiz com um imóvel de herança que até tinha um certo valor sentimental pra mim, mas que sobretudo tinha bastante valor pela sua localização. Não foi difícil encontrar o locatário que topou alugar e fazer a reforma, mas era um outro momento econômico (2012) também.

Boa sorte!