Gráfico lucro x rendimento em FIIs
comentada em 19/06/2020 23:44

Lucro é geração de caixa, enquanto que rendimento é consequência da geração de caixa. O rendimento é, numa comparação meio grosseira, equivalente aos dividendos das empresas.

O ideal seria usar uma métrica de geração de caixa num gráfico assim. Para REITs, usa-se o FFO, uma métrica não oficial (non-GAAP) estandardizada pela NAREIT, uma associação que representa a indústria. 

O problema é que os demonstrativos de FIIs são uma bagunça. Um FII contabiliza como despesa o que outro contabiliza como custo, etc. Não sei se dá pra calcular facilmente o FFO.

Olha aí a definição de FFO:

@Giovanni

@Oxe, @Giovanni mas o fato dos FIIs serem obrigados a distribuir 95% do lucro já não seria uma padronização?

Ou seja o Lucro liquido dos FIIs não seriam 105% do rendimento distribuido???

Isso já seria suficiente para uma curva LucoXCotação similar a que temos na área de ações.....

@oxe é isso mesmo
se nas DFP obrigatórias já é uma zona o que entra como FCI, FCO e até mesmo FCF para o mesmo tipo de FII, imagina nos infomes trimestrais

O trimestrais tinham tudo para fornecer esses dados completos e até daria para padronizar a geração de caixa dos FIIs, é o que colocamso nos quadros. Mas é só abrir um trimestral de FII da Vortx, por exemplo, para entender o porque isso não é viável

Toda vez que eu tentei implementar esse gráfico nos FIIs esbarro no problema de histórico curto + falta de padronização nos dados

mas pensando aqui:

Lucro em FII = proventos distribuídos. A maioria distribui os 95%, distribuições abaixo de 95% são raras. Por outro lado, tem a possibilidade de queima de caixa ser traduzida como "lucro a mais" nessa métrica, mas isso tende a não se sustentar por muito tempo.

Acho que podemos pensar em um gráfico de base ANUAL, assim normaliza essas queimas de caixa. E além disso, quem quiser estudar a fundo tem o gráfico de % distribuído dentro de cada FII...

os quadros de FII vão ser atualizados em breve, vou fazer alguns testes aqui e  ver se é possível colocar

Mas a cotação do FII tende a seguir a valorização dos Imóveis do FII, não tem muito a ver com lucro não pessoal.
Fundos TVM, por exemplo, custam praticamente a mesma coisa em todo o período histórico, pois não possuem valorização do principal.
Já o FoF, por não produzir nada, faz com que o principal tende a diminuir ao longo do tempo, então a cota no longão vai caindo. A não ser que eles realmente consigam um retorno acima da média, o que não vem ocorrendo.

@oxe mas o reit distribui o lucro líquido, enquanto o fii distribui já o que seria o quase o FFO aqui no Brasil, já que são obrigados a distribuir resultado sob regime de caixa. Agora não sei se a cotação seguiria a distribuição por cota devido às várias emissões que o FII faz, podendo distorcer o gráfico no curto prazo como o giovanni falou.

@babyshark

Sim, na verdade são métricas diferentes para ativos diferentes. A questão é que os rendimentos não se comparam diretamente ao lucro líquido (ou outra métrica pelo regime de caixa, enfim) das empresas, mas aos frutos da geração de caixa (nas empresas, seriam os dividendos). Inclusive, os rendimentos são descontados da cotação do FII, da mesma maneira que ocorre com dividendos e ações.

Mas, claro, como o percentual de distribuição de FIIs é padronizado e como não é tão comum que os rendimentos decorram de algo que não seja o resultado (por exemplo, queimar caixa de emissão), então em tese dá pra extrapolar o resultado pelos rendimentos, desde que numa base semestral ou múltiplo superior (já que os 95% se referem ao semestre). É apenas uma aproximação, que vai ter suas distorções, mas acho que funciona pra muitos casos.

Enfim, na falta do FFO, acho a segunda melhor coisa.

A pena é só o histórico pequeno dos FII, que deve resultar num gráfico distorcido. Especialmente considerando a natureza cíclica do mercado de imóveis e que mesmo o FII com gestão mais ativa ainda é muito mais passivo que uma empresa (enquanto os REITs são, de fato, empresas). Acredito que, em função do histórico curto, a cotação vai variar tanto pela oscilação da taxa de juros (que foi expressiva no período) quanto pela mudança dos rendimentos por cota, de maneira que FIIs com rendimentos por cota estáveis devem dar um retorno desproporcional. Mas é só um palpite. 

Honestamente não vejo sentido, a dinâmica é diferente, nos FIIs de tijolo a cotação segue o mercado imobiliário, nos de papel a cotação não segue nada, varia um pouco pela taxa de juros. 

Empresas são organismos produtivos a lógica do cotação x lucro é que produzindo mais, gerasse mais resultado operacional e mais lucro, esse lucro retido faz crescer a empresa o que faz com que a cotação também se valorize na medida em que o mercado vê esse crescimento.

Cotação do FII (no longo prazo) espera-se:
1 siga a inflação
2 siga o mercado imobiliário ou
3 - fique parada (FII TVM de CRI)

 

Talvez a melhor forma de avaliar os FIIs, especialmente os de tijolos, seja a relação entre despesas sobre receitas.

Da mesma forma que, no longo prazo, o que gera valor para as empresas é o lucro, para os FIIs é a capacidade do gestor de gerar renda com o portfólio de imóveis ao menor custo possível.

Se for pensar, tudo, absolutamente tudo, vai impactar, no longo prazo, no desenho do gráfico da relação Despesas X Receitas: vacância; taxa de adm; taxa de perfomance; revisional; qualidade dos imóveis; cap rate; inadimplência; velocidade de alocação; troca de ativos; queima de caixa; etc.

@fernando

Isso que você fala é na média. Mas dois imóveis distintos têm valorizações distintas e, igualmente, dois FIIs distintos também apresentarão resultados distintos, a depender não apenas do portfólio como também da gestão.

Então a cotação vai seguir o resultado no longo prazo, que pode ser pior ou melhor, a depender do valor do ativo. Lembrando que cotação sempre é cotação + rendimentos/dividendos no gráfico histórico (a cotação é descontada dos rendimentos/dividendos). A cotação em si não muda muito nos FII, pois quase todo o resultado é distribuído em rendimentos. 

Enfim, a lógica "cotação segue o resultado" sempre estará presente em qualquer ativo de renda variável, então acho válido ter o gráfico pra ajudar a avaliar se o ativo tem resultados bons ou ruins.

Meu problema é apenas que tudo isso é válido pro longo prazo e nenhum FII tem tempo ainda isso. Então o gráfico provavelmente vai ficar bem distorcido. Precisamos de mais uns 10 ou 15 anos pra ter gráficos razoáveis. 

Esse é um estudo que fiz 2 anos atrás com um dos poucos FIIs com histórico suficiente
lembrando que é um FII passivo mas que fez diversas captações para comprar mais frações do shopping ao longo do tempo


ABCP:




HGBS teve diversas emissões:




já um FII TVM seguindo mais ou menos o que o Fernando disse





acho que podemos elaborar algo no quadro para estudar isso

@Giovanni e demais! Parabéns pela excelente iniciativa

Para análise o mais simples possível
como vem sendo discutida recentemente no fórum (análise macro)

tal qual: 

- apenas gráfico histórico de lucro líquido (viés de período mais curto) + quadro de retorno histórico (viés mais longo) para ações

- EPS e retorno histórico para stocks

Um gráfico de rendimentos/cota anual (ou FFO, ou outra métrica que vocês achem viável) vs cotação
Mesmo que a cotação seja distorcida por taxa de juros, ciclo imobiliário, etc...
pode ajudar muito a simplificar a análise macro de FII

especialmente se somado à tabela de variação histórica

como ainda não temos dados de longos períodos
pelo menos através de comparação de pares, esse gráfico poderia deixar mais evidente os ativos que tenderam a gerar melhores resultados para os cotistas nos últimos anos

Cada vez fica mais clara que a análise micro (detalhada) da qualidade de cada imóvel do FII e operacional não são suficientes, visto que a gestão, taxas, despesas/receitas, etc.. aparentemente podem influenciar bastante o retorno ao cotista no longo prazo
São vários os casos de FIIs com imóveis bem localizados e de excelente qualidade que tem retornos históricos ruins 

Além disso tende a ser inviável em carteiras muito diversificadas a análise micro, conforme os FIIs forem crescendo e tendo cada vez gestão mais ativa

Por fim, esse gráfico de rendimento/cota ou FCO/cota vs cotação seria (mais) um grande diferencial da Bastter.com, visto que não é informação fácil de ser encontrada para os FIIs

Apoio a iniciativa

@Giovanni Parabéns Giovani, está bem em linha com meu rascunho mental. Claro que o retorno pequeno prejudica, mas com o tempo vai se ajustando melhor. Poderia ser adotado um critério de tempo mínimo em bolsa pra gerar o gráfico:
Ex: menos de 5 anos - sem gráfico (nas ações salvo engano já tem um critério parecido)
É mais ou menos por aí, espero que renda algum fruto, seria de grande valia para a área de FII's.