Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia).

FIIs e Imóveis
AtlasBC  
em 24/06/20 12:49

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 24/06/2020 12:51
imovel eh simples
se o advogado nao disser q os papeis estao 100% ele nao existe
este desespero de quero este imovel eh a razie de todos os rolos com imoveis
tem um imovel a venda em cada esquina
se nao tem papel 100% ele nao existe

FIIs & Imóveis > FAQ > (Imóveis) ANTES de comprar um imóvel
FIIs & Imóveis > FAQ > (Imóveis) Avaliando Imóveis para compra
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Donkey_K  
em 24/06/2020 13:01
Eu, como não sou removido, vejo que um imóvel representaria uma quantia alta do patrimônio para ser colocado em risco por causa de documentação.

Até com carro, que tem valor menor eu fujo se tem qualquer problema de documento, imagine com imóvel.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:02
@Bastter   A informação e de que os papeis estão 100% por parte do cartório. Advogado contratado diz que a compra é perfeitamente possível. O fato de não ser possível uma atualização da procuração ou ate mesmo assinatura da vendora na escritura (devido a pandemia) que me preocupa, pois teria que ser via procuração (valida, mas de 1994). Agradeço por ter lido e colaborado. Abraco
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Minnie  
em 24/06/2020 13:03
Não existe solução 100% segura, o que vc pode é minimizar os riscos. 

Pelo que vc narra, não há problemas com o imóvel em si (irregularidade da documentação dele, a proprietária ser alvo de ações/execuções, o imóvel ter sido objeto de constrição judicial etc). O que já é algo muito promissor.

Se a sua preocupação for apenas no tocante a eventuais conflitos familiares (algum familiar alegar que ela era incapaz para a venda), o que eu faria no seu lugar é o seguinte:

I - "O cartório diz não ser possível essa atualização da procuração seja pela impossibilidade da visita a residência da mesma (devido a pandemia, por receio quanto a saúde dela com 94 anos e também do funcionário) seja pelas restrições de locomoção e dificuldade de escrita (principalmente assinatura) informadas pelo vendedor e também de conhecimento do próprio cartório (a senhora vendedora seria cliente antigo deles)" 

Daria meus pulos para tentar atualizar de todo jeito essa procuração e torná-la específica para o ato da venda. Colheria a assinatura do jeito que fosse possível (ainda que difícil de ler), e  talvez até impressão digital.

Adotaria medidas de cautela para manter o distanciamento e a higiene das coisas, mas não deixaria que isso fosse um empecilho para atualizar o documento.

Aí precisa conversar com o cartório e com a vendedora/família dela o que eles estão dispostos a fazer para atualizar o documento, preservando a saúde de todos os envolvidos.

II - "Todos os filhos estariam de acordo com a venda e dispostos a colaborar no que fosse possível."

Não basta ter a intenção. É preciso que ela seja materializada, transformada em atitude e em um documento apto a comprovar o que foi combinado.

Dito isso, por cautela eu também faria um documento escrito com a anuência da idosa e de todos os herdeiros diretos a respeito da venda, e deixaria claro no documento que a finalidade dele é justamente evitar alegação futura de capacidade/lucidez da Sra, por parte de algum deles, para preservar a venda.

Converse com seu adv a respeito dessa possibilidade. 
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Salvador8  
em 24/06/2020 13:07
Olá @AtlasBC

Em relação a este caso, há um julgado recente da 3ª Turma do STJ (REsp 1.814.643) q considera a procuração irrestrita insuficiente para a venda de imóveis. Pq isso?

 

É que há um artigo no Código Civil (art. 661) q exige procuração especial para vender, hipotecar ou transigir imóvel. E daí apareceu um caso em q havia uma procuração em q se outorgava poderes pra vender qualquer imóvel no território nacional. Ao analisá-lo, o STJ disse q essa procuração não atende o requisito do Código Civil q exige uma procuração específica. Assim, a procuração tem de necessariamente indicar poder para vender o imóvel da Rua tal pra ser válida.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:14
@Minnie

Muito obrigado mesmo! Seu entendimento do meu texto está perfeito.



Eu gostei muito desse imóvel em especifico e por isso essa insistência em tentar realizar o negócio (já procuro faz muito tempo).



Esse cartório em especifico onde a família toda dos vendedores já tem uma relação mais intima, já praticamente eliminou essa possibilidade de uma visita na residência para atualizar a procuração.
Ate mesmo a opção de vídeo conferencia com certificação digital foi descartada  por eles.

Talvez com a minha negativa de proceder eles façam acontecer (se for possível e seguro). Claro que não pretendo coloca-la em risco.
 

Esse documento com a anuência de todos os filhos só teria justificativa com a assinatura dela (mesmo que com a digital)?
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:16
@Eduardool Muito obrigado! Vou repassar isso pro advogado! Abraço
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FilhodaAlta  
em 24/06/2020 13:27
Eu pensaria em fazer um vídeo também, com todos concordando com a venda.
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Hodie  
em 24/06/2020 13:34
@AtlasBC

Documentação com imóvel é sempre complicado. Entendo que quando achamos um imóvel que gostamos, tendemos a tentar fazer de tudo para dar certo. Mas acho que vc está se preocupando muito com os problemas da vendedora e família.  

O julgado que o @Eduardool  citou realmente diz que precisaria de uma procuração indicando especificamente qual o imóvel. Isso pode dar algum problema. Sobre os herdeiros "assinarem" que estão de acordo com a venda, nada é 100%. Direito é complicado e tudo pode depender da decisão de um juiz. Veja só. Suponha que a vendedora esteja incapaz. Se ela está incapaz, o interesse dela é indisponível (ninguém pode abrir mão de um direito dela, nem os herdeiros).  Aí teria que demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela.

Se no meio dessa família tem algum mau-caráter, pode te dar algum problema. 

Outro ponto que vc tem que pensar é que se/quando vc quiser/precisar vender o imóvel, o ORUTUF comprador vai analisar essa sua compra tbm, e pode ver algum problema.

Enfim, esses casos são sempre difíceis. Em 99% das vezes não acontece nada, mas imóvel sempre envolve muito dinheiro...



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Bastter  
em 24/06/2020 13:39
@AtlasBC

se vc ta se informando em um forum de coisas q vai passar para seu advogado vc deveria chamar outro advogado ou fazer o q este ta falando
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Bastter  
em 24/06/2020 13:39
1 - chamar o melhor advogado possivel
2 - fazer o q ele falar

o resto eh procurar rolo
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:41
@Hodie Obrigado pela analise. Sim, estou ciente que é sempre complicado.

Somado a vontade de fazer acontecer, tem o fato de já ter desistido de um imóvel no passado por motivos de documentação (era algo bem pior que essa situação de hoje). Fica uma frustração de fato. 

O meu advogado fez uma analise bem similar dizendo que provavelmente não daria nada errado, mas essa possibilidade sempre pode existir.

Fica a impressão de que realizar esse sonho (que no meu caso é bem especifico quanto a localização, tamanho de terreno..etc) é bem complicado de ser realizado.

Tudo indica que deixarei de lado. Abraco
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bumblebee  
em 24/06/2020 13:43
Já abortei uma transação imobiliária por muito menos. Eu quero PAS.
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fator  
em 24/06/2020 13:43
espera passar a pandemia e acerta essa procuração
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:46
@Bastter Muito obrigado pela orientação. 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:48
@fator Sim, pode ser o único caminho. Obrigado.
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Crocodile_Dundee  
em 24/06/2020 13:50
"Esse cartório em especifico onde a família toda dos vendedores já tem uma relação mais intima, já praticamente eliminou essa possibilidade de uma visita na residência para atualizar a procuração."

Ficaria mais desconfiado ainda. Siga seu advogado, no meu ponto de vista, ele está sendo muito correto com vc. 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 13:52
@Crocodile_Dundee Sim, fiquei desconfiado. O advogado é muito bom! O próprio disse para não desistirmos ainda, por isso pensei em consultar a comunidade. De repente alguém teria passado por algo similar e/ou teria alguma direção a ser seguida. Abraco
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fliparts  
em 24/06/2020 13:53
O imóvel tem a documentação correta segundo o corretor de imoveis " parei de ler aqui
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Hodie  
em 24/06/2020 13:54
@AtlasBC Eu sei bem oq é isso, passei por situações similares. Na hora que envolve sonho é sempre difícil tomar decisões. 

Vc já pensou em fazer o que o @fator sugeriu? Talvez fazendo um compromisso de compra e venda, com multa e td mais. 
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Marcosmvgs  
em 24/06/2020 14:09
@AtlasBC eu li ontem no site de um cartório que para pessoas acima de 70 anos fazer procuração é necessário um laudo médico informando que essa pessoa tem sanidade mental perfeita etc.... se seu advogado tbm não sabe disso e vc ainda tem que vir no fórum se informar eu pensaria bem em trocar de advogado. Talvez essa seja uma exigência do cartório apenas, bom verificar.  Abraço
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Giovanni  
em 24/06/2020 14:11
@AtlasBC seu próprio advogado disse que não tem como estar 100% seguro
então acho que por ora já tem a resposta que precisa

entendo que deve ser frustrante e até por isso veio perguntar aqui, mas cuidado porque a emoção pode baixar sua guarda para rolo

a história do cartório e a proximidade com a família me preocupa um pouco também 

eu acho que quem tem que fazer o esforço para tudo estar certo é a ponta vendedora
se voce tiver que correr atrás para estar tudo certo não vale a pena
tem tantos outros imóveis por aí com tudo ok 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:11
Pra ser sincero não havia pensado nessa opção, ate mesmo pela condição de saúde dela (sera que ele tem/terá condições em ORUTUF próximo?) e também pela perspectiva desta pandemia ser superada rapidamente. Mas vou manter essa opção em aberto @Hodie. Obrigado! 
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Minnie  
em 24/06/2020 14:12
@AtlasBC  

"Esse documento com a anuência de todos os filhos só teria justificativa com a assinatura dela (mesmo que com a digital)?" 

A documentação precisa materializar a manifestação da vontade e o entendimento de todos os envolvidos. Então, sim, ela precisa participar. 

O que o @Hodie falou também é importante (" Suponha que a vendedora esteja incapaz. Se ela está incapaz, o interesse dela é indisponível (ninguém pode abrir mão de um direito dela, nem os herdeiros).  Aí teria que demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela").

Vc colhendo a manifestação de vontade dela e de todos os possíveis interessados no imóvel, em eventual disputa de herança, não equivale a dizer que ela é, de fato, capaz para o ato. Isto é, as assinaturas não comprovam que ela é capaz para os atos da vida civil.

As assinaturas significam que, naquele momento, todos os filhos concordaram em realizar a venda e, supostamente, ela também. São coisas diferentes, parece sutileza inútil, mas não é. Explico.

Aqueles que assinaram concordando com a venda, caso aleguem futuramente a incapacidade da própria mãe para desfazer a venda, irão atuar em postura contraditória. Ora, se sabiam que ela era incapaz, porque eles concordaram, ao invés de impedir a venda ou de adotar outro procedimento para realizá-la?

Isso, aos olhos de um juiz, pode ser desfavorável a eles e favorável a vc (pois vc atuou de boa-fé), no que diz respeito a manter o negócio. Mas como tudo no Direito, não é garantido. É sempre jogar as probabilidades a seu favor.

Outra coisa muuuito importante: "demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela" -> Para isso, aceite somente pagar diretamente em benefício dela, no nome dela. Não deposite para filhos, advs, etc.

Se ficar claro que I - ela (supostamente) concordou; II - pessoas com potencial de questionar a venda no ORUTUF (leia: herdeiros) tbm concordaram; III - o pagamento beneficiou somente ela, já reduz mto seus riscos. 

Além do documento escrito, existe a possibilidade de gravar a videoconferência também. O importante é vc conseguir materializar, registrar, todas as intenções/manifestações, entende? Então uma videoconferência com ela, familiares, advs etc, é um meio de prova. Mas tem que guardar esse vídeo em local seguro, para ele não estragar com o tempo (acontece muito com CDs, pendrives etc...).

Enfim, cabe a vc ponderar se é possível superar todos esses obstáculos ou assumir o risco do negócio. Boa sorte!
 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:14
@Marcosmvgs Aparentemente nem o cartório sabe dessa informação, pois estiva la hoje e a informação seria a de que tudo esta ok.  
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:20
@Giovanni Sim, estou de acordo. Um pouco assustado/confuso com o aprendizado de que o negocio nunca sera 100% seguro. Confio no advogado e tudo indica que continuarei na busca por outro imovel. De qualquer forma houveram contribuições muito validas aqui ate o presente momento e que me ajudarão nessa tomada de decisão. Abraço
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Minnie  
em 24/06/2020 14:21
Penso que o que o @Giovanni disse também é importante... Você expõe seus receios, apresenta formas de resolver o problema, mas cabe aos vendedores o esforço para fazer a venda acontecer. Se eles estão tão interessados assim, vão dar os pulos deles. Não se arrisque demais por quem não tá nem aí para vc.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:27
@Minnie Valeu mesmo por essa contribuição!
Mesmo não sendo dessa área, eu consegui compreender perfeitamente sua explicação.
O pagamento seria para a conta dela mesma, isso estava combinado.

Vamos avaliar essa possibilidade de documentação e do vídeo sim.
Muito obrigado!
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tjnicodemus  
em 24/06/2020 14:28
O que você escreveu:
"Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia)"

O que eu li:
Compra de rolo em tempos de rolo (vendedora enrolada e cartório enrolando)


Brincadeiras a parte, cuidado, amigo. Cartório com "intimidade" com a família me deixaria com os dois pés atrás, principalmente se a oferta for tão boa assim. 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:30
@Minnie Sim, esse foi o conselho que eu houve hoje meu pai também. Talvez com a desistência do negocio, eles se mexam e façam um esforço para dar mais transparência quanto a vontade e sanidade da vendedora. Abraço 
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:33
@tjnicodemus Não é o caso de nenhum "negocio da china", é mais a localização e tamanho do terreno. Sei que parece frescura, mas seria naquele lugarzinho do bairro que você cresceu e gostaria de morar, com o espaço para ter o jardim para os dogs e com um preço justo não tao descolado da realidade. 
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Crocodile_Dundee  
em 24/06/2020 14:35
@AtlasBC

Se você optar por pegar a anuência dos filhos, se forem casados, incluí esposas no documento. Se tiver mortes, pegue dos filhos. Resumo, dor de cabeça danada.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 14:41
@Crocodile_Dundee Nossa essa informação foi um banho de água fria! Agradeço essa contribuição, sem duvida que isso adicionaria mais preocupação no processo. 
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Skarius  
em 24/06/2020 14:46
Somente para completar a frase do @Crocodile_Dundee . Se tiver morte, pegue dos filhos.
Se tiver algum filho de menor, caia fora.
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Hodie  
em 24/06/2020 15:00
Acho que sendo prático, caso não seja possível atualizar a procuração, vc deveria considerar tocar sua vida. Deixa teu contato com a família e diz que caso as coisas melhorem e seja possível fazer nova procuração para te ligarem. Se vc ainda quiser, vc compra. Se eles venderem para outra pessoa, paciência. 

Sobre essa questão de pegar a autorização dos filhos. Quem garante que não tem um filho sendo passado para trás? É aquela coisa, na grande maioria dos casos as pessoas são honestas e td dá certo. Mas nunca se sabe.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 15:24
@Skarius Muito obrigado pela informação!

@Hodie Sim, essa questão de ter outro filho foi mencionado pelo advogado também.

Me parece que o melhor a fazer seria desistir do negocio deixando a porta aberta para quando a pandemia passar e essa atualização for (se) possível e talvez ate mesmo a própria assinatura da escritura pela vendedora idosa. Se bem que ate mesmo essa opção Ela própria assinando) me parece arriscada agora com tudo que foi dito (com relação a capacidade dela de decidir pela venda).
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Hodie  
em 24/06/2020 15:37
Olha, fale com o seu advogado. Mas acho que uma procuração pública recente com o pagamento de preço justo diretamente na conta dela te deixa razoavelmente protegido (nada nunca será 100%).
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Roloff  
em 24/06/2020 15:48
@AtlasBC vou reforçar o conselho do teu pai, diz que sem a tal declaração da dona você não pode fechar o negócio.

Cara, tu vai comprar um imóvel a vista, tem noção de como isso é raro?

Imóvel envolve emoção, eu sei, mas no final do dia é um negócio, se eles quiserem realmente vender precisam estar com toda a documentação certinha.
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AtlasBC  
em 24/06/2020 18:27
@Roloff Sim, vou seguir seguir o que foi dito...me valorizar mais nessa negociação (nunca fui bom nisso!). Abraço e obrigado pelo conselho!
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #39 de 50
Forrest_Run  
em 24/06/2020 19:29
É uma bilada cino!
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jaoj  
em 24/06/2020 19:52
O comprador ter que resolver uma venda é bem claro pra mim. = ROLO.

. = PONTO 
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Gaoth  
em 24/06/2020 21:09
Não li tudo, mas faço a seguinte advertência: se a idosa tem 94 anos, é possível que ela não esteja no pleno gozo das faculdades
mentais e, por isso, eu não confiaria nessa anuência por escrito dela. O direito brasileiro não aceita a ideia de “intervalos lúcidos”, de modo que se gum herdeiro depois cismar que ela estava incapaz e provar isso você terá problemas. O ideal era que ela ou estivesse interditada, aí pede um alvará judicial, ou estivesse com decisão de tomada apoiada. Espero ter ajudado.
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Dali_83  
em 25/06/2020 11:46
@AtlasBC   passei por uma situacao muito parecida a alguns anos atras (e a vendedora tinha 80 anos)....e o resumo da opera, depois de ter consultado muitos advogados caros (que valeram a pena) foi:

1. Esquece esse rolo com herdeiros, nem com video, nem com documentos, nem com declaracoes etc voce consegue se blindar realmente. Basta aparecer um filho ou neto escondido que consegue contestar tudo facilmente.

2. Devido isso sobram somente 2 alternativas: a primeira é uma declaracao de estado mental/lucidez assinado por medico competente e transformada em Documento Publico (cartorio), abrindo prazo de contestacao aos interessados.  

3. Outra alternativa é a familia realizar a transferencia/doacao em vida do imovel a algum herdeiro legal (deixando eles resolverem todo o rolo legal e custas provenientes disso)  e entao comprar deste herdeiro, somente depois que a Certidao de Matricula do imovel c/ Onus reais estiver integralmente no nome do novo proprietario e sem nenhuma reserva/alienacao.

Sinceramente se nao for nenhuma das alternativas acima, pula fora que é rolo. Ainda mais para uma procuracao irrestrita desde 1994, isso ja da indicio que tem mais historia por trás disso.

Espero ter ajudado.
Abs
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AtlasBC  
em 25/06/2020 11:55
@Dali_83 Sim, ajudou muito! Obrigado @Gaoth Obrigado Tambem! 
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #44 de 50
kanlipe  
em 25/06/2020 12:43
Fui comprar um ap, o dono disse que botou no nome do filho e que tinha um "contato" no cartorio que ia colocar valor venal de 50% do valor real, para reduzir itbi. Falei que ia visitar e nunca mais cheguei perto.

Oportunidade que chama né?  Kkkkk
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #45 de 50
AtlasBC  
em 25/06/2020 15:29
@kanlipe não tem relação alguma com o caso aqui! O Zé mane que topa fazer isso que você descreveu acima, assume  a bucha pra si no ORUTUF.
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #46 de 50
flipper  
em 25/06/2020 15:52
@AtlasBC, duas situações que aumentam muito a chance de rolo com imóveis:
- que pertençam a pessoas jurídicas;
- que dependam de mais de uma assinatura. O máximo deveria ser o marido e a mulher.

Imóveis envolvendo empresas ou famílias não existem pra mim.
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #47 de 50
celtiberian  
em 25/06/2020 16:54
"Ainda mais para uma procuracao irrestrita desde 1994, isso ja da indicio que tem mais historia por trás disso."

 

Pois é. Desde que ela tinha 68 anos, era jovem. Bem estranho. Se o advogado pediu procuração específica para negociar aquele imóvel ou a assinatura dela é por que precisa.
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #48 de 50
AtlasBC  
em 25/06/2020 18:03
@mpie Sim, cada vez mais isso fica claro. Quando apresentam o imóvel sempre falam que a documentação esta em ordem e apos um envolvimento/empolgação vai se descobrindo o rolo que envolve a venda do imóvel. Obrigado!
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #49 de 50
AtlasBC  
em 25/06/2020 18:06
@celtiberian Sim, a atualização traria segurança quanto a vontade dela. Não parece ser possível hoje e agora ficara a cargo deles (vendedores) acharem uma forma de realizar o negocio como o advogado avalia. Agradeço o comentário. Abraço 
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Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia). - #50 de 50

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