O perigo da gestão passiva...

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 18/07/20 19:01

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Giovanni  
em 18/07/2020 19:02
e antes que alguém venha com os exemplos de exceção de FIIs que deram muito certo como gestão passiva, sim eles existem, mas é só olhar o crescimento enorme no número de FIIs dos últimos 3 anos e verificar quais FIIs tem gestão passiva.

Eventualmente eles vão se tornar minoria no mercado ou mesmo serem absorvidos por outros FIIs

e mais uma vez não tem nada de errado ter escolhido esses FIIs para carteira, é mais um exemplo onde só a diversificação salva
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MileHigh  
em 18/07/2020 19:11
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EEdward  
em 18/07/2020 19:18
Perfeita colocação. Só a possibilidade de alineação do único imóvel (geralmente mono), já me faz ficar fora dos de gestão passiva. Tinha o TBOF11 e o FVBI11, ótimos ativos, nunca pensei que pudesse ser vendido e o fundo liquidados. O TBOF11 foi para o JSRE11, a emissão do PVBI11 logrando exito, vai levar o FVBI11. Acabarei por migrar meu ultimo FII de gestão passiva. Pela qualidade das propostas, tanto do JSRE11, quanto PVBI11, tenderam a fazer melhor gestão destes edificios de forma ativa. Acredito que inclusive HGPO11, um dia venha para HGRE11. 
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Bim  
em 18/07/2020 19:54
O que é FAMB? Estou começando os estudos de fiis agora obrigado
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fuderosodaesquina  
em 18/07/2020 19:56
Muito bom esses relatos. Inclusive o do EURO.
Eu era cotista do famb na época da confusão com a caixa.
Tem também aquele do Banco do Brasil (não lembro o ticker) que não aprovaram o retrofit em nome do dy. O banco caiu fora e o fundo ficou com um abacaxi pra descascar.
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Giovanni  
em 18/07/2020 20:00
@Bim FAMB11B
imóvel ficou quase sucateado e a Caixa anunciou que ia sair
agora estão correndo atrás do prejuízo

Olha o relato dos representantes de cotistas em 2017:

"No ano de 2017, pudemos vistoriar o prédio e verificar o grau de necessidade de manutenção e reformas que o Ed. Almirante Barroso atravessa, em grande parte por falta de conservação do atual inquilino, diga-se de passagem."

só então as AGE começaram a aprovar retenção de caixa para retrofits, como tem sido colocado nos últimos relatórios gerenciais
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O perigo da gestão passiva... - #6 de 34
Giovanni  
em 18/07/2020 20:01
@SeuLunga acho que foi o bbfi11b não é ?
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O perigo da gestão passiva... - #7 de 34
ebitda  
em 18/07/2020 20:10
Gestão passiva é quando um monte de sardinha decide o ORUTUF do FII?

Thanks, but no, thanks.
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Bim  
em 18/07/2020 20:13
Obrigado 
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O perigo da gestão passiva... - #9 de 34
ebitda  
em 18/07/2020 20:17
Sardinhada compra FII e fica assim:

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O perigo da gestão passiva... - #10 de 34
fuderosodaesquina  
em 18/07/2020 20:32
@Giovanni acho que é o BBFI mesmo.
Mas esse caso do FAMB a gestão do fundo deixar chegar a esse ponto é brincadeira né? Não foram só os cotistas que ficaram tocando violino enquanto o barco afundava. Faltou diligência da BTG também. Mesmo que pagasse uma vez por ano (ou até uma a cada dois anos) uma vistoria o negócio não tinha chegado àquele ponto.
Como comparação a CSHG tem equipe de engenharia que faz vistoria periódica nos imóveis.
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O perigo da gestão passiva... - #11 de 34
SenhorLegal  
em 18/07/2020 21:35
Por falar no RBRD11 fui olhar o último comunicado do gestor e as duas mega lojas que eram da leader estão vagos. No site ainda aparece a leader como locatária. 

Vamos ver oq acontece. Sou sONcio desse fundo, mas não olho muito. Eu via Que a leader sempre atrasava os pagamentos.
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O perigo da gestão passiva... - #12 de 34
Giovanni  
em 18/07/2020 21:53
@SeuLunga só para não ser injusto, a gestão do FAMB recebe como gestão passiva enquanto a CSHG recebe como gestão ativa. São FIIs produtos de épocas bem diferentes, a maior parte desses rolos com gestão passiva acontece em FII mono/mono (ou quase mono). Veja que o HGPO, a despeito de gestão passiva, sempre aprovou as reformas e retrofits que a gestão propôs e anda muito bem com quase 100% de locação e ainda podendo pedir aluguel maior no meio da pandemia, por exemplo. Mas é um universo muito pequeno - será que o HGPO é exceção? só existe um FII parecido com ele, então não dá para dizer com certeza se foi a gestão, os cotistas ou outros fatores que levaram esse FII "triunfar" e outros de gestão passiva mais antigos se perderem

@SenhorLegal a Leader foi despejada e havia uma carta fiança no Bradesco segurando até 80% dos aluguéis a receber até o fim do contrato. Agora com o inquilino expulso, é de se imaginar que depois de tanto tempo no imóvel e saindo nessas condições, sejam necessárias diversas benfeitorias antes de apresentar o imóvel para outros interessados...
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O perigo da gestão passiva... - #13 de 34
Nikov  
em 18/07/2020 22:52
Se não me falha a memória, FIIB também já tentou alterar para gestão ativa, mas não teve quórum.
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Dudinka  
em 19/07/2020 07:55
Tenho certeza absoluta q no caso do FIIP , se algum novo inquilino precisar de ajustes ou reformas no galpao q era da lider ou vai receber em forma de desconto ou os cotistas vao colocar o dinheiro , nao pode a Oliveira Trust embolsar uma indenização aplicando em fundos dela. Vale conferir o q aconteceu com a receita financeira do CEO11 (mono , mono) nos ultimos meses ... esse fI tem um fundo de reserva de 1,5milhao aplicado em fundos do BTG , sempre faz uns 10k mes de receita financeira ..... ultimos meses fez -90 k ..... ou seja, na melhor das hipóteses A gestao nao é transparente ....e ta arriscando o dinheiro do fundo em produtos do banco. Esse mesmo imovel o CEOC , quando precisou de uma grana forte para ser alugado ( ainda nao tinha esse fundo de reserva) os cotistas colocaram o dinheiro atraves de chamada de capital sem problema algum e sem drama
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Giovanni  
em 19/07/2020 09:17
@Dudinka administrador não embolsa nada da indenização financeira mesmo que invista em seus próprios FIIs. Aliás a Oliveira Trust é só administradora de outros FIIs, uma mera "contadora", então aplicar o caixa da carta fiança em outros FIIs teria um efeito irrisório no mercado, muito menor do que os milhões que os FoFs movimentam entre outros FIIs

já no CEOC o FII tem Caixa em renda fixa apenas, os fundos que você mencionou são aqueles fundos de RF:

BTG PACTUAL CAPITAL MARKETS FI RF CP

É um fundo de RF com quase metade em tesouro. Não tem muito segredo nisso aí. Sinceramente R$3 milhões mesmo dentro do contexto desses FIIs é um valor irrisório, acho que você está se preocupando atoa com esses detalhes que são rotineiros da gestão dos FIIs

se  eu precisar ficar olhando onde a gestão vai aplicar o dinheiro de caixa, seja em RF ou em outros fundos, é melhor nem investir

Eu me preocuparia mais com o que acontece com as receitas em um mono/mono quando o inquilino sai ou pede revisional para baixo e se quero isso no meu patrimônio
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O perigo da gestão passiva... - #16 de 34
Dudinka  
em 19/07/2020 11:20
@Giovanni

Preocupacao zero com rentabilidade , receita aluguel etc .... 
em se tratando de fiis minha filosofia é:

1- eu ganho na valorização a longo prazo do imovel .... entao se ficar o “gira gira”na carteira de imóveis foge ao que eu quero pra mim. 
2- Never Sell , eu nunca vendo nada , entao seria contraditório eu nao vender a cota e o gestor vender o meu patrimônio 
3- ética com o cotista em: quanto menos liberdade o gestor tiver de agir menor a probabilidade de um comportamento inadequando
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MestreAnciao  
em 19/07/2020 12:33
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Giovanni  
em 19/07/2020 14:25
@Dudinka se esses são os seus únicos critérios, realmente FII de gestão ativa não vai servir para você

mas a gestão passiva não isenta de outros riscos de perder toda a receita/desvalorizar o patrimônio por atitudes da assembleia. Na teoria é o cotista/assembleia que manda, na prática a maioria dos cotistas é rentista e não vai decidir pensando no longo prazo

A gestão ativa tem giro em alguns casos, mas também tem a manutenção em dia dos ativos e pelo menos nos grandes FIIs multi/multi dos grandes gestores não tem tanto giro de ativos - a maior parte do tempo com os ativos está sendo na modalidade "buy and hold"

Imagina quem carrega REIT daquelas com 5k+ propriedades há 30, 40 anos. Usou a atitude never sell, está com retorno extraordináio, e muito provavalmente a gestão do REIT fez algumas vendas durante as décadas. O mesmo com empresa que vende marcas/participações: isso é assunto para gestão, o never sell você faz no seu patrimonio

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fuderosodaesquina  
em 19/07/2020 14:38
@Giovanni essa é uma discussão interessante. Primeiramente eu acho que por ser gestão passiva não quer dizer que não tenha que trabalhar pra manter o imóvel atrativo. Eles foram morosos também com o JRDM e depois tiveram que fazer a emissão pra pagar a conta das melhorias que a administradora do shopping realizou (acho que a BrMalls).
Eu lembro que eu vendi minha cota do FAMB (sim, tive somente uma..rsrs) e fiquei vendo como aquele rolo ia se desenvolver, até como lição. Lembro que a assembleia não aprovou a proposta de acordo com a CEF, daí eu fiquei pensando uma coisa: quando você compra o fundo, você tá comprando os imóveis, a gestão E OS COTISTAS TAMBÉM. Eu participava de outro fórum que eu só via a turma louca pelos 1% am de yield. Como se fosse direito adquirido pro resto da vida delas.
Talvez não seja um problema essencialmente da gestão ser passiva. Possivelmente um "efeito colateral". Acredito que quando vem as emissões (normalmente gestão ativa), com o crescimento dos fundos vem também, além de novas pessoas(mente nova), investidores profissionais, FoF's, etc, que têm parcela grande do fundo e acabam por não deixar o fundo fazer mesbla grande. Não é o caso de mesbla da gestão, mas a  HEDGE acabou "tomando" o HGBS da CSHG.
Em resumo, "minha explicação" (quem sou eu) seria a seguinte: 
O histórico mostrou que a gestão e cotistas do HGPO são mais conscientes da noção de VALOR;
O crescimento do fundo e a entrada de investidores profissionais acaba por demandar mais profissionalismo do gestor (normalmente isso vai ocorrer na gestão ativa);
Acredito que os multi multi com gestão ativa, com entrada recorrente de investidores profissionais, acaba indiretamente protegendo o minoritário.
E, a maior lição de todas que vai te proteger sempre: no máximo 2% do patrimônio total em qualquer ativo.

 
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O perigo da gestão passiva... - #20 de 34
deckard  
em 19/07/2020 18:11
FIIs monoimóveis de gestão passiva, gostando ou não, são uma espécie em extinção, são produtos de um mercado em seu estágio inicial. Como evidência disso, não existe nada equivalente nos mercados de REITs mais desenvolvidos, nos quais a norma é gestão ativa multipropriedades.

O destino da maioria desses fundos possivelmente será a incorporação por fundos multi-multi. Os que restarem, terão liquidez reduzidíssima, pois poucos investidores se aventurarão a comprar um fundo de 1 imóvel tendo como opção comprar outros com dezenas ou centenas de imóveis. E os cotistas mais antigos não irão vendê-los, o que irá torná-los quase “peças de coleção” do ponto de vista de liquidez. O mercado não pode crescer com esse tipo de produto, simples assim.

Quem compra FII com essa vibe de “todo gestor está querendo me enrolar” (mesmo quando não há nenhuma evidência disso) não deveria ter esse tipo de produto. Que invista diretamente em imóveis e tenha paz.
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O perigo da gestão passiva... - #21 de 34
Giovanni  
em 19/07/2020 18:26
@SeuLunga no caso do JRDM acho que a BrMalls já tinha combinado de arcar com o capex e depois o FII pagava, como se fosse uma dívida mesmo, não foi?
não acompanhei na época
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O perigo da gestão passiva... - #22 de 34
deckard  
em 19/07/2020 20:23
Muito bem lembrado, @SeuLunga. A chegada dos investidores institucionais ao mercado de FIIs sem dúvida levará a um amadurecimento ainda maior desse mercado, com cobrança de gestão mais profissional, regras de compliance e governança e maior fiscalização sobre os gestores. Com cotistas institucionais participando de AGEs, dificilmente casos como o do Almirante Barroso, do Euro, e dias atrás com o FIIP, dificilmente teriam ocorrido.
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MestreAnciao  
em 19/07/2020 20:40
Mãe Dinah e seus asseclas marcando presença no fórum.
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O perigo da gestão passiva... - #24 de 34
fuderosodaesquina  
em 20/07/2020 00:14
@Giovanni, foi mais ou menos isso sim. No entanto, os custos já tinham incorridos e todo mês vinha no relatório uma nota no final do relatório dizendo que havia uma dívida de x milhões com a ADM do shopping e que vencia em tal data, sem nenhuma indicação de que providência seria tomada pra quitar o débito.
Quanto mais se aproximava a data, com somente cópia e cola da mesma mensagem no relatório, o povo ia desesperando, vendendo feito maluco e despencando a cota.
Lembro que falavam até que o fundo poderia ceder parte de sua participação pra quitar a dívida, mas na boca do prazo da dívida fizeram uma emissão, com o preço lá em baixo, pra pagar e fazer alguns serviços.

Lembro de ter visto uma entrevista com o gestor do FLMA dizendo que custo de manutenção do prédio é responsabilidade do fundo ter como prover. Faz reserva pra isso. Falou que modernizou os elevadores sem mexer no valor de distribuição nem com emissão.

Enfim, achei que, no mínimo, foi algo que tirou a paz dos cotistas desnecessariamente.
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O perigo da gestão passiva... - #25 de 34
flep  
em 20/07/2020 19:56
Por essas e outras que, seguindo a recomendação de sempre buscar #PAS, FII continua fora da minha carteira.
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O perigo da gestão passiva... - #26 de 34
hOly  
em 22/07/2020 08:01
Olha, prefiro correr esse risco e sair da posição caso a coisa desande do que ficar em FII de gestão ativa onde a coisa vai desandar, pq o único objetivo dessa gente é fazer emissão pra aumentar volume de dinheiro da gestão. Vou dar alguns exemplos de queridinhos do mercado que eu já me livrei e mostra os problemas de gestão ativa. 

- GGRC. Começou como um baita fundo logístico com perfil de contratos atípicos. Ai passou a emitir. Não conseguiu alocar e ficou diluindo a distribuição muito tempo. No fim mudou o perfil do fundo, passou a ser industrial e comprar imóveis sale leaseback, todos imóveis ruins, em localização péssima e pra empresas na bacia das almas. O prelúdio desse fundo já foi visto na pandemia, com vários calotes e ações na justiça. Logo começam a vencer contratos e os imóveis não vai servir mais pra nada. 

XPLG e HGLG - Começaram com ótimos portfólios, ai começaram a emitir. Acabaram os imóveis bons (indústria de FII comprou tudo) e passaram a comprar coisa meia boca. Ai continuaram a emitir e não tem mais imóveis para comprar. Solução? para de emitir? JAMAIS!. Passaram a fazer desenvolvimento, sendo que no XPLG é desenvolvimento alavancado em CRI ainda por cima. Eu tinha esses fundos pra renda, dinheiro oriundo da exploração comercial de imóveis.  Se eu quiser desenvolvimento, compro TGAR, cuja gestão é especialista nisso e entrega proventos condizente com o risco da atividade. 

- VISC: Queima caixa bizarramente pra manter a cota em valor alto e assim engordar a taxa de gestão. Chegou a vender imóvel pra garantir taxa de gestão. 

FII de gestão ativa é o típico produto que vc compra e dois anos depois descobre que o negócio virou algo que não tem nada a ver com o que vc comprou. E te cobram 20% da renda gerada pra fazer isso com o seu dinheiro. 

Eu até fiquei entusiasmado com FII, mas já to removendo tudo da carteira. Ficarão só os FII de papel e os passivos bons (ABCP, FIIB, ETC)
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MestreAnciao  
em 22/07/2020 08:06



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O perigo da gestão passiva... - #28 de 34
Giovanni  
em 22/07/2020 08:43
@hOly acho que FII não serve para você
Não tenha FIIs
É bem provável que você gire patrimônio futuramente com os de gestão passiva quando alguma AGE for contra sua opinião ou no caso de haver algum take over

Por isso é melhor investir só no que aceita ter para o longuíssimo prazo

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SportRecifeHolder  
em 22/07/2020 10:07
Eu fico pensando...tem um site famosinho aí que graças a Deus deixei de acompanhar, cheio dessas sardinhices de girar, "fugir", DY, etc...vai ver que copia de lá e trás pra cá.

Deixa o bullshit onde vc encontrou. Como @Giovanni disse, só diversificação salva.
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O perigo da gestão passiva... - #30 de 34
EEdward  
em 22/07/2020 11:49
Quem fica com carteira de FII em papel e passivo, não deveria ter mais FII. Papel além de não te trazer ganhos substâncias a longo prazo por distribuir inflação, corre o dobro de risco (quem trabalha no mercado de CRI, sabe que para o risco, FII de papel tinha que remunerar mais de 2% a.m. o cotista). Um FII passivo corre risco de desaparecer, pois não tem como crescer e imóvel dura, mas não para sempre. Entre qualidade e diversificação de imóveis, as vezes diversificação ganha, vide BBVJ, TRNT, EDGA  ativos TOP, com vacância enorme. Os REIT`s diversificam, e muito, mas se você for ver os imóveis, muitos não são os TOP`s do mercado. Reit`s diversificam, se alavancam e desenvolvem. Os FII`s estão se encaminhando para isso. Se não concorda, é simples, não tenha. Eu era cotista de TBOF11 e FVBI11, pois achava a qualidade desses ativos acima da média, do nada, os dois foram (ou serão) liquidados. E não necessariamente no valor que eu imaginaria. Ambos foram para FII`s de gestão ativa, TBOF para o JSRE e FVBI11 para o PVBI11.
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O perigo da gestão passiva... - #31 de 34
EEdward  
em 23/07/2020 12:34
Hoje tem uma tentativa de takeover no Presidente Vargas, receberam uma oferta de compra do único imóvel do fundo. Assim será, para muitos fundos de gestão passiva, principalmente pela Hedge que encabeça esse movimento. É a realidade.
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O perigo da gestão passiva... - #32 de 34
jurubita  
em 23/07/2020 14:07
@EEdward poderia por gentileza informar que fundo é este que esta'  com tentativa de takeover? Obrigado.
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O perigo da gestão passiva... - #33 de 34
fuderosodaesquina  
em 23/07/2020 14:26
@jurubita PRSV11
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O perigo da gestão passiva... - #34 de 34

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por Giovanni em 18/07/2020 19:01

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