A volta da RMG
comentada em 02/08/2020 23:48

Antes que alguém comente: sim, seria melhor pagar mais barato pelo imóvel e não ter garantia

Porém o mercado de FIIs de varejo é muito diferente do que nós cotistas de longo prazo queremos que seja. A infeliz realidade é que o cotista reage a renda, as gestões estão fazendo exatamente o papel delas: negociar operações para garantir os interesses dos cotistas. E nosso papel é dar as ferramentas para poder estudar e acompanhar isso.

salvo engano RECT e XPIN tb tem RMG

Alguns casos que captei nos estudos, muitos deles até mesmo o impacto de curto prazo é pequeno, apesar de ter impactado significativo no valor de compra. SARE11 - a futura venda do W Torre Morumbi (ainda passível de aprovação em AGE e oferta), envolve RMG. RBCO11 - Pelo que avaliei todas os 4 imóveis do fundo tem RMG, o que esconde a vacância alta de alguns ativos, como o Birmann 20. RECT11 - existe possibilidade de RMG em quase todas as operações, mais como a vacância é baixa, ela atua apenas na área vaga do edifício Canopus. HBRH11 - Possui prêmio de locação até 2022, se os 4 imóveis não atingirem um valor minimo de renda, atualmente ele complementa o contrato atipico com a Unimed no Neolink, que esta em periodo de carência até Jan/2021.  

LUGG tb tem

Exatamente! Obrigado pela observação 

Então colocando conforme saírem as novas aquisições
Se quiserem postar um resumo da "RMG" de FIIs que já tenham isso eu coloco no FAQ tbm é só me marcar no mural

@1986Charlie Xpin nao. Acho que teve um galpão que teve quebra de contrato, e tinha um seguro pagando e tals. Mas o que importa é que o tal galpão já está alugado. Relatório 01/2020 e o 02/2020 tem as informaçoes. 

 

O RECT tem RMG.

@jaraki na página 3 do último relatório consta no primeiro asterisco da Evolução da Vacância Física o prêmio da locação da BBP até 31 de março de 2021 ou quando for locado o galpão. Acredito que ainda não tenha sido locado não. Entretanto, isso realmente não é RMG, tem toda razão. Apenas serve para o pessoal ficar atento ao pagamento, que pode ser alterado. Valeu

@1986Charlie Vou mandar um e-mail para o RI. Acho que essa informação está equivocada. Eu realmente nao me lembro de outro evento nesse fundo que possa ter gerado aquela informação. 

Na verdade, tem muitos cotistas que tem como fonte de renda exatamente essas distribuições. Já tem muita gente q já está na fase de aproveitamento da renda. Pessoas idosas, inclusive. Li um Relatório Mensal que cita exatamente isso, nao lembro qual, portanto, temos que entender o universo de cotistas e como o gestor lida com isso.

Investidor de longo prazo tb tem q ver se o gestor procura equalizar a demanda de todos, e nao apenas atender o interesse de alguns.

Vou expor o que passou pela minha cabeça em relação ao RMG do XPLG11, mas é uma visão bem de iniciante e que estou colocando aqui para o escrutínio de todos.
Supondo que quem possui esse ativo é pq fez o dever de casa e depois de estudo comprou o fundo, ou seja, teoricamente já há confiança no gestor/fundo.

E aí tentando fazer uma análise dessa operação de maneira bem simplória e rápida temos:

imóvel Expansão -> 57MM
patrimônia total do fundo -> 2400MM
Representatividade do imóvel Expansão -> 2,5%

E

RMG -> R$ 21/m2
Aluguel da região -> R$ 17/m2

E a partir disso podemos concluir que:

Pode haver uma queda de aproximadamente 20% (de 21 para 17) na renda de um bem que representa 2,5% do patrimônio total, ou seja, a queda de renda representa 0,5% da renda do patrimônio total.

Além disso, considerando que eu esteja bem diversificado e apenas 2% do meu patrimônio está alocado nesse fundo, então eu estaria falando de uma participação na minha renda de apenas 0,01% (não que eu esteja olhando rentabilidade, mas apenas aprofundando o estudo para entender melhor os conceitos).

Considerando que já há uma confiança prévia no fundo e no gestor e que a ordem de grandeza (mesmo que calculada de maneira grotesca) é pequena, é válido eu simplesmente "ignorar" esse fato e viver em #PAS?

Sei que essa análise está superficial e há outros riscos, mas a ideia é entender se o caminho é esse mesmo ou se abstraí demais.

Valew.

@SportRecifeHolder Se alguém depende dos poucos $/cota que uma operação "RMG" de um único FII gera para se manter na vida, infelizmente o ferro vai chegar de qualquer maneira

Esse argumento é utilizado nas negociações gerstor x locatários de FIIs pedindo desconto, e faz sentido

Mas como investidor cada um tem que controlar risco, diversificar, estudar os ativos antes de entrar, etc

@Alípio61 A ideia é essa mesmo

criei esse post mais como uma curiosidade sobre como esse tipo de operação voltou nos FIIs com outro nome e acho importante ter conhecimento dessa informação pelo menos para quem está começando a estudar os FIIs

na época dos FIIs mono imóvel isso tinha relevância em 100% das receitas, no patamar de diversificação do portfolio dos FIIs multi/multi atuais o impacto é muito pequeno

@SportRecifeHolder foi no relatório do VISC

@Giovanni, boa noite. Procurei um FAQ sobre o assunto e não encontrei. Tem algum material que indica para entender prós/contras e principalmente quais são os impactos pro cotista? 

@Giovanni
Com relação ao RECT11, apesar de haver vários indicativos de RMG, entendi que não é do tipo que é paga durante certo período e, após cessar, diminui o valor recebido abruptamente....
Ao que parece esta só será ativada ao fim dos contratos indicados no relatório por um prazo determinado e se não houver renovação...
Minha visão pode estar errada - e se estiver gostaria muito que fosse esclarecido - mas achei até interessante: a renda atual não está "maquiada" e, caso haja vacância, pode dar ao fundo um prazo maior para achar outro inquilino se for o caso sem deixar cair a receita.
Claro que o risco pode ser maior, para quem entende de outra forma, mas isso pode ser levado em consideração no controle através da diversificação.

@Morpheus78 não saberia dizer, não estudei esse FII... olhei alguns pontos dele e optei por esperar mais um pouco para ver o trabalho da gestão 

"O sistema nunca para, nunca morre. Ele se readapta. Sistema é fo&@, irmão!" Tropa de elite kkk

@Nelson72 isso era algo do passado, mas como voltou a acontecer vou fazer um FAQ com os exemplos citados aqui

Boa @Giovanni essa ideia do FAQ pq infelizmente com esse retorno disfarcado essa informacao acaba pesando.

Olhando pelo lado do vendedor, vocês consideram um ponto positivo, negativo ou não faz diferença? Pergunto pois podemos ter FIIs que fazem a venda com RMG.

Entendo que seria um ponto positivo, pois vende mais caro garantindo um fluxo de caixa para o comprador, cujo complemento pode nem ser necessário. Mesmo assim, fico em dúvida se isso não pode ter um lado negativo que ignorei. Claro que se o vendedor não se preparar para uma possível complementação de renda, pode ser um problema, mas estou partindo do pressuposto de que há preparação para esses riscos e eles foram devidamente precificados.

Boa noite a todos!

@Zephyr, do capítulo 12 do livro de FIIs do Fernando:

"RESUMO DO CAPÍTULO:
Evite RMG.
Se optar por investir tenha em mente a renda real, ignorando a RMG".

Dê uma olhada lá. Tá tudo explicado. 

Forte abraço!