Ao estudar os REITs dei de cara com o maior de todos o AMT (American Towers).
O Yield anual dele?
1,76% ao ano.
Já estou velho o bastante para entender que o mercado não é bobo e que há uma boa explicação para isso.
Fiz uma simulação com as seguintes premissas:
- AMT tem historicamente um crescimento anual composto dos dividendos superior a 20% nos últimos 5/10 anos. Porém, vamos trabalhar com um crescimento de 15% aa.
- Um FII típico no Brasil não costuma aumentar suas distribuições por muito tempo. Após algum tempo vem uma emissão (ou crise) e o fundo volta algumas casas na distribuição. Por isso considerei que rende 7% ao ano de forma linear.
- Como é complicado estabelecer uma taxa para o reinvestimento dos proventos (devido a valorização/desvalorização e taxas futuras), fiz a conta como se TODO o dinheiro recebido fosse reinvestido a uma taxa de 5% nos dois casos.
O resultado está no gráfico abaixo.
Após 16 anos os resultados se igualaram e daí em diante a diferença entre eles se aprofundou com clara vantagem para o REIT “caro”.
Obs:
- Não considerei o câmbio, mas este tende a favorecer o REIT.
- Não considerei valorização do FII ou do REIT, mas este também tende a favorecer o REIT nesse cenário.
- Não tenho o REIT em carteira. Ainda estou estudando o case e a classe de ativos.
- Obviamente há o risco de o REIT não entregar o crescimento esperado ou deixar de crescer, mas esse não é o ponto desse estudo.
- Não estou dizendo que REIT é melhor que FII. São classes de ativos diferentes e atendem a objetivos diferentes.
