Risco da dívida nos REIT
comentada em 07/12/2020 11:07

Muitos REITs tem a dívida com taxa fixa, outros são pós-fixado. Cada caso é um caso.
E também os REITs, caso a coisa aperte, pode vender os imóveis para diminuir a alavancagem.

E tome cuidado que alguns REITs não tem dívida nos quadros aqui do site, mas tem dívida sim. Eles preferem emitir ações preferenciais com um dividendo obrigatório e taxa fixa. Depois de um tempo eles resgatam essas ações. É uma forma diferente de se financiar, e não aparece aqui nos quadros.

valeu, @redpill. bem útil essas informações.

Mas eu considero dívida alta um risco a ser avaliado.
A filosofia do site parece estar indo em uma direção de não se importar muito com dívida.
Aí vai de cada um.

Ter dívida quase sempre vai aumentar o perfil de risco do ativo e esse aumento não é linear, a partir de certo ponto o risco aumenta muito mais para o mesmo incremento no nível de endividamento.

Por outro lado, a dívida também tende a aumentar o potencial de retorno do ativo. Seja porque capital de terceiro é mais barato que capital próprio, seja porque a taxa interna média de retorno de um ativo bem gerido tende a ser maior que a da renda fixa ou, ainda, pela vantagem tributária que a dívida pode trazer. 

Numa carteira bem diversificada, todos esses fatores tenderão a estar equilibrados. Haverá ativos cujo perfil de risco será maior que o incremento potencial de retorno, haverá ativos em que ocorrerá o oposto. A dívida entra como mais um dos fatores de risco, dentre tantos outros, e não faz muito sentido perder tempo demais tentando entender se, para aquele ativo, o nível de endividamento é força ou fraqueza. Até porque provavelmente ninguém aqui tem competência pra avaliar isso, de qualquer forma.

A moral da história acaba sendo a mesma, no fim das contas: diversificar e ter bom senso. Sim, REITs e outras empresas muito endividadas têm risco elevado, então limite o percentual do patrimônio nessas empresas, diversifique bastante até que isso não seja uma preocupação. Mas, não, esse risco mais elevado não quer dizer que os ativos são ruins, por si só. Há vários REITs entregando bons retornos há décadas.

Mas, claro, há um elemento psicológico no B&H, então se a pessoa não fica confortável com o nível de endividamento (ou com qualquer outra coisa), não é se afastar, ou não, desses ativos que vai ser determinante no fim das contas. Só tem que ter cuidado pra aversão a isso ou aquilo não prejudicar a diversificação, mas não acho que é o caso aqui. Tem muita coisa boa, inclusive no segmento de imóveis.

@Huoya com base no comentário do @redpill sobre REITs com preferred shares, que não aparecem como dívida nos quadros, não seria possível colocar um aviso em cada REIT que tenha essa característica? Assim como tem pra Dual Class Shares.

@MileHigh

Não porque essas coisas tem ficar olhando REIT por REIT para cadastrar. Além do mais usamos os dados oficiais

No mais, isso não tem a minima importância. Ao invés de ficar preocupado por cada empresa, muito mais fácil diversificar e tornar cada empresa irrelevante no patrimônio.

Ok, achei que poderia ser automatizado. Se tem que olhar 1 a 1 não faz sentido mesmo.  Concordo que no geral isso é irrelevante, mas acho que podem ter pessoas que ao verem o quadro de dívida zerado podem achar que de fato é uma empresa sem dívida. 

Ps: tudo antes do mas é MIN-TI-RA e tudo depois é bullshit kkkkkkkkkkk

excelente contribuição, @oxe.

os REIT são excelentes ativos, mas não é também pra ficar soltando a franga, como tenho visto às vezes em comparações com os FII, que não podem contrair dívida e por isso teriam menor flexibilidade para crescer.

há que se entender que com a parte da carteira em REIT vem o potencial de crescimento com bom payout, mas também riscos pela sua alavancagem, que são sempre minimizados via diversificação, seja de classe de ativos e entre bons ativos da mesma classe.

no fim, é a fórmula de sempre: diversificação e bom senso.

@MileHigh

Mas a dívida é zero. É assim que a empresa informa nos documentos oficiais.

- Ah mas emitir ações preferencias com taxas fixas é uma dívida.

Não, se fosse tava como divida. É um forma outra forma de se capitalizar e financiar a empresa

- Ah mas eu entendo como dívida

Justo mas é um entendimento seu. Outros podem entender outras coisas como dívidas e por ai vai.

E é claro que tem riscos da dívida. Como vocês acham que estes REITs crescem tanto se tem que distribuir a maior parte que recebem como dividendos? Pessoal parece que quer só bônus e esquece do ônus.

- Eu quero uma empresa que seja obrigada a pagar 90% do seu lucro como dividendos e que cresça de 900 e poucos imoveis para 6000 imoveis em menos 30 anos  mantendo todos esses imoveis atualmente. Porém eu quero que esta não tenha dívidas e nem os riscos associados as dívidas.

Concordo, @Huoya. Obrigado!

Procurando diversificar pensei em 1 ou 2 reits na carteira. Mas ao analisar alguns vi que todos tem uma dívida elevada com Net Debt/EBITDA em torno de 6 pelo menos, de alguns que olhei.
Dada a quantidade de bons stocks disponíveis nos eua, incluir esse tipo de ativo seria anti #PAS devido a dívida elevada ou outros fatores ?   Entendo que a maioria dos contratos são de longo prazo (10,15 anos) então Net Debt/EBITDA em torno de 6 não seria alto.
Tem como listar os REITS por algum campo como Net Debt/EBITDA, ordinary shares, etc ?

@darthtrader nao, a falta de PAS eh investir sem entender do q ta investindo
so estudar os REITs q vai ver q eles sao assim
ai vc decide se quer ter ou nao

como sempre tem um FAQ exatamente sobre isso

Stocks > FAQ > REITs e Dívidas
Stocks > FAQ > REITs

e tem o livro do Huoya com o capitulo de REITs

entao eh sempre a mesma coisa

1 - estuda
2 - respira
3 - decide

perguntar aos outros o q VOCE deve fazer é sempre o pior caminho


Livro O Investidor Global - Revisado 2020

Não é raro ver pessoas associando os Reits aos Fiis e traçando estratégias semelhantes para a composição da carteira no Brasil (ações/fiis) e no exterior (stocks/reits). Mas na verdade, como sempre lembra o André Bacci, os Reits são como properties e dificilmente alguém, pelo menos aqui na bastter, investiria metade da sua carteira de renda variável em ações de empresas do ramo imobiliário no Brasil. A pergunta que eu sempre fico me fazendo é: por que aceitar esse tipo de concentração nos EUA? Não haveria um excesso de risco aí?

@TJB  

???

Quem ta falando em colocar metade da sua carteira de renda variável em REITs?

O REIT é um ativo como qualquer outra de renda variável com vantagens e desvantagens. E ninguém esta sugerindo concentrar sua carteira nesse ativo. Assim como não se deve concentrar sua carteira de renda variável em FIIs.

É só mais opção de diversificação.

Além disso, REITs não são FIIs. Basta ler o conteúdo que o bastter postou para entender isso.

@TJB uma coisa é construtora, que tem foco em desenvolvimento para venda. Outra coisa é uma empresa que compra/desenvolve com foco em renda. Não que um seja melhor que o outro, mas não acho a comparação muito precisa...

@TJB vc postou uma ideia ruim q vc escreveu e ninguem falou aqui e depois perguntou pq alguem faria isso
q coisa mais doida

Têm toda razão, Bastter e Huoya. Minha colocação ficou bastante inviesada.
Em termos diretos, minha duvida é se não seria demasiado arriscado dividir os investimentos no exterior igualmente entre stocks e reits. Só isso mesmo. Obrigado.

Em termos de risco o que vale é quantidade de empresas.

Uma coisa é a pessoa ter 50% em stocks e 50% REITs e ter em cada carteira 10 empresas. Outra coisa é ter os mesmos percentuais e ter 100 empresas em cada carteira. São riscos diferentes.

Em se tratando de segmento, também não é algo simples. O risco ao investir no segmento residencial não é o mesmo risco ao investir no storage. E por ai vai.

Com a carteira de REIT bem diversificada de segmento  e de empresas vc consegue diluir o risco que cada vai representar e a carteira como toda vai representar.

Porém como as opções de empresas não REITs são bem maiores, a carteira de stocks tende a representar a mais no portfolio do investidor. Mas isso vai de perfil

@TJB para q fazer isso?
tenha mais stocks q REITs
problema resolvido