Seleção de FIIs de Valor
comentada em 26/08/2020 17:38

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@Guga.tm claro q existe
e tudo indicado na area de FIIs
so vc ir la e sair clicando

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FIIs e Imóveis > FAQ


Livro Fundos de Investimento Imobiliários - 2020

Em cada fi são publicados mensalmente relatórios, nele possuem os objetivos e eventuais taxas que são pagas.

taxa de performance, desde que seja razoável, tipo 20% acima do benchmark, não vejo problema nenhum.

ridículos são fundos que cobram taxa de performance quando superam 100% do CDI

@Guga.tm esse tópico pode te ajudar a identificar se as taxas cobradas estão "pesando" ou não no FII

Efeito da taxa de administração, gestão, e performance + estudos de caso - FIIs & Imóveis - Bastter.com

Desde que o benchmark a ser superado faça sentido, não vejo problemas com taxa de performance. Quando é algo do tipo "x% do que exceder 100% do CDI" na MINHA opinião eu evito esse tipo de FIi. Primeiro, porque geralmente são FIIs mais novos criados há menos de 3 anos e portanto já não tem histórico para análise. Segundo, porque "superar o CDI" apesar de ser uma sardinhice ficar olhando isso como PF, é o ESPERADO no longo prazo para ativos de renda variável incluindo imóveis e FIIs.

Mas, cada caso é um caso, e o tópico acima pode te ajudar a identificar se as taxas estão pesando

@Guga.tm  

Ter uma boa gestão trabalhando para o FII tem um custo.

No que diz respeito à taxa de performance eu procuro avaliar (além do que foi dito) se a intenção/histórico é de girar muito a carteira. Porque para bater o benchmark pode ser que a gestão foque no giro para obter ganho de capital. Aqui o problema é que FII que gira muito acaba por distribuir a correção da inflação, ao invés de manter o capital corrigido no PL do FII.

Sobre esse número 20
Quando montei minha carteira de ativos do Brasil, achei 20 empresas pouco e 20 fii muito, pelos critérios que usei e vejo que a maioria aqui usa.
Mas cada um é cada um e estabelece os critérios que julgar adequados para selecionar.

Obrigado aos que responderam. Ja li a faq e entendi as explicações que foram dadas. Vou continuar lendo mas agora já estou mais confiante do caminho a seguir. Thanks a lot! Orgulho de participar deste grupo!

Não se force a colocar 20 FII na sua carteira, vai ser muito difícil achar 20 que sejam bons, quiçá uns 10.

Eu tenho dificuldade em achar mais de 10 FIIs que passem em todos os meus critérios, sejam multi/multi/multi e, ainda por cima, tenham histórico longo na bolsa. Se não aceitar alguns com taxa de performance, fica complicado... (claro, desde que essa taxa não seja absurda, como já falaram)

Pessoal quanto ao número de FIIs vai depender dos critérios. Sim, tem que dar preferência a multi/multi principalmente no início e com percentual baixo de FIIs no BS

Mas dependendo dos critérios, se aceita ter TVM ou não, se aceita FIIs multi/mono, mono de shopping, e se colocar um peso diferente nesses FIIs para compensar a diversificado menor, é totalmente possível ter mais FIIs

Nas simulações que eu faço no BS da para terminar com 20-30 FIIs com pesos diferentes, ou 40+ se aceitar TVM. E isso já excluindo IPOs de menos de 2 anos ou menos de 3 anos se o gestor é novo

Essa aparente dificuldade em colocar FII na carteira é ou porque tem critérios muito rígidos ou porque está olhando pequenos detalhes que afetam a análise na busca do FII perfeito.

Por exemplo, eu não gosto de RMG, mas se um dos meus FIIs adquiriu imóvel com RMG porque é praxe de mercado, isso não o torna um FII ruim.

No final das contas, a maioria dos FIIs de tijolo bem geridos vão ter retornos próximos no longo prazo, diferente de empresas e REITs cuja natureza de atuação diferente e possibilidade de alavancagem e reinvestimento da receita gerada no próprio negócio permitem crescimentos maiores
Então basta colocar as chances a seu favor diversificando no máximo de FIIs que atendam seus critérios

Sempre digo e repito, começa devagar, não precisa escolher 20 de uma vez para montar sua carteira.
Por exemplo, escolhe seis, já dá para fazer dois aportes em cada um ao longo de um ano... Ano que vem você, mais maduro, escolhe outros seis...
Se o aporte for baixo escolhe três e fica o ano neles...
"Ah mas qual escolher", caramba, não será difícil achar três fiis bons para começar, o site da tudo o material para simplificar e focar no que importa. Depois que tiver mais experiência e carteira maior começa a achar pelo em ovo para acrescentar outros.
Diversificar é fundamental mas não precisa diversificar no primeiro dia da carteira, dê tempo ao tempo.

@CapHaddock bem lembrado

não precisa escolher TODOs ativos hoje. Stocks e REITs por exemplo estou montando a carteira já faz uns 3 anos. Todo ano acho uns 10-20 ativos e coloco lá, sem pressa porque o mar de opçoes é grande

FIIs apesar de serem mais novos, também tem ~130+ FIIs com liquidez razoável. Mesmo com critérios totalmente fechados você acha alguns no começo, depois no próximo ano reavalia a carteira e passa um pente fino no bastter rating/IFIX e busca outros. Sem pressa