Sale Leasing back ou Refinanciamento Imobiliário. Qual a melhor operação para empresa captar recurso
comentada em 10/12/2020 14:39

Santo Rolo de Dios!

Sale Leasing Beck

Resposta óbvia.

Calcula o VPN

Tem que ver o fluxo de caixa de cada modalidade e comparar.

Sem valores e premissas é impossível dizer quem é melhor.

Sale-Leaseback é quando você  TEM um imóvel, vende para um terceiro já com um contrato de aluguel de longo prazo, no qual pode ter a opção de compra. Pelo exemplo que comentou, não entendi como se aplica. Abs

@RCA27

Pelo que entendi eles já possuem outros galpões.

Poderia usar o dinheiro do S&LB e contratar um BTS, com ou sem opção de compra em xx anos. Lembrando que o BTS é dedutível de IR e CSLL na tributação pelo lucro real.

Se ele não pretende comprar o imóvel, não precisa captar recursos: é só pagar o aluguel.

Com todo respeito, muita emoção e pouca ciência nesse teu relato. Banco dando taxa de poupança? Isso é para financiamento residencial, empresa nenhuma tem acesso a esse tipo de linha.

Minha sugestão: não façam empréstimos. Se forem fazer, contratem alguém do ramo para ajudar.

Estão essa é minha dúvida.  A ideia seria fazer sale-leaseback de um galpão que já possui na região que já atua, e com o capital levantado alugar na nova região que pretende abrir a filial?

VPN é coisa de rede.

VPL !!!!

 

@RCA27 , amigo é exatamente isso você comentou. No caso, a nossa empresa é proprietária de 10 galpões (filiais). Acontece que ela deseja abrir uma/algumas filial(is) na região norte. Para tanto, ela precisa captar recursos financeiros para fazer a instalação destas e novas unidades.

A primeira ideia foi:   fazer um ´´sale-leaseback com opção de recompra``, de um dos galpões que já é de sua propriedade. Galpão este, que fica numa região em que ela já atua. E com o recurso captada, a empresa investiria na implantação da nova unidade.  

 

A segunda ideia foi: fazer um REFINACIAMENTO imobiliário de um dos galpões de sua propriedade. Galpão este, que fica numa região em que ela já atua. E com o recurso captada, a empresa investiria na implantação da nova unidade.  

 

O amigo @Kembinha disse: ´´ Se ele não pretende comprar o imóvel, não precisa captar recursos: é só pagar o aluguel.``

Amigo,  eu entendi o que vc disse. Mas para uma empresa montar um filiar, existem diversos outros custos que vão além do ´´é so pagar o aluguel``. E, é para cobrir estes outros custos que a nossa empresa precisa captar o recurso financeiro.

 

A grande questão é que no ´´ sale-leaseback`` se vc não exercer a opção de recompra após o termino do contrato, o imóvel (patrimônio) nunca retornara pra vc. Porém, para exercer a opção de recompra após o termino do contrato, vc precisaria desembolsar o dinheiro do seu caixa. Ou seja, se você deseja o patrimônio (imóvel) de volta, tem que compra-lo novamente.

.   

Já no REFINANCIAMENTE, o imóvel (patrimônio) volta NATURALMENTE para vc após o termino do contrato de refinanciamento.  

 

Eu só queria entender o seguinte: se a taxa do refinanciamento imobiliário e bem próxima da taxa (cap rate) do sale-leaseback, por que os grandes player da indústria nacional preferem fazer o sale-leaseback em detrimento do refinanciamento imobiliário???  

 

@dr.augusto.mr Presenciei dois casos: 1) falta de licença de um laboratório, vendedor tinha a licença mas o comprador não, então o leaseback resolveu até comprador conseguiras licenças. 2) área com restrição de aquisição direta por empresa estrangeira, leaseback de longo prazo. 

Não tenho muito conhecimento sobre esse mercado, mas na minha humilde opinião caso você não tenha capacidade de exercer a recompra, e ela seja essencial para esse movimento, essa escolha pode prejudicar. Caso o diferencial de custo não seja representativo, talvez o refinanciamento o risco seria menor, pois caso na época a sua estrutura de capital não proporcionar a possbilidade da recompra, o argumento para tomada de decisão não suprirá as expectativas.

Está cheio de condomínios para aluguel de galpões logísticos, procura algo do tipo na região!!!

@dr.augusto.mr teria que estudar mais a fundo o caso específico e o projeto, mas sendo as taxas parecidas, existe o seguinte:

no sale leaseback ou no leasing, a empresa lança isso como despesa na DRE e reduz o lucro tributável para fins de IRPJ+CSLL

no financiamento imobiliário, ela lança a parte do juros como redução do lucro tributável, mas a amortização tem efeito no FC e não no DRE, portanto o "benefício tributário"* é menor
 

*benefício tributário entre aspas porque, apesar de ter uma redução no imposto, a dívida tende a sempre causar mais malefícios que benefícios

além disso, sua empresa só tem este efeito no IRPJ/CSLL se for do lucro real e der lucro, obviamente

@dr.augusto.mr

Acrescentando o tópico do colega @Lodbrok, então seria bom na análise do tipo de financiamento considerar o regime tributário da empresa (Lucro Real, Presumido, etc) de forma a obter algum benefício tributário, pois assim estaria reduzindo custos da empresa através dessa operação. Por fim, essa é uma situação que exige um estudo mais detalhado.