Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo

FIIs e Imóveis
BuRrAsNo  
em 26/12/20 9:32
Este tópico está nas listas:

Comentários

Último comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
FlyCavok  
em 26/12/2020 09:43
Se os FIIs retornam 95% do que lucram, dificilmente essa curva que você quer vai acontecer.
Simplesmente não tem como
crescer sozinho, a não ser por via de emissão de cotas

Nem as melhores ações têm lucros consistentes e crescentes sempre, imagine nos FIIs

Me surpreenderia se o estudo apontasse o contrário 
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #1 de 33
Poltergeist  
em 26/12/2020 09:51
Interessante a avaliação. Minha impressao atual dos FIIs é que novas emissões geralmente aumentam a remuneração do gestor e reduzem o lucro líquido por cota/remuneração do acionista no curto/médio prazo (possivelmente no longo tb). Acabei optando por manter a carteira que eu tinha e aguardar mais uns anos para ver como o mercado de FIIs irá evoluir. 
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #2 de 33
Giovanni  
em 26/12/2020 09:57
@BuRrAsNo simplicidade na análise de FII não é isso

você pegou o mesmo critério de empresas e quis aplicar para algo que não é empresa
a análise de FII tem que ser muito mais com cabeça de imobiliária do que como renda variável

1 - o que você considerou como lucro?
lucro líquido contábil? resultado caixa?
se for lucro líquido contábil vai entrar variações no valor das propriedades, o que distorce totalmente a utilidade desse indicador na análise de FIIs

2 - lucros crescentes

FIIs não são REITs, não são empresas. Estão mais para um condomínio imobiliário. Fazendo um paralelo com um patrimônio imobiliário, é NORMAL e esperado que o investimento em imóveis tenha oscilações de renda
Quando você aluga um QS bem localizado em um grande centro urbano, se ele não gera aluguel crescente ano a ano mesmo sendo o melhor imóvel da região, perdeu valor?
Ou tem outros fatores maiores como a própria natureza do mercado imobiliário por trás, fazendo com que os valores de locação oscilem ?

repetindo, análise de FII como renda variável = vai achar todos ativos uma porcaria se comparado com empresa, REIT, construtoras

análise de FII como alternativa para investimento no mercado imobiliário como "landlord" para obter renda do patrimônio = ativos viáveis

e não tem problema algum concluir que FII não serve para ter no patrimônio
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #3 de 33
Giovanni  
em 26/12/2020 10:01
@Poltergeist sim toda emissão gera isso porque imediatamente a base de cotistas aumenta, mas alocação no mercado imobiliário é comum levar meses para serem feitas
não é como comprar um ativo no HB que você clica e aloca o seu caixa por exemplo

a alternativa a isso é ficar com FII pequeno monoimóvel sem diversificação sujeito a takeover a qualquer momento

emissões não são boas ou ruins no momento em que são realizadas, só no ORUTUF saberemos se a alocação do capital levantado trouxe resultados positivos ou negativos

mas todo mundo foca apenas no "quanto o gestor vai ganhar"
tanto que alguns gestores já começaram a não cobrar taxa de adm sobre o montante captado até que os recursos sejam alocados

só que isso não faz a menor diferença para quem investe para o longo prazo
para quem aceita ter FII no patrimônio só o que importa é que seja bem gerido e alocado em ativos de qualidade
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #4 de 33
Giovanni  
em 26/12/2020 10:02
como não há crescimento contínuo das receitas
e como praticamente todo lucro contábil é distribuído

o crescimento vem da reaplicação dos proventos
mas a sardinhada quer usar FII como "renda de brinde" e não vê isso

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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #5 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 10:04
@BuRrAsNo vc ta confundindo ação com FII
sao coisas totalmente diferentes
e mesmo em açoes nao tem essa de lucros crescentes sempresa

entao nem açoes vc entendeu direito desculpe

estude açoes

Bastter Blue > Manual > Simplicidade na Análise de Empresas
Bastter Blue > Manual > sONcio

entenda realmente o q eh simplicidade na analise de açoes

ai depois estude FIIs e esqueça tudo q estudou em açoes
pq sao ativos totalmente diferentes

entao desculpe mas tudo isso q vc fez ai apaga
ta tudo errado
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #6 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 10:06
nem sei se devemos deixar este material ai pq ta todo errado
e pode prejudicar quem ta começando a estudar FIIs
o q vc acha @Giovanni ?

@BuRrAsNo legal a sua capacidade de estudar e tal
mas antes estuda a base
o basico
pergunte
aprenda

depois faça graficos

vc misturou tudo
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #7 de 33
Lodbrok  
em 26/12/2020 10:16
@Bastter

Se me permite ser intrometido e opinar, eu não deixaria o material aí não. Falo por mim, estou começando aos poucos a estudar FIIs e se tivesse lido só o post, ia confundir tudo - na verdade o que ajudou foi ler os comentários do @Giovanni

Sei que não é objetivo do site ser babá de iniciante e quem estuda tem que se virar, mas pode ser que confunda sim, se alguém ler só o post e não os comentários 
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #8 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 10:23
@Giovanni resolve e edita
pq ele q entende de FII
mas eu acho q deixar como está nao pode
pq exatamente pode ser muito danoso a quem ta começando a estudar FIIs
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #9 de 33
GAB1983  
em 26/12/2020 10:24
@BuRrAsNo bom dia! 

Apenas pontuar uma coisa a questão sobre gráficos sem % de variações ou valores...

Eles não dizem muita coisa/nada.

Mostra que caiu... que subiu... que ficou estável...
E no fundo, não diz nada (minha visão)... e até pode te levar a erros.
Vejo com muitas reservas gráficos montados assim!

Mas parabéns por estudar, porque estudar é por tentativa, erro e acertos. E debate sério.

abraços e feliz natal...


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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #10 de 33
lordedamoeda  
em 26/12/2020 10:27
Eu descobri que não entendo de nada, eu fiquei até com medo de ter FII.

Mas já cheguei aqui com uma carteira montada. Não compro ativos desde setembro, quando entrei. Foquei na RE e numa composição de renda fixa.

Acredito ter condições de voltar às compras agora, no próximo ano, mas não sem antes entender um mínimo possível.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #11 de 33
TMTR  
em 26/12/2020 11:07
@Bastter, acho que as três postagens do @Giovanni são sensacionais e, caso decida-se apagar o tópico (por mim, ficaria, porque as respostas do @Giovanni estão logo depois), que se faça um FAQ tipo “Não confundir análise de FIIs com REiTs ou ações”

@BuRrAsNo


eu gosto muito dos teus comentários em geral, mas aqui, realmente tenho que discordar. na minha carteira de estudo, com 25 FIIs de tijolo, dos quatro que você elencou como viável só o BTLG11 entra na minha lista de estudos, mas com reservas.

meus critérios (além do básico multi-multi-multi, com alguns mono com baixo %) são qualidade dos ativos, qualidade e transparência da gestão e visão da gestão expressa nos relatórios gerenciais. o DY e o crescimento dos proventos é um critério que vejo, mas secundário.



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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #12 de 33
marcos_n  
em 26/12/2020 11:07
Tem que analisar também os ganhos de capital (valorização da cota).
Desse jeito aí a análise não diz muita coisa.
Seria melhor utilizar o FFO per share.
Se está utilizando o lucro líquido nas análises é porque não estudou o suficiente. Não entendeu nada.
Questões para pensar...
Se vc fosse dono de imóvel locado não ia ter que dar um desconto na crise pra segurar o inquilino ou seu imóvel não poderia ficar vago?
Os juros das suas aplicações em renda fixa não caíram nesse período?
Os lucros das empresas nunca caíram nesse período?
As cotações das ações nunca caíram nesse período?
Vc está com cabeça de sardinha ainda fazendo esse tipo de análise.
Ainda está tentando encontrar a "fórmula mágica".
Estuda o que está no site que já é suficiente.
Não há necessidade de ficar criando novos gráficos.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #13 de 33
tiolis  
em 26/12/2020 11:10
Não entendo nada de FIIs mas achei o material bem danoso e concordo com o @Bastter...  como definir lucro em FII se FII nem é empresa (@Giovanni et al). Se o fundo tiver gestão passiva então piorou o conceito de empresa/lucro.

E pelo menos 2 dos 4 fundos com "lucros crescente e consistente" , FIIP11B e RBRD11 possuem algum tipo de evento pontual como distribuição de multas por quebra de contrato "não recorrentes". Pra qualquer estudo isso deveria ser levado em consideração. Porque só considerar "não recorrente" como justificativa os resultados ruins de shopping?

Pequena ode ao sardinhismo disfarçado.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #14 de 33
Stk  
em 26/12/2020 11:28
@Bastter e @Giovanni

Não sei se é possível tecnicamente ou até interessante, mas no sentido de proporcionar o aprendizado a quem topar com este tópico, incluir na mensagem original, logo em cima, talvez com uma cor de fundo diferente, uma mensagem dizendo que há contestação sobre a validade das afirmações feitas, indicando, por exemplo, o post que explica os motivos pelos quais a análise do autor está incorreta.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #15 de 33
passoca  
em 26/12/2020 11:45
O autor do tópico fez um estudo próprio e pediu a opinião dos demais (ou seja, ele não trouxe uma verdade absoluta).
Quem comentou em seguida demonstrou que o raciocínio dele não é o mais adequado em se tratando de FII.
Na minha opinião, não existe conteúdo danoso.
A pessoa que for ler tópico e se der ao trabalho de ler os comentários, que foram pedidos pelo próprio autor, vai tirar boas lições sobre o que consta aqui.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #16 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 12:01
topico foi retirado a pedido do autor
as respostas ficam
pois tem muito aprendizado nelas
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #17 de 33
mazur  
em 26/12/2020 13:20
Sao justamente nesses topicos que mais aprendemos aqui

Eu li o tópico antes de ser editado, mas o que enriquece sempre é a troca de ideas e o debate em si

Poderia ter editado alertando da mesma forma mas sem remover o inicial justamente para entender o que nao se deve fazer em uma analise e o motivo disso lendo os comentários . Nao é nenhuma vergonha e agrega muito bastante ver o aprendizado pela perspectiva do erro

Alias, foram nesses tipos de topicos que mais aprendi por aqui...nos comentarios de correções (ou indicando o que estudar) ou nos debates de ideia a partir de um conceito errado ou sardinhesco.

Aprendi por aqui tambem que é muito melhor saber o que de errado nao se deve fazer... o que inevitalmente te leva pro caminho certo da tranquilidade financeira.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #18 de 33
RafaelTM2019  
em 26/12/2020 13:27
Boa tarde a todos!

@BuRrAsNo, passando só pra dizer que aprendo demais com tuas análises lá nas stocks! Muito obrigado por partilhar o conhecimento.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #19 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 13:49
@mazur o proprio autor pediu para retirar
como eu ja escrevi acima
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #20 de 33
Phodastico  
em 26/12/2020 15:08
Voadora + aqui eu aprendi. Cada vez mais frequente isso.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #21 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 16:09
@Phodastico sim pq aprende nas respostas
e as pessoas tem opiniao diferente
ainda bem
senao seria gado
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #22 de 33
Gussts  
em 26/12/2020 16:59
Tava aqui pensando ao ler esse tópico. 
Será que seria viável uma área do site específica sobre imóveis (não fiis)?
Com estudos, indicações, etc... sobre bairros, ruas, localidades boas pra adquirir imóveis.
Com comentários sobre experiências dos usuários com alguma imobiliária, etc....
Algo assim desse tipo, mais ou menos...
Porque quase tudo na internet é pra atender interesses de alguém.
Seria viável ou é viagem, chefe?
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #23 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 17:17
@Gussts a gente tem uma ideia de cidades e bairros q entraria isso
mas ainda nao foi possivel implementar
agora dividir em mais areas nao quero mesmo
ja tivemos 60 areas nao funcionava
dispersava tudo
e as conversas nao tinham respostas
juntar funcionou muito melhor

a ideia eh justar mais
ja tenho um projeto feito
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #24 de 33
lordedamoeda  
em 26/12/2020 17:27
Eu confesso que fiquei bem confuso com o post, mas o debate que rolou a seguir serviu muito para ajudar, ler a opinião daqueles que sabem mais.

Mas a prática de excluir post (sim, eu vi que foi a pedido) ou apagar comentários não me parece muito saudável.

Pode causar um constrangimento em postar.

Mas, enfim, deve haver um bom motivo que eu ainda não aprendi.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #25 de 33
Gussts  
em 26/12/2020 17:31
É... então... é isso que eu to pensando.
Eu sabia que vc tb tava pensando.
Foi por isso que falei, acho.
Olha que doidera! 
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #26 de 33
Bastter  
em 26/12/2020 17:46
@lordedamoeda

bullshit nao fica aqui
se constranger danesse
se ta com medinho de postar danesse
ja tem gente demais postando aqui

nao queremos todos aqui
gente q fica afetada facil nao evolui
preferimos fora daqui

o mercado e a vida da muito mais porrada do q a gente

e nesse caso alias foi o proprio autor q pediu para excluir
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #27 de 33
Vendi.No.Topo  
em 26/12/2020 17:56
Gostaria de ter lido a postagem inicial do colega forista. Atiçou a curiosidade pelas excelentes respostas do Giovanni. No mais, sempre é possível extrair pontos positivos nas postagens do @BuRrAsNo
Mas, se ele pediu pra editar, deve ser respeitado.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #28 de 33
lordedamoeda  
em 26/12/2020 17:58
Sim @Bastter, eu li o post original, não entendi muita coisa, mas o @Giovanni esclareceu de forma muito lúcida.

Vi tbm seu comentário que o autor pediu para excluir, ok!

Mas se o intuito é aprender, que seja na porrada mesmo, não importa.

Muita coisa eu já aprendi aqui, em 3 meses apenas, mas só porque postei minhas dúvidas, muitas delas bullshit ou sardinhagem. Mas antes de postar, eu achava que sabia alguma coisa.

Nossa, sem sombra de dúvida, foi aqui que aprendi muita e sei que ainda há muito que aprender.
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #29 de 33
Gussts  
em 26/12/2020 18:12
"se ta com medinho de postar danesse"
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #30 de 33
TMTR  
em 26/12/2020 18:45
@Giovanni, você acha que é válida a formulação abaixo:

enquanto que em ações, stocks e REIT, a lógica é que, no longo prazo, a cotação segue o lucro, nos FIIs de tijolos e em imóveis, no longo prazo, o proventos seguem a qualidade dos ativos (qualidade dos imóveis e localização).
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #31 de 33
wellingtonbalbo  
em 26/12/2020 20:38
@lordedamoeda aqui é aprendizado constante e diário.

As vezes uma (ou várias) voadoras decorrente de postagem com bullshit ensinam muito mais que likes de postagem sem bullshit
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #32 de 33
Giovanni  
em 26/12/2020 23:05
@TMTR3

os proventos de FII vão variar conforme o cap rate das aquisições/novos contratos de aluguel...então o fato de crescerem, diminuir ou ficarem na mesma vão depender muito de emissões e negociações com atuais/novos inquilinos. Quando o mercado vai bem, ativos de boa qualidade vão muito bem; quando o mercado vai mal, ativos de boa qualidade sofrem mas tendem a manter seus inquilinos mesmo que com geração de renda reduzida

a cotação nominal vai ficar mais ou menos no memso lugar, com tendência a crescimento no longuíssimo prazo (20+ anos) em linha com inflação

acho que a chave é buscar ativos que tenham capacidade de:

1 - manter ocupação elevada (vacância baixa) em linha ou melhor que a média do mercado;
2 - geração de renda vai ser consequência da boa administração do patrimônio, mas mesmo em ativos de valor e mesmo sendo bem geridos podem e vão sofrer oscilações para baixo; portanto buscar ativos que tenham capacidade de sobreviver a dificuldades pontuais. Nisso, multi/multi e gestao ativa leva vantagem sobre mono, mono/multi, e gestão passiva que trava decisões importantes ou sofre take over

a palavra chave é "perenidade". Dos ativos que você coloca na carteira hoje, quais tem maiores chances de sobreviver e se manterem gerando renda no longo prazo?
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Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo - #33 de 33

Notificar 1º comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Você está em FIIs e Imóveis > Sobre simplicidade de análise e FIIs de tijolo
por BuRrAsNo em 26/12/2020 09:32

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