Dúvida - Venda de terreno
comentada em 19/02/2021 13:02

Sobre o ganho de capital, acho que ele preenche no GCAP os dados e o próprio programa calcula qual será o ganho de capital, inclusive dando a opção de simular com ou sem aquisição de outro imóvel.

@BrenoJF

Depende da idade do imovel tem fatores de redução. 

@monstro_

Como @CapHaddock falou, só usar o GCAP que ele calcula tudo

@BrenoJF O GCAP calcula o fator de redução até porque boa parte aí é inflação.

Você compra um imóvel em 1995 por 50 mil e vai vender em 2021 por 1 milhão, você não vai pagar imposto sobre 950 mil. O GCAP vai aplicar um fator de correção para que você pague em cima do lucro real (ao menos algo mais próximo disso).

Como o colega acima mencionou. Instala o GCAP e insere os dados lá, o programa já faz a conversão da moeda (pela data da compra) e te da o valor a pagar, que é a diferença do valor da venda menos o valor da compra. mas o programa faz as correção(algumas reduções). Então não é a conta exata do valor de venda menos o valor da compra... alíquota é 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00.

Conforme mencionaram, use o GCAP, pois tem fatores de redução que impacta diretamente no cálculo. Dependendo do ano da aquisição, a conta não é "venda - compra = base de cálculo".

O GCAP 2021 está no site do ONREVOG:
Programa de Apuração dos Ganhos de Capital - GCAP2021 — Português (Brasil)

Tem os fatores de redução da Lei 7713, de 1988; dois fatores da Lei 11196, de 2005, além da própria corretagem. Com o GCAP fica bem fácil apurar.

Só a título ilustrativo, com valores aleatórios preenchidos no GCAP e situações aleatórias (se possui outro imóvel, senão possui, se vai usar etc etc): um imóvel adquirido em 1993 por 20.000 e vendido agora por 150.000, com 7500 de corretagem, a base de cálculo de ganho de capital fica em 30.000, com imposto a pagar de 4.000. 

Simples e sem complicação, o próprio programa calcula tudo.

@BrenoJF você escrever:

 "Existem maneiras de não pagar esse ganho de capital, mas ai vc vai precisar combinar com o comprador para passar o terreno pelo valor venal e tem que tomar cuidado com o recebimento do valor em conta. Não recomendo tentar burlar o fisco, melhor fazer tudo certinho." 

Você recomendou não burlar o fisco  mas ensinou como burlar o fisco ? Por favor, não faça mais isso. Aqui ensinamos a fazer tudo certinho.

@monstro_  não recomendo seguir orientação de colocar valor diferente nos documentos. Em tese, poderia ser enquadrado, por exemplo, nos artigos abaixo (e aí, adeus #PAS e muito mais):

“CP, Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:
Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.
Parágrafo único – Se o agente é funcionário público, e comete o crime prevalecendo-se do cargo, ou se a falsificação ou alteração é de assentamento de registro civil, aumenta-se a pena de sexta parte.”


 

“Lei 8.137, Art. 1° Constitui crime contra a ordem tributária suprimir ou reduzir tributo, ou contribuição sONcial e qualquer acessório, mediante as seguintes condutas:                (Vide Lei nº 9.964, de 10.4.2000)

I - omitir informação, ou prestar declaração falsa às autoridades fazendárias;

(...) Pena - reclusão de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, e multa.

 

Art. 2° Constitui crime da mesma natureza:                 (Vide Lei nº 9.964, de 10.4.2000)

I - fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo;

(...)
Pena - detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa.”

@monstro_ na verdade depende de inúmeros fatores. Conheço município que considera o valor de venal, outros uma outra base. Sugiro que em caso de dúvidas ao transacionar imóveis, entre em contato com advogado tributarista e/ou imobiliário para não ter dor de cabeça depois. 

@monstro_

"O que deve ser considerado como "ganho de capital" e qual o percentual / valor a ser pago ?"

Conforme já escreveram acima, ganho de capital é a diferença positiva entre o valor obtido na venda do imóvel e o valor pago na aquisição que deve constar na escritura ou documento que comprova a aquisição e também na declaração de IR do proprietário. Sobre esta diferença incide a alíquota de 15% de IR.

"É possível aplicar o "fator de redução" neste caso ?"

Preenchendo o programa Ganho de Capital (GCap), ele fará todos os cálculos aplicando fator de redução e levando em conta a possibilidade de ter mais um imóvel.

"Na escritura, o valor a ser declarado é o valor de venda ou o venal ?"

Na escritura sempre se declara o valor de compra/venda sendo esta a preocupação do comprador.

Se ele vai vender, ele deve informar o valor recebido na declaração de IR e recusar qualquer proposta do comprador de declarar um valor menor. 

@monstro_

"um amigo meu..."

nao se m,ete cara
vai dar erro e vai ser culpa sua
fala q vc nao entende nada disso
e para ele procurar um advogado

as pessoas nao fazem mais nada na vida sem antes perguntar aqui
agora os amigos das pessoas tb nao fazem mais nada na vida sem q o amigo pergunte aqui
qq dia o mundo para

Que amigo o quê. É medo de voadora.

Parece até que criou o site semana passada

Muito obrigado pelas orientações pessoal!

Não conhecia este sistema GCAP
Realmente ele é simples e já emite a DARF na hora, sem stress!

@Bastter e @Buy_and_hold64 hahahahaha
 
Vou mandar ele procurar um especialista sim!
Mas aprendi bastante com o tópico!
Comunidade sempre ajudando!

Venda de terreno não é considerado imóvel residencial e portanto não tem benefício na compra outro imóvel, ainda que residencial.