Minha maior posição em FIIs hoje é no SEQR11.
Sim.
O fundo é tão pequeno que apenas o galpão da Volkswagen no HGLG11 dá dois dele.
O fundo não passa nos meus critérios de investimento mais básicos para FII.
Mas antes da voadora leia o relato.
No longínquo ano de 2009 tive a "brilhante" ideia de investir parcela relevante do meu patrimônio num FIP de galpões bem diferente do convencional.
O fundo era fechado e tinha a seguinte estratégia:
- Fechava contratos de locação atípicos longos;
- Construía os galpões;
- Depois que o galpão já estava pronto e ocupado securitizava o aluguel TODO para os próximos anos, ou seja , ao invés de receber o aluguel mensal, recebia de cara uma bolada e depois ficava anos sem receber nada;
- Com a "bolada", fechava outro contrato e o ciclo recomeçava.
Após 3 anos no FIP, a pessoa podia pedir resgate, com uma carência de D+90.
Imagine isso, um FII que você pode resgatar o dinheiro!!!
Pois bem, como já era de se esperar, houve um momento em que todos pediram resgate ao mesmo tempo e o fundo ficou sem caixa. Teve que travar os resgates e todos ficaram "presos" num fundo sem liquidez.
Passaram-se longos anos (uns 6/7 pelo menos) e a gestora disse que não iria mais administrar o fundo.
Renunciou.
Disse que, se não aparecessem outras gestoras interessadas nós cotistas VIRARÍAMOS sONcioS DAS SPEs DONAS DOS GALPÕES (imagina o Rolo)!
Felizmente, algumas gestoras se propuseram a pegar o fundo.
Uma delas foi a Sequóia, que terminou levando.
Quando assumiram, o quadro era pior do que se imaginava.
Zero caixa, passivo a descoberto, imóveis com pendências ambientais, pendências fiscais, sem habite-se.
O último relatório de auditoria teve PARECER ADVERSO. Só quem é contador entende o quanto isso é grave.
Final da história: A Sequóia conseguiu fazer emissões antes do fundo abrir para resolver os problemas (não sei quem foram os doidos que aportaram), sanou as pendências fiscais, ambientais etc, vendeu alguns imóveis, recomprou os CRIs e listou o fundo da B3.
Tenho que reconhecer que o nó que desataram não foi simples.
Fiquei feliz de rever um dinheiro que já dava como perdido, mas o post não é sobre isso.
Adivinhe o nome da gestora que fez esse rolo todo?
Isso mesmo. TRX Realty.
Eles deixaram imóveis cheios de pendências fiscais, falharam em diligências básicas como licença ambiental e habite-se, securitizaram tanto o fundo que o dinheiro acabou, bagunçaram os dados contábeis a ponto de tomar um parecer adverso e no fim simplesmente deixaram os cotistas à própria sorte.
Hoje, falam que abriram mão das outras operações para focar no TRXF11, mas não contam esse lado da história.
O recado que fica é: Conheça a reputação do gestor. Cuidado com modinhas.
