FIIs acompanham a inflação no longo prazo?

FIIs e Imóveis
Primata  
em 27/10/23 9:35
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 11/06/2021 10:23
@SARD3 vamos ver o q o @Giovanni acha
mas 10 anos = nada

acho q este estudo nao demonstra nada

o q protege na medida do possivel pq proteçao absoluta nao existe

eh trabalho e poupança

o final da sua frase teve de ser editada pq eh BUCHETTI
nao ha certeza de nada
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #1 de 37
SuavenoRole  
em 11/06/2021 10:28
Seu histórico leva em conta só o valor das cotas (não considera os proventos, né?). 

Fiquei com essa impressão
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #2 de 37
Giovanni  
em 11/06/2021 10:29
Os de gestão passiva mesmo os que perderam valor nos últimos anos demonstraram que tem retorno sim no LP, é só olhar o quadro dos murais

Já os multi/multi de gestão ativa o histórico ainda é pequeno, ~10 anos para os mais tradicionais e muito menos para a grande maioria. Mas tudo indica que sim, superam a inflação no longo prazo dadas as premissas:

- Boa gestão (diferente de gestão "perfeita do detalino assassino", é só não fazer rolo grave)
- Vacância (tijolo)/ alocação (CRIs) razoáveis
- Sem taxa de adm para sustentar sistema: FOFs, performance sobre o CDI, receitas/despesas <~25% ou até ~20% da distribuição mensal
- Boa diversificação para chegar no longo prazo
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #3 de 37
hOly  
em 11/06/2021 10:29
Nesse estudo vc considerou o que? A valorização da cota somente ou a valorização da cota + reinvestimento dos proventos?
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #4 de 37
Giovanni  
em 11/06/2021 10:30


postado por @SuavenoRole em 11/06/2021 10:28:42

Seu histórico leva em conta só o valor das cotas (não considera os proventos, né?). 

Fiquei com essa impressão


Todo estudo de RV considera cota + proventos. Cota sem proventos quase não anda em 10 anos. E é mais difícil achar cotação não descontada


HGLG11 Ver mais
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #5 de 37
Giovanni  
em 11/06/2021 10:32
Sem considerar proventos ("renda mágica infinita") não sai do lugar e ainda perde para inflação em alguns casos 
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #6 de 37
hOly  
em 11/06/2021 10:46
@Giovanni O ponto não é esse Giovanni. 

Fundos imobiliários são precificados com base na inflação. Na vdd o preço dos FIIs nada mais é que um spread em relação a NTNB de séria longa ponderado pelo risco do fundo. Como a NTNB por definição é inflação + prêmio, é óbvio que um FII que não tenha problemas na sua geração de caixa tende a bater o IPCA quando considerada a valorização total. Perda de tempo montar um estudo assim. A grande maioria dos fundos sem rolo vai bater.  

O ponto é: O preço dos imóveis sabidamente corrige a inflação no longo prazo. Sendo assim, o VP dos fundos de tijolo (no caso, entenda-se o preço da cota) possui o mesmo efeito no longo prazo? Pra fazer essa conta vc não pode considerar a reaplicação dos proventos, já que os proventos nada mais são que o spread que vc aplica sobre o IPCA. 

Logo NTNB = IPCA + Prêmio, sendo que para o FII temos IPCA = Valorização da cota e Prêmio = aluguel (provento). 

Maioria dos estudos demonstra que não existe muita correlação entre o preço da cota (sem reaplicar proventos) e o IPCA. Vai de encontro ao que o Bastter fala. FIIs não são imóveis.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #7 de 37
Primata  
em 11/06/2021 11:00
@hOly em teoria, sim.

Reavaliação anual de VP e revisão anual de alugueis dão em teoria a expectativa de correção monetária.

No entanto, nunca havia visto algo mostrando na PRÁTICA que acompanha a inflação.

Como @Giovanni disse, no quadro de variação histórica dá para ver de forma indireta.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #8 de 37
hOly  
em 11/06/2021 11:04
@ars351 Correto, mas atente que o valor da cota é diferente do VP. 

Para o investidor o que interessa é se o valor da cota corrige ao longo do tempo a taxa de IPCA + 0, que é taxa de correção sabida dos imóveis reais. 

Como o fundo de tijolo geralmente é negociado descorrelacionado ao seu VP, o VP em si não importa muito pra gente.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #9 de 37
Primata  
em 11/06/2021 11:04



postado por @SuavenoRole em 11/06/2021 10:28:42

Seu histórico leva em conta só o valor das cotas (não considera os proventos, né?). 

Fiquei com essa impressão



Ajustado por proventos.

Veja que é IPCA+X% a.a.

Por exemplo, FLMA: IPCA+7% a.a.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #10 de 37
Phodastico  
em 11/06/2021 11:06
@hOly cuidado porque esse pensamento leva à conclusão enviesada de que FII é renda fixa. Esse raciocínio pode até se aproximar da realidade nos cada vez mais raros fundos passivos, mesmo assim nada é aagarantido pois imóvel não é renda fixa. 
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #11 de 37
hOly  
em 11/06/2021 11:17
@Phodastico Sim Sim. Mesmo o preço dos imóveis reais descorrelaciona com a inflação pq o mercado imobiliário é cíclico. A relação preço de imóveis = IPCA + 0 só é observada em série muito longa ( um problemas em FIIs já que é difícil achar volume pra trabalhar com dados acima de 10 anos, que não é tanta coisa assim).
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #12 de 37
Bastter  
em 11/06/2021 11:23
Imoveis tendem a acompanhar a inflação em intervalos de 50 a 100 anos - repito TENDEM

tender eh diferente de seguir 

FIIs no Brasil nao se sabe nada sobre isso

e um estudo de dez anos = NADA

o resto eh sexo de anjos desculpe
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #13 de 37
JohnKimble  
em 11/06/2021 11:35
@Bastter concordo , aqui na região aonde moro os preços dos aptos estão estagnados a pelo menos uns 7 anos, então se tem correção com a inflação percebe-se que não é nada linear, dai fica aquela dúvida antes subiram demais e agora o tempo está corrigindo, ou daqui uns anos terá outra grande subida? não sei, tb não importa se tem valor.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #14 de 37
Bastter  
em 11/06/2021 11:40
@JohnKimble

exato a lentidao q os imoveis tendem a acompanhar a inflação faz com q tenham grandes distorçoes em periodos curtos como 10 anos

so o q importa eh q tenham valor, mais nada

e FIIs

A - nao sao imoveis

B - nao sabemos a relação deles com a inflaçao
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #15 de 37
PeaoComum  
em 11/06/2021 11:42
FIIs tem valor... só sei isso. Compra  um pouco e esquece.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #16 de 37
Eddie_Brock  
em 11/06/2021 11:59
Considerando que FIIs são uma modalidade diferente de investimento em imóveis e que o ciclo imobiliário é longo (dura mais que 10 anos), uma janela de 10 anos ainda não é tempo suficiente para afirmar com convicção que uma carteira diversificada de FIIs será uma proteção definitiva contra a inflação no longo prazo - o que é longo prazo pra você? -  ainda mais considerando eventos raros e inesperados (cisnes negros).

 

Muitos RG disponibilizam comparações IFIX x Cota com proventos x Cota sem proventos, mas nunca vi comparação com IPCA ou IGP-M, que apesar de serem os índices dos contratos, são renda fixa. Se considerarmos que no caso de períodos de maior inflação (ou hiperinflação), certamente haverá maior chance dos FIIs ficarem defasados neste momento e é aí que o Bastter System entra em cena, mandando você comprar o que ficou pra trás e corrige a sua burrice (ou sua ignorância em achar que sabe no que deverá aportar). 

 

Na minha humilde opinião devemos tomar cuidado com comparações com IPCA, IGP-M, IMA-B e ainda mais precificações destes ativos utilizando estes índices, porque o mercado imobiliário físico utiliza mais a relação oferta/ demanda de ativos físicos e o VP é calculado com base no DFC. Portanto, nossa principal preocupação deveria ser em identificar ativos de valor a serem incluídos na carteira, pois essa é a única premissa que temos algum grau de controle. 

 

O que tiro de conclusões do estudo acima é que esses fundos, nos últimos 10 anos, tiveram uma maquina de triturar sardinhas (total ou com rendimentos?) acima da inflação, mas não necessariamente uma correção real dos rendimentos pela inflação. 

 

Todo estudo que vise maior compreensão e entendimento do mercado deve ser incentivado e revisto no momento oportuno, porém os foristas devem tomar cuidado ao tentar concluir alguma coisa com tanto pouca informação que ainda temos disponível sobre os FIIs. 

 

Concluindo, para quem é precavido, monte uma carteira diversificada em diferentes ativos de valor e fique longe de cálculos de maquina de triturar sardinhas, comprando o que está ''para trás'' na sua carteira, inclusive RF no momento oportuno.  
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #17 de 37
putz  
em 11/06/2021 12:08

Quando você tem 300 mil reais e compra um apartamento; teu patrimônio não será mais 300 mil reais, mas sim um apartamento.

Da mesma forma, quando você tem R$ 1.000,00 e compra 10 cotas de um FII a R$ 100,00 cada uma; você não terá mais R$ 1.000,00, mas 10 cotas de FII.

O grande problema é que o maldito aplicativo da corretora fica diariamente estimando o valor total dos seus ativos com base na cotação do dia, o que gera a falsa impressão de que você tem um “dinheiro aplicado” em FIIs.



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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #18 de 37
putz  
em 11/06/2021 12:15
Logo, imóveis, ações e FIIs não são “aplicação financeira”. São patrimônio.

E patrimônio, como tal, pode valorizar acima da inflação, estagnar ou simplesmente desvalorizar.

Todo mundo compra carro. Carro, como patrimônio, costuma desvalorizar mais que a inflação. Mas a maioria das pessoas compra mesmo assim e se sente feliz.

Quando se compra um FII, não se “compra renda”. Aumenta-se patrimônio. A renda (ou dividendos) são apenas uma possível consequência dessa espécie de patrimônio 
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #19 de 37
putz  
em 11/06/2021 12:21
Esqueçam, portanto, a noção de tudo aquilo que esteja relacionado a dinheiro, como inflação, rent.abilidade, liquidez, índices, etc.



Pensem apenas em patrimônio.

A ideia é trocar dinheiro por “coisas” que tenham valor para a sociedade, como uma laje corporativa, um shopping, um galpão logístico, uma empresa lucrativa, etc.

Tanto é assim que uma das piores coisas pra vida financeira de um investidor de longo prazo seria trocar, de uma única vez, todo o patrimônio acumulado por dinheiro líquido!
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #20 de 37
Giovanni  
em 11/06/2021 12:36


postado por @hOly em 11/06/2021 10:46

Giovanni O ponto não é esse Giovanni. 

Fundos imobiliários são precificados com base na inflação. Na vdd o preço dos FIIs nada mais é que um spread em relação a NTNB de séria longa ponderado pelo risco do fundo. Como a NTNB por definição é inflação + prêmio, é óbvio que um FII que não tenha problemas na sua geração de caixa tende a bater o IPCA quando considerada a valorização total. Perda de tempo montar um estudo assim. A grande maioria dos fundos sem rolo vai bater.  

O ponto é: O preço dos imóveis sabidamente corrige a inflação no longo prazo. Sendo assim, o VP dos fundos de tijolo (no caso, entenda-se o preço da cota) possui o mesmo efeito no longo prazo? Pra fazer essa conta vc não pode considerar a reaplicação dos proventos, já que os proventos nada mais são que o spread que vc aplica sobre o IPCA. 

Logo NTNB = IPCA + Prêmio, sendo que para o FII temos IPCA = Valorização da cota e Prêmio = aluguel (provento). 

Maioria dos estudos demonstra que não existe muita correlação entre o preço da cota (sem reaplicar proventos) e o IPCA. Vai de encontro ao que o Bastter fala. FIIs não são imóveis.


Ah sim, considerando apenas o preço das cotas, eu chuto com esses poucos dados de ~10 anos que não seguem a inflação. Justamente o motivo pelo qual a gente bate tanto na tecla aqui que FII não é dinheiro infinito e tem que reaplicar para não perder patrimônio. No fim o que importa é isso, entender que o provento não é brinde, não é renda do além, que precisa ser reaplicado para ser um investimento viável. 

Gestão passiva clássica até tinha uma correlação, mas precificação de FII de gestão ativa é bem diferente do VP.



postado por @ars351 em 11/06/2021 10:56

hOly perfeito.
adicionando ainda que o PL dos Fundos Imobiliários tem reavaliação anual, que afeta diretamente o VP. dessa avaliação anual pode sair qualquer bicho, haja vista o que houve com o RBVA, por exemplo.




e ainda incorpora macroeconomia e fluxo de caixa descontado nos cálculos. Imagina quem comprou shopping por VP no fim de 2019 ?
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #21 de 37
Giovanni  
em 11/06/2021 12:37



postado por @hOly em 11/06/2021 11:04

ars351 Correto, mas atente que o valor da cota é diferente do VP. 

Para o investidor o que interessa é se o valor da cota corrige ao longo do tempo a taxa de IPCA + 0, que é taxa de correção sabida dos imóveis reais. 

Como o fundo de tijolo geralmente é negociado descorrelacionado ao seu VP, o VP em si não importa muito pra gente.



O que interessa é cota + proventos

Quem está preocupado apenas com a cota corrigir IPCA é porque ainda acha que os proventos são brindes. Sem reaplicar perde para inflação em vários casos. FII de papel é mais evidente ainda

Cota dificilmente vai acompanhar inflação
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #22 de 37
hOly  
em 11/06/2021 13:49
@Giovanni Essa e exatamente a grande implicação dessa discussão. 

Nos fundos de TVM já sabemos que a inflação é entregue nos proventos. Dessa forma, se o cotista não reinvestir parte dos proventos, o valor do principal será corroído pela inflação e tenderá a zero. 

Nos fundos de tijolo, como o fluxo de caixa é lastreado em imóveis, cujos contratos de locação tbm possuem índices de correção inflacionários, não é de todo errado pensar que o principal seria corrigido pela inflação, e dessa forma o provento seria fluxo de caixa livre, sem necessidade imediata de reinvestimento. 

O que observo com minhas leituras sobre o tema é que essa relação não existe. Com uma séria de 20 anos fica melhor de analisar mas até agora minha opinião (ênfase em MINHA e em OPINIÃO) é que fundos de tijolo perdem menos que os de TVM mas tbm são corroídos pela inflação no longo prazo, e portanto tbm precisam de reaportes dos proventos pra virar. 

Não tem milagre em FII assim como não tem em dividendos.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #23 de 37
Vendi.No.Topo  
em 11/06/2021 14:44
Excelentes ponderações. Realmente, uma aula.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #24 de 37
Pilgrin  
em 11/06/2021 15:00
@SARD3 parabéns pelo estudo!!!

Obrigado pelas contribuições com a comunidade.
Não gosto de rasgar seda, mas o alto nível aqui me surpreende.

Galera consegue discutir em cima de dados e ainda fazer as devidas ponderações.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #25 de 37
D@go  
em 11/06/2021 16:44
Independente de qual Ativo componha o nosso portifólio há um princípio básico :

Reinvestir os proventos  na fase de acumulação .

O patrimônio tem que continuar crescendo na fase de usufruto mesmo sendo utilizado para tranquilidade financeira
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #26 de 37
Primata  
em 11/06/2021 17:04
Valeu pelas críticas, e obrigado o pessoal que opinou trazendo mais conhecimento para a discussão.

Pelo visto a resposta à pergunta no título do post seria:

ainda não sabemos ao certo. FIIs são ativos "novos".


Numa boa empresa os produtos/serviços são reajustados e faz com que a receita, e sobretudo o lucro cresçam ao longo do tempo. Supostamente acima da inflação.

Num FII admite-se algo parecido por causa dos revisionais dos contratos e reavaliações dos ativos. Mas são apenas suposições.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #27 de 37
toby_  
em 11/06/2021 20:34
Tópico devidamente favoritado. Se aprende muito com essas discussões. Obrigado, pessoal.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #28 de 37
mbosatti  
em 11/06/2021 21:44
Muito bom, parabéns pelo estudo!
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #29 de 37
TMTR  
em 12/06/2021 08:38
Excelente tópico. Valeu pelas contribuições @SARD3, @hOly, @Giovanni e @putz !
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #30 de 37
ROLO  
em 12/06/2021 11:22
Na minha opinião o estudo tem alguns problemas:

-A maior parte desse periodo o juros estão em trajetória de queda, e isso tem relação inversa com o valor das cotas dos fiis

- Nesse mesmo periodo houve uma super oferta de imoveis no rio de janeiro (onde alguns fiis possuem ativos)

- Nesse periodo houve 2 grandes eventos no brasil (copa do mundo e olimpiada) que influenciou muito o comportamento dos valores dos alugueis nas 2 maiores cidades do Brasil ( onde tem mais fiis tbm)

-o  PQDP, passou por reformas e ampliações e isso não é comum

- O hglg, não é o mesmo de 10 anos atrás
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #31 de 37
Phodastico  
em 12/06/2021 11:37


postado por @ROLO em 12/06/2021 11:22

Na minha opinião o estudo tem alguns problemas:

-A maior parte desse periodo o juros estão em trajetória de queda, e isso tem relação inversa com o valor das cotas dos fiis

- Nesse mesmo periodo houve uma super oferta de imoveis no rio de janeiro (onde alguns fiis possuem ativos)

- Nesse periodo houve 2 grandes eventos no brasil (copa do mundo e olimpiada) que influenciou muito o comportamento dos valores dos alugueis nas 2 maiores cidades do Brasil ( onde tem mais fiis tbm)

-o  PQDP, passou por reformas e ampliações e isso não é comum

- O hglg, não é o mesmo de 10 anos atrás

Moral da história: 10 anos é pouco.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #32 de 37
Pilgrin  
em 24/09/2021 12:14
Vou ressuscitar esse tópico devido a uma reflexão recente.

Como o @hOly já bem disse, todos sabemos que, nos FIIs de papel (TVM), o reajuste pela inflação é entregue aos cotista na forma de renda.

Não reinvestir os proventos te dá a certeza absoluta de perda de patrimônio.

Quanto aos fundos de tijolo, ainda há alguma controvérsia na comunidade.

Porém, o que ocorre quando um fundo de gestão ativa vende um imóvel com lucro em relação ao preço de compra (como o HGLG11 acabou de fazer)?

1 - A lei LEI No 8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993 (Art 10) os OBRIGA a distribuir 95% do lucro auferido na venda pelo regime de caixa.

2 - O dinheiro retido no fundo, disponível para comprar outro imóvel,  é basicamente o valor DE CUSTO do imóvel sem qualquer reajuste.

3 - Fundo compra outro imóvel com o dinheiro, porém, a inflação já corroeu parte desse valor.

Ou seja, mesmo em fundos de tijolo de gestão ativa, é complicado partir da premissa de que a cota (sem reinvestir os proventos) corrigirá a inflação.

Os fundos ativos mudarão seus portfólios ao longo dos anos.
Nesse processo, entregar parte dos reajustes inflacionários na forma de renda é inevitável.

FII não é imóvel.

A conferir nos próximos anos.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #33 de 37
defenestrar  
em 24/09/2021 12:29
postado por @Pilgrin em 24/09/2021 12:14


Porém, o que ocorre quando um fundo de gestão ativa vende um imóvel com lucro em relação ao preço de compra (como o HGLG11 acabou de fazer)?

1 - A lei LEI No 8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993 (Art 10) os OBRIGA a distribuir 95% do lucro auferido na venda pelo regime de caixa.

2 - O dinheiro retido no fundo, disponível para comprar outro imóvel,  é basicamente o valor DE CUSTO do imóvel sem qualquer reajuste.

3 - Fundo compra outro imóvel com o dinheiro, porém, a inflação já corroeu parte desse valor.

Ou seja, mesmo em fundos de tijolo de gestão ativa, é complicado partir da premissa de que a cota (sem reinvestir os proventos) corrigirá a inflação.

Os fundos ativos mudarão seus portfólios ao longo dos anos.
Nesse processo, entregar parte dos reajustes inflacionários na forma de renda é inevitável.

FII não é imóvel.

A conferir nos próximos anos.

 

@Pilgrin Concordo com 95% do seu comentário (rs) mas gostaria de lembrar que o fundo pode manter esses 5% de ganho de capital da venda para equilibrar essa diferença + a possibilidade que ele tem de reter 5% das rendas de aluguéis e financeiras nos meses passados, + a possibilidade de realizar alavancagem para complementar essa diferença para realizar a compra de um novo imóvel. E nem falamos das emissões quando o valor da cota no mercado esta acima do valor patrimonial.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #34 de 37
defenestrar  
em 24/09/2021 12:33
@Pilgrin melhor resumo sobre o valor da cota se reajustando frente a inflação nos fundos de tijolo sem reaplicar os proventos:



FII não é imóvel.

A conferir nos próximos anos.
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #35 de 37
Giovanni  
em 24/09/2021 13:07


postado por @Pilgrin em 24/09/2021 12:14

Vou ressuscitar esse tópico devido a uma reflexão recente.

Como o hOly já bem disse, todos sabemos que, nos FIIs de papel (TVM), o reajuste pela inflação é entregue aos cotista na forma de renda.

Não reinvestir os proventos te dá a certeza absoluta de perda de patrimônio.

Quanto aos fundos de tijolo, ainda há alguma controvérsia na comunidade.

Porém, o que ocorre quando um fundo de gestão ativa vende um imóvel com lucro em relação ao preço de compra (como o HGLG11 acabou de fazer)?

1 - A lei LEI No 8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993 (Art 10) os OBRIGA a distribuir 95% do lucro auferido na venda pelo regime de caixa.

2 - O dinheiro retido no fundo, disponível para comprar outro imóvel,  é basicamente o valor DE CUSTO do imóvel sem qualquer reajuste.

3 - Fundo compra outro imóvel com o dinheiro, porém, a inflação já corroeu parte desse valor.

Ou seja, mesmo em fundos de tijolo de gestão ativa, é complicado partir da premissa de que a cota (sem reinvestir os proventos) corrigirá a inflação.

Os fundos ativos mudarão seus portfólios ao longo dos anos.
Nesse processo, entregar parte dos reajustes inflacionários na forma de renda é inevitável.

FII não é imóvel.

A conferir nos próximos anos.


Não existe renda eterna gratuita. Até ações tenbaggers quando vc olha o gráfico de retorno sem reaplicar proventos é pífio comparado com o poder multiplicador dos JC reaplicando. Não era de se esperar menos com FIIs
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #36 de 37
extimido  
em 27/10/2023 12:05
@putz que aula maravilhosa em 3 posts
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FIIs acompanham a inflação no longo prazo? - #37 de 37

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