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FIIs e Imóveis
extimido  
em 10/11/21 16:03

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 10/11/2021 16:11
cada cidade tem suas caracteristicas
vc tem de saber se isso tem valor em termos de localizaçao
daqui nao tenho como responder
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #1 de 35
extimido  
em 10/11/2021 16:12
Esqueci de adicionar que : o prédio tem menos de 3 anos, e o apto já esta com piso etc.

seria o primeiro aluguel, e eu ainda teria que decidir se alugaria ele sem os móveis básicos ( armarios de cozinha , banheiro etc) ou se alugaria do jeito que está.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #2 de 35
Bastter  
em 10/11/2021 16:19
@extimido vc ja tem uma imobiliaria q vai administrar?
Se nao tiver deveria ser a primeira coisa a fazer
pq ela pode inclusive ajudar nisso
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #3 de 35
PeterLyndo  
em 10/11/2021 16:23
Imóveis com um condomínio barato, se recebe mais pelo aluguel (mais dinheiro no bolso).
Apto sem nenhum condomínio (em cima de comércio, etc) acho ruim pq tem risco de virar um cortiço, mas não é o caso.
É um apto de tamanho bom, que da uma certa flexibilidade (poder morar no futuro conforme a situação, por exemplo). 
Cada cidade é de uma forma mas parece ser bom.
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sapoti  
em 10/11/2021 16:28
a área do ap em m2 parece ser boa para a região. Se tiver armários talvez atrai mais interessados, mas aí pode ser importante colocar na imobiliária, até diminuir dor de cabeça inclusive com inadimplência 
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extimido  
em 10/11/2021 16:29
@Bastter

já tenho!! mas acredito que eles tem algum vies de interesse, afinal além de administrar, eu pagaria comissão pela aquisição do imóvel!
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #6 de 35
benjamin_  
em 10/11/2021 16:42
nessa região tem algum fluxo "certo" de aluguel? tipo uma universidade?

pela minha (pouca) experiencia, classe média/baixa só aluga quem não consegue aprovação no banco pra financiar, pq a parcela tende a ficar igual ou mais baixa... e o pessoal só olha a parcela

os outros clientes que sobram, costumam não cuidar muito do imóvel
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Thiago  
em 10/11/2021 16:45
Dá uma olhada o que tem próximo que possa facilitar na locação para o público do imóvel (escolas, transportes, mercados, etc)
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Manjubafrita  
em 10/11/2021 16:46
Eu sei que é tentador...
Mas penso igual a você @extimido, priorizo localização em imóvel sempre.
Seja para compra ou aluguel. 
Bairros com localizações privilegiadas tendem a se valorizar cada vez mais, já as que não são tanto, ficam vulneráveis a qualquer coisa que possa vir acontecer.
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extimido  
em 10/11/2021 16:53
@benjamin_

faz todo sentido!!! não há fluxo constante, pois a cidade possui apenas uma faculdade, que fica no centro da cidade.

o aluguel pretendido é baixo, não sei uma parcela de financiamento se aproximaria.. mas sem dúvida é algo para se considerar, obg!! vou refletir sobre isso
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DogeOfWallStreet  
em 10/11/2021 17:03
Pela minha experiência em sp:

- excelente localização = próximo de estação de metrô, máximo 2 km

- boa localização = não tão próximo de metrô, mas centro expandido, em bairros tradicionais (aqui considero imprescindível vaga de garagem)

Imóvel com boa localização, 1 ou 2 dorm, tem boa demanda pra aluguel (obviamente, desde que esteja com valor adequado, imóvel bem conservado, etc), não tem mto segredo

Espero ter ajudado
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BurroFeliz  
em 10/11/2021 17:05
Quando comecei a ler achei que o prédio todo era seu kkkkk
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extimido  
em 10/11/2021 17:13
@BurroFeliz

quem dera!!! rsrs
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Amsj  
em 10/11/2021 17:14
Vou pontuar o que vejo por experiência própria. Talvez não sirva para a sua cidade, mas onde moro, capital de estado, prédio sem elevador e dois quartos, não sendo um deles suíte, tem baixíssima liquidez para venda, o que reduz e muito o valor.

Boa sorte aí. Abraços.
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Bastter  
em 10/11/2021 17:17
@extimido sim, eles tem um vies de interesse q vc tenha um imovel facil de alugar
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AuditorDoJazz  
em 10/11/2021 17:30
Tem elevador? Se não tiver, e ficar no último andar, é ruim, especialmente para movimentar compras e porque exclui praticamente idosos que poderiam locar.
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extimido  
em 10/11/2021 17:34
@AUDITORDOJAZZ

esqueci de avisar. não possui elevador, mas só precisa subir 1 lance de escadas! fica no primeiro andar
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Bastter  
em 10/11/2021 17:52
@extimido perdeu de metade a 70% dos interessados se for no Rio
ai na sua cidade nao sei
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #18 de 35
AuditorDoJazz  
em 10/11/2021 17:56
E é um primeiro andar escuro, abafado? Ou é ventilado?
Tem uma vista livre? Não digo que tenha vistão, mas que não seja devassado e nem dê de cara para uma parede ou um prédio próximo.
Tem algum comércio embaixo ou no entorno desagradável? Tipo um boteco pé sujo?...rs
Bate sol da tarde ou da manhã? Sol da tarde direto costuma ser insuportável.

Se fosse só para alugar, não te recomendaria observar tudo isso. Mas, como é para comprar, é bom ver. 
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Bastter  
em 10/11/2021 17:58
aqui no Rio eu pulava fora
sem elevador ninguem nem olha
primeiro andar todo mundo detesta
mas eu so posso falar do Rio
na sua cidade pode ser diferente

paris por exemplo metade dos predios nao tem elevador
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #20 de 35
TMTR  
em 10/11/2021 18:36
@extimido

Em cada cidade os critérios variam, mas apenas reforçando e sistematizando algumas das características que os colegas já colocaram:

1) localização, localização, localização - veja a dinâmica imobiliária do bairro, o que pretendem instalar ali, como está conectado ao sistema de mobilidade e aos serviços âncoras da cidade (shopping, universidade, locais de atração de emprego, etc)

2) sobre o edifício - achar um equilíbrio entre o que ele oferece e um baixo custo de condomínio, ou seja tem elevador, tem áreas comuns legais, tem estacionamento, quanto é o condomínio. Tem muitos edifícios novos tipo condomínio-clube e com várias unidades que são fáceis de alugar, em prédios velhos, ficar atento porque se oferece pouco e pode-se cobrar muito.

3) a unidade em si - ver a vista, é desimpedida? vai continuar assim (tipo, tem uma praça, um parque ou uma rua ampla na frente?), é barulhento? está próximo de rua de muita intensidade de trânsito? quando se fecha as janelas, como fica o ruído no apto? como é a planta do imóvel? varanda penso que virou uma boa com a pandemia, tem uma sala legal, uma cozinha bem montada, quartos decentes? Se for dois ou três quartos, melhor com suíte, se for de um quarto ou studio, um banheiro bem equipado e bem localizado (entre quarto e sala).

Isso, claro, sem falar da papelada do imóvel, que deve estar certinha e sem rolo.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #21 de 35
SuavenoRole  
em 10/11/2021 23:02
Não gostei das características que você trouxe do imóvel. 
Localização média.
Sem elevador.
Primeiro andar.
Vizinhança de classe média baixa. 
Também me pareceu ser imóvel que venha atender público muito específico.
Todos esses são fatores que impactam no valor da locação e principalmente na vacância dele.
No seu caso, eu deixaria de fazer negócio.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #22 de 35
MohamedAli  
em 11/11/2021 08:39


postado por @extimido em 10/11/2021 16:29:29

Bastter

já tenho!! mas acredito que eles tem algum vies de interesse, afinal além de administrar, eu pagaria comissão pela aquisição do imóvel!

Corretor/imobiliária ganha dinheiro com giro de imóveis. Semelhante corretora ganhando com giro de ações. Ou seja: eles tem todo interesse que vc compre. E caso nao fique satizfeito, que vc venda logo em seguida e compre outro melhor....
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #23 de 35
Bastter  
em 11/11/2021 09:27
@Henriqu imobiliaria q trabalha com aluguel nao ganha nada na compra so no aluguel
entao tem interesse q compre um imovel q seja facil alugar
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #24 de 35
Joe.Conrad  
em 11/11/2021 10:08
@extimido garagem com vagas não determinadas é rolo na certa.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #25 de 35
Bastter  
em 11/11/2021 11:20
@Logan.Wolverine tb depende da cidade
aqui no Rio 90% dos predios sao assim
se vc quiser com vaga demarcada nao vai achar

todos estes detalhes depende da cidade
como eu disse Paris a maioria nao tem elevador
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #26 de 35
Mauro  
em 11/11/2021 11:33
@extimido

se vc nao vai fazer dividas e tem $ para manter o imovel ate alugar, caso demore, ja eh um ponto positivo.

 

o que tem que ver eh se na rua tem muitos imoveis vagos ou se eh facil alugar ali.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #27 de 35
Bastter  
em 11/11/2021 12:10
mauro deuuma boa dica
ande pela rua e veja se tem placa de aluga-se
se tem uma ate pode ser
se tem mais de uma sei la
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #28 de 35
Japoneis  
em 11/11/2021 14:07
Acho que o principal fator a ser considerado deve ser a localização, que está intimamente relacionada ao perfil do inquilino.

 

Pela sua descrição, esse local teria por público potencial famílias de renda baixa/média (tipo, casal com um ou dois filhos e com renda mensal familiar abaixo dos 5, 6k). 



É um pessoal que vive de mês a mês, tudo ali na conta do chá.
Qualquer imprevisto (problema com carro, doença de um deles ou de familiar agregado, demissão de um dos cônjuges - tendem a ter empregos mais vulneráveis) pode reverberar imediatamente na capacidade de honrar o aluguel em dia.
São elegíveis para uma série de programas de moradia subsidiada. E geralmente essa galera tende a adotar aquele velho ditado ao buscar financiamento: "vou pagar pelo que é meu".
Como disseram acima, quem ainda não financiou desse pessoal é porque não conseguiu  juntar o dinheiro da entrada ou nem mesmo reúne condições pra obter o financiamento - fonte de renda instável, dívidas, rolos, etc

 

Além disso, em caso de inadimplência, imagina conseguir o imóvel de volta. Casal com criança pequena, idoso morando junto...
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #29 de 35
extimido  
em 11/11/2021 16:37
pessoal , peço que me perdoem a gafe. o apto não possui a metragem que descrevi, mas sim 60 m2.

de toda forma, os comentários tem sido excelentes e tem me ajudado a discernir a questão.

Curiosidade: o corretor imobiliário está me pressionado. Claro que mostrei interesse, e quase fechei o negócio, no entanto , ele me ligou hoje dizendo que já esta tudo certo e que fiz um excelente negócio..
Mas em nenhum momento sacramentei a proposta..rs..tem que saber levar
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #30 de 35
Mauro  
em 11/11/2021 17:05
@extimido

nem faça caso para o corretor.

logico que ele vai falar que vc "fez um otimo negocio", nao vai falar que negocio de que vc fez....

 

ele que se dane.

 

tá fazendo o papel dele, ou melhor, ser chato pra c.....

vc nao tem a mínima obrigação de comprar o imóvel, nao assinou nada, nao deu sinal.

pense com calma.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #31 de 35
Tostao  
em 12/11/2021 21:59
Apartamento em predinho baixo assim aqui na minha cidade q tbem é interior de SP tem muiiita oferta... já tive quando comprei pelo Minha Casa Minha Dívida  e vendi, pra mim não tem valor, por mais q o condomínio seja baixo, vai ter,  e esse público consumidor não tá aguentando.. e pensa nessa classe baixa quando precisar fazer uma reforma, melhoria etc na hora que o prédio precisar... médio prazo... complicado... melhor uma casinha q pelo menos é só vc... pra mimnão tem valor, mas análise de cada um.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #32 de 35
Cashew  
em 16/11/2021 15:14
@extimido,
Um detalhe que você mencionou e o pessoal não comentou ainda... todos são proprietários exceto esse que você está analisando, que seria para alugar. Já tive imobiliária que ficava me enchendo o saco toda hora mencionando outros proprietários que queriam achar pelo em ovo contra o inquilino. Isso pode gerar certo desconforto ao inquilino. 

Móveis: Quanto mais equipado, melhor para alugar. Se gastar um pouco em móveis e eletros usados e cobrar um pouco a mais de aluguel, geralmente menos de um ano está pago e é muito mais rápido alugar. Com imobiliária, tudo no contrato, estragou, tem que pagar. Nunca me incomodei com isso e sempre vale a pena, não só pelo retorno do investimento mas pela rapidez de ocupar, principalmente.  
Perfil do inquilino: Quanto menor a renda do inquilino, maior o seu risco. Imobiliária cuida só dos aspectos legais (fiador, caução, negativas, etc.). Mas, eu sempre procuro saber em que a pessoa trabalha, idade, quantas pessoas irão morar, se paga ou recebe pensão e rolos assim. 
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #33 de 35
extimido  
em 18/11/2021 10:25
acabei não fechando o negócio.

a matrícula do imóvel estava desatualizada. o que iria me vender se casou depois da aquisição.
teria que fazer uma modificação na matrícula do imóvel para constar o casamento.

Ai que foi o problema. o corretor disse que seria desnecessário e que eu estava procurando pelo em ovo, já que o regime de casamento foi o da separação absoluta.

Dai o negócio desandou..o corretor me mandou um audio de 2 minutos dizendo que eu estava desconfiando dele, que isso era uma afronta etc..

respondi educadamente...mas já tenho em mente que não farei negocios envolvendo essa figura!!

abs galera
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #34 de 35
Mauro  
em 18/11/2021 13:10
@extimido

melhor evitar confusao mesmo.
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perfil do meu primeiro imóvel para aluguel. - #35 de 35

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