Proventos de FIIs de tijolo seguem o IPCA? FIIs são bons para o Cotista ou para as gestoras?

FIIs e Imóveis
celtiberian  
em 02/05/22 2:17

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Plutus  
em 02/05/2022 03:05
Achei interessante o estudo, mas também é muito difícil fazer uma análise de tão curto prazo.
Como voce mesmo citou, você pegou uma época de baixa da economia brasileira, de desaceleração. Sem contar no ano de 2020 que deve ter impactado negativamente a arrecadação dos fiis para proventos.
As taxas administrativas, no entanto, de fato preocupam.

Aliás, vale ressaltar novamente, que esse estudo não está analisando o retorno total, i.e., a valorização das cotas no longo prazo somado aos proventos.
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TMTR  
em 02/05/2022 03:20
Valeu, @celtiberian !
Interessante notar essa evolução desproporcional das taxas de administração em relação ao retorno, como rendimento, ao cotista. A ver se isso se sustenta no longo prazo, porque se fato o estudo é limitado pela questão temporal.

2020 provavelmente será um ano sempre difícil e enviesado pra qualquer estudo. FIIs de shoppping como o HGBS sofreram muito no ano, bem como os de laje corporativa.

2013 foi um ano que o Brasil ainda não estava em crise, iniciada entre 2014 e 2016, e é provável que a queda dos rendimentos se relacione ao aumento de vacância no período do estudo e também às emissões feitas em momento de juros baixo, com cap rate menor.

Por fim, acho que VRTA e MXRF são fundos de papel ou pelo menos não predominantemente de tijolos, não?
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Henrique59  
em 02/05/2022 03:40
Ao invés de comparar com a inflação, compara com o aluguel médio praticado
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Cleber46  
em 02/05/2022 05:31
Valeu pelo estudo. A taxa da maioria não é baseada no valor de mercado? Se cotação aumentou taxa vai aumentar independente se rendimento aumenta, entra o ponto daí de o cotista estar ganhando tb com isso, então o aumento da taxa ñ é exclusivamente ruim se acompanhando do aumento da cota. Sugiro próximo estudo considerando retorno total. 
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Ultraje_do_sucesso  
em 02/05/2022 06:07
O jsre tb era um fii mais de papel e foi mudando com o passar dos anos
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celtiberian  
em 02/05/2022 07:15


postado por @Cleber46 em 02/05/2022 05:31:18

Valeu pelo estudo. A taxa da maioria não é baseada no valor de mercado? Se cotação aumentou taxa vai aumentar independente se rendimento aumenta, entra o ponto daí de o cotista estar ganhando tb com isso, então o aumento da taxa ñ é exclusivamente ruim se acompanhando do aumento da cota. Sugiro próximo estudo considerando retorno total. 


A taxa foi medida em reais pagos nos balanços auditados. Imagino que a maior parte do aumento veio de novas emissões.
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celtiberian  
em 02/05/2022 07:17

postado por @Henrique59 em 02/05/2022 03:40:42

Ao invés de comparar com a inflação, compara com o aluguel médio praticado

Você diz de mercado? Qual medida confiável de aluguel praticado em cada setor (ex: logística, lajes, etc) que tenha dados de longo prazo?

Eu tive justamente essa dúvida: se aluguéis que se ferraram nesse período ou se foram os FIIs. Empiricamente me parece que aluguéis sofreram mas os proventos dos FIIs estudados sofreu mais.
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celtiberian  
em 02/05/2022 07:20


postado por @Plutus em 02/05/2022 03:05:17

Achei interessante o estudo, mas também é muito difícil fazer uma análise de tão curto prazo.



E o pior de tudo: o estudo é praticamente o top 40 FIIs de tijolo da Bastter, excluindo 25 por terem pouco tempo de mercado. O estudo tem pouco tempo e a maioria dos fundos tem menos tempo ainda.

Daria para expandir o prazo do fundo, mas não escaparia de pegar a janela de crise, e ficaria com menos FIIs ainda.
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PlotTwist  
em 02/05/2022 07:24
Com meu conhecimento bem básico sobre FII, a única conclusão a que consigo chegar sobre o seu estudo é que ele reforça a importância de reaplicar os dividendos. Antes de estudar o conteúdo da Bastter, eu pensava que dividendo era brinde. Acho que esse pensamento é uma das maiores armadilhas para quem investe. Obrigado pelo estudo.
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semPAS  
em 02/05/2022 07:24
É complicado. Eu tenho FIIs na carteira, mas cada dia que passa eu fico mais receoso, mas não por conta desses estudos. Esses estudos na verdade só corroboram o que eu vejo no meu dia a dia de trabalho.

Explico. Eu trabalho em uma gestora de ativos para um fundo estrangeiro. Não é listado em bolsa. Os investidores só levaram ferro, mas não por conta dos ativos serem ruins (alguns até são), mas por má gestão mesmo. Quando entrei nessa gestora, já faziam alguns anos que a os investidores queriam sair do Brasil, mas a gestora só enrolava, pois quanto mais ficasse com os ativos sob gestão, mais ganharia. Fora as pendências administrativas, ambientais e judiciais com os imóveis que dificultaram e ainda dificultam a venda. Depois que peguei o assunto conseguimos organizar a grande maioria e vender. Hoje sobraram menos de 5% dos ativos.

E acreditem, tem gente dentro da empresa que trabalho que até hoje fala que os ativos não deviam ser vendidos. Ou que foram vendidos muito barato. Ou que algumas pendências ambientais foram até "boas", pois o fundo não precisou gastar dinheiro com regularização ambiental (só que eles esquecem que as pendências foram todas precificadas pelos compradores).

Enfim, bando de amadores que só querem ganhar dinheiro em cima dos investidores.
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crfcms  
em 02/05/2022 07:31
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mths11  
em 02/05/2022 07:36
Excelente estudo, @celtiberian.

Uma hipótese é que num momento de crise, pode ser mais difícil reajustar os aluguéis repassando a inflação. A realidade pesa e os inquilinos sentem.

Dado um cenário de inflação alta nos anos recentes, isso pode ter um delay no repasse nos aluguéis (talvez seja ano+1, ou ano+2), que ainda não foi capturado no seu estudo nesse momento.

Por outro lado, o poder de repassar a inflação também depende de quão bom o imóvel é.

Além disso, em momento de economia bombando, podemos ter reajuste acima da inflação (e pelo curto período de tempo do estudo, coincidiu com as crises).

Diante dessas conjecturas, só consigo dizer o seguinte: "todo mundo perde com a inflação, exceto o ONREVOG".
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jack.collie  
em 02/05/2022 07:40
Eu percebi isso mais ou menos na pele.
Fiz um aporte grande em FIIs lá por 2014 qndo comecei a investir
e depois disso o BS nunca mais mandou eu aportar (até pq as cotas valorizaram muito até 2020)

Os proventos totais da carteira de FII andaram de lado/cairam de lá pra ca. Só voltaram a crescer agora pq voltei a aportar em 2021-2022

Porém, entendo que é difícil tirar uma conclusão ainda, visto que tivemos 2015-2016 bem tensos e em seguida toda a crise de 2020 que afetou muito alguns setores

Só uma coisa eu tenho cada vez mais certeza: o gestor é o mais importante. Praticamente todos meus FIIs que tiveram problema foram do mesmo gestor.
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MarkFord  
em 02/05/2022 07:49
Para mim, FII é ativo recente, autêntica jabuticaba, que nem consigo entender direito (me parecem muito voltados para atender os interesses de gestores). Quando não entendo nada de alguma coisa, fico de fora, pois se não souber nem o básico o ferro é certo, ainda que o ativo seja bom.
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celtiberian  
em 02/05/2022 07:49
Por erro tem 2 fundos de papel no meio (a primeira versão do estudo era com todos tipos, depois limitei a tijolo e esqueci de tirar esses). Depois atualizo tirando esses e substituindo por +2 de tijolo que se encaixem nos critérios.
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ROLO  
em 02/05/2022 08:09
os contratos atípicos também distorcem a analise
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Eric61  
em 02/05/2022 08:11
Nesse período a Economia Brasileira só fez encolher. Acredito que seja reflexo.
De 2016 pra frente foi só ciclo de baixa nos imóveis, vacância aumentando e praticamente todas renovações de aluguel foram pra baixo. Em 2018/2019 que parecia haver uma retomada, veio COVID e aí destruiu mais ainda.
Num cenário em que a produção de riqueza do país foi reduzida pela metade, praticamente nada consegue proteger o seu patrimônio.
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ROLO  
em 02/05/2022 08:17
Conclusão: Só a Diversificação salva....
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Rabujo  
em 02/05/2022 08:20
Será que a grande quantidade de novas emissões n interfere no estudo, visto que se a pessoa n exercer ela diminui participação?
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VamosPraLondres  
em 02/05/2022 08:36
Nunca sei se estes estudos consideram ou não o reinvestimento dos proventos, mas acho que ele reforça alguns preceitos relevantes, como:

- Diversificação: Não faria o menor sentido ter só FIIs.
- Aporte e tempo: O ativo não vai garantir nada no futuro, só a continuidade do aporte ao longo do tempo podem melhorar as chances.
- Reinvestimento: Provento não é de graça e deve ser reinvestido.
- Se não vê valor, saia. Ninguém é obrigado a ter tudo.
- Aluguel não é retorno.
- Não existe aposentadoria, muito menos em FIIs. O valor se deteriora no tempo se o aporte cessar.
- Ninguém faz nada sem interesse e ninguém vai cuidar do seu dinheiro por vc. Gestores de FIIs, assim como diretores de empresas, ganham muito. Se não retornam o que se espera e não vê mais valor, saia do ativo. Ninguém é obrigado a ter o que não quer.
- Se não tem estômago pra renda variável e a intenção é acompanhar o ipca, fica na renda fixa.

Enfim. É meu ponto de vista, mas acho que dá pra tirar muitas outras informações daí. Parabéns pelo estudo.
 
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Giovanni  
em 02/05/2022 08:40


postado por @Rabujo em 02/05/2022 08:20

Será que a grande quantidade de novas emissões n interfere no estudo, visto que se a pessoa n exercer ela diminui participação?


não tem diferença nenhuma. Se a emissão resultar em bons ativos, você tem retorno proporcionalmente melhor

não precisa ficar maluco tentando manter participação, o que importa é seu patrimônio no geral e não seu patrimônio em um fundo
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Gandalff  
em 02/05/2022 08:40


postado por @celtiberian em 02/05/2022 07:15

A taxa foi medida em reais pagos nos balanços auditados. Imagino que a maior parte do aumento veio de novas emissões.

Excelente estudo...

Fiquei na dúvida justamente se esse fator não deveria ser expurgado na análise, para evitar distorções, pois, a cada nova emissão há reflexo direto na taxa de administração, já que essa é calculada pelo valor de mercado dos bens.

Então, não seria necessário manter a participação (percentual) do cotista ao longo do tempo, para fins de estudo somente (sem neura de ter que comprar cota na vida real)? 
Exemplo (com números redondos e bem extremos)

 - Antes da nova emissão, o cotista possuía 1% (1.000) do FII que possuía valor patrimonial dos bens de 100.000
- Após a emissão o FII passou a ter o valor de bens de 200.000
- O cotista tem sua participação reduzida para 0,5% do FII (1.000).
Então, teria que adquirir cotas suficientes para voltar aos 1% (+ 1.000), ou seja, dobrar a participação anterior em termos absolutos, para manter o mesmo percentual de participação.

Como consequência terá o retorno (renda mensal) maior mensalmente.
Creio que assim, não haverá distorção causada pelo aumento patrimonial do FII.
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Kyuzo  
em 02/05/2022 08:42


postado por @Rabujo em 02/05/2022 08:20

Será que a grande quantidade de novas emissões n interfere no estudo, visto que se a pessoa n exercer ela diminui participação?

Creio que esse deve ser o ponto. 

De qualquer forma, é um alerta sobre como a ideia de viver de renda dos investimentos é muito mais complicada do que os youtubers propagam. O yield alto dos FIIs não é a salvação da lavoura, pois, se não reaplicar os dividendos, a inflação come seu poder de compra. 

Eu não acho que FII seja um investimento ruim, gosto do tipo de ativo. O problema é se deslumbrar com o yield alto. No início da construção do patrimônio precisa reaplicar tudo e, mesmo em um futuro que você acredita que vai poder "usufruí-los", é necessário reservar uma certa parcela dos dividendos para reaplicar para manter poder de compra.

Tenho pensado que isso não é diferente, mas em menor escala é claro, para imóveis. Moro em uma cidade em que há apartamentos com excelente localização, mas muito velhos. Para reformá-los e deixá-los com uma cara atual, o proprietário provavelmente terá que gastar algumas dezenas de milhares. Se ele achou que o aluguel pago pelo inquilino era totalmente um brinde e não guardou uma parcela pra "reaplicar" (fazer reformas), o "dividendo" vai cair, pois menos pessoas vão querer alugar aquele apartamento com cara de velho.

É uma boa lição que há aqui na Bastter é combater essa ideia de o dia que você BOOM, de repente vai aposentar. Os investimentos vão possibilitando gradativamente, aos poucos, melhor qualidade de vida e "aposentamento". Porém, esse processo é mais lento do que se imagina. Trabalhar por um bom tempo é, pra massacrante maioria, essencial.
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Giovanni  
em 02/05/2022 08:45


postado por @PlotTwist em 02/05/2022 07:24

Com meu conhecimento bem básico sobre FII, a única conclusão a que consigo chegar sobre o seu estudo é que ele reforça a importância de reaplicar os dividendos. Antes de estudar o conteúdo da Bastter, eu pensava que dividendo era brinde. Acho que esse pensamento é uma das maiores armadilhas para quem investe. Obrigado pelo estudo.


é essencial reaplicar renda de FIIs se quiser ter algum retorno

achar que FII é uma vaca leiteira que você só investe uma vez e fica usando a renda todo mês para o que quiser é do mesmo nível de inocência de quem vende apto e vai "viver de renda" de tesouro direto. Não só não cresce o patirmônio, como uma hora acaba corroído pela inflação

FII é simples (para quem quiser ter)

-tratar como diversificação de parte do patrimônio, em segmento imobiliário que não dá para diversificar diretamente como pessoa física
- reinvestir proventos faz parte do retorno
- gestão, gestão, gestão são os 3 primeiros critérios de análise. Incluindo rolo da gestora E taxas feitas para ser FUNDO e não Fundo de Investimento Imobiliário. Depois disso olha diversificação interna e os ativos

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putz  
em 02/05/2022 08:47
A ideia do estudo é excelente, porém acho o período muito curto.

O segmento imobiliário é bastante cíclico e altamente dependente da economia brasileira.

Sem falar que o mercado de FIIs é extremamente recente. A grande maioria dos FIIs mal tem 5 anos de existência.

5 anos no mercado imobiliário não é nada. Não conheço ninguém que ficou rico pq segurou um lote ou imóvel por apenas 5 anos.

O ideal seria fazer um estudo ao longo de 20 anos, porém, infelizmente, ainda não temos esse histórico todo.

Conflito de interesses sempre existirá, seja em FIIs, com os administradores, seja em ações, com os gestores das empresas. Até mesmo quando compro apartamentos para alugar, também terei conflito de interesses com a imobiliária.

Se eu não quero conflito de interesses, melhor eu comprar e administrar meus próprios imóveis e abrir as minhas próprias empresas. Mas daí não seria renda passiva, e, sim, evidentemente, renda ativa.


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putz  
em 02/05/2022 08:53
@Kyuzo Perfeita observação!
Todo imóvel precisa ser "mantido", ou seja, das famosas "benfeitorias necessárias", com reforma, pintura, impostos, manutenção dos sistema elétrico e hidráulico, infiltrações, etc.

E tudo isso tem um custo. Se não é feito, teu imóvel, literalmente, vai à ruína!

E, mesmo se teu imóvel estiver em condições razoáveis, sempre vai precisar dar aquela repaginada, o "retrofit", senão os potenciais inquilinos irão preferir alugar os imóveis novinhos, mais modernos.

Por isso que é sim necessário guardar "parte dos alugueis" para atender essas despesas. Assim como é necessário reinvestir parte dos dividendos para manter o poder de compra.

Do contrário, teu patrimônio principal será dilapidado. Afinal, o dinheiro para atender essas despesas precisa sair de algum lugar.

Fazendo uma comparação bem grosseira e tosca com ações, é como se os FIIs precisassem de um "CAPEX" para manterem seus imóveis sempre em boas condições e atrativos no mercado.

A pessoa que investe em FIIs, deve ter a mentalidade de proprietário de imóvel; da mesma forma que o investimento em ações demanda a mentalidade de sONcio.

Se fugir desse pensamento, vc não terá sucesso.

É como é ensinado nesse site: "qualquer métrica vai te ferrar", pois vai te induzir a girar patrimônio em busca do "melhor valor".
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Phodastico  
em 02/05/2022 09:06
@celtiberian não sei se o que eu vou dizer faz sentido, se estiver errado podem mandar as voadoras e me corrijam por favor.
É sabido que os FIIs de tijolo NÃO entregam a inflação nos proventos. Ela tende a ser corrigida exatamente na parte que você deixou de fora do seu estudo, que é o valor patrimonial (já que bons imóveis no longo prazo tendem a acompanhar a inflação). Os proventos desses FIIs seriam um "plus", acima do que os imóveis valorizam. Por isso mesmo é importante escolher fiis diversificados e com gestores com bom histórico.
Quem entrega a inflação nos proventos são os FIIs de CRIs. Esses sim no meu entendimento tem a obrigação de ganhar da inflação nos seus proventos. Só que em compensação o valor patrimonial tende a diminuir já que você está recebendo a correção inflacionária.
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defenestrar  
em 02/05/2022 09:15
@celtiberian muito obrigado pelo estudo é interessante ver o quanto se tem de aumento dos proventos de forma "organica" pela gestão ativa comparado a gestão passiva e que se deixar o valor quieto sem reaplicar vai perder da inflação como se diz muito aqui no forum.

@Giovanni obrigado pelo imput de reaplicar proventos era a pergunta que eu faria. É exatamente por esse resultado "organico" da gestão ativa abaixo do IPCA que é necessário se reaplicar em media pelo menos uns 30% dos proventos de FII de tijolo.

@celtiberian Se não for pedir muito um pouco mais de trabalho, eu acharia interessante ver se com 30% do valor reaplicado o crescimento dos proventos não superaria a inflação (creio que sim mas não tenho os dados).
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ebitda  
em 02/05/2022 09:23
Sempre tive um pé atras FII por envolver duas coisas q vira e mexe se vê mto rolo: fundo e imóveis. 

Sei lá, no fim das contas FII nao deixa de ser um tipo fundo.

Mas pode ser mero preconceito meu...
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jack.collie  
em 02/05/2022 09:23


postado por @Phodastico em 02/05/2022 09:06

celtiberian não sei se o que eu vou dizer faz sentido, se estiver errado podem mandar as voadoras e me corrijam por favor.
É sabido que os FIIs de tijolo NÃO entregam a inflação nos proventos. Ela tende a ser corrigida exatamente na parte que você deixou de fora do seu estudo, que é o valor patrimonial (já que bons imóveis no longo prazo tendem a acompanhar a inflação). Os proventos desses FIIs seriam um "plus", acima do que os imóveis valorizam. Por isso mesmo é importante escolher fiis diversificados e com gestores com bom histórico.
Quem entrega a inflação nos proventos são os FIIs de CRIs. Esses sim no meu entendimento tem a obrigação de ganhar da inflação nos seus proventos. Só que em compensação o valor patrimonial tende a diminuir já que você está recebendo a correção inflacionária.

Eu também tenho a impressão de que é importante considerar a valorização da cota em um estudo desses.

Por mais ativa que seja a gestão, como que ela vai conseguir uma valorização dos proventos em um cenário que os alugueis estão sendo reajustados pra baixo?

Fazendo um paralelo a imóveis. Se você comprou um imóvel 10 anos atras por 100k que pagava 1k de aluguel. Hoje ainda paga 1k mas vale 200k...é um investimento ruim pq o aluguel não subiu?
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Giovanni  
em 02/05/2022 09:41


postado por @jack.collie em 02/05/2022 09:23
Eu também tenho a impressão de que é importante considerar a valorização da cota em um estudo desses.

Por mais ativa que seja a gestão, como que ela vai conseguir uma valorização dos proventos em um cenário que os alugueis estão sendo reajustados pra baixo?

Fazendo um paralelo a imóveis. Se você comprou um imóvel 10 anos atras por 100k que pagava 1k de aluguel. Hoje ainda paga 1k mas vale 200k...é um investimento ruim pq o aluguel não subiu?


FIIs, assim como imóveis pessoa física, não são empresas onde você tem o potencial de ter um nicho exclusivo e pressionar preços e subir para sempre (ou avalancar e comprar todo mercado imobiliário da região e aumentar a barreira de entrada para outros proprietários)

vc tem um bem escasso (espaço em lugar urbano onde as pessoas querem morar) e uma demanda que pode ser alta ou baixa, dependendo do lugar

mesmo em lugar de alta demanda, não dá para pressionar para sempre sequer a inflação, quem diria acima dela

o que importa é resiliência e manter as fontes de rendas, isso somado a reaplicação do que recebe gera retorno no longo prazo. Sem reaplicação, é igual renda fixa, é corroído pela inflação

nisso, FIIs de tijolo de imóveis são similares

o que é importante prestar atenção é: se não é possível crescer o tempo todo e a resiliência é importante, faz sentido a admnistradora/gestora receber cada vez mais por causa de uma métrica fácil de atingir? esse ponto sim eu acho que precisa de atenção - escolher FIIs por gestão, gestão e gestão em primeiro lugar

tratando FII pelo que ele é - diversificação no segmento imobiliário - e não como um unicórnio vaca leiteira como é no imaginário popular, fica mais fácil ver com clareza os critérios para eliminar fundos cujo único objetivo é sustentar gestor
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OpusFried  
em 02/05/2022 09:54
Essa pesquisa só colabora com uma análise que eu tinha feito no início do meus estudos de FII. FIIs tem se mostrado até o momento um investimento com retorno aquém de outras classes de investimentos. Tudo bem que tem a sua dinâmica diferente das ações e não dá pra comparar porque são classes de ativos diferentes mas há claramente uma disparidade em relação às ações muito maior do que quando comparamos os REITS com as STOCKs. Acredito que FIIs talvez não seja todos assim como nem todo mundo tem o perfil para investir em renda fixa. Por enquanto só um número muito reduzido de FIIs tem o meu agrado.
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jack.collie  
em 02/05/2022 10:03


postado por @OpusFried em 02/05/2022 09:54

FIIs tem se mostrado até o momento um investimento com retorno aquém de outras classes de investimentos. 

Será que este tipo de observação seria feita em 2020 quando o ifix estava no topo?
Seria uma coincidência com o fato de ter desabado e depois andado de lado nos últimos 2 anos?

Temos que tomar muito cuidado para não ser o caso de estarmos procurarando problema onde não tem.
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Gandalff  
em 02/05/2022 10:05

postado por @Phodastico em 02/05/2022 09:06

celtiberian não sei se o que eu vou dizer faz sentido, se estiver errado podem mandar as voadoras e me corrijam por favor.
É sabido que os FIIs de tijolo NÃO entregam a inflação nos proventos. Ela tende a ser corrigida exatamente na parte que você deixou de fora do seu estudo, que é o valor patrimonial (já que bons imóveis no longo prazo tendem a acompanhar a inflação). Os proventos desses FIIs seriam um "plus", acima do que os imóveis valorizam. Por isso mesmo é importante escolher fiis diversificados e com gestores com bom histórico.
Quem entrega a inflação nos proventos são os FIIs de CRIs. Esses sim no meu entendimento tem a obrigação de ganhar da inflação nos seus proventos. Só que em compensação o valor patrimonial tende a diminuir já que você está recebendo a correção inflacionária.

Por isso, acho que o fator novas emissões causa distorção no estudo.
- O valor Patrimonial do FII aumenta (nova emissões), logo a taxa de administração vai subir;
- Se não aumentar o aporte a cada nova emissão (PARA FINS DE ESTUDOS, sem neura em fazer isso na vida real), a participação do quotista cai (em termos percentuais), logo vai haver um descompasso entre o cenário (T0) inicial e o pós emissão (T1, T2... Tn).

Se quando o fundo valia 100 o cotista tem 1, quando o fundo emitir 20, o cotista tem que ter 1,2, para manter o mesmo percentual, e evitar essa distorção.
 
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FlyCavok  
em 02/05/2022 10:46
Na minha opinião nada disso muda o estudo: aluguel médio, situação econômica do país, valorização/desvalorização de cotas.

O estudo continua válido pq a premissa dele é: o retorno em proventos se mantém ao longo do tempo ? Sim ou não?

No caso vemos que não. 

Isso é grave, pq os FIIs, ao contrário das ações, distribuem quase tudo. Então não se deve confiar em valorização de cota. 

E os motivos?

Aí sim podemos questionar...

O @celtiberian muito espertamente já procurou ver um deles: taxas de administração crescendo absurdamente.

Podem haver outros motivos, inclusive esses apontados (conjuntura econômica etc), o que não invalida o resultado do estudo.
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Kyuzo  
em 02/05/2022 10:49

postado por @OpusFried em 02/05/2022 09:54:27

Essa pesquisa só colabora com uma análise que eu tinha feito no início do meus estudos de FII. FIIs tem se mostrado até o momento um investimento com retorno aquém de outras classes de investimentos. Tudo bem que tem a sua dinâmica diferente das ações e não dá pra comparar porque são classes de ativos diferentes mas há claramente uma disparidade em relação às ações muito maior do que quando comparamos os REITS com as STOCKs. Acredito que FIIs talvez não seja todos assim como nem todo mundo tem o perfil para investir em renda fixa. Por enquanto só um número muito reduzido de FIIs tem o meu agrado.


Você pode fazer sua própria análise se FII é bom ou não. Porém, estudo não analisou ganho de capital (o que afeta o retorno), mas dividendos x inflação, além de taxas.

O estudo traz dois aprendizados. Primeiro, se você não reaplicar dividendos, pelo menos em parte, a inflação vai comer seu poder de compra e segundo fique atento com gestoras que estão com despesas altas (nesse ponto, o Giovani vem dando importantes alertas e até nos quadros dos FIIs).
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Gandalff  
em 02/05/2022 10:58
"O @celtiberian   muito espertamente já procurou ver um deles: taxas de administração crescendo absurdamente."

Tem que ter cuidado em analisar esse dado, e transforma-lo em informação.
1. Será que aumentou "absurdamente", ou é apenas um reflexo do aumento patrimonial do FII (valorização dos imóveis e principalmente novas emissões)?

2. Por que o retorno mensal do cotista não acompanhou o crescimento da taxa de administração?

Na minha opinião (posso estar completamente enganado), mas é porque não foi levado em conta a necessidade de manter constante o percentual de participação no FII, pois, se a cada nova emissão você aumentar a participação absoluta (mantendo o mesmo percentual), a renda mensal também vai aumentar.

PS: sem desmerecer o estudo, pois, é um excelente ponto de partida para debate o trabalho do @Celtiberian... 
postado por @FlyCavok em 02/05/2022 10:46

Na minha opinião nada disso muda o estudo: aluguel médio, situação econômica do país, valorização/desvalorização de cotas.

O estudo continua válido pq a premissa dele é: o retorno em proventos se mantém ao longo do tempo ? Sim ou não?

No caso vemos que não. 

Isso é grave, pq os FIIs, ao contrário das ações, distribuem quase tudo. Então não se deve confiar em valorização de cota. 

E os motivos?

Aí sim podemos questionar...

O celtiberian muito espertamente já procurou ver um deles: taxas de administração crescendo absurdamente.

Podem haver outros motivos, inclusive esses apontados (conjuntura econômica etc), o que não invalida o resultado do estudo.
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Pilgrin  
em 02/05/2022 11:05
@celtiberian parabéns pelo estudo!!!

Quanto aos proventos por cota não aumentarem, particularmente não vejo tanto problema.

Tenho imóvel alugado desde 2014/15 e, se tivesse insistido em aumentar o aluguel de acordo com a inflação, estaria com ele vazio há muitos anos.
Mesmo com gestão ativa acho difícil ir contra o mercado.

Já a remuneração dos gestores aumentou muito devido às emissões que, quando bem feitas, ao menos reduzem o risco do fundo.
Mas de fato, o incentivo para emitir é enorme! É uma deficiência estrutural dessa classe de ativos.
Daí a importância da gestão, como bem disse o @Giovanni
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130491  
em 02/05/2022 12:08
Essa análise eu já tinha reparado empiricamente, sem analisar profundamente. Também noto que quando um imóvel se valoriza, os fundos tendem a vender para "aumentar a rentabilidade do fundo". 
Parabéns pelo estudo.
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Aline.C  
em 02/05/2022 12:15
Não dá para comparar FII com REIT
A despeito das crises no BR, do curto período da análise

Celti levantou excelente bola:
- Risco de agência
- própria forma como são estruturados levam FII a serem mais veículos de saída de grandes investidores do que de entrada de pequenos, pelo menos até aqui

Por melhor que seja a gestão, FII quase só gera valor para sONcio quando emite e cresce com cap maior do que tinha (cresce só com equity)

Quando emite a cap menor, FFO/share diminui, mesmo que subscreva, recebe %menor

Único benefício é diversificar

E as emissões são muito mais abundantes e fáceis nos períodos de euforia, em que os CAP de aquisições são menores... Fora que os muitos gestores são estimulados a crescer a qualquer custo ("empire building")

Excelente estudo @celtiberian
Cirúrgico como de costume

FFO/share de quase todos multi-multi não se comparam com as dos REITs ou outros investimentos imobiliários

Isso não faz com omque não possam ter lugar num carteira diversificada
Mas não são vacas leiteiras, como o @Giovanni sempre alerta
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Aline.C  
em 02/05/2022 12:21
Poderia comparar o FFO/share dos principais FII multi-multi de cada setor com o das empresas/ações

Ex
HGBS/XPML etc vs MULT/IGTI etc
HGLG etc vs LOGG etc
HGRE/RCRB vs CCP etc
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Plutus  
em 02/05/2022 13:02
@celtiberian

Sim, eu concordo que seria difícil fazer uma análise pelo fato do mercado ser recente. Ou tem poucos fundos e um espaço de tempo maior ou te maior variedade de fundos em um espaço de tempo menor.
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celtiberian  
em 02/05/2022 14:08


postado por @Phodastico em 02/05/2022 09:06

celtiberian não sei se o que eu vou dizer faz sentido, se estiver errado podem mandar as voadoras e me corrijam por favor.
É sabido que os FIIs de tijolo NÃO entregam a inflação nos proventos. Ela tende a ser corrigida exatamente na parte que você deixou de fora do seu estudo, que é o valor patrimonial (já que bons imóveis no longo prazo tendem a acompanhar a inflação). Os proventos desses FIIs seriam um "plus", acima do que os imóveis valorizam. Por isso mesmo é importante escolher fiis diversificados e com gestores com bom histórico.
Quem entrega a inflação nos proventos são os FIIs de CRIs. Esses sim no meu entendimento tem a obrigação de ganhar da inflação nos seus proventos. Só que em compensação o valor patrimonial tende a diminuir já que você está recebendo a correção inflacionária.


Você está confundindo tudo e interpretou tudo errado e trocado, tanto a teoria de FIIs quanto meu estudo.

Em nenhum lugar está escrito que FII de tijolo PAGA a inflação nos proventos. Pagam juro real.

O que acontece é que FII de tijolo DEVERIA entregar um AUMENTO de provento e de VP, no longo prazo, proporcional à inflação.

Um FII de papel puro e típico: paga juro nominal e VP tende a ficar estável. No LP, provento não acompanha a inflação.

Um FII de tijolo: paga juro real, tanto VP (lastro: imóvel) quanto proventos (lastro: aluguéis) tendem a acompanhar inflação.
É essa teoria que testei, para os proventos dos FIIs de tijolo. Não só teoria, é basicamente uma promessa e a forma de interpretação dada a FIIs de tijolo em toda a indústria, todas gestoras, todos analistas, todos os sites, inclusive a Bastter.



postado por @Phodastico em 02/05/2022 09:06

Quem entrega a inflação nos proventos são os FIIs de CRIs. Esses sim no meu entendimento tem a obrigação de ganhar da inflação nos seus proventos.


Você está confundindo totalmente as coisas. Um FII de papel que distribua inflação NÃO VAI ter um aumento dos proventos em linha com a inflação no longo prazo, ceteris paribus, JUSTAMENTE pois está distribuindo a inflação. Diferente do FII de tijolo que só recebe no fluxo de caixa juro real e o imóvel garante a inflação - tanto VP quanto o provento deveriam, na teoria, acompanhar a inflação.
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celtiberian  
em 02/05/2022 14:11

postado por @Rabujo em 02/05/2022 08:20

Será que a grande quantidade de novas emissões n interfere no estudo, visto que se a pessoa n exercer ela diminui participação?

Não afeta a conclusão pois a análise é em PROVENTO POR COTA.

Se a emissão gerou uma redução de LONGO PRAZO no PROVENTO POR COTA, é por que o gestor está fazendo cagada. Está destruindo valor para aumentar AuM e com isso aumentar as taxas que ele ganha, justamente o "empire building" que falei, mas cagando e andando para o cotista.

Emissão deveria, no mínimo, manter o provento por cota, senão emitiu pra que? É postura anti-cotista fazer emissão de cotas piorando rendimento. O ideal era emissões apenas para adquirir oportunidades que gerariam um aumento dos proventos por cota.
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celtiberian  
em 02/05/2022 14:30


postado por @Cleber46 em 02/05/2022 05:31

Valeu pelo estudo. A taxa da maioria não é baseada no valor de mercado? Se cotação aumentou taxa vai aumentar independente se rendimento aumenta, entra o ponto daí de o cotista estar ganhando tb com isso, então o aumento da taxa ñ é exclusivamente ruim se acompanhando do aumento da cota. Sugiro próximo estudo considerando retorno total. 


O aumento de valor da cota sem aumento proporcional nos resultados é basicamente mudança de valuation e não geração verdadeira de valor. Ou seja, não aumentou o valor intrínseco dos negócios - fundamentalmente ligado ao fluxo de caixa, variou apenas a forma que o mercado valoriza aquele fluxo de caixa.

O estudo considerando retorno total pode ser feito, mas não é simplesmente mudar os números nos mesmos gráficos, é algo TOTALMENTE DIFERENTE visando outros objetivos. Teria que comparar rentabilidade com NTN-B + prêmio de risco.

A análise que fiz foi para testar basicamente a história "proventos de FII de tijolo seguem a inflação". Até agora não seguiram.
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Dmitry  
em 02/05/2022 14:36
O BBPO nunca teve vacância, vacância 0 desde sempre... além de baixíssimo gasto com manutenção (quando uma agência é reformada quase tudo é pago pelo banco).

O FIIP segue quase a mesma linha.....teve vacância 0 por um longo período e também tem manutenção menos frequente do que as lajes corporativas.
.
Dessa maneira acaba sobrando um pouco maias pro cotista....acho que por isso eles apresentaram números melhores nesse gráfico......mas como sempre, os retornos são proporcionais aos riscos (mono inquilino e o outro BTS).
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Plutus  
em 02/05/2022 14:51

postado por @celtiberian em 02/05/2022 14:11

Não afeta a conclusão pois a análise é em PROVENTO POR COTA.

Se a emissão gerou uma redução de LONGO PRAZO no PROVENTO POR COTA, é por que o gestor está fazendo cagada. Está destruindo valor para aumentar AuM e com isso aumentar as taxas que ele ganha, justamente o "empire building" que falei, mas cagando e andando para o cotista.

Emissão deveria, no mínimo, manter o provento por cota, senão emitiu pra que? É postura anti-cotista fazer emissão de cotas piorando rendimento. O ideal era emissões apenas para adquirir oportunidades que gerariam um aumento dos proventos por cota.

Agora me surgiu uma dúvida, voce comparou o aumento do valor pago na taxa da administração no sentido global ou voce dividiu a taxa de administração por cota, para comparar a variação percentual do custo para cada cotista, considerando que as novas emissões aumentaram o número de cotas.
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Fortitudine  
em 02/05/2022 15:02
@celtiberian   Obrigado por nos disponibilizar mais um excelente estudo. Os seus estudos são tão bons que não sobra quase nada pra gente tentar contribuir, mas vamos lá:

Pessoal comentou que o período de estudo foi curto, e realmente é, mas é o que temos e foi isso que ele usou pra fazer com os dados que temos disponíveis. O mercado de Fiis como um todo é bastante incipiente ainda. Daqui a um tempo esse tipo de estudo fica melhor ainda, pq saímos da lupa de curto prazo pra um horizonte de médio/longo prazo.

Entendo também que esse estudo em específico, como vc mesmo alertou, "não é avaliar o retorno total, e sim se os proventos por cota seguem a inflação ou não nos fundos de tijolo".

Ocorre que exatamente por isso, a meu ver, fica uma comparação um tanto injusta, pois FII de tijolo não entrega a inflação nos proventos, como ocorre nos FIIs de papel, mas sim na parte que ficou de fora da análise. Em seguida, cruzou-se com um dado (taxa de adm) que incide sobre o valor total investido (capital alocado nos imóveis + rendimentos).

No geral, quando o FII nasce, a taxa de adm incide sobre o patrimônio líquido, composto pela avaliação dos imóveis, e conforme ele vai maturando e ganhando musculatura no mercado, essa taxa passa a ser atrelada ao valor de mercado das cotas, que engloba o valor total investido (capital alocado nos imóveis + rendimentos). Daí ficaria uma comparação de um rendimento seco (só o provento) com uma taxa que não é seca (capital + rend), o que pode ter influenciado para o resultado "desanimador".

@FlyCavok O estudo continua válido pq a premissa dele é: o retorno em proventos se mantém ao longo do tempo ? Sim ou não?
Sim continua válido, só que o retorno em proventos nos Fiis de tijolo, por natureza, não é pago com prêmio de inflação, isso é sabido, em Fii isso só ocorre nos de TVM (papel). Então é natural que o rendimento seco sem prêmio inflacionário, ao ser cruzado como IPCA, vai aparecer esse déficit.

Acredito que um estudo feito apenas com FII de papel poderia ficar mais justo, já que esta classe sim entrega IPCA dentro do rendimento.

Como bem disse o Giovani, é essencial reaplicar renda de FIIs se quiser ter algum retorno. A título de curiosidade, peguei esse FII aí que se mostrou no quadrante verde - BBPO11 - total return e sem ajuste versus IPCA 2013 - 2020:

1- Quem recebeu e reinvestiu rendimentos. Dobro da inflação:



2- Quem ñ reinvestiu. Só a cota seca no tempo. Patrimônio devorado pela inflação:



O risco inflacionário é inerente a uma série de ativos, não só de RV mas principalmente de RF. Se eu puxasse gráficos desse aí pra outros tipos de ativos como ações com e sem ajuste daria um monte perdendo pro IPCA também se não reaplicar os dividendos. Falo isso pq um pessoal olha um estudo desse e erradamente sai concluindo que Fii é ruim, que perde pra inflação etc.. O objetivo do estudo não é esse.

A reaplicação dos rendimentos (estudos indicam ao menos 30%) fazem parte do jogo e dá uma diferença enorme. No geral, quando olhamos para o mercado de Fiis como um todo, ele tem se mostrado uma classe de ativo que protege nós meros burros mortais contra a inflação (vide gráfico abaixo IFIX versus IPCA nos últimos 10 anos), desde que o sujeito ao menos tenha uma carteira diversificada, quanto mais se diversifica, mais se dilui risco e coloca a convexidade do mercado a nosso favor.



Só tentando contribuir de alguma forma com o debate e aprender junto. Quem puder me corrigir em alguma afirmação minha que esteja equivocada eu agradeço.
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Fortitudine  
em 02/05/2022 15:14


postado por @Dmitry em 02/05/2022 14:36

O BBPO nunca teve vacância, vacância 0 desde sempre... além de baixíssimo gasto com manutenção (quando uma agência é reformada quase tudo é pago pelo banco).

O FIIP segue quase a mesma linha.....teve vacância 0 por um longo período e também tem manutenção menos frequente do que as lajes corporativas.
.
Dessa maneira acaba sobrando um pouco maias pro cotista....acho que por isso eles apresentaram números melhores nesse gráfico......mas como sempre, os retornos são proporcionais aos riscos (mono inquilino e o outro BTS).

É mais ou menos por aí. Se olhar o gráfico que postei acima com e sem rendimento, dá uma diferença gritante, ou seja, ele pagou um caminhão de rendimentos nesse período enquanto a cota ficou flat, a disparidade do gráfico vem exatamente do provento, devido ao prêmio de risco desse FII. Não existe almoço grátis e o mercado já precificava o risco nesse Fii.
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Pilgrin  
em 02/05/2022 17:43
@Fortitudine ótimo complemento!

Sei que não é o objetivo específico do tópico comparar FIIs de papel com FIIs de tijolo, mas só pra pensarmos:
Falando de RISCO, não de retorno:

- Se o inquilino do imóvel dá calote no aluguel vc perde o aluguel. Não o imóvel
- Se o credor do CRI da calote no boleto, há grande chance de se perder o CRI inteiro.

Se o risco do FII de papel é maior, é razoável que ele tenha uma rentabilidade maior que os FIIs de tijolo.
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shadow_walker  
em 02/05/2022 21:19
Os FIIs de CRIs trazem um risco maior porque, além de envolver o mercado imobiliário, envolve também o mercado de crédito (financiamento imobiliário).

O lastro dos FIIs de CRI são (geralmente) os contratos de financiamento, e o fluxo dos proventos viria do pagamento das parcelas efetuados pelos devedores do financiamento.

Quem responde pela administração desses contratos são as securitizadoras. Se houver calote num dos contratos, ainda assim o FII poderá ter algum retorno com o CRI, através da execução da aaaagarantia pela securitizadora (venda do imóvel, por exemplo).
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Cafezeiro  
em 02/05/2022 21:29

postado por @Fortitudine em 02/05/2022 15:02

Acredito que um estudo feito apenas com FII de papel poderia ficar mais justo, já que esta classe sim entrega IPCA dentro do rendimento.


 
Acho que vc tá confundindo "entregar IPCA dentro do rendimento" com "entregar rendimentos que acompanham o IPCA".
 

Conta grosseira de exemplo, considerando:

-IPCA 10% 
-Rendimento: 5% 

Teríamos:

-IPCA+Rendimento = 15% 
-Rendimento corrigido pelo IPCA = 5,5% 
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zehguleba  
em 02/05/2022 21:31
A FGV há não muito tempo começou a divulgar o IVAR, um índice que tenta retratar a variação dos aluguéis residenciais em 4 grandes capitais. Divulgaram dados a partir de 2019 (amostra não significativa) mas dá pra realizar algumas inferências.

Dando uma olhada nele, dá pra perceber que há um descolamento entre a inflação e o reajuste dos aluguéis, que pode ser explicado por tudo que já falaram aqui. Inclusive em vários períodos o índice tornou-se negativo, acompanhando o desaquecimento do mercado imobiliário.

FIIs devem ser entendidos como mais um ativo de diversificação em renda variável; “amenização” direta dos efeitos da inflação pra o efeito mencionado só o tesouro IPCA mesmo e olhe lá (já discutido amplamente em outros tópicos).
“Viver” de renda de FII é o mesmo que achar que vai “viver” de dividendos.
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Solidsnake  
em 02/05/2022 22:37
Parabéns Celtiberian pelo estudo, sempre agrega umas reflexões bacanas no site.
Só notei uma coisa e o TOC me forçou a vir comentar, o RBVA11 também não está no grupo dos FII que teve variação de proventos e taxa de administração acima da inflação?


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Rincewind  
em 03/05/2022 00:17
Bom, vamos por partes.

Na minha opinião:
Primeiramente acredito que exista alguns "vieses" neste estudo, basicamente devido à 2 motivos:

1 - o tempo, que infelizmente está pequeno. O estudo foi feito no "pior" momento econômico do país. Pode ver, todo mundo perdeu renda, o Brazil (o que não é nenhuma novidade) se torna progressivamente pior. 

Não tem nada a ver aqui com crítica relacionado à politica/decisões econômicas mas sim a constatação que o PIB per capita caiu, inflação aumento, enfim: Brazil.

Logo, se você DIVERSAS ações nesse mesmo período vai constatar a mesma coisa (inclusive algumas "vacas leiteiras" como bancões). Yield em geral caiu, rendimento em geral caiu.
Brazil.

2 - a taxa de administração costuma ser pelo valor de mercado, que aumenta nas emissões. Os rendimentos tiveram cap rate menor durante a pandemia pelos motivos de mercado.

Concordo 200% quando o @celtiberian diz que houve destruição de valor, pois o maior absurdo do mundo é emitir para pagar menos rendimento.

De qualquer forma, se a gestão for boa, isso é muito aceitável, como é o caso do JHSF. Ele era um FII de papel, com rendimento alto por ser papel. Transicionou para Tijolo. Mas se você olhar o portifólio da empresa, são alguns dos melhores prédios/endereços de São Paulo. Não tem como reclamar do preço de um imóvel na Avenida Mendes de Morais ou na Avenida Paulista, vai ser sempre caro e com yield ruim.  

Porém, estes ativos, dado um tempo e possível recuperação econômica, tendem a performar sim acima da média do mercado (que foi muito mal nos últimos 5 anos).
Prova disso é quem comprou o SHPH11 (tenho um conhecido multimilionário que investiu 200 k na inauguração do FII e disse que seria um dos últimos ativos em que venderia na sua vida) no começo teve um retorno absurdo com yield atual ridículo.
Considerações que acho pertinente:

1 - Percebi, de maneira empírica, que diversos fundos da minha carteira que eram de administração passiva (os que não foram comidos por outros) realmente apresentam um retorno muito bom, basicamente pelas menores taxas de adm.
2 - Concordo 200% quando se diz que a gestão ativa destrói valor, é muito raro isso acontecer em fundos de ações e acredito que em FII isso tem se mostrado tão verdadeiro quanto.
3 - Vou colocar aqui a figura do meu investimento em FII. Fiz um aporte inicial e fiquei quase 2 anos sem aportar. De fato, aos poucos, começou à ter uma queda nos rendimentos diuturnamente. Porém, num dado momento voltei à investir todos os meses TODOS meus proventos em FII's, tenho feito isso há quase 2 anos. O resultado é muito interessante de se ver no quadro.

(detalhe, isso é só reinvestimento dos proventos, os aportes estão indo para minha construção/outros ativos).

Ver mais

O que isso tem a ver com o tópico? Nada, apenas minha experiência de umbigo.

Percebe-se que do começo de 2018 até meados de 2019, período sem aportes, os rendimentos tenderam à queda. Com o reinvestimento iniciado no final de 2020, percebemos claramente os efeitos dos juros compostos "turbinados" pois estou reinvestindo os proventos das outras classes de ativos.
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Pat_Patriot  
em 03/05/2022 10:38
7 anos de estudo?

é um peido.
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Poltergeist  
em 03/05/2022 13:17
@celtiberian, parabéns pelo estudo. Reforça a ideia que tenho atualmente de que FII é muito parecido com outros fundos. Quem ganha é o gestor. Tem uns 2 anos que coloquei a categoria em quarentena para estudar melhor. Em uns 5 anos eu reavalio se vale a pena. Obrigado! 
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Giovanni  
em 03/05/2022 18:40
@Poltergeist

existem ativos feitos para ser mais fundo do que fundo de investimento imobiliários
e existem ativos que são aceitáveis, para quem quer ter FII

colocar a categoria toda de quarentena só porque uma das premissas que a gente bate o martelo aqui o tempo todo - de que sem reaplicar, não tem retorno - talvez seja melhor tomar cuidado para não girar toda vez que descobre algum aspecto que não sabia dos seus investimentos

dá uma olhada:

É tudo cíclico. Mas não do jeito que você imagina... - FIIs & Imóveis - Bastter.com
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Proventos de FIIs de tijolo seguem o IPCA? FIIs são bons para o Cotista ou para as gestoras? - #58 de 64
Rcrd  
em 03/05/2022 22:22
Hoje encontrei um amigo investidor em imóveis físicos de longa data e ele me disse:
- o yield do aluguel baixou muito desde o 1º imóvel que ele alugou nos anos 80 (sim, ele é idoso),
- ele não conseguiu repassar a inflação nos últimos anos na grande maioria dos seus imóveis (sim, ele tem vários). Como ele fez pra manter a renda? vendeu um imóvel pra juntar um $ a mais
 Na minha visão, o que concluí, na minha análise de umbigo que vale pouco, é que podemos questionar não só os FII's, mas o próprio mercado de imóveis: os aluguéis, a não ser em bairros muito top, não estão seguindo o IPCA há muitos anos, não estão ganhando valor mas até estão perdendo valor.
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Saenchai  
em 04/05/2022 01:33
Excelente estudo.
Mas para fins de investimento em longo prazo (ou para sempre), acho que não dá pra ficar olhando só esse ponto... Se os rendimentos superaram ou não IPCA ou se cresceram menos que taxas dos gestores em proporção.

Fato é que há pouco lapso temporal para tirarmos uma conclusão mais clara do fenômeno aqui relatado de forma exemplar pelo Celtiberian, como de costume. Fora o corte que traz crise imobiliária e covid, que afetou muito o setor.

Acredito que esse fenômeno possa ser observado também nas empresas, de forma que seus gestores/administradores também tenham mais retorno (ganhos) proporcional que os sONcios com o passar do tempo.

Acontece que o risco, o trabalho e a atividade desenvolvida por eles também é muito maior .

É a ideia de risco/retorno... ou seja, o cotista/sONcio compra cota/ações e participa do lucro. 
Sendo este crescente através dos anos ou apenas mantendo o poder de compra, já tá bom.

Já para os gestores/administradores, que "tocam" todo o negócio dia a dia, é de se esperar que, com o tempo, mantendo o negócio rentável, tenham realmente que receber cada vez mais por isso... o que não desnatura a qualidade do investimento para os demais, principalmente quando essas taxas não são exorbitantes.

E a questão de reaplicar dividendos... Como não dá pra ficar separando o que é FII, o que é dividendo, JCP etc, a gente junta td e aporta no que o BS indica. Mesmo que não seja em FII (e com isso o retorno seja "prejudicado"), esse montante vai para outros ativos que, por sua vez, também crescerão com isso (em tese, pois nada é aaaagarantido).

Negócio é olhar o patrimônio como um todo.. aí essas distorções vão sendo diluídas.

Enfim, vamos estudando e o tempo indicará se o ativo é viável ou não para o acúmulo patrimonial no longo prazo.
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CATJ3  
em 04/05/2022 07:52

postado por @Rcrd em 03/05/2022 22:22:32

Hoje encontrei um amigo investidor em imóveis físicos de longa data e ele me disse:
- o yield do aluguel baixou muito desde o 1º imóvel que ele alugou nos anos 80 (sim, ele é idoso),
- ele não conseguiu repassar a inflação nos últimos anos na grande maioria dos seus imóveis (sim, ele tem vários). Como ele fez pra manter a renda? vendeu um imóvel pra juntar um $ a mais
 Na minha visão, o que concluí, na minha análise de umbigo que vale pouco, é que podemos questionar não só os FII's, mas o próprio mercado de imóveis: os aluguéis, a não ser em bairros muito top, não estão seguindo o IPCA há muitos anos, não estão ganhando valor mas até estão perdendo valor.

Observo a mesma coisa MAS a grande valorização patrimonial dos imóveis não vêm do aluguel mas da própria valorização do imóvel. Claro, fazer trade de imóvel é pior ainda do que o trade normal pelos custos e taxas altíssimos. No final, como sempre, é melhor ter uma carteira diversificada em valor para não vender seu imóvel buscando “manter a renda”, daí é giro no fundo.
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Fortitudine  
em 04/05/2022 12:49

postado por @Giovanni em 03/05/2022 18:40:04

Poltergeist

existem ativos feitos para ser mais fundo do que fundo de investimento imobiliários
e existem ativos que são aceitáveis, para quem quer ter FII

colocar a categoria toda de quarentena só porque uma das premissas que a gente bate o martelo aqui o tempo todo - de que sem reaplicar, não tem retorno - talvez seja melhor tomar cuidado para não girar toda vez que descobre algum aspecto que não sabia dos seus investimentos

dá uma olhada:

É tudo cíclico. Mas não do jeito que você imagina... - FIIs & Imóveis - Bastter.com


Concordo. Colocar a categoria toda em quarentena é exagero. Sei q índice não diz muita coisa, mas será que ele sabe que o IBOV não acompanha o IFIX? Vai botar a categoria toda de ações em quarentena tbm?



Bom senso. FII continua sendo uma boa classe de ativos para geração de valor no longo prazo, basta fazer o dever de casa reinvestindo os proventos.
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Proventos de FIIs de tijolo seguem o IPCA? FIIs são bons para o Cotista ou para as gestoras? - #62 de 64
Rincewind  
em 08/05/2022 03:30
@Rcrd

Nome disso é inflação.

Espera a China colocar 20% da população na classe média, o mundo acabará shortly, Vai ser aquela cena de filme do futuro, onde o personagem principal arrisca a vida para conseguir um pequeno pedaço de bife pois carne de vaca é tão cara que menos de 1% da população mundial terá capacidade para consumir.
(Só lembrar que na década de 30-40 bacalhau era comida de "pobre").
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prmd  
em 13/05/2022 15:15
Cotação cai: "FII é muito parecido com outros fundos. Quem ganha é o gestor"

Cotação sobe: "Melhor investimento da bolsa, vacas leiteiras, vou morar de graça pagando aluguel com rendimento"
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