Custos extras de financiamentos imobiliários

FIIs e Imóveis
Bastter  
em 28/01/25 9:35
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 29/08/2022 13:01
@Fernando vc sabe isso?
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #1 de 65
Chapulin  
em 29/08/2022 13:02
Tem os custos de cartório também, escritura e ITBI, não?

É que pensando em financiamento pode ser menos relevante, mas às vezes é uma paulada tb.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #2 de 65
Bastter  
em 29/08/2022 13:03
@Chapulin mas estes tem sendo ou nao financiamento certo?
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #3 de 65
Chapulin  
em 29/08/2022 13:03
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #4 de 65
Dmitry  
em 29/08/2022 13:05
Cada linha de crédito tem suas próprias regras de acordo com o público alvo para o qual elas são criadas (e ofertadas).

Nas "menos ruins" por exemplo, o seguro é o próprio imóvel e a única taxa é a dos juros (que também varia um bocado conforme o tomador do empréstimo).

Não saber como o banco te classificaria e consequentemente sob quais condições e taxas ele te emprestaria dinheiro "is the goal"....
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #5 de 65
maddude  
em 29/08/2022 13:11
@Bastter a caixa cobra 25 de taxa de ADM fixa. O seguro é baseado na idade da pessoa mais velha, caso seja um casal, e varia pelo valor do saldo devedor. No meu o valor médio ficou em torno de 180-190 reais no início. 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #6 de 65
Oldskater  
em 29/08/2022 13:13
Tem a taxa de abertura de cadastro, ou tarifa de inscrição, cada banco chama de um jeito. Onde eu trabalho custa r$ 2.000,00 mas sei q tem banco que cobra até r$ 5.000,00.
tem a tarifa de avaliação do imóvel também.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #7 de 65
maxete  
em 29/08/2022 13:13
Tem a taxa de avaliacao do imóvel que da uma ré de alguns mils antes mesmo de começar o financiamento 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #8 de 65
lote  
em 29/08/2022 13:18
Graças aos conselhos do Bastter e os seguidores do site, mês que vem eu quito o meu financiamento. 
Fiz o que Bastter nos ensinou. Vendi coisas, liquidei todos os meus investimentos,  fiquei no sufoco, vivendo com o essencial.
Mas está valendo a pena. 
Mês vindouro serei um SEROMANO.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #9 de 65
Thiago  
em 29/08/2022 13:18


postado por @maddude em 29/08/2022 13:11

Bastter a caixa cobra 25 de taxa de ADM fixa. O seguro é baseado na idade da pessoa mais velha, caso seja um casal, e varia pelo valor do saldo devedor. No meu o valor médio ficou em torno de 180-190 reais no início. 


Exatamente esse que encontrei
25,00 de taxa de administração e seguro que varia de acordo com a idade da pessoa
Vamos simular uns 250,00 reais por mês, em 30 anos daria 90 mil reais
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #10 de 65
Rebelde  
em 29/08/2022 13:19
-Avaliacao do imovel 3500 a 4 mil reais
-Seguro mensal (já falaram)
-Seguro residencial 1200 ao ano que o banco obriga a pegar essa porcaria
-Anuidade do cartão lixo que o banco obriga a pegar também uns 400 ao ano

(Sim, descobri o site depois de me meter nessa, agora estou correndo para quitar o mais rápido possível)
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #11 de 65
lote  
em 29/08/2022 13:19
Financiamento nunca mais.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #12 de 65
BrandonLee  
em 29/08/2022 13:25
Tive que rever os e-mails de quando decidi não ser mais otomano e bate com os valores aqui postados, isso há 7 anos atrás. A sardinhagem foi bruta por 3 vezes (giro de apartamento devido a mudanças).
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #13 de 65
EvilVenom  
em 29/08/2022 13:39
@Bastter tem a taxa de averbação e desaverbação do financiamento tbm, que é diferente de ITBI e afins, apesar de fazer no cartório tbm. Gira em torno de 1% do valor do imóvel, pelo que ouvi falar (mas varia de estado pra estado, então n dá pra bater o martelo).
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #14 de 65
RangerRojo  
em 29/08/2022 13:47
Basicamente vcs podem citar tudo o que é produto dos bancões também. Casal de amigos financiou uma casa faz uns 3 anos. Tiveram que abrir conta corrente, fazer cartão e previdência privada. Sem contar no seguro e todas as outras taxas que cobram normalmente.

Tudo isso depende da tua pressa. Eles acharam um imóvel muito bom por um preço legal também (casal que se separou e não conseguia vender) e foram na corrida pro banco tentar aprovar financiamento. Obviamente que o gerente meteu nas costas deles tudo o que podia, e foi bem no papo "Tá vendo essa pilha de contratos de financiamento imobiliário? Se vcs pegarem oq ofereço, o contrato de vcs vai pro topo, senão vai pro final da pilha". Como eles tinham pressa, pegaram trocentos produtos do banco que não vão precisar e que provavelmente vão dar dor de cabeça no futuro...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #15 de 65
GlaucioBressanim  
em 29/08/2022 13:49
@Bastter, sim (ITBI, etc). Nos dois casos (compra à vista ou financiada) tem esses custos, mas tem gente que ainda os inclui no financiamento, aumentando o ferro.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #16 de 65
rouxinol  
em 29/08/2022 13:50
essa que o @Oldskatercomentou é escrito no contrato como TAC (Taxa de abertura de crédito), acrescentando: ITBI e custos de cartório não muito raro são  pagos pelo banco e inclusos no saldo devedor financiado, Tarifa de avaliador da aaaagarantia do bem financiado (geralmente o próprio Bem), Tarifa de administraçao do contrato (geralmente um valor reajustado pelo IGPM no bancos privados), IOF em alguns casos(imóvel comercial), esse seguro habitacional CESH (Custo efetivo do seguro habitacional) é obrigatório e um valor comum é algo entre 11-12% do valor financiado mas pode variar por vários quesitos tal como prazo do contrato e idade dos contratantes pois está incluso seguro de vida.

Fonte: contrato de financiamento de Ap. no banco laranja em 2021 no estado de SP
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #17 de 65
SuperPato  
em 29/08/2022 13:55
Faz sentido falar também sobre reajuste das taxas com o passar do tempo? 

Exemplo: contratou atrelado a taxa X. A taxa aumentou e consequentemente a parcela também. 

Não sei se estou falando besteira, nunca financiei.

Só sugestão mesmo. 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #18 de 65
rouxinol  
em 29/08/2022 14:03
@Removed, sim, trancrevo aqui um financimento do SFH "o saldo devedor do financiamento será reajustado mensalmente, antes dos juros e amortizaçao....mediante aplicação de percentual utilizado para a remuneração básica dos saldos em Caderneta de poupança Livre (Pessoa física)..."

Como eu não sabia como a poupança é reajustada, fui ao site do BC que informa:

"De acordo com a legislação atual (*), a remuneração dos depósitos de poupança é composta de duas parcelas:
a remuneração básica, dada pela Taxa Referencial - TR, e
a remuneração adicional, correspondente a:





          0,5% ao mês, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for superior a 8,5%; ou









          70% da meta da taxa Selic ao ano, mensalizada, vigente na data de início do período de rendimento, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for igual ou inferior a 8,5%.





A remuneração dos depósitos de poupança é calculada sobre o menor saldo de cada período de rendimento. O período de rendimento é o mês corrido, a partir da data de aniversário da conta de depósito de poupança, para os depósitos de pessoas físicas e de entidades sem fins lucrativos. Para os demais depósitos, o período de rendimento é o trimestre corrido, também contado a partir da data de aniversário da conta."
....
Ou seja, taxa básica SELIC subiu, qualquer financiamento imobiliário sobe a dívida....(ou melhor dizendo imagino que a maioria deles pois em teoria vc poderia negociar - mas sejamos práticos a PF dificilmente tem esse poder) ..

fonte:
Banco Central do Brasil
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #19 de 65
Thiago  
em 29/08/2022 14:15
Essa é outra coisa absurda, não se sabe o valor
Pesquisei em varios locais e não se chega a uma informação precisa do quanto vai custar
Uns locais dizem que é fixo nas parcelas, outros que é percentual sobre o financiado
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #20 de 65
Jaga  
em 29/08/2022 14:31


postado por @RangerRojo em 29/08/2022 13:47:28

Basicamente vcs podem citar tudo o que é produto dos bancões também. Casal de amigos financiou uma casa faz uns 3 anos. Tiveram que abrir conta corrente, fazer cartão e previdência privada. Sem contar no seguro e todas as outras taxas que cobram normalmente.

Tudo isso depende da tua pressa. Eles acharam um imóvel muito bom por um preço legal também (casal que se separou e não conseguia vender) e foram na corrida pro banco tentar aprovar financiamento. Obviamente que o gerente meteu nas costas deles tudo o que podia, e foi bem no papo "Tá vendo essa pilha de contratos de financiamento imobiliário? Se vcs pegarem oq ofereço, o contrato de vcs vai pro topo, senão vai pro final da pilha". Como eles tinham pressa, pegaram trocentos produtos do banco que não vão precisar e que provavelmente vão dar dor de cabeça no futuro...

Conhecido como “venda casada”.
É proibido mas o banco faz, geralmente um seguro de vida ou uma previdência privada que seja pelo menos um aporte único (na pior das hipóteses com resgate pra 6 meses).
Tem a manutenção da “conta corrente especial” pra que consiga uma taxa de juros “mais barato”, R$25,00 por mês.
Qualquer tentativa de  mudança no meio do caminho (ex: conta contente mais simples ), implica em mudança automática do contrato com alteração da taxa de juros .

“o financiamento (ferro) é proibido, mas se quiser pode…..”


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Custos extras de financiamentos imobiliários - #21 de 65
adicionado  
em 29/08/2022 14:36
@Bastter @Thiago

Fiz uma simulação aqui no site do Itau de financiamento de R$330 mil.
A CET tá 10,52% contra 9,99% da taxa de juros base. Logo, os encargos ficaram em 0,53% a.a.

Isso daria R$145 por mês. Tenho 28 anos (usei esse valor na simulação).

Repeti a mesma simulação como se eu tivesse 45 anos, e o valor deu o mesmo.


Ver mais

Quando a aumentei o valor financiado para R$650 mil, a taxa subiu para 1,27%, simulando a idade em 45 anos.
Isso significa R$687 por mês.

Ao simular a idade em 28 anos, a taxa fica a mesma do financiamento de R$350 mil, que é R$145 por mês.

No fim, a taxa depende de idade e valor segurado.

Ver mais
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #22 de 65
HUMANO  
em 29/08/2022 14:42
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #23 de 65
rouxinol  
em 29/08/2022 14:52


postado por @adicionado em 29/08/2022 14:36:43

qual o prazo?

Ver mais
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #24 de 65
adicionado  
em 29/08/2022 14:56


postado por @rouxinol em 29/08/2022 14:52


35 anos em todas as simulações
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #25 de 65
Thiago  
em 29/08/2022 14:57


postado por @adicionado em 29/08/2022 14:36



Ver mais


Obrigado adicionado
Vamos usar uma media mensal mesmo
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #26 de 65
thccar  
em 29/08/2022 15:59
Uma coisa que estava zerada até o final de 2021 e começou a subir é a Taxa Referencial (TR), que reajusta as parcelas e o saldo devedor mensalmente:
Segue abaixo a tabela da TR em 2022, com cada valor mensal apurado no ano para o índice.

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Custos extras de financiamentos imobiliários - #27 de 65
pato_amarelo  
em 29/08/2022 16:19
@Bastter, eu simulei um financiamento de 800 mil. Taxa oferecida era de 9,25% + a TR. Somei com uns 300 reais do seguro (e na simulação do banco esse seguro sobe a cada aniversário de um ano de contrato!). Mas o que me assustou mais foi quando anualizei o índice atual da TR ! É coisa de 2,5% ao ano a mais. No fim, o financiamento tinha um custo de quase 13% ao ano.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #28 de 65
Bastter  
em 29/08/2022 16:22
@pato_amarelo eh dureza mesmo
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #29 de 65
rouxinol  
em 29/08/2022 16:50


postado por @pato_amarelo em 29/08/2022 16:19:11

Bastter, eu simulei um financiamento de 800 mil. Taxa oferecida era de 9,25% + a TR. Somei com uns 300 reais do seguro (e na simulação do banco esse seguro sobe a cada aniversário de um ano de contrato!). Mas o que me assustou mais foi quando anualizei o índice atual da TR ! É coisa de 2,5% ao ano a mais. No fim, o financiamento tinha um custo de quase 13% ao ano.

Em sendo seguro de vida faz algum sentido lógico aumentar o premio pois a cada ano que passa a chance do segurado morrer aumenta....O ideal é achar um contrato desse que tenha o seguro em si, pois o que consegui do financiamento em si  mencionou que é 11-12% sobre o valor financiado, se algum "amigo "já fez esse contrato compartilha aí conosco...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #30 de 65
anon  
em 29/08/2022 17:04
Acho q seria interessante o insight cobrir quitações em 5 10 15 ou 20 anos.... Pq imagino que a grande maioria que financia não carrega o fardo por 30 anos. Isso seria sabidamente o fim do patrimônio, da. paz e de tudo que a pessoa tem. 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #31 de 65
pato_amarelo  
em 29/08/2022 17:18
Um detalhe interessante sobre a TR: os contratos antigos da CEF faziam a atualização do saldo devedor anualmente pela TR. Os contratos novos fazem isso mensalmente.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #32 de 65
Alucindus  
em 29/08/2022 18:23
Iniciativa muito legal esta. A cada nova postagem vai dando mais medo

Obs: se rolar uma live pós insight vai ser interessantíssimo.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #33 de 65
rouxinol  
em 29/08/2022 18:44
O banco central tem uma estatística bem legal, inclusive o indice mais financiado para PF que é de fato a TR,
Tem essa modalidade de crédito "Home Equity"que nao conhecia cuja taxa é maior, a resposta é no LTV (Loan to Value) - aagarantia sobre o emprestimo mais baixa que as demais formas de financiamento.

Para PF, a modalidade mais usada é mesmo o SFH, mas esse home equity tem crescido
segue link

Banco Central do Brasil
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #34 de 65
Charlito  
em 29/08/2022 18:52
@anon não tenho essa convicção de que a maioria antecipa quitação.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #35 de 65
nii  
em 29/08/2022 19:05
Comprei imóvel na planta (burro), não entregaram e entrei na justiça (burro ao quadrado). Fiquei sem a grana (tinha pago uns % relevante do valor, nem lembro mais) e sem o apartamento. Mas vendo essa discussão, a impressão que eu tenho é que se eu tivesse recebido o apartamento e financiado, a cacetada ia ser maior que o dinheiro que eu perdi ao não receber o apê. Claro, continuo burro, mas parece que eu tive "sorte", apesar de tudo. Falo "sorte", pq sorte de verdade mesmo é o aprendizado.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #36 de 65
Thiago  
em 29/08/2022 19:49


postado por @anon em 29/08/2022 17:04

Acho q seria interessante o insight cobrir quitações em 5 10 15 ou 20 anos.... Pq imagino que a grande maioria que financia não carrega o fardo por 30 anos. Isso seria sabidamente o fim do patrimônio, da. paz e de tudo que a pessoa tem. 


Você vai ver como a tabela price consegue ser pior ainda nesses casos
Em metade do tempo do financiamento nao amortiza nem 15% do principal
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #37 de 65
SmokingMan  
em 29/08/2022 20:35
Quando cometi o meu erro tive os seguintes custos (2019) Valor financiado R$ 92.000,00 (360 meses).

Despesas devidas até a contratação:

- Tarifa para avaliação de bens recebidos em aagarantia: R$ 3100,00
- Seguro à vista: R$ 41,46
- Taxa de abertura de cadastro: R$ 750,00

Taxas após a contratação:

- Taxa de administração R$ 25,00/mês
- Seguro: R$ 45,00/mês
- Tarifa de manutenção de conta corrente: R$ 30,00/mês
- Anuidade do cartão de crédito: R$ 49,00/mês

OBS: Era obrigatório manter a conta corrente e o cartão de crédito, senão não liberavam.
OBS2: Dependendo da meta de quem estiver te atendendo, vão empurrar várias porcarias "senão não da relacionamento suficiente".
OBS3: NÃO FAÇAM FINANCIAMENTO.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #38 de 65
VanBasten9  
em 29/08/2022 21:04
Postei essa planilha em outro tópico. Era do meu financiamento com a CAIXA.
Para ter essas taxas, tinha de receber salário lá, tinha de ter cartão de lá e tinha de ter cheque especial, ainda que não usasse. Já ouvi falar de gente que teve de consumir outras tranqueiras pra conseguir taxas mais vantajosas.
vejam que só de seguro seria mais de 30 mil se tivesse levado o financiamento de 30 anos até o fim.

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Custos extras de financiamentos imobiliários - #39 de 65
mimmesmo  
em 29/08/2022 23:04
@pato_amarelo então, quem financia um imóvel hoje, já não consegue "bater" a renda fixa o @bastter tem razão...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #40 de 65
Destroyer  
em 29/08/2022 23:07
Uma duvida:
CET:  custo efetivo total, é apenas o valor de juros, seguro, taxas,ou, entra também a amortização do principal?
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #41 de 65
adicionado  
em 29/08/2022 23:39


postado por @Destroyer em 29/08/2022 23:07

Uma duvida:
CET:  custo efetivo total, é apenas o valor de juros, seguro, taxas,ou, entra também a amortização do principal?

 
CUSTO EFETIVO TOTAL
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #42 de 65
michelx201  
em 30/08/2022 08:30
interessante o tópico

outra coisa interessante é o aumento dos prazos que já é falado

lógico que é muito dificil a expectativa de vida aumentar muito ainda
porem como ja cresceu quase 10 anos nos últimos 30 anos já existem bancos falando em aumentar o prazo de financiamento de 35 para 40 anos.... alguns já falam até em 45 ou 50 anos

não vai demorar muito vai acontecer...

imagina a desgraça que vai ser pagar 40 anos ou mais  um financiamento.... 

deixar de receber os juros compostos esse tempo a mais....

como a curva de juros é exponencial  a perda dos juros a favor em um aumento de 30 para 35 ou 40 anos é algo muito assustador.

exemplo bobo: sujeito financiou imovel de 1 milhao....

em 30 anos deixou de receber 5 milhoes em juros...
em 40 deixaria de receber 10 (sendo bem generoso, sabemos que é mais)

Com esses custos extras então.... 

realmente é uma bomba....

e para o banco tanto faz.... financiar uma casa com muitas décadas tanto faz pois o banco já tira o capital investido nos primeiros anos.... depois é só lucro.
Longevidade surpreende projeções desde 1960 | Brasil | Valor Econômico
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #43 de 65
mark25  
em 01/09/2022 08:36


postado por @Bastter em 29/08/2022 13:03:03

Chapulin mas estes tem sendo ou nao financiamento certo?


@Bastter Acredite ou não, tem muito combo banco/construtora que financia o valor do ITBI e custas cartoriais de forma embutida (Ah, mas vc pode pagar em 36x esses custos de documentos)!
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #44 de 65
fernando  
em 01/09/2022 10:45
Eu nunca fiz um financiamento, mas pelo que já pesquisei a questão inicial é verificar o CET (custo efetivo total) que, em média, acresce 1% ao empréstimo, por exemplo o banco vai dizer 8% mas o CET será 9%. Em relação as taxas tem diversas variáveis: relação do cliente com o banco, relação do cliente com a seguradora. Histórico de crédito etc. Mas o que o pessoal que fez apontou parece ser o "normal"
Podem ocorrer as famosas vendas casadas também: título de capitalização, cartão com anuidade alta etc. 

Fiz essa simulação no BB 

Qualquer pessoa que pense em entrar nessa empreitada deve colocar na ponta do lápis todos os custos, especialmente esses indiretos que eles não costumam colocar no CET, a tarifa de conta, anuidade do cartão.
Alémmm de tudo isso tem "maledeta" Taxa Referencial - TR que fica um tempão zerada e o cara esquece que existe, depois ela volta do além podendo até passar de 2% ao ano.  Em 1996 já era plano real e a TR foi 9%. Reparem que na simulação o banco colocou 0% mas este ano está em 0,93% e o ano não acabou. 
Um dos grandes problemas do financiamento, além dos juros, orçamento engessado, riscos em caso de inadimplência, é o fato de vc não conseguir saber perfeitamente o quanto vai pagar podendo ter alguma surpresa amarga, vide o pessoal que indexou ao IPCA.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #45 de 65
Phantomm  
em 01/09/2022 10:49
Eu tenho o contrato de quando fiz o financiamento pela minha casa minha vida, em 2010, sim já quitado por culpa de voces aqui do site, isso ajudaria? Se sim posso enviar.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #46 de 65
pato_amarelo  
em 01/09/2022 15:36
@fernando, o que é o CESH?
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #47 de 65
Thiago  
em 01/09/2022 16:31


postado por @pato_amarelo em 01/09/2022 15:36

fernando, o que é o CESH?


Custo efetivo do seguro habilitacional
É o seguro obrigatirio que você tem que pagar mensalmente quando faz o financiamento
O valor é somado na parcela
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #48 de 65
pato_amarelo  
em 01/09/2022 18:50
@Thiago, mas 4% ao ano?? É pra uma pessoa de 140 anos?
Se for isso mesmo, a simulação do @Fernando vai acabar em 15%a.a. + TR, o que significa hoje em torno de 18% a.a.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #49 de 65
Thiago  
em 01/09/2022 21:09


postado por @pato_amarelo em 01/09/2022 18:50

Thiago, mas 4% ao ano?? É pra uma pessoa de 140 anos?
Se for isso mesmo, a simulação do Fernando vai acabar em 15%a.a. + TR, o que significa hoje em torno de 18% a.a.


Vai variar de acordo com a idade da pessoa e o valor da prestação
A simulação do Fernando é real sim, principalmente em pessoas de mais idade o seguro sobe consideravelmente
E o valor mensal do seguro e taxas são meio fixos, então, quanto mais barato o imóvel, maior o % do seguro representa na parcela...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #50 de 65
Thiago  
em 01/09/2022 21:12
Pessoal acha que o Bastter exagera...
Se pegar a tabela Price então, é absurda. Em financiamento de 30 anos, o cara fica 15 anos pagando e não amortiza nem 15% da dívida
Essa modalidade é aquela que a parcela é sempre o mesmo valor, aí o vendem por aí "parcela sempre igual, sem sustos"
Triste...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #51 de 65
Manieri  
em 01/09/2022 23:10
sao dois seguros: MIP - morte e invalidez permanente e DFI - danos físicos ao imóvel (cesh)
+ a taxa de administração
+ taxa de avaliação do imóvel
+ taxa de avaliação jurídica/analise de crédito

infelizmente eu não me lembro muito bem dos valores... 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #52 de 65
Manieri  
em 01/09/2022 23:11


postado por @Thiago em 01/09/2022 21:12

Pessoal acha que o Bastter exagera...
Se pegar a tabela Price então, é absurda. Em financiamento de 30 anos, o cara fica 15 anos pagando e não amortiza nem 15% da dívida
Essa modalidade é aquela que a parcela é sempre o mesmo valor, aí o vendem por aí "parcela sempre igual, sem sustos"
Triste...

quase todos os financiamentos imobiliarios usam esta tabela, pois na tabela sac eles são reprovados, já que o risco é muito maior ao banco
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #53 de 65
Cangaceiro  
em 03/09/2022 14:39
O cara do canal primo pobre, o mesmo que postaram aqui um vídeo explicando como amortizar financiamento para pagar menos fez algumas ponderações sobre financiamento para quem é pobre (salário de sei lá 3k) e que vai na linha do que acho:

- É preciso considerar que o aluguel é reajustado pelo IGPM, que é um índice que tem tido uma alta muito grande.

 - Mesmo considerando quem faz o financiamento a perder de vista, as parcelas acabam sendo decrescentes, mas o aluguel é crescente, exceto se for mudar de imóvel.

  - É preciso ter um imóvel na velhice porque os custos com plano de saúde e remédios são muito altos (acho que o bastter falou algo assim em alguma live)

 - A maioria dos brasileiros pobres não tem a educação de economizar a longo prazo. Além disso, o valor que conseguem juntar é muito baixo.

 - A maioria das simulações são feitas com financiamento de 1M, mas quem é pobre vai financiar algo de 200k ou menos.

  - O valor da parcela é limitado a uns 30% da renda. Então a simulação tem que ser entre um imóvel equivalente a essa parcela, pois você tem que simular o quanto vai gastar para alugar esse tipo de imóvel vs pagar a parcela dele. A diferença é o que a pessoa irá conseguir economizar. (Neste caso não dá pra misturar com a situação de morar com os pais, etc, que é uma situação bem diferente).

Acredito que vale a reflexão. É uma situação específica que não é a realidade da imensa maioria aqui do fórum, mas que é a realidade da maioria da população brasileira.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #54 de 65
Bastter  
em 03/09/2022 14:50
@Cangaceiro nao, nao vale a reflezao
financiamento eh uma bosta e destroi seu patrimonio
e quanto mais pobre for pior

tem sempre uma forma de tentar justificar isso
mas eh sempre uma bosta
e eh ao contrario
quanto mais pobre pior, obvio

so pensar um pouco

o rico ainda vai conseguir juntar alguma coisa a despeito de dar 3 casas de presente para o banco
o pobre ta ferrado para o resto da vida
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #55 de 65
Pai_Naldo  
em 03/09/2022 15:04
Quando quitei o meu em 2019, entre pedir a quitação e ter o $ disponível para de fato quitar, passaram 7 dias.

O meu saldo devedor reajustou em quase 1000 reais nesse período.

No Amarelão a aplicação de correções e juros ocorre diariamente. Essa era uma das diferenças entre a CEF e o Amarelão.

De fato, o que disse o @Thiago é muito verdade: você jamais saberá quanto pagará pelo financiamento.

Sinceramente, acho que nem o gerente do banco sabe.


Dívida financiamento foda-sePai_NaldoOrigem do Selo2 posts
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #56 de 65
SuperPato  
em 03/09/2022 17:34
@Cangaceiro
" - Mesmo considerando quem faz o financiamento a perder de vista, as parcelas acabam sendo decrescentes, mas o aluguel é crescente, exceto se for mudar de imóvel."

Tem certeza que as parcelas são sempre decrescentes? 

Pergunta sincera mesmo. Se tem a TR, e se essa taxa subir, o valor da parcela deve subir também. 

Seria legal se alguém tivesse um exemplo real. Hoje a TR não é mais 0, em 2016 e 2017 também não era.

Exemplo Prático Ver mais
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #57 de 65
Thiago  
em 03/09/2022 18:35
@Cangaceiro

Esclarecendo seus comentarios:

- Nem sempre aluguel é reajustado pelo IGPM, todos tem negociação com a imobiliária e você tem a liberdade de trocar de imóvel (não estamos defendendo aluguel). A alta recente não é padrão, ocorreu o pico pela pandemia e dolar. Nao tem como prever quais índices serão maiores.

- Parcelas decrescentes (Sac) é pq vc paga tudo os juros antes, ou seja, a amortização do imóvel não tem nada de decrescente. Na Price é pior ainda.

- Quer ter imóvel pra velhice, poupa antes pra comprar que a probabilidade de conseguir são muito maiores. Com dívida a chance diminuiu.

- Pros mais pobres é ainda pior, são os financiamentos mais longos, tempo contra. A pessoa praticamente assinou o contrato de não chegar na tranquilidade financeira. É triste isso.

- Se isso fosse verdade, não se tinha uma taxa de inadimplência de 35% nos financiamentos justamente da classe mais baixa.

A lavagem cerebral que o sistema tenta nos fazer é dureza. Mas sempre que simulamos números, é triste ver como essas dívidas ferram a vida das pessoas.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #58 de 65
PLBY3  
em 03/09/2022 20:49
Sobre Evolução do Contrato:

SAC - Sistema de Amortização Constante. A parcela de amortização é fixa, e os juros diminuem conforme diminui seu saldo devedor. Nesse sistema, a parcela de Amort + Juros é decrescente. Mas sobre ela ainda é necessário somar Taxa de Administração + Seguros. SAC é o sistema menos pior, e o saldo devedor cai numa constante.

Price - Sistema de Amortização Francês. Nesse sistema o objetivo é ter prestações mais ou menos "iguais". Assim você começa pagando quase que 95% de juros, e amortizando 5%. E com o decorrer do financiamento essa situação se inverte. Nesse sistema a parcela de Amort + Juros, acompanha muito mais de perto o índice de correção do contrato, ou seja subirá conforme eles. Nesse sistema, quanto mais no início do financiamento, menos o saldo devedor cai, pois você estará pagando quase que só juros.
Índice de Correção dos contratos:

Em ambos os sistemas acima, geralmente existe a forma de escolher uma forma de correção do contrato:

TR - índice de correção mais baixo e menos volátil. Ficou zerado por alguns anos.

IPCA / Poupança - mais voláteis, como o risco da variação do cenário econômico é repassado ao cliente, os bancos oferecem juros mais baixos que na TR.

Combinaçôes de Evolução / Indice:

SAC + TR: o menos volátil, saldo devedor cairá numa constante com pequeno impacto da TR, e no longo prazo sua prestação será decrescente.

Price + TR: você verá o saldo devedor cair muito lentamente por pelo menos uma década, e sua prestação subirá com o tempo (sem grandes oscilações - mas subirá)

SAC + IPCA: seu saldo devedor e principalmente prestação sofrerão oscilações conforme a mudança da taxa selic.

Price + IPCA: o pior de todos. Saldo devedor que não cai por muito tempo, e vendido na inflação.

Dívidas assim como investimentos, tem o mais seguro e menos volátil (SAC + TR) e tem o equivalente ao trade (Price + IPCA).

Se a maioria das pessoas parar e pensar não faz nenhum, até porque o custo de aluguel da classe média na maioria das vezes é mais baixo que o financiamento, e o valor que a maioria dá de entrada, é uma bela reserva de emergência, inclusive considerando o custo pagar aluguel.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #59 de 65
Bastter  
em 03/09/2022 22:51
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #60 de 65
MADRASTO  
em 04/09/2022 09:11
Comprei um ap e na certidão veio todos os valores que o primeiro e único comprador do imóvel havia gasto:
Maio/2017: Investimento inicial 107.000,00 a vista

Valor pago ao banco para sua quitação em dez/2020
168.000,00

[2300,00 (taxas pra entrar no financiamento) - já tá incluso nos 168k
51600,00 (valor pago de juros até quitar o financiamento) - já tá incluso nos 168k
5600,00 (Taxa ITBI) - como Bastter disse eu tbm paguei na compra a vista então não entra no cálculo ]

Gastos gerados PÓS-venda
-14.500,00 (taxa ao Corretor sobre a venda)

IMPONDERÁVEL 
possível “ ganho” pois saiu do aluguel de 2017 a 2020
+43.000,00

possiveis “perdas” se o valor tivesse ficado investido (deixou de ganhar na poupanca em 03 anos):
-17.000,00

inflação acumulada 2018, 2019, 2020
-14.500,00 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #61 de 65
pato_amarelo  
em 04/09/2022 11:45
A TR anualizada está dando mais de 2% a.a. Quando você soma o seguro, juros fixos e as tarifas, vai ter um juro real de 13% ao ano. Isso é 1% ao mês.   O aluguel costuma girar em torno de 0,5% ao mês. Financeiramente falando, não tem como justificar vantagem em comprar um imóvel. Quando coloca financiamento na conta então, nem se fala...
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #62 de 65
Cangaceiro  
em 04/09/2022 15:58
@pato_amarelo  

É menos. Se simular um imóvel de 250k, onde a entrada tem que ser 139k e financiando 101k para 15 anos a parcela inicial é de ~1500 e a final 650. 

O CET fica em 10.5%a.a.

A conta que penso é simular os 139k investidos + quanto se paga de aluguel em um imóvel de ~250k menos o valor dessa parcela.

Isso é o que será economizado.

Para quem tem baixa renda, nesse caso simulei renda de 5k, me parece que a pessoa só consegue basicamente escolher um ou outro (aluguel ou financiar).

Mas enfim, cada um com sua realidade e suas decisões.
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #63 de 65
pato_amarelo  
em 04/09/2022 18:51
@Cangaceiro, esse seu CET inclui a TR e o seguro? Ou você só pegou o CET que o banco divulga?
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #64 de 65
defenestrar  
em 04/09/2022 19:43
@Cangaceiro antes de entrar no site eu fui atras de consorcio e financiamento para ver minhas opções para comprar imóvel. Nenhuma das parcelas que me foi apresentada chegava perto do valor do aluguel. Todas as opções tinham parcelas muito superiores ao do aluguel e, frequentemente, acima do aluguel+ condomínio.

Na minha experiencia o que o @pato_amarelo escreveu da diferença dos % faz muito sentido. 
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Custos extras de financiamentos imobiliários - #65 de 65

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