ajuda com entendimento de FII e longo prazo

FIIs e Imóveis
outono09  
em 18/02/23 10:12

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Charlito  
em 18/02/2023 10:31
Expansão = maior diversificação do FII com novas aquisições.

Sendo boas aquisições = mais dinheiro a distribuir. Para mais cotas, ok, mas mais diversificada a fonte de renda do FII.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #1 de 36
BajerS  
em 18/02/2023 10:34
O ideal eh que você analise bem os fundos que está investindo e aqui na Bastter tem muita coisa mastigada para os membros. Assim você vai investir em coisa boa e ter #PAS sem necessariamente ter que ficar lendo todos os relatórios dos fundos.
É aquela ideia do APORTE + TEMPO que vale para todos os investimentos.

Acredito que no FAQ ou mesmo vídeos do Bastter no YouTube você encontra como funciona essa lógica.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #2 de 36
outono09  
em 18/02/2023 10:42
@BajerS  

Essa dinâmica que estou tentando entender melhor.
Como o fundo distribui quase tudo, essa questão do TEMPO nos juros compostos parecem não se sustentar, porque o fundo estaria constantemente "girando" o valor que gera.
A alternativa que vejo a isso seria a constância de aportes e a melhoria nos investimentos do fundo como o @charlito apontou... 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #3 de 36
Bruno_Lost  
em 18/02/2023 10:43
Sua pas vale a sua participação super relevante de 0,0000002% do fii?
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #4 de 36
segurador69  
em 18/02/2023 10:46
O que enriquece é o aporte, se o fii ajustar pela inflação ao longo do tempo, e você aportar bastante, vai acumular patrimônio. E tem que reinvestir os dividendos.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #5 de 36
Bruno_Lost  
em 18/02/2023 10:46
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #6 de 36
segurador69  
em 18/02/2023 10:47
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #7 de 36
BajerS  
em 18/02/2023 10:54
@outono09 pense em qual é a natureza do investimento em FII? Se for de imóvel físico é investir em imóveis para receber rendimento de aluguéis e de tempos em tempos lucrar vendendo imóveis que se valorizaram. 
Da mesma forma, se você possuir um imóvel alugado, vai auferir rendimentos mensais e se utilizar esses rendimentos para seus gastos, não vai ver seu patrimônio crescer já que na média os imóveis valorizam somente o IPCA e as vezes menos. Então o valor do seu patrimônio vai ser sempre o mesmo ao longo dos anos, apenas acompanhando a inflação. Já se você utilizar os rendimentos do aluguel para investir em algo como tesouro por exemplo, vai virar aquela bola de neve de juros compostos a seu favor no longo prazo e daqui a pouco poderá comprar outro imóvel. Só que no FII essa dinâmica é mais fácil e você pode investir mesmo um valor baixo todo mês no setor imobiliário mesmo.]

Se for um FII de papel, são CRI's que pagam rendimentos. E nesse tipo de FII é ainda mais essencial reinvestir os rendimentos pois não há imóveis para ganhar valor ou acompanhar a inflação, são simplesmente papéis.

Então é exatamente isso. Tem que estar de acordo com seu perfil e entender que o retorno que você vai receber virá de longo prazo, com a constância dos aportes em fundos de qualidade que vão passar por altos e baixos no curto prazo.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #8 de 36
Charlito  
em 18/02/2023 10:58

postado por @outono09 em 18/02/2023 10:42

BajerS  

Essa dinâmica que estou tentando entender melhor.
Como o fundo distribui quase tudo, essa questão do TEMPO nos juros compostos parecem não se sustentar, porque o fundo estaria constantemente "girando" o valor que gera.
A alternativa que vejo a isso seria a constância de aportes e a melhoria nos investimentos do fundo como o charlito apontou... 

Não gira, distribui. Por força de lei.

Girar é fundo que vive de 'compra, vende, compra'. E é PJ, pra PJ pode fazer sentido pra eles essa dança das cadeiras. É a profissão dos caras.

Não entro nesses pq tem uma limitação que considero muito, a minha limitação intelectual. Não quero e nem sei se consigo entender "o racional do movimento".
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #9 de 36
outono09  
em 18/02/2023 11:03
@Charlito
Perfeito, obrigado! 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #10 de 36
Vendi.No.Topo  
em 18/02/2023 11:15
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #11 de 36
defenestrar  
em 18/02/2023 11:21
@outono09  

Diluição so seria algo relevante se você tiver um percentual grande dos FII a ponto do seu voto ser relevante para decidir questões dos fiis.  Vou pegar o HGLG11 so para dar um exemplo. Ele é um fundo com um pouco mais de 23 milhões de cotas emitidas. Para você ter um voto relevante digamos que voce precise de 1% dessas cotas (provavelmente voce precisaria bem mais que isso é so para fazer um raciocínio) o que daria 230 mil cotas. Se cada cota esta mais de 150 reais estamos falando de mais de 2 milhões de reais em um dos FIIS. Se voce diversificar (como voce deveria) esses 2 milhões seriam até 2% do seu patrimônio total de mais de 100 milhões.

Se voce perguntar pra mim isso seria um problema bom de se ter ja que voce ja seria um belo removido. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #12 de 36
outono09  
em 18/02/2023 11:32
@defenestrar  O pensamento sobre ser “diluído” não é sobre participação na gestão. Mas de não participar do crescimento do fundo, já que ele tem
uma dinâmica diferente das ações. 
toda vez que o fundo expande, caso não possa ou não queira aportar e o retorno do investimento feito não for um valor importante, tanto patrimônio como proventos são reduzidos. Pq, afinal, tenho menor valor proporcional. 

entende o questionamento?

Pela discussão aqui, o que parece contornar esta característica é a frequência de aportes… 
outro elemento seria o valor do imóvel em si e as dinâmicas do mercado imobiliário.

A ideia não seria ser um cotista relevante. Mas manter a insignificância no mesmo patamar, e não sendo progressivamente reduzida. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #13 de 36
Jamiro_Quai  
em 18/02/2023 11:40
O que é maior 1% de 100 ou ou 0,5% de 200?
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #14 de 36
defenestrar  
em 18/02/2023 11:47
@outono09  a outra questão relevante é que me parece que voce nao esta enxergando como os FIIs entregam valor. 

Primeira questão que é bom lembrar é que os fundos podem se alavancar (tomar dívida em alguns termos) de forma que os fundos podem sim crescer, em alguma medida, com dinheiro de terceiros e não apenas com emissões.

Segunda questão é que voce reaplicar os proventos dos FIIs embora essencial para voce como investidor auferir juros compostos em cima do seu investimento, não altera em nada a forma como o FII gera valor para os cotistas. 

O fato do FII de tijolo tender a ser um ativo que gera um fluxo de caixa constante para os cotistas não muda a questão que a forma de entregar valor é pela valorização do patrimônio por cota ja que o provento é descontado do teu preço da cota.

Logo, caso queira fiscalizar muito os fundos e ser antiPAS teu foco deveria ser na qualidade dos imóveis em caso de fundo de tijolo e não se preocupar com diluição.

Agora se preocupar muito com não crescer patrimônio quando voce em tese tem uma cota de um bolo de imóveis (fundo de tijolo) que tendem a se valorizar no longo prazo e ainda proventos provenientes de alugueis e da venda de imóveis com lucro isentos de IR que são descontados do teu preço de aquisição de forma que seu custo, no longo prazo, tende a zero e te libera capital de forma bem passiva para reaplicar em outros ativos e ter os juros compostos do investimento a seu favor me parece reclamar de barriga cheia....

(Ps: so vi sua resposta depois que ja tinha escrito a minha)
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #15 de 36
defenestrar  
em 18/02/2023 12:04
@outono09 vou escrever menos dessa vez e me resumir melhor .

Não participando da emissão e sem reaplicar proventos voce so receberá menos reais do que antes da emissão se a gestão fizer uma emissão que retire valor. Se a gestão tiver uma boa destinação pro dinheiro o crescimento do bolo poderá ser maior do que a redução do provento proporcional que voce terá. 

E isso sem entrar na questão de aumento dos valores por causa do repasse da inflação que poderá sera distribuído para os cotistas ou do uso inteligente de alavancagem pela gestão que pode gerar valor para o agregado dos cotistas.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #16 de 36
Pat_Patriot  
em 18/02/2023 12:04
@outono09

De fato, quando os fundos se expandem e você não compra, a sua participação diminui um pouco. Mas, em tese, da na mesma, você vai ter um percentual menor de uma coisa maior.
Parece bobeira mas é tipo o exemplo do @Jamiro_Quai

Sobre os juros compostos, você tem que reaplicar os proventos. Pois o fundo distribui 95% como vc já sabe.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #17 de 36
Bastter  
em 18/02/2023 12:05
@outono09  

A mensagem acima dizendo q tem de reaplicar nos FIIs eh uma besteira tao grande q tive de deletar

vc tem de reaplicar os proventos no PATRIMONIO na fase de formaçao do patrimonio

agora imagina se cada dividendo vc tiver de reaplicar no ativo q distribuiu o dividendo

ai de um vc recebe 13 reais, de outro 17 reais, etc

uma vez por mes pega todo dinheiro novo, inclusive dividendos e investe onde o BS mandar
acabou

no mes q mandar aplicar em FIIs aplica em FIIs

nada do q vc ta preocupado tem a menor importancia

coloque o % em FIIs q aguenta e siga o BS

#PAS > FAQ > Gerenciando seu patrimônio

eh bem simples

o q vai te enriquecer

focar no seu trabalho para poder aportar mais em valor diversificado e deixar quieto para aproveitar o tempo

o q vai te empobrecer

focar em detalhe inutil q eh o q ta rolando nesta postagem
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #18 de 36
Rekz  
em 18/02/2023 12:25
Quando você começou colocou em FII porcentagem maior do que a que acha ideal hoje, pelo que você disse. Isso está te fazendo ficar preocupado com essa classe de ativos a ponto de você considerar que deve estudar a ponto de perder a pas com isso, ou ficar preocupado de ser diluído (e eu não sei qual ideia é pior).

Como resolver isso? Você ajusta a porcentagem pra uma que acha adequada e segue a vida... Simples. O BS ajusta automaticamente tudo a partir daí.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #19 de 36
Rekz  
em 18/02/2023 13:01
Vou dar um exemplo que acho que lhe pode ser útil pelo seu relato:

Um amigo meu começou a investir em BTC em 2014 por ideologia, quando começou a entender um pouco de política. Não conhecia outras classes de ativos. Apenas ia comprando todo mês um pouco até 2018 (datas aproximadas).

Nessa época, começou a entender de mercado, de outros ativos de renda fixa e renda variável. Entendeu que estava com uma participação no ativo maior do que desejava. Assim como no seu caso, esse amigo começou investindo forte em um ativo que não conhecia tão bem e ficou "cheio" de um ativo com valor, mas estava mais "exposto" a ele do que gostaria.

Meu amigo começou a comprar outros ativos e diversificar. Não sei se vendeu os BTC, acho que não. Eu não sei quanto esse amigo tem em BTC hoje, mas deve ser uma quantia relevante.

Se meu amigo fosse aqui do site, eu aconselharia a ele a fazer o mesmo que digo à você: 
- Coloque as porcentagens do BS em uma distribuição que você se sinta confortável e o ajuste vai ser feito automático na compra
- Desligue o financeiro do BS. 
- Não olhe cotação!
- Não adianta estudar o ativo que você está muito exposto a fundo, seu risco não vai mudar nada
- Se você não seguir os passos acima, sua preocupação vai aumentar e você vai vender no fundo assim como 2 + 2 são 4
- Siga sua vida normalmente, tire o seu foco do mercado.

Boa sorte

Antes que alguém envie o selo, já vou mandar, que eu sei que vocês são muito zoeiros
Não sou eu, é realmente um amigo.


MEU AMIGO, EXEMPLOItachi_SharinganOrigem do Selo13 posts
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #20 de 36
epictetus  
em 18/02/2023 13:09
Passei pela mesma análise sua e o que o colega acima disse foi minha solução: reduzi o % da carteira em FII.
Creio que faz parte do processo de evolução de cada um. Eu por exemplo quando comecei a entender renda variável era maravilhado pelos FIIs e seus "dividendos mensais eternos".
Aos poucos percebi as coisas q vc percebeu, de maneiras diferentes, (e outras coisas além q vc vai chegar la também) no fim descobri que estava com % grande demais nesses ativos.
Foi só no final do ano passado que eu voltei a aportar neles, depois de 3 anos aportando nas outras categorias.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #21 de 36
CeticoHB  
em 18/02/2023 13:21
Compare o retorno dos fiis com os dos reits nos ultimos 10 anos. Eis sua resposta. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #22 de 36
outono09  
em 18/02/2023 13:37
Obrigado pessoal!

Estou naquela fase do: pare, respire…..
realmente, acho que me propus a uma quantidade superior ao que gostaria de FIIs no BS. 
A ideia é validar se o que estou vendo é alguma ilusão minha ou, de fato, uma característica do tipo de ativo, pra calibrar o percentual que acho válido no BS.

Agradeço quem se dispôs a entender o questionamento e mostrar outro ponto de vista. Vai ajudar bastante pra esse ajuste. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #23 de 36
SuavenoRole  
em 18/02/2023 15:39
Juro alto aumenta o “senso crítico” com os FIIs. 

Quando o juro cai e a cota sobe ninguém se sente desconfortável com o ativo.
Acho que vale entender esse movimento também, faz parte da caraterística do ativo. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #24 de 36
Bastter  
em 18/02/2023 16:27
Toda analise mais complexa se resume a 

compra no topo
vende no fundo

sardinha sempre acha uma forma de fazer isso
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #25 de 36
Liseira  
em 18/02/2023 18:16
Concordo com alguns colegas. Realmente a diversificação ajuda, mas não é só isso. Se não entendermos o que estamos fazendo, uma hora ou outra todos os investimentos serão vendidos em pânico e no fundo, um a um.  
No caso dos FII, acredito que o correto é vê-los como são: um condomínio (art. 2º, Lei 8.668/93). Logo, temos que focar na qualidade dos imóveis e da gestão, não em “ticker”, “papel” ou “cotação”.
Se o FII tem boa gestão, o resultado da emissão é empregado em imóveis de qualidade igual ou superior aos que já existem no fundo, com aluguel também igual ou superior. Daí, nada muda: como disseram, tanto faz 1% de 100 ou ou 0,5% de 200. Portanto, com bons imóveis e boa gestão não há o que temer sobre redução de participação, aportando ou não nas novas emissões.
Era só isso que tinha a dizer. Já podem deletar.  :)
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #26 de 36
Primata  
em 18/02/2023 19:46
Caso queira diversificar nessa classe de ativo, ok. Caso não queira, ok também.  Ninguém é obrigado a investir em nada.

Fiis são mais geradores de renda passiva do que crescimento por valorização. Um ponto importante: localização, localização.  Além disso, nos tempos atuais, fiis de gestão ativa pois gestão passiva tem o risco de takeover. Mais além, pode filtrar os que não têm rolo, são de gestão ativa e com patrimônio acima de 1Bi para não esquentar a cabeça.

O problema com gestão ativa pode ser o gira-gira, pois fii tem que distribuir o lucro da operação. Hoje em dia não tem muito como fugir disso, caso entenda a estratégia do gestor que pode estar mudando o portfólio. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #27 de 36
iugerroc  
em 18/02/2023 19:57
"serasse" a conclusão seria a mesma se a cotação tivesse subindo ao invés de caindo/de lado? 

Sei não.. 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #28 de 36
dr.augusto.mr  
em 18/02/2023 21:47
@outono09  
A sua dúvida faz sentido!!! 

Outros pontos negativos dos FIIs:
na maioria das empresas, o patrimônio líquido cresce de forma orgânica, ou seja, cresce pelo acumulo de lucro ao longo do tempo. 
Em tese, os sONcios controladores só vao ganhar dinheiro se a empresa der lucro. Em tese!!

Já os FII, exceto os FII de gestão passiva, o seu patrimônio líquido consegue crescer de forma não orgânica, ou seja, crescem não pelo acumulo de lucro e sim pela injeção (aporte) de recurso dos investidores. 
Nos FII, os controladores (gestores), a depender do regulamento do fundo,  conseguem diversas maneiras para retirar a sua remuneração inpendentente da performance de lucratividade do FII. 


  

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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #29 de 36
Kakashi_do_Sertao  
em 18/02/2023 22:00


postado por @epictetus em 18/02/2023 13:09

Passei pela mesma análise sua e o que o colega acima disse foi minha solução: reduzi o % da carteira em FII.
Creio que faz parte do processo de evolução de cada um. Eu por exemplo quando comecei a entender renda variável era maravilhado pelos FIIs e seus "dividendos mensais eternos".
Aos poucos percebi as coisas q vc percebeu, de maneiras diferentes, (e outras coisas além q vc vai chegar la também) no fim descobri que estava com % grande demais nesses ativos.
Foi só no final do ano passado que eu voltei a aportar neles, depois de 3 anos aportando nas outras categorias.


acabei fazendo isso também com o passar do tempo..
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #30 de 36
MestreAnciao  
em 19/02/2023 05:27


postado por @Kakashi_do_Sertao em 18/02/2023 22:00

acabei fazendo isso também com o passar do tempo..



Obrigado por nos manter informados Pai_NaldoOrigem do Selo388 posts
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #31 de 36
Pilgrin  
em 19/02/2023 12:45
@outono09 acho que está confundindo o aumento do patrimônio no FII com o aumento do SEU patrimônio. 

Se comprar bons FIIs, Reinvestir e participar de Nenhuma emissão provavelmente vc vai ter um retorno adequado.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #32 de 36
segurador69  
em 19/02/2023 19:32
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #33 de 36
pitchu1  
em 19/02/2023 20:13
Se o fundo for bom ele vai emitir cotas e com esse dinheiro vai adiquirir imóveis que irá render a mesma porcentagem ou até mais de antes de emitir cotas. Igual o rapaz disse aí em cima 1% de 100 ou 0,5% de 200 é a mesma coisa 
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #34 de 36
Malk  
em 19/02/2023 20:26
Eu já vi esse negócio de ser diluído surgir aqui nos topicos uma meia duzia de vzes.

Eu nunca entendi na real rs

Meu voto não vale nada, antes ou dps da emissão. Entao só ta diluindo os proventos, né?

Se a emissão não aumentar o retorno, na proporção da expansão das cotas, é sinal de que a gestão tomou decisão errada. E eu nao tenho nada com isso, já que eu não voto rs
Eu, honestamente, considero esse lance de diluição um 'não problema' como diz o patrão.
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #35 de 36
Bastter  
em 19/02/2023 21:30
Lista dos maiores BUCHETTIs do mercado - #PAS - Bastter.com

ha poucos BUCHETTIs maiores q diluiçao
se vc ignorar todas as subscriçoes vc termina melhor do q os obcecados por subscriçao

so importa investir em valor

q diferença faz se eh no ativo A ou B

o BUCHETTI da diluiçao foi criado na capitalização da petrobas q terminou muito bem neh
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ajuda com entendimento de FII e longo prazo - #36 de 36

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