Prevejo problemas com o IRPF...
comentada em 07/03/2023 19:52

advogado

Eu iria em advogado. Não parecem ser coisas graves ou grandes, embora possam ser caras. Acho que o advogado vai desenrolar este novelo. 

me parece que você não quer pagar o imposto. pague o imposto.

postado por @Innervisions em 06/03/2023 21:13:03

me parece que você não quer pagar o imposto. pague o imposto.

Pareceu errado, amigo. 
Eu quero pagar o imposto, mas quero pagar o que é justo, e principalmente, regularizar a situação!

@Rigueira, então, se o imóvel não valia nada o lucro é 100%, esse é o justo... anyway procure um advogado

Um bom contador e um bom advogado.

@Rigueira
#VAILAEFAZ! > FAQ > Como encontrar um bom Advogado?

A opinião do advogado vai valer bem mais que meu pitaco. Mas já que pediu... A minha é de graça.

Problema 1. Na pior das hipóteses vai pagar mais imposto que deveria. O advogado vai ver se tem meio de reverter. Mas como você ganhou então não tem com o que preocupar. Vc tinha zero terreno agora tem algo que vale alguma coisa menos o imposto. Só alegria. O que está querendo é ganhar o max possível. Só cuida pra não fazer nenhum rolo pra reduzir imposto.

Problema 2. O que provavelmente vai ter que fazer é retificar até onde der pra trás. Acho que são 5 anos. E guardar documentação se alguém fiscalizar. Se fez inventário, tem documento de origem e comprovação. Contador deve resolver. Possível que não tenha multa porque não envolve imposto não recolhido. Só falta de declarar bem. Se não foi autuada até agora, pode inclusive acontecer nada.

Só pra descontrair. Disse que está preocupado, mas desculpe. É que a história além de envolver cunhado, tem sogra, pai. E o cunhado ainda fazia IRPF. Cara que rolo!

Boa sorte na empreitada!

Problema 1:

O valor do terreno não se atualiza mesmo. Tá correto. Isso aí a Receita Federal adora, pq ela ganha no lucro da venda. Dona receita fica com raivinha é quando você atualiza. É ao atualizar que você tem que comprovar.

O imóvel em cima do terreno é um problema. Não deve ter habite-se, não deve ter autorização de construção etc. Esse aí vai ter que regularizar. Procure saber como são as regras na prefeitura.

Ao atualizar e incluir o imóvel, vc inclui no IR, aumentando o valor do imóvel lá (o que é bom pra você e ruim para a RFB, portanto guarde toda a papelada).

Problema 2:  Esse é fácil: você pega o valor do imóvel que tá lá na escritura, põe ele na declaração 2023 ano base 2022 e pega as 4 últimas e retifica. Não tem grilo.

Não é questão para advogado tributarista. Acho meio exagerado. O que talvez precise de advogado é ali na regularização do imóvel, pq a prefeitura pode encrespar. Então fica ligado.

O IR é a parte mais simples da equação.

@Rigueira

1º Caso. Meu pai fez a doação de um imóvel que estava no nome dele para os 3 filhos (33,33% pra cada). Ocorre que no cartório, foi considerado apenas o valor do terreno, comprado por licitação. (aqui em Brasília, grande parte dos terrenos são áreas do ONREVOG do DF, que vende por licitação). Esse terreno foi comprado há quase 30 anos, então vcs imaginam o valor irrisório que ele não está registrado. Por desconhecimento de meu pai (e acredito que por falha do contador "amigo" que sempre fez o IRPF dele), o valor desse imóvel (inicialmente terreno) nunca foi atualizado, mesmo depois que foi construída uma casa no local. Ocorre que agora que a responsabilidade é minha (e dos meus irmãos), prevejo que quando formos vender o imóvel teremos um grande problema com o pagamento de imposto em cima do lucro. Alguma ideia de como resolver essa pane?

R: cada um dos irmãos é dono de 1/3 do imóvel. Ao fazer a doação, seria possível "atualizar" o valor do imóvel. Isso seria considerado ganho de capital por parte do doador (seu pai) que deveria recolher o IR sobre este ganho. Na declaração de IR de cada um dos filhos, a fração que caberia a cada um deles seria registrada em suas respectivas declarações de IR pelo valor "atualizado", o que poderia reduzir o IR sobre eventual lucro nas vendas das respectivas frações do imóvel.

O ganho de capital seria a diferença entre o "valor atualizado" e o valor irrisório da aquisição lançado no IR de seu pai e sobre este ganho incidirá a alíquota de 15%, código DARF 4.600. Deve ser preenchido o programa Ganho de Capital (GCap) do ano em que foi feita a doação e transportadas as informações para a declaração de IR no ano seguinte. É possível que a mordida do imposto seja menor do que o esperado pelo tempo de aquisição do terreno.

Lembrando que você e seus irmãos poderão acrescentar os custos cartoriais com a escritura de doação, registro no RGI e o ITBI pago, 1/3 para cada um, no custo de aquisição do imóvel para lançar em suas declarações de IR.

Dependendo do ano em que foi feita a doação, ainda é possível retificar a declaração de IR para fazer estas alterações e pagar o eventual imposto, acrescido dos devidos encargos (multa e juros).

É possível também deixar tudo como está e cada um de vocês arcar com a mordida do leão quando venderem o imóvel. Realmente, não tem muito para onde correr.

2º Caso. Minha sogra herdou o apartamento que estava no nome do meu sogro (falecido há 8 anos). Ocorre que meu cunhado (que era quem fazia o IRPF dela até ano passado) nunca declarou esse imóvel no IRPF dela. No meio do ano passado ela veio morar comigo e com minha esposa, que acabamos assumindo toda a responsabilidade pela organização da vida financeira dela, que já está com 86 anos. Esse ano, eu irei fazer o IRPF dela, e não sei o que posso fazer para regularizar essa situação, visto que a partilha foi feita em 2017.

R: tendo a partilha sido feita em 2017, em 2018 deveria ter sido feita a declaração final de espólio do seu sogro. Devido idade avançada de sua sogra, você deve retificar as últimas declarações de IR dela. A primeira seria a de 2019, ano base 2018 e inclua o apartamento, com todas as informações sobre a partilha na descrição (adquirido na partilha de bens, deixado pelo finado sogro, nome e CPF do mesmo, número do processo, vara onde o mesmo foi feito ou cartório de notas se foi extrajudicial) e o valor pelo qual ele foi transmitido (neste caso, recomendo que mantenha o mesmo valor que constava na declaração de IR do seu sogro). Resumindo: todas as informações que deveriam constar da declaração de IR 2018, ano base 2017 que pelo que você explicou, deduzo que tenha sido feita mas sem a inclusão do apto, serão incluídas na declaração seguinte e posteriores, até chegar na atual. Esta declaração 2018 ano base 2017 não pode mais ser retificada.

Isso porque, mesmo sem ter sido incluído na primeira declaração, o imóvel continua sendo dela e deve ser informado nas declarações de IR a cada ano.

Qualquer dúvida, é só perguntar.

Acabou de receber o terreno e já está pensando em girar? Se não vai vender não muda nada a questão do IR agora

Para economizar em ITBI e cartório o valor baixo foi útil não?

Você tem que botar as mãos pra cima que tem pais capazes de de dar um imovel, a maioria precisa de ajuda para fechar as contas no fim do mês, o que vier é lucro

Sei que a situação já está feita e tal.  É pagar o IR do ganho e capital e pronto.
Mas apenas a título de compartilhar informações com os colegas gostaria de compartilhar os redutores de lucro imobiliário da lei LEI Nº 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005 (art 40):


"Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. (Vigência)

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I - FR1 = 1/1,0060 m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II - FR2 = 1/1,0035 m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988."


Então, nesses casos de doações de propriedades antigas talvez seja mais vantagem o doador vender o bem e fazer a partilha financeira.  Como o redutor é em função do número de meses a lucro pode ter bastante dedução.  Para ter uma ideia, imóveis adquiridos até 1969 a dedução é de 100% do lucro apurado.  O programa GCAP da RFB já calcula o tributo devido levando em consideração os temos das leis acima descritas.

Logico que às vezes doar a propriedade em si é um desejo do doador, mas há que se considerar também a vantagem dos redutores.

@ArrancaJaca

O programa GCap aplicará os redutores previstos em lei mesmo em caso de doação. Bastará ele informar que está doando e por um valor maior do que o custo de aquisição.

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