Imposto de Renda Aluguel Pessoa Jurídica x Declaração da Receita
comentada em 10/05/2023 22:16

Se você alterar, provavelmente vai cair na malha.

Isso aconteceu comigo nos dois últimos exercícios, só que o inquilino é PF.

Caí na malha fina, esperei janeiro do ano seguinte ao da declaração,  abri o processo digital no ECAC com todos os documentos e foi resolvido tranquilamente.

Se você não quer correr o risco, declare o valor bruto, como está na pré preenchida.

Como eu faria: coloca o que recebeu de fato (R$10.800,00) que é o que você deve ter pago o DARF mensal e os R$1.200,00 na categoria Pagamentos Efetuados pra imobiliária.

Depois você cuida se cair na malha lá no ecac e aí retifica. 

Mas acredito que não vai ter problema.

O correto é você declarar as duas coisas.
O recebimento de 12 mil e o pagamento para a corretora da diferença.
A corretora, por sua vez, vai declarar o que recebeu de você.

eu faria o que me dá mais #pas e menos provável cair na malha fina

@L_a_w_y_e_r q diferença faz vc deixar quieto como eles colocaram?
este valor nao paga carne leao mesmo

@Bastter Na verdade paga, o valor que citei é um exemplo apenas para facilitar a conta. 

Na verdade se o inquilino é PJ nem carne leao se usa.

A retenção nesse caso quem faz é o inquilino e na fonte e o locador só vai pagar alguma coisa na declaração anual se a alíquota da retenção do aluguel for menor que aliquota dos rendimentos anuais.

Inclusive, se fizeram certinho, essa diferença do valor que vc recebe mensalmente tem a ver com essa retenção também. Ou seja, já recolherem os impostos devidos por você e se duvidar essa informação também já esta na declaração pre preenchida. Você só precisaria somar aos seus outros rendimentos para ver se vc tem mais impostos a pagar ou algum impostos para ser ressarcido.

E mesmo que o inquilino fosse PF, no carne leão é declaração é sempre pelo valor bruto e no próprio carne leão vc inclui as possíveis deduções, que inclusive pelo que eu saiba o pagamento de serviço a imobiliária não é uma dedução possível. Mas quando você recebe de pessoa física, ai sim é você o responsável por recolher impostos mensalmente.

Portanto, no meu entendimento, a declaração pre preenchida esta totalmente correta e não tem nada para ser modificado ou alterado

Lembrando que vc na pratica vc não recebeu 10.800 mas sim 12.000. Pode ter caído na sua conta apenas 10.800 mas vc recebeu 12 000 de aluguel pois é esse o valor pago pelo inquilino.

O mesmo vale para outras situações Ex: Uma pessoa com salario 10 mil reais tem mensalmente um valor bem menor depositado na sua conta mas para  fins de IR ela recebe 10 mil reais/mês.

A imobiliária é obrigada a enviar para a receita federal todo início de ano a DIMOB. Basicamente é uma planilha com os valores mensais do aluguel cobrado e da comissão que ela reteve, para cada imovel que eles administram.
Solicite à imobiliária uma cópia dessa declaração DIMOB. Eles são obrigados a lhe fornecer.
Pode ser que a imobiliária não tenha declarado a comissão dela na DIMOB...

postado por @Huoya em 10/05/2023 00:34:35
E mesmo que o inquilino fosse PF, no carne leão é declaração é sempre pelo valor bruto e no próprio carne leão vc inclui as possíveis deduções, que inclusive pelo que eu saiba o pagamento de serviço a imobiliária não é uma dedução possível. Mas quando você recebe de pessoa física, ai sim é você o responsável por recolher impostos mensalmente.

Os valores pagos à imobiliária são dedutíveis sim. Se enquadram em "despesas pagas para cobrança ou recebimento dos rendimentos".

Perguntas e respostas da Receita Federal:

— Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?
Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:
• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
• aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
• despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
• despesas de condomínio

Vamos lá: o aluguel não funciona do mesmo modo quando o inquilino é PF e quando é PJ. Há regras distintas para cada situação. Vejamos:
1. Inquilino PF: Não há retenção de IRRF por parte do inquilino. Cabe ao locador apurar o tributo devido, por meio do preenchimento do carnê leão e do recolhimento mensal via código DARF 0190. Do rendimento bruto (aquele que geralmente consta no contrato, o valor efetivamente pago pelo locatário), podem ser deduzidos os impostos incidentes sobre o imóvel, as despesas de condomínio e as despesas incorridas para cobrança ou recebimento do aluguel, desde que estas despesas tenham sido suportadas pelo locador. Um detalhe importante: juros, multas decorrentes de rescisão, benfeitorias pagas pelo locatário e não reembolsadas pelo locador, dentre outros, também devem ser objeto de apuração e recolhimento. No final do exercício, a imobiliária enviará à Receita uma declaração chamada DIMOB, onde constará o valor bruto pago e as deduções que a imobiliária conhece (em especial a comissão recebida). Em tese, o locatário também deve informar o valor pago pelo aluguel (e está sujeito a uma multa pesada, de 20% sobre o valor pago, se não declarar); mas na prática o locatário nem sempre declara o pagamento. Quando do batimento anual, a Receita considera o valor do pagamento bruto e da dedução informada em DIMOB, dos recolhimentos mensais efetuados, e das deduções informadas. Se estiver tudo certo (basicamente, rendimento bruto menos deduções correspondem ao rendimento para o qual foi apurado e pago imposto mensal), a declaração é liberada automaticamente.
2. Inquilino PJ. O rendimento deve ser submetido à apuração pela fonte pagadora, para fins de retenção mensal. Naturalmente, a depender do valor, não há efetivação da retenção, mas o valor é considerado tributável pela fonte e deve ser informado em DIRF. O código DARF para isto é o 3208. Como a fonte pagadora, em tese, não tem informação sobre a comissão eventualmente paga, ela deve informar o valor bruto. Neste caso, a apuração é feita pela PJ, não sendo necessária a apuração deste valor no Carnê Leão. As deduções possíveis são as mesmas do caso anterior (condomínio, IPTU, despesas de cobrança, tudo isto quando pago pelo locador). Ao final do ano, a DIMOB da imobiliária informará o valor bruto e o valor da comissão. Havendo batimento dos valores brutos - deduções informados por terceiros, a declaração é liberada.
Em qualquer caso, se houver deduções adicionais (por exemplo, referentes a despesas com condomínio), a declaração pode ser retida em malha. Hoje, o processo de solução costuma ser simples, sendo possível enviar documentação e acompanhar tudo pela internet. Simples não significa ágil.
Em minha experiência, vejo que a dedução da comissão imobiliária costuma não gerar qualquer retenção (desde que a imobiliária tenha informado corretamente em DIMOB, claro). Outras deduções podem ensejar retenção para análise.
Assim, cabe a cada contribuinte decidir o melhor em cada caso: se prefere incluir estas deduções adicionais e submeter-se à avaliação da malha; ou se prefere ignorar estas deduções e ter sua declaração processada mais rapidamente.
As principais normas sobre o assunto são as seguintes:
IN RFB nº 1500/2014 (Art. 30 a 35)
D9580 (planalto.gov.br) (Regulamento do Imposto de Renda), art. 41 e subsequentes; art 688 e subsequentes

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se eh PJ deveria ter um contador q faz isso

Um amigo aqui do site relatou em outro tópico que recebimentos de aluguéis costumam cair na malha fina pelos seguintes motivos:

- conforme mostrado acima pelo @chespirito, o pagamento à adminstradora pode ser deduzido do valor recebido como aluguel para cálculo do imposto a pagar;

- na ficha Rendimentos recebidos de PF/Exterior, existe campo para lançar os aluguéis mas não para lançar o valor pago à administradora;

- o valor pago à administradora deve ser lançado na ficha Pagamentos efetuados com o código 71.

- só que, ao contrário do que ocorre quando lançamos em Pagamentos efetuados um valor pago ao plano de saúde por exemplo, o valor pago à administradora não é deduzido do valor bruto recebido pelos aluguéis, mesmo com previsão legal para que haja esta dedução. E as administradoras sempre informam o valor bruto à Receita. Se o dono do imóvel, deduz o valor pago à administradora, vai dar inconsistência.  

E aí não tem jeito. É reunir os documentos e enviar para a Receita. Nada com o que se preocupar, apenas o cuidado adicional de não abrir a porta caso toquem sua campainha às 6 da manhã. É bom ligar a TV antes e conferir o noticiário. 

Faz décadas que ouço meu pai reclamando disso ao declarar aluguel de PJ, décadas! Todo ano ele tem a esperança que a RF "corrija" este erro, e que coloquem um campo para deduzir do valor do aluguel a taxa de adm. 

postado por @Buy_and_hold64 em 10/05/2023 10:03:54

Um amigo aqui do site relatou em outro tópico que recebimentos de aluguéis costumam cair na malha fina pelos seguintes motivos:

- conforme mostrado acima pelo chespirito, o pagamento à adminstradora pode ser deduzido do valor recebido como aluguel para cálculo do imposto a pagar;

- na ficha Rendimentos recebidos de PF/Exterior, existe campo para lançar os aluguéis mas não para lançar o valor pago à administradora;

- o valor pago à administradora deve ser lançado na ficha Pagamentos efetuados com o código 71.

- só que, ao contrário do que ocorre quando lançamos em Pagamentos efetuados um valor pago ao plano de saúde por exemplo, o valor pago à administradora não é deduzido do valor bruto recebido pelos aluguéis, mesmo com previsão legal para que haja esta dedução. E as administradoras sempre informam o valor bruto à Receita. Se o dono do imóvel, deduz o valor pago à administradora, vai dar inconsistência.  

E aí não tem jeito. É reunir os documentos e enviar para a Receita. Nada com o que se preocupar, apenas o cuidado adicional de não abrir a porta caso toquem sua campainha às 6 da manhã. É bom ligar a TV antes e conferir o noticiário. 

@Buy_and_hold64 Isto não é correto. O batimento não é feito pelo valor bruto, mas sim pelo valor líquido constante da DIMOB. Se, tomando como exemplo o caso acima, o rapaz declarar que recebeu 900 reais por mês pagos por pessoas físicas, ele não cairá em Malha, desde que: 1. a DIRF da empresa contenha código 3208 (a receita automaticamente saberá que é aluguel), e 2. a DIMOB da imobiliária contenha essa informação sobre o pagamento de 100 reais mensais a título de comissão imobiliária.
Ele declarar, ou não, que pagou 100 reais mensais à imobiliária, é irrelevante neste caso.
Esta declaração só cairá em malha se, por exemplo, o proprietário pagou condomínio (digamos, 400 reais por mês) e então informar à Receita que recebeu apenas 500 reais por mês. Veja: não tem como a receita saber se esta despesa de fato existiu ou há uma omissão, então o jeito de sanar é pedindo ao contribuinte pra apresentar os comprovantes.

@OuroReal sobre décadas eu não sei, mas há pelo menos alguns anos, esta situação não costuma existir. Se a empresa fez DIRF com código 3208 e a imobiliária fez DIMOB com o valor da comissão, o batimento é pelo valor líquido. Qualquer retenção de declaração em caso assim deve decorrer de alguma inconsistência nestes valores...

postado por @chespirito em 10/05/2023 12:17

 Se a empresa fez DIRF com código 3208 e a imobiliária fez DIMOB com o valor da comissão, o batimento é pelo valor líquido. 

É este o problema. Se a empresa fez.

Não é questão de estarmos certos ou errados. Simplesmente acontecem casos da empresa fazer certo e casos dela fazer errado. Em outros casos é o locador quem informa errado.

Mas que o programa deveria prever estas situações, isso deveria. 

Obrigado a todos que responderam o tópico, vou optar por pagar mais imposto, já tive uma experiência bem ruim com a receita que chegou ao ponto de suspender meu CPF por não declarar um rendimento (isento) que havia esquecido , detalhe pequeno... fiz a retificação e me acresceu uma taxa ridícula... mas o tempo perdido e a irritação me custaram muito mais.... Vou pagar o preço da paz deste flanelinha com curso superior e ego de francês.