Link para o FAQEsse guia objetiva auxiliar na compra de imóveis (fase de análise da documentação), aplicando-se para compra de imóveis de propriedade pessoa física (portanto se for comprar de construtora, ele é incompleto) e para imóveis prontos, em construção também não se aplica.
São procedimentos básicos que qualquer um pode fazer, o que não descarta em hipótese alguma a importância de consultar um profissional do ramo/advogado (o guia serve, por exemplo, para você não perder tempo e dinheiro contratando serviços para um imóvel que é furada).
1 - Então você visitou o imóvel em questão e achou interessante, conversou com os vendedores e está interessado em dar prosseguimento? 1º passo, comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis no qual ele está registrado, solicitar 2ª via atualizada da matrícula do imóvel (barato, tipo R$35,00 e fica pronto rápido).
De posse desse documento avaliar principalmente:
- o imóvel está financiado perante algum banco? Estar, por si só, não é problema, só será necessário solicitar ao vendedor que comprove que o financiamento está regular, evitando surpresas (caso você compre, parte do valor que você pagará tem que ser direcionado ao banco, liquidando a dívida, e o banco precisa dar a baixa de alienação/hipoteca para você passar para seu nome);
- verificar a existência de penhoras, arrestos e sequestros. Ler todas as averbações, atestar que não tem dívida penhorando o imóvel, normalmente os bancos pedem pra tirar matrícula atualizada de 30 em 30 dias, até aprovar o financiamento, uma sugestão é fazer o mesmo – só comprar de posse da matrícula com no máximo 30 dias e sem penhoras (apareceu alguma coisa, todo cuidado é pouco, é preciso analisar profundamente o risco antes de prosseguir, verificar valor das dívidas, em que fase está o processo etc.);
- por segurança, verificar se o habite-se foi emitido (baixíssimo risco de ocorrer, mas todo cuidado é pouco – principalmente imóvel novo);
- verificar se a descrição do imóvel na matrícula confere com a do imóvel físico. Essa parte é chata, mas importante, caso o proprietário tenha feito reformas mudando a disposição dos cômodos, cobrindo partes que eram descobertas etc, e não tenha levado na prefeitura para averbar a mudança, você poderá ter problemas. Caso a obra não seja passível de averbação pelas regras de engenharia e arquitetura, caso você compre e queira vender poderá ter problemas, se a obra não é passível de averbação os bancos não financiam esse imóvel. Muita atenção em especial para casas/sobrados, se desconfiar de algo, pede o projeto original e dá uma olhada com cuidado.
2 – Documentos do vendedor
- certidão de nascimento atualizada (verificar se o vendedor não casou e omitiu a informação, por exemplo por brigas conjugais... a negociação pode ser desfeita judicialmente caso constate-se que havia outra parte que tinha que ter assinado), documento barato e fica pronto na hora;
- regularidade do CPF – tirar no site da receita;
- certidão negativa de débitos com o INSS - Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais
- certidões da justiça (certidões de distribuição cível em geral)
- dívidas trabalhistas - Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - TST
- pesquisa a órgãos restritivos, no mínimo SERASA, SPC (várias banquinhas de jornal já tiram isso na hora).
- certidão negativa da taxa de incêndio
3 – Dívidas do imóvel
- solicitar pro condomínio/síndico declaração da ausência de débitos condominiais;
- retirar na prefeitura (a maioria permite isso online, mediante a numeração predial constante na guia do IPTU) a regularidade desse imposto.
Informação importante: débitos de condomínio e IPTU são classificados como “propter rem”, ou seja, eles acompanham o imóvel. Se você comprou imóvel com essas dívidas, o imóvel pode ser leiloado mesmo que não tenha sido você quem deu a causa para o débito)
4 – Outras dívidas sobre o imóvel
- água, luz e gás, pedir comprovação da regularidade (última fatura paga por exemplo)
Apesar dessas dívidas serem classificadas como “propter personam’, de caráter pessoal e que não acompanham o imóvel, já houve sentenças judiciais revertendo essa situação. Não custa cuidar.
5 – conclusão
São etapas simples, rápidas e baratas pra avaliar... Não são suficientes para fechar o olho e comprar, mas ajudam a separar o joio do trigo. Mesmo que sejam detectadas ocorrências em quaisquer dos itens acima, não significa que o imóvel não serve, mas é ponto de atenção para avaliar os riscos envolvidos.
Além de tomar todo este cuidado, não deixe de consultar um bom advogado antes de fechar o negócio.
Por Paineiras
contribuiu InvestindoSempre
Outro Guia:
1°) Localização: tem que ser local seguro, de fácil acesso e, de preferência, em região já estabilizada urbanisticamente (traduzindo: não vai ter favela ou espigões crescendo do nada);
2°) Imóvel pronto: não interessa se acabou de sair o HABITE-SE ou tem 50 anos;
3°) Documentação: se tiver dúvidas contrate um advogado especializado....se tiver problemas de documentação ou pertence a empresa ou ainda tá em trâmites de herança!
4°) Confiabilidade/qualidade da construção: seria muito bom visitar várias vezes o imóvel e conferir outros prédios da mesma construtora. Se possível, leve um engenheiro civil/arquiteto pra avaliação junto com você;
5°) Metragem: casas/apartamentos pequenos demais incomodam se a família cresce...tente pagar o menor valor por metro quadrado;
6°) Posição do imóvel: verifique se a casa/apartamento pega sol e em qual horário. Melhor pegar sol da tarde que não pegar nenhum. Verifique se é arejado e evite apartamentos que apenas um lado tem janelas e outros três não, pois não têm ventilação. Verifique a distância de outros prédios/vizinhos e se não compromete a intimidade. Verifique se o imóvel é barulhento, especialmente no horário de descanso e, muitas vezes, andares intermediários são melhores.
7°) Esforce-se para pagar a vista!
Por Trem_chato
6) Cujo condomínio esteja saudável financeiramente.
Checklist dos documentos:
- Matrícula atualizada;
- Certidão de casamento e/ou divórcio atualizadas;
- Certidão negativa de IPTU;
- Certidão negativa de condomínio;
- Certidão negativa de ações cíveis;
- Certidão negativa de ações da família;
- Certidão negativa do cartório de protestos;
- Certidão negativa de dívida ativa com a União;
- Em caso de CNPJ: certidão negativa de dívidas trabalhistas, com o estado, com a união,
- Em caso de localizações especiais onde tem foro e/ou laudêmio (Ribeirao Preto, Petrópolis): certidão negativa de foro e/ou laudêmio
Ao pedir ao seu advogado para checar todas estas certidões negativas (pedir para o vendedor correr atrás ajuda) você certamente você comprova sua boa fé ao adquirir o imóvel e provavelmente não terá surpresas futuras.
Adquirir um imóvel físico é investimento de risco. Tem que mitigar o que puder mitigar.
Prefira um advogado especialista em direito imobiliário.
- Eddie_Brock
Veja tambem
FIIs & Imóveis > FAQ > (Imóveis) Potencial de Rolo de acordo com de quem você compra o ImóvelO que o vendedor deve avaliarJuridicamente os riscos para o vendedor são menores, mas existem.
Então o correto é pedir toda documentação.
Um risco grande para o vendedor é entrar em esquema de lavagem de dinheiro, por isso é interessante sondar a fonte de renda do comprador.
Mas esses casos, Graças a Deus, são mais raros!!
E sempre vale a máxima, vendeu faz o registro. Principalmente carro a galera bobeia muito com isso...
- grazicaldas
- Tem que olhar sim, se o comprador tiver dívidas com terceiros, dividas fiscais, etc e for considerado posteriormente essa compra do imovel uma fraude a credores, fraude à execução, isso pode acabar sobrando pra vc também.
Metem uma ação, reivindicam o dinheiro de volta e etc...
É complicado não analisar nada. Mesmo na venda.
ou seja, mesmo o vendedor, contrate um advogado para analisar os documentos do comprador
