Link para o FAQ1- É bom ter imóveis pois amplia a diversificação e, portanto, traz mais tranquilidade. Imóveis e FIIs são coisas com características e riscos diferentes. Quanto maior seu patrimônio, maior se torna a vantagem de ter imóveis. Não compre imóvel financiado; o melhor é ter mais calma.
2- Durante esses anos investindo sem ter imóveis, você vai ganhando, com sua própria vivência, experiência sobre a importância de localização, trânsito, condomínio, vizinhança, segurança, barulho, manutenção, iluminação, ventilação, e outras inúmeras coisas sobre imóveis. Caso nesse período fique morando de aluguel e se mude algumas vezes, melhor ainda, pois amplia seus conhecimentos sobre imóveis e sobre as relações entre inquilinos, proprietários e imobiliárias.
3 - Provavelmente, o ideal para começar a pensar em comprar um imóvel seria quando sua carteira atingir cerca de 2x o valor de um imóvel. Ficar com 100% de patrimônio numa coisa só é muita concentração. 50% já é bem mais tranquilo: ainda é alto, mas é um nível de liquidez mais confortável na eventualidade de ocorrerem problemas que se prolonguem por anos. E, como você não terá dívidas e depois da compra seu fluxo de caixa vai ficar indo para outros ativos, tudo vai se ajustando com o tempo.
4- Como investimento, não compre um primeiro imóvel de valor alto. Numa cidade grande, prefira uma quitinete/QS ou um apartamento/casa de 2 quartos. Dê preferência aos que tiverem menos metros quadrados, pois em geral o preço total menor significa mais visibilidade ao anunciar um imóvel, mais visitas de interessados e, portanto, mais liquidez tanto ao alugar quanto ao vender. Além disso, você terá mais liberdade para selecionar e filtrar o cadastro dos interessados em alugar. Compre num bairro bom, bem localizado, que tenha infraestrutura adequada, e algo que sirva (e caiba no bolso) de 90% do perfil de pessoas que buscam imóvel naquele bairro.
Nada de comprar um imóvel de R$ 300 mil onde a maioria custa R$ 200 mil só porque tem uma varanda gourmet gigante ou uma piscina com tobogã no condomínio (e, de brinde, uma taxa de condomínio bem acima do normal do mercado).
Compre o "feijão-com-arroz", o neutro, que serve para todo mundo. A maioria das pessoas comete erro justamente nessa parte, pois foca em alguma coisa que seria importante para si próprio, algum desejo de consumo, e não no que é importante para a maioria das pessoas. Aí paga mais caro e compra um elefante branco. Moradia é uma coisa, investimento é outra.
5 - Preço de m² não é uma boa forma de avaliar imóvel, isso é equivalente ao P/L nas ações. Qualidade se reflete no preço; não tem milagre. Bairros melhores vão ter m² médio mais caro. Prédios melhores vão ter m² mais caro. Dentro do mesmo prédio, apartamentos melhores vão ter m² mais caro. Imóveis pequenos têm preço de m² mais alto que imóveis grandes, etc.
Se ficar procurando coisa barata, mesmo que seja apenas 15% abaixo do preço "que deveria estar", muito provavelmente o que vai acontecer é você comprar um imóvel com um problema que você não conseguiu enxergar, mas que um número considerável de pessoas enxerga, sendo, portanto, necessário um preço menor para conseguir vender.
Também não fique tentando encontrar coisas que vão se valorizar por causa do evento X, como um possível shopping ou algo assim. Essas coisas no Brasil são muito, muito incertas. Sendo um imóvel simples/padrão, num bom bairro e estando dentro do preço que normalmente é pago pelo perfil padrão dos moradores do bairro, e tendo as características que esse perfil padrão de pessoas procura, está ok.
Só dá pra cogitar agir diferente disso quando sua experiência com imóveis for
muito maior e o imóvel em questão for um % bem baixo do seu patrimônio. Digamos, se você já comprou/vendeu no mínimo uns 10 imóveis e o imóvel for apenas 10% do valor do seu patrimônio, ou se tiver trabalhado com venda de imóveis por uma década, por exemplo. Não sendo algo nesse sentido, lembre-se que você é um amador nesse mercado e que está movimentando uma grande parcela do seu patrimônio; portanto, seja prudente ao invés de pensar que é um profissional. Caso contrário, seu resultado vai depender praticamente apenas do acaso.
6- Nem pense em entrar em coisas que não tiverem documentação 100% ok. Contrate um advogado para certificar que a documentação do imóvel está ok. E encontre uma imobiliária boa para administrar, ou inevitavelmente terá problemas atrapalhando seu lazer ou profissão, principalmente se você não gostar de socializar/negociar, for muito detalhista, ou ficar se preocupando quando há problemas não resolvidos em andamento.
