FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário?

FIIs e Imóveis
Dalborga  
em 14/09/23 10:04

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
adicionado  
em 14/09/2023 10:08
50% Fundo e 50% Imobiliário. Juntando tudo, fica 100% Fundo Imobiliário 
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #1 de 34
JohnnyMagruder  
em 14/09/2023 10:09
A opção é você mesmo comprar os imóveis e colocar pra alugar. Enquanto não houver uma maneira mais fácil de fazer isso, os FIIs vão continuar com sua utilidade.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #2 de 34
Chucky  
em 14/09/2023 10:10
Esquece a vaca e bebe o leite
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #3 de 34
Bastter  
em 14/09/2023 10:10
Como eu falei na ultima live - começa a acompanhar demais, acha razoes para vender
FIIs & Imóveis > FAQ > (FII) Diferença entre FII e outros Fundos
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #4 de 34
DenzelRich  
em 14/09/2023 10:13
Por mais que na sua visão a conduta dos gestores tenha mudado, as características dos FIIs que fazem sentido para investir neles permanecem.

Outro alerta é para prestar atenção se as mudanças que você relatou não se tornarem motivos para venda.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #5 de 34
Giovanni  
em 14/09/2023 10:16
@Dalborga

Gestores de empresas também usam as mesmas palavras nos releases. E daí?

Cuidado para não confundir o que faz sentido para PF com o que PJ faz.

Gestão passiva é espécie em extinção. Se do restante dos FIIs de gestão ativa nenhum passa nos seus critérios, talvez seja melhor não ter FII
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #6 de 34
Huoya  
em 14/09/2023 10:17
É e sempre foi fundo. Nao atoa tem taxa de adm. 

Essa mudança que voce relatou é natural pois a gestao passiva para quem acompanha os FII é algo bem problematico beirando amadorismo. Isso era comum anos atras pois o mercado de FIIs ainda tava engatinhando.

Mas nao tem jeito. É a unica forma de investir no mercado imobiliario de forma barata e com a possibilidade de ter um boa diversificação. 

Se vc nao queria/quer um fundo, vc nao devia comprar um FII. Inclusive por isso sempre falamos que investir em FII nao é investir em imóveis 
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #7 de 34
Wukong  
em 14/09/2023 10:20


postado por @adicionado em 14/09/2023 10:08

50% Fundo e 50% Imobiliário. Juntando tudo, fica 100% Fundo Imobiliário 

Discordo totalmente, pra mim é 31% Fundo e 69% Imobiliário.

Entendedores entenderão!
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #8 de 34
Giovanni  
em 14/09/2023 10:24
Entenda que os gestores precisam agradar os cotistas. O que 99.9% dos cotistas e acionistas querem?

Dividendo. Rentabilidade.

Esse jeito de investir no longo prazo e realmente deixar o jardim crescer aos poucos é para pouquíssimos, mesmo aqui no site

A galera fala que entende os mantras mas se um provento de FII não é importado, no dia do pagamento 6 da manhã já tem post aqui pedindo para cadastrar
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #9 de 34
iugerroc  
em 14/09/2023 10:27
Penso um pouco diferente. 

Da pra ganhar dinheiro quando se é um especialista em imoveis. Quando se acompanha esse mercado. Quando se sabe sobre o que valoriza ou nao o imóvel. 

Faço um paralelo (embora sejam coisas diferentes) com incorporadas, imobiliárias e corretores de imóveis, que vivem disso. 

É similar com empresas. Confia na gestão e segue.

Se diferencia um pouco dos fundos normais, de papel, justamente pela característica do ativo em que investem. 

Talvez possa ser uma preocupação. Talvez nao. 

Por fim, entendo que isso nao seja problrma. Penso que os FII sao uma classe de ativo interessante pra ter na carteira como diversificação 
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #10 de 34
CarameloHolder  
em 14/09/2023 10:38
Sei lá, tenho a impressão de que FII, é Fundo, é de Investimento e é Imobiliário...
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #11 de 34
Bastter  
em 14/09/2023 10:42
um segredo

1 - Ninguém é obrigado a investir em FIIs

2 - Se você quer investir em FIIs não precisa convencer os outros de nada
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #12 de 34
Giovanni  
em 14/09/2023 10:53
Engraçado como a memória é seletiva para os FIIs de gestão passiva:

FII gestão passiva que vocês gostam tem gestor tbm: gestor do shopping, outros fundos que administram o Perini Business Park e a adm do próprio centro industrial, etc
o FII em si pode ser de gestão passiva, mas o ativo investido tá longe de ser regrado pelos cotistas

Esquecimento seletivo: FII gestão passiva mono/poucos imóveis de vdd, que ficam sucateados. É só filtrar por vacância na área de FIIs e ver os resultados que aparecem
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #13 de 34
iugerroc  
em 14/09/2023 10:54
Ah sim. 

Nao é a toa que fiis de gesta passiva estão proloferando cada vez mais. 

postado por @Innervisions em 14/09/2023 10:31

FII era pra ser passivo, o que seria o mais próximo de um investimento imobiliário 

FII ativo usa emissões e reciclagem de imóveis pra mascarar gestão ruim e compras duvidosas de ativos, fica difícil de avaliar a geração de valor de fato
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #14 de 34
pit.runner  
em 14/09/2023 11:03
@Dalborga, eu entendi o seu argumento, mas o essencial é ver se o que é dito está de acordo com o regulamento e a proposta do fundo, e se o que é dito está sendo executado. Os chavões de mercado são comuns e saem da boca dos gestores meio que no automático, você não deve interpretar isso de forma extrema, relaxa. Minha opinião, posso estar errado. 
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #15 de 34
Bastter  
em 14/09/2023 11:11
Roteiro Bastter para Investir

1 - Estude
2 - Estude
3 - Respire
4 - Invista no que entende
5 - Assuma as consequências dos seus atos
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #16 de 34
Gussts  
em 14/09/2023 11:16
Rapaz, isso aí que vc falou ta no NOME do treco.
É fundo de investimento e tá escrito em português.
É um produto financeiro brasileiro. 
FII não é imovel. Não é Reit.
Brasil não é EUA. Real não é dolar.
Qual a dificuldade?
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #17 de 34
Dalborga  
em 14/09/2023 11:35
Que é um tipo de fundo com regras e questões tributárias específicas e que é a única maneira de se investir em determinados tipos de imóveis já está bem claro.
O ponto que estou tentando levantar e que ainda não cheguei a uma conclusão é que nos últimos anos tenho tido a impressão de muitas estratégias criativas, com decisões de compras e vendas bem questionáveis de diferentes gestores em inúmeros fundos. 
Meu ponto é se esse gira-gira não vai no longo prazo impedir o tal dos juros compostos e de fazer o bolo crescer. Lembrando que FII é uma classe relativamente recente, não temos uma série histórica para podermos ter uma visão mais de longo prazo.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #18 de 34
Gussts  
em 14/09/2023 11:48
Acho que vc tá confundindo. Mas também sou burro.
Na minha opinião não é investimento em imóveis.
É investimento num produto (fundo) que compra, vende e aluga imóveis (se for FII de tijolo).
É inerente ao produto girar de tudo que é jeito. Isso é a gestão.
Nas empresas é diferente? Não pode vender uma fábrica, uma loja? É uma giração tb.
Quem não pode girar somos nós. 
As gestões estão se movendo o tempo todo. Aí vão acertar, errar... Por isso diversificamos. Inclusive no exterior. Pq Brasil não é primeiro mundo em nada. É pequeno e muito novo em tudo como vc falou. Diversificação.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #19 de 34
MarkFord  
em 14/09/2023 12:09
A denominação é Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Não é muito difícil de entender que se trata de fundo. Alguns cobram até taxa de performance, o que é natural nesse tipo de ativo.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #20 de 34
Giovanni  
em 14/09/2023 12:36


postado por @Dalborga em 14/09/2023 11:35:05

Que é um tipo de fundo com regras e questões tributárias específicas e que é a única maneira de se investir em determinados tipos de imóveis já está bem claro.
O ponto que estou tentando levantar e que ainda não cheguei a uma conclusão é que nos últimos anos tenho tido a impressão de muitas estratégias criativas, com decisões de compras e vendas bem questionáveis de diferentes gestores em inúmeros fundos. 
Meu ponto é se esse gira-gira não vai no longo prazo impedir o tal dos juros compostos e de fazer o bolo crescer. Lembrando que FII é uma classe relativamente recente, não temos uma série histórica para podermos ter uma visão mais de longo prazo.


Ah, entendi seu ponto. Essa pergunta é importante, mas infelizmente acho que não temos como achar uma resposta agora - só depois de muitos anos/décadas vai dar para discernir bem qual tipo de atitude de gestão trouxe melhor/pior resultado para os FIIs. No estilo atual de gestão ativa, acho que só dá para ter histórico de ~2015 em diante nos poucos ativos que eram de gestão ativa na época, e o restante é mais novo que isso e vai levar mais tempo ainda
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #21 de 34
D47  
em 14/09/2023 12:47
Acho que tem muito a ver com a mudança de mercado, com esse boom de entrada de investidores na bolsa de valores.
Os gestores adequam seus produtos ao interesses dos clientes. Cabe a quem investe decidir se aquilo que é executado faz sentido para si ou não.
Mas importante: ao menos que se mude preceitos fundamentais, os FII seguem sendo o acesso mais "fácil" aos imóveis.

Agora, um exercício: No logo prazo, já imaginou quantas "estratégias criativas" vão surgir? Quantas novidades? Moda? Se ficar pensando nisso é ferro quente....
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #22 de 34
Pai_Naldo  
em 14/09/2023 13:57


postado por @Giovanni em 14/09/2023 10:53:55

Engraçado como a memória é seletiva para os FIIs de gestão passiva:

FII gestão passiva que vocês gostam tem gestor tbm: gestor do shopping, outros fundos que administram o Perini Business Park e a adm do próprio centro industrial, etc
o FII em si pode ser de gestão passiva, mas o ativo investido tá longe de ser regrado pelos cotistas

Esquecimento seletivo: FII gestão passiva mono/poucos imóveis de vdd, que ficam sucateados. É só filtrar por vacância na área de FIIs e ver os resultados que aparecem


Nessa linha, vejam o tanto de chilique que foi dado no mural quando das propostas de liquidação do HGPO11, que é tb de gestão passiva.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #23 de 34
Pai_Naldo  
em 14/09/2023 14:01
Respondendo ao @Dalborga : concordo contigo: cada vez mais vejo decisões “curiosas”. Infelizmente, a demanda por DY, proventos e valorização de cotas acaba direcionando o mercado.

Aí começamos a ver as taxas de administração e performance cada vez maiores, enfim.

Particularmente, uso FII como diversificação, mas num % bem controlado.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #24 de 34
Moltke  
em 14/09/2023 15:15
FII é um fundo de investimento. É um "produto" criado para ser "vendido" aos seus consumidores.

Quem cria esse "produto" certamente vai ter ganhos com isso. Já o consumidor desse produto talvez pode ter algum ganho.

Veja que entre um "fornecedor" e um "consumidor" sempre vai existir um conflito de interesses, por uma questão simples: as suas posições jurídicas são diferentes.

Eu vejo muita gente comparando FII com uma imobiliária que presta serviços de administração de locação. Mas veja que a diferença de alinhamento é grande: enquanto uma imobiliária vai receber um percentual sobre o aluguel do imóvel locado (o que a fará trabalhar para manter essa locação no valor mais alto possível) o gestor de um FII recebe sua taxa de administração sobre o PL do fundo ou até mesmo sobre o valor de mercado...e ai tem o problema da emissões que nem sempre beneficiam o fundo.

Agora virou moda esse tipo de fundo cobrar a famigerada "taxa de performance".

Ah, mas não eu não consigo investir em galpões logisticos e shoppings se for não por FII.

Se você quiser, é possível investir nesse tipo de ativo de outras formas sem ser FII: basta comprar ações da logg3, mult3, also3 e etc...o mundo aqui também não é perfeito, até porque se tratam de empresas detentoras de patrimonio imobiliário, mas pelo menos você está na mesma posição jurídica do majoritário, sendo que o que os diferencia é a quantidade detida por cada acionista. Se "der ruim" pro majoriátio, via de regra vai "dar ruim" pro minoritário também, se "der bom", idem.

A verdade é que a tal da "renda mensal" é algo muito desejado pela grande maioria dos pequenos investidores, e a industria desses "produtos" entendeu muito bem isso.

Certamente existem FII bons no que se propõem, mas foram poucos os que foram provados pelo tempo.... nunca é demais ter cautela com essa classe de ativos.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #25 de 34
Phodastico  
em 14/09/2023 16:32
Se pensar dessa forma as empresas também não deixariam de ser grandes fundos, já que também dependem amplamente de suas gestões. Investir em RV basicamente é confiar nas gestões.
O.que eu venho percebendo de fato há alguns anos é que com o crescimento dos FIIs eles vão se tornando cada vez mais ativos de natureza financeira e cada vez menos imobiliária. Se é que consegui ser claro.
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Deivox  
em 14/09/2023 17:33
@Dalborga concordo contigo pensa em uma classe de ativo que sempre esta medito em rolo, mas ninguém é obrigado a investir em FIIs, depois que estudei e vi que eles só podem comprar imóveis no Brasil, não podem emitir dívidas, e ainda tem que emitir novas cotas para continuar crescendo, fazendo o efeito de eles nunca ficarem caros. Decidi que não é para mim, mercado de Fiis é novo prefiro acompanhar de longe e esperar ficar uma classe de ativo mais maduro e sem rolo.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #27 de 34
frsantos  
em 14/09/2023 18:09
A última live do Fernando sobre as operações de alavancagem nos FIIs foi muito boa e ajuda a pensar bastante estas questões.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #28 de 34
rcsv  
em 14/09/2023 18:50
Minha opinião: o fato de ser uma maneira de acessar imóveis que minha pobre pessoa física jamais sonharia em ter é o que mais me atrai nos FIIS. Por outro lado, não gosto do fato da remuneração dos gestores estar atrelada ao valor patrimonial. Daí coloco uma parcela reduzida para essa classe de ativos no BS.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #29 de 34
Bastter  
em 14/09/2023 18:57
Isso eh tao simples

quero ter participação em shoppings e grandes empreendimentos imobiliarios

SIM - No Brasil so tem atraves de FIIs

ai vc decide se quer ter FII ou nao

NAO - problema resolvido

ai cada um decide
ficar reclamando dos FIIs nao resolve nada
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #30 de 34
PlotTwist  
em 14/09/2023 21:34
O que eu vou escrever se atém exclusivamente ao giro de patrimônio, que parece ser sua maior preocupação. REIT e FII são classes de ativos bem diferentes, mas dá pra fazer um paralelo. Os REITs giram patrimônio com frequência ou adotam o buy and hold em seus modelos de negócios? Caso eles girem patrimônio frequentemente, isso faz deles um investimento ruim, impedindo a ação dos juros compostos?
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #31 de 34
Sancorner  
em 15/09/2023 07:38


postado por @Gussts em 14/09/2023 11:48:55

Acho que vc tá confundindo. Mas também sou burro.
Na minha opinião não é investimento em imóveis.
É investimento num produto (fundo) que compra, vende e aluga imóveis (se for FII de tijolo).
É inerente ao produto girar de tudo que é jeito. Isso é a gestão.
Nas empresas é diferente? Não pode vender uma fábrica, uma loja? É uma giração tb.
Quem não pode girar somos nós. 
As gestões estão se movendo o tempo todo. Aí vão acertar, errar... Por isso diversificamos. Inclusive no exterior. Pq Brasil não é primeiro mundo em nada. É pequeno e muito novo em tudo como vc falou. Diversificação.


Exatamente. Está no regimento do fundo, comprar, vender, alugar, construir... A gestão não erra por vender, pode até errar por vender imóvel bom, mas não pelo ato da venda, do giro. 

Huoya comentou recentemente sobre a filosofia sendo levada ao pé da letra.
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #32 de 34
Giovanni  
em 15/09/2023 09:50
Aí o cara vai para REITs e fica pestanejando o @huoya porque o REIT tem dívida e dívida não se faz!
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #33 de 34
Bastter  
em 15/09/2023 09:53
pessoal quer investimento todo certinho = caderneta

por isso q falo para a maioria ficar na caderneta
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FII? Mais fundo ou mais investimento imobiliário? - #34 de 34

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