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Criado em 1960 pelo congresso americano com intuito de tornar mais acessível o investimento no mercado imobiliário, o REIT, ou Real Estate Investiment Trust, é uma empresa que possui ou financia imóveis que geram renda. Os REITs permitem que qualquer pessoa invista em portfólios de imóveis de grande escala da mesma forma que estas fazem com outros setores, ou seja, através da compra de ações no mercado financeiro. Contudo os REITs se diferenciam das outras empresas de capital de aberto devido a sua própria legislação. Para que uma empresa seja qualificada como REIT no EUA, esta precisa:

·         Investir pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis geradores de renda

·         Obter pelo menos 75% de seu lucro bruto proveniente de aluguéis de imóveis, juros de financiamento imobiliários ou venda de imóveis

·         Pagar no mínimo de 90% de seu lucro tributável em forma dividendos para seus acionistas anualmente

·         Ser uma instituição tributável como corporação

·         Ser administrado por um conselho de administração ou administradores

·         Possuir no mínimo de 100 acionistas

·         Possuir não mais que 50% de suas ações em mãos de 5 ou menos acionistas

      Esses parâmetros são muito parecidos em REITs em outros países, principalmente porque os REITs americanos serviram como referência para outros que surgiram posteriormente, podendo se diferençar por alguns de seus valores. No caso dos FIIs no Brasil, por exemplo, a distribuição mínima do lucro semestral tem que ser de 95% e estes não se alavancam (com raras exceções), com isso praticamente impossibilita o crescimento dos seus portfólios ao longo do tempo. Lembrando que isto não torna um investimento melhor que o outro, apenas diferentes. De modo geral, as regras para os REITs são basicamente as mesmas ao redor do mundo e com o pagamento mínimo em dividendos variando de 85% a 95% dos lucros tributáveis dessas empresas.

De acordo com a fonte a qual provém sua receita, os REITS podem ser divididos em três tipos, Equity REITs, Mortgage REITS e Hybrid REITs, este último como o nome mesmo já diz são Reits que possuem características dos outros dois.

Equity Reits: São REITs que possuem e gerenciam imóveis geradores de renda. Ao longo do tempo, estes e tornaram cada vez mais empresas imobiliárias operacionais participando de uma ampla gama de atividades do setor, desde o desenvolvimento de imóveis até gerenciar os seus aluguéis assim como a manutenção desses imóveis e inquilinos. De modo geral, Equity Reits geram renda através da cobrança de aluguel e/ou da venda dos imóveis da sua carteira. Assemelham-se ao tipo de FIIs conhecido como “de tijolos”.

Mortgage Reits: Mortgage REITs possuem como fonte de renda empréstimos diretos para proprietários e operadores imobiliários ou créditos indiretos através de aquisição de empréstimos ou títulos lastreados em hipotecas. Os MRs encontrados hoje em dia fornecem créditos hipotecários apenas para imóveis existentes. Além disso, é comum que os Reits utilizem de investimentos imobiliários securitizados, assim como técnicas de coberturas dinâmicas e outras estratégias de derivativos para gerenciar a sua taxa de juros e risco de crédito. Em resumo Mortgage Reits investem hipotecas ou títulos hipotecários vinculados a imóveis comerciais e/ou residências. No Brasil esses REITs são classificados como de “papel”.

Os números dos REITs no mercado americano é algo impressionante. De acordo com informações datadas de janeiro de 2016, são 198 ativos listados na bolsa de Nova York (NYSE) que juntos somam o valor de capitalização no mercado de 857 bilhões de dólares, além dos mais de 1000 REITs encontrados fora da bolsa de valores. Dos ativos listados em bolsa, 10% são do tipo Mortgage REIT e o Equity REIT representa 90%. Estes últimos possuem e gerenciam uma grande variedade de tipos de propriedades: centros comerciais, centros de saúde, apartamentos, armazéns, edifícios de escritórios, hotéis, timberlands e outros, contudo a maioria se especializa em apenas um tipo de propriedade. Além da distinção por setor, a diversificação geográfica nos REITs é outro fator predominante, podemos encontrar tanto portfólios com imóveis por todo o EUA e as vezes com imóveis em outros países assim como REITs com portfólios focados em algumas poucas regiões do país. Ao considerar outros mercados também podemos encontrar vários grandes REITs na Europa e Ásia.

Diferente dos FIIs no Brasil, os REITs listados na bolsa seguem as mesmas regras de órgãos regulatórios e divulgação de resultados financeiros que é aplicado às outras empresas de capital aberto, dessa forma os REITs são obrigados a divulgar seus resultados trimestrais e anuais através de releases assim como realizar webcast. Outra diferença para o mercado de fundos imobiliários brasileiros é a não realização de pagamento de proventos mensalmente. Poucos REITs no EUA pagam seus rendimentos mensalmente, sendo o comum é que estes pagamentos sejam aprovados e pagos após seus resultados trimestrais, ou seja, cerca de quatro pagamentos por ano assim como ocorre com outras stocks.