Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado

FIIs e Imóveis
extimido  
em 26/05/25 14:02

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Shiryu55  
em 26/05/2025 14:09
Não consigo opinar, só tenho tijolo! 


É tudo tijoloebitdaOrigem do Selo10 posts
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #1 de 28
Quackor  
em 26/05/2025 14:17
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #2 de 28
Charlito  
em 26/05/2025 14:19
Não tenho disposição pra FII de papel. Ainda mais agora que tem um céu quase sem limites em stocks e REITs.

Procuro usar o método kiss de investimento.

Kiss: Keep it simple, stupid.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #3 de 28
astro  
em 26/05/2025 14:26
Tem os chats do @Fernando. O primeiro que achei foi este, mas deve ter outros.

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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #4 de 28
Giovanni  
em 26/05/2025 15:05
analise os ativos do FII como analisa renda fixa: risco, taxa, diversificação em devedores

a análise do FII de papel é análise do fundo (gestão, gestão, gestão) + por fim análise dos ativos
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #5 de 28
extimido  
em 26/05/2025 16:21
@Giovanni

então é so ir de K
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #6 de 28
NicoBR  
em 26/05/2025 16:32
Além das recomendações dos colegas acima, eu diria pra investir somente no que entende e estudar muito bem a dinâmica antes de tomar a decisão.

E em 2025, observamos no momento atual da economia do País, que alguns "atrativos tributários" podem ser revogados pelo ONREVOG. Antes o atrativo do marketing para alguns produtos financeiros calcados em isenções de impostos caem por terra, pela ânsia da taxação/tributação. 

Acrescento alguns tópicos/trechos para ampliar a compreensão sobre FIIs de Papel, mencionando o autor da fonte ao final do parágrafo:

a) as diferenças são grandes quando se comparam os “fundos de
tijolo” com “fundos de papéis”. Nos FIIs de tijolo o fundo dura enquanto
durarem os imóveis. Nos FIIs de papel a carteira vai sendo resgatada com o
vencimento dos papéis, e é preciso reinvestir para o fundo continuar.

b) Os FIIs de tijolo tem duas relações com a inflação: o valor dos imóveis
costuma acompanhar a inflação, a mesma coisa valendo para o valor
dos alugueis.19 FIIs de papel tem só uma relação. Os papéis geralmente
são corrigidos por inflação, mas essa correção sai do fundo junto com o
rendimento, de forma que o patrimônio de um FII de papel provavelmente
será corroído pela inflação no longuíssimo prazo.

c) Talvez você se pergunte, então, porque investir em FII de papel. Tem
a história da instabilidade de rendimento, não tem correlação com inflação
de longo prazo. Então porque?
A razão principal é acesso. Um CRI tem valor mínimo de investimento
da ordem de R$ 300.000,00. Se não tiver isso de dinheiro, não tem
como investir nesse mercado. Fora que praticamente não tem mercado
secundário. Investiu em um CRI, casou com ele. Finalmente, só investidores
qualificados podem investir em CRI. Os pequenos investidores estão
fora. FIIs de CRI resolvem esses problemas. São fundos negociados em
bolsa, geralmente com mercado secundário, sem restrição de classe de
investidores.
FIIs de papel permitem ao pequeno investidor alcançar o mercado
de renda fixa imobiliária, assim como os FIIs de tijolo permitem ao
pequeno investidor participar do mercado de grandes empreendimentos
imobiliários.
Existem também os fundos de fundos, ou seja, fundos imobiliários que
investem em outros fundos imobiliários. Assim como existem os fundos
mistos, que investem em vários ativos ao mesmo tempo: imóveis, CRI, LCI,
outros FIIs...

Fonte de A,B e C: Livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários, autor: André Luis Ferreira da Silva Bacci
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #7 de 28
Corgi  
em 26/05/2025 17:28
Minha análise é assim:

Tem q aceitar que tem mais risco e portanto um menor % na carteira 

Obrigatoriamente precisa ter um histórico de boa gestão - estude os relatórios gerenciais, procure vídeos no YouTube porque lá estão contados todos os rolos dos fiis tambem...

Se for gestora nova no mercado (menos de 5 anos de fii) = exclui 

Se tem High Yeld no nome = exclui
- Procure os high grades (crédito de maior qualidade que consequentemente terá IPCA+ e CDI+ mais baixos) 

- fii de papel com maior dividend Yeld = ferro

- fii de papel com grande desagio atual ou historico de desagio = ferro 
Se tem histórico de desagio grande exclui pois geralmente esses fiis passaram por rolo de gestao ou credito importante 

Se tem CRI de multipropriedade ou loteamento = exclui

Se tem outros fiis e principalmente ancoragem em outros fiis sem liquidez na carteira = exclui

Se tem poucos CRIs na carteira (menos de 50) exclui também 

Nunca comprar em momentos que o P/VP estiver acima de 1,00 - 1,05 (fica a seu critério) - nos fiis de papel PRECO IMPORTA
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #8 de 28
extimido  
em 27/05/2025 09:12
Alguns podem pensar : Mas pq adicionar fiis de papel na carteira?

Minha resposta atual: Pois eu acabei adicionando muitos fiis de tijolo com qualidade inferior ( percebi com o passar dos anos ok, pois o mercado de fiis mudou muito, vcs precisam concordar) para atingir a diversificação. 
Pq não deixar de aportar em dois fiis de tijolo inferiores e adicionar no lugar dois fiis de papel bons?? ( não estou falando de retorno, estou falando de qualidade intrinseca do fii mesmo, tem fii de tijolo que ficou ultrapassado fcfl,pqdp, alguns da riobravo..eram "bons" em 2017 mas agora ficou para trás)
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #9 de 28
poodleMarrom  
em 27/05/2025 19:06
Fii é muito simples, só tem um que presta. 
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #10 de 28
Charlito  
em 27/05/2025 19:14


postado por @poodleMarrom em 27/05/2025 19:06

Fii é muito simples, só tem um que presta. 


Multiplan?
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #11 de 28
Vagneto  
em 27/05/2025 19:35
Após alguns anos estudando os FIIs, tenho a impressão de que os FIIs de papel possuem um risco muito maior que um de tijolo bem diversificado. E o retorno, pelo menos até agora, parece igual ou até menor, trazendo uma relação risco-retorno desproporcional. Além disso, acho muito mais difícil analisar.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #12 de 28
Shiryu55  
em 27/05/2025 21:33
@Vagneto além de que, pelo que estudei, tem hora certa de comprar, tem que acompanhar para não ter prejuízo e reaplicar os rendimentos num percentual bem maior que Tijolos, acompanhar mercado não é para mim.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #13 de 28
celtiberian  
em 28/05/2025 13:33
FII de papel é basicamente um fundo de crédito privado.
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A análise é portfólio + competência do gestor.
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Se você aceita FII de papel na carteira também pode olhar os FI-AGRO e FI-INFRA.
.
O principal é sempre ter um bom gestor. Se ele não for bom ou for desonesto vai ferrar o cotista. Esses fundos sempre vão ter, mais cedo ou mais tarde, algum default na carteira e como o gestor lida com isso e o quanto defende o cotista (ou não defende) é um indício.
.
Se você não gosta ou não aceita crédito privado na carteira, não tenha FII de papel nem FI-AGRO e FI-INFRA.

Talvez no futuro apareçam FI-AGRO e FI-INFRA de capital (terras ou participação em projetos), hoje não tem, pelo que vi (os que tem terra é tudo crédito disfarçado).
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #14 de 28
celtiberian  
em 28/05/2025 13:37

postado por @NicoBR em 26/05/2025 16:32

Um CRI tem valor mínimo de investimento
da ordem de R$ 300.000,00. Se não tiver isso de dinheiro, não tem
como investir nesse mercado. Fora que praticamente não tem mercado
secundário. Investiu em um CRI, casou com ele. Finalmente, só investidores
qualificados podem investir em CRI. Os pequenos investidores estão
fora. FIIs de CRI resolvem esses problemas. São fundos negociados em
bolsa, geralmente com mercado secundário, sem restrição de classe de
investidores.

Fonte de A,B e C: Livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários, autor: André Luis Ferreira da Silva Bacci

Hoje em dia isso mudou. Tem CRI/CRA com PU de mil e com mercado secundário. Inclusive tem títulos de banco AAA com enorme liquidez no secundário (tipo CRI do Itaú, CRA do BTG, etc).
.
Enfim, FII de papel é controverso. É um fundo de crédito privado. A maioria no site segue a linha de RF = tesouro e só. Se a pessoa não aceita crédito privado em sua carteira, também não faz sentido aceitar um fundo que compra crédito privado.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #15 de 28
Charlito  
em 28/05/2025 13:46
@celtiberian em que medida um FII de papel é comparável a uma debênture? Ou são coisas absolutamente distintas?
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #16 de 28
celtiberian  
em 28/05/2025 14:39


postado por @Charlito em 28/05/2025 13:46

celtiberian em que medida um FII de papel é comparável a uma debênture? Ou são coisas absolutamente distintas?

.

Debênture, CRI, CRA, etc... são instrumentos de dívida.

.

Um FII de papel empresta dinheiro para negócios imobiliários, geralmente via CRI (nem sei se pode comprar algo que não seja CRI).

.

Para empreendimentos imobiliários normalmente não se emite debênture ou CCB pois teria imposto. Melhor emitir CRI, isento para PF.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #17 de 28
xanei  
em 28/05/2025 15:15
Não sei se estou fazendo muito errado ou sendo irresponsável. É bom entender o conceito, mas eu não pretendo me aprofundar demais a ponto de fazer análise detalina. Estou aportando em alguns fiis de papel selecionados apenas seguindo o ranking da bastter e pronto, até porque a porcentagem total de fiis que defini na minha carteira ainda é baixa.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #18 de 28
Corgi  
em 29/05/2025 08:46
@xanei

O primeiro do ranking VRTA11 tem ancoragem em outros fiis, alguns sem liquidez

O quinto do ranking BCRI tambem e ainda se enfiou em fii high yeld (low grade) de loteamento e multipropriedade e tomou um belo ferro, fora a inadimplência

Vc aceita esses problemas? 

Até alguns anos atrás eles nao tinham esses problemas, e portanto eram bem colocados no ranking, mas agora essa é a realidade dos ativos

Seguir o ranking cegamente nao é sempre a melhor opção 

Pode demorar bastante para o ranking mudar e refletir a realidade dos ativos 

KNCR, nono no ranking, é na minha opinião muito melhor em gestao, estrategia e relação risco retorno em comparação com os dois exemplos acima
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #19 de 28
Maarek  
em 29/05/2025 09:22
Extimido, eu tenho uns FIIS de papel, o que mais olhei quando escolhi qual incluir na analise

Gestor
Nao ser concentrado em poucos devedores - ter uma carteira diversificada
Ver se os ajustes tb sao diversificados - entre IPCA, IGPM p ex

Nao olhar DY

Boas compras
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #20 de 28
Berk  
em 29/05/2025 10:02


postado por @extimido em 27/05/2025 09:12

Alguns podem pensar : Mas pq adicionar fiis de papel na carteira?

Minha resposta atual: Pois eu acabei adicionando muitos fiis de tijolo com qualidade inferior ( percebi com o passar dos anos ok, pois o mercado de fiis mudou muito, vcs precisam concordar) para atingir a diversificação. 
Pq não deixar de aportar em dois fiis de tijolo inferiores e adicionar no lugar dois fiis de papel bons?? ( não estou falando de retorno, estou falando de qualidade intrinseca do fii mesmo, tem fii de tijolo que ficou ultrapassado fcfl,pqdp, alguns da riobravo..eram "bons" em 2017 mas agora ficou para trás)


Para mim não faz o menor sentido aportar em qualquer ativo de qualidade inferior. Você pode deixar de fazer isso independente de qualquer coisa.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #21 de 28
xanei  
em 29/05/2025 13:39
@Corgi

estou ciente dos riscos. Quis entrar em uma nova categoria de ativos, de maneira devagar e ainda com porcentagem baixa, mas me arrisquei usando essa "estratégia". Estava estudando mais ações primeiro. Claro que pretendo entender melhor, à medida que mesmo com porcentagem baixa nos fii's espero alcançar valores nominais maiores com o tempo.

Mas um comentário externo interessante que ouvi sobre o site foi: é o melhor site pra quem não quer estudar muito sobre investimentos. Gostei. Explico:

claro que é melhor vc saber tudo o que está fazendo, e está tudo aqui disponível. Mas acredito que uma criança conseguiria ir bem com os investimentos. Tem literalmente um cachorro colorido pra isso. Azul, verde, amarelo e vermelho. Intuitivo. O ponto chave seria justamente se ater aos pilares da filosofia: aporte, tempo, trabalho e diversificação em ativos de valor (o que bem ou mal a criança escolheria com as cores, evitando os cachorros vermelhos, por exemplo).
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #22 de 28
MoFio  
em 29/05/2025 14:19
@Fernando quem sabe daqui podem surgir ideias pras próximas lives.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #23 de 28
fernando  
em 29/05/2025 14:47
Já fiz algumas lives sobre FIIs de papel.

FII de papel é simples:
1- Fica longe de fundo high yield
2- Priorize fundos bem diversificados
3- Não pague ágio sobre o VP
4- Tenha mais IPCA do que CDI, mas tenha os dois indexadores.
5- Fique longe de High Yield e fundos pouco diversificados e dos que tenham bastante multipropriedades e/ou loteamentos - prefira os que tem pouquíssimo ou nada nesses dois segmentos.

Sim FII de papel é fundo de crédito privado o que não o torna ruim, pega um KNIP desde o início dá um p... na esmagadora maioria dos FIIs e ações e é um dos com menos risco.

Quem se afasta de FIIs pq acha o risco dos fundos de papel muito maior do que tijolo, não entendeu o risco ou não entende o que é um CRI.

Risco de crédito IMOBILIÁRIO privado é menor, em fundo high grade, que dos imóveis porque o imóvel é justamente a garantia do crédito (em high grade) normalmente imóveis de altíssima qualidade como as garantias do KNIP de que falamos.

Dito isso é normal que pontualmente ocorra algum evento de crédito onde o fundo perca um pouco, apesar de nunca ter ocorrido em diversos fundos, por isso a importância também de não pagar ágio nesses fundos.

Faz sentido ter algum percentual na carteira, 30% a 40% em 3 a 5 fundos, mas varia de pessoa pra pessoa. Conheço investidores com amplo conhecimento que tem muito mais.

De maneira simples em momentos de juros e inflação crescentes fundos de papel se saem melhor, em momentos de juros em queda e economia aquecida tijolo sobressai. Ter os dois tipos reduz a ciclicidade da carteira, eu não abro mão.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #24 de 28
extimido  
em 29/05/2025 15:29
@fernando

Aula. estava esperando sua postagem!!

acho que conheco um também, e ele foi moderador de fiis daqui e tem um livro sobre o assunto
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #25 de 28
extimido  
em 30/05/2025 11:32
Obrigado pela ajuda srs.

Adicionei dois fiis de papel na minha carteira
da mesma gestora
um focado em ipca
outro focado em cdi

não é segredo nenhum

abs
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #26 de 28
celtiberian  
em 30/05/2025 11:49


postado por @fernando em 29/05/2025 14:47

Já fiz algumas lives sobre FIIs de papel.

FII de papel é simples:
1- Fica longe de fundo high yield
2- Priorize fundos bem diversificados
3- Não pague ágio sobre o VP
4- Tenha mais IPCA do que CDI, mas tenha os dois indexadores.
5- Fique longe de High Yield e fundos pouco diversificados e dos que tenham bastante multipropriedades e/ou loteamentos - prefira os que tem pouquíssimo ou nada nesses dois segmentos.


Tem em algum lugar uma shortlist de fundos que atendem os critérios?
Acho que precisa também ser uma gestão de boa reputação e track record, como ponto adicional. Quais seriam as gestoras confiáveis em FII de papel?
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #27 de 28
fernando  
em 30/05/2025 13:45


postado por @celtiberian em 30/05/2025 11:49

Tem em algum lugar uma shortlist de fundos que atendem os critérios?
Acho que precisa também ser uma gestão de boa reputação e track record, como ponto adicional. Quais seriam as gestoras confiáveis em FII de papel?


Sou contra essas listas pq o mercado é vivo e muda, mas sim o track record da gestora é bastante importante: nisso se destacam da CSHG/Pátria agora a Kinea, Araújo Fontes, a própria RBR e BTG tem fundo com bom histórico e a Fator com algumas ressalvas.

Lista de High Grade para estudo:
KNIP
KNCR
HGCR
BTCI
RBRR
HREC (alguns consideram middle)
ICRI (feito pelo Itaú que entende alguma coisa de crédito)

Lembrando que essa classificação não é algo absoluto

Middle risks com bom/ótimo histórico:
VRTA
AFHI
KNSC
MXRF
VCJR
BARI
PORD
PLCR
CVBI
KCRE
CLIN

Com certeza ficaram de fora alguns/vários bons fundos, mas com isso aí dá pra pessoa estudar bem, esses fundos podem mudar com o tempo, mas a maioria já tem bom histórico do fundo e/ou gestor para estudo.
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Iniciando nos FIIs de papel – buscando simplicidade e aprendizado - #28 de 28

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