Dividend Yield dos FIIs

FIIs e Imóveis
ropaim  
em 24/06/15 10:57

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
celtiberian  18º
em 24/06/2015 11:03
Sou iniciante em FIIs. Todo mundo quer ter o maior yield possível no longo prazo, mas se você olhar demais o DY vai acabar operando por ele, o que está errado. Acho que você pode filtrar os FIIs a analisar com um DY mínimo que você aceita (0,5% ao mês, 0,8%, você decide, lembrando que são juros reais nos FIIs de tijolo). Depois disso, da lista que resultou, eu filtraria por tipo (galpão, varejo, laje comercial, etc). Feito o filtro, analisaria os fundos e tomaria decisão baseada em valor. Ou seja, verificando consistência dos retornos, qualidade do administrador, qualidade dos imóveis, dos contratos, ausência de rolos significativos, etc.
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celtiberian  18º
em 24/06/2015 11:08
Sobre a compra mensal, tome cuidado. O maior yield pode ser justamente o maior preço, tal qual empresas cíclicas. Eu ainda não acompanho tanto FIIs, mas acho possível que aconteça o mesmo que nas ações. Pega um FII cíclico que a manada opera com base no yield. Imagina o seguinte: Negociado a 100, distribui 1, 1% DY. Aí acontece alguma coisa (qualquer coisa, ação judicial, vender um ativo, tomar um CRI, multas contratuais, não importa) e ele distribui mais por 3-4 meses. O preço pode muito bem subir junto, mas menos. Olha só: Antes: Negociado a 100, distribui 1, 1% DY. Durante: Negociado a 130, distribui 1,5, 1,3% DY. Depois: Volta a distribuir 1 mas você comprou a 130... Você corre o risco de comprar no topo, ele logo volta ao normal e teu DY na verdade vai ser 0,76%. Entende? Eu não sei se isso acontece muito em FIIs, mas é MUITO comum com P/L e DY de empresas cíclicas. No FUNDO da cotação a empresa fica com P/L alto pois o lucro cai mais que o preço. No topo ela fica com P/L baixo pois o preço sobe menos que o lucro (o mercado sabe que é cíclica e desconta). Se a pessoa comprar por P/L e DY vai comprar só no topo.
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celtiberian  18º
em 24/06/2015 11:12
Outra coisa ainda: render menos que o IGP-M para FIIs de tijolo não quer dizer nada. Você está comparando maçãs com laranjas. Juros nominais = reais + inflação. Rendimentos de FIIs de tijolo são juros reais, e a propriedade do imóvel que protege da inflação. CASO você queira comparar com algo não deve ser com a inflação e sim com outras opções de juros reais (exemplo: TD descontando o IR). Mas enfim, são meus 3 centavos sobre, posso ter falado bobagem, aguardemos o @André.PC
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Nod 
em 24/06/2015 11:54
Precisa ver caso a caso. Num FII de tijolo, o yield pode estar baixo pq o fundo está fazendo reforma. Essa reforma pode trazer uma valorização do ativo que irá melhorar os aluguéis futuros. Ou pode estar pagando dívida, o que vai aliviar o fluxo futuro Num FII de papel, ele pode estar reinvestindo. Ou pode ter muitos ativos com cronogramas de pagamento que não são mensais (trimestrais, por exemplo). Também existem alguns fundos que estão distribuindo menos ao longo do semestre pra pagar uma cacetada agora em junho/julho. Por isso, não tem regra geral. Tem que ver caso a caso.
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AndreLFSBacci 
em 24/06/2015 11:57
A sugestão aí é usar o TSDB. No caso, deixar ele indicar o que comprar, em que momento. O yield tende a variar. Seja por questão global (SELIC, humor de mercado), seja por questão específica (vacância, obras). O TSDB vai ignorar tudo isso e vai dar compra anticíclica em preço. E isso é bom. Os FIIs com sazonalidade apresentam (no geral) variação de preço maior que o rendimento anual, e fazem mínima justamente quando o yield está baixo. Nessa linha, focar no yield alto fará você perder um ano de rendimento em custo de oportunidade. Em caso de rolo circunstancial (vacância, obra), as variações de preço podem ser da ordem de meia década ou mais de rendimentos. Fora que FII com rolo circunstancial também apresenta yield baixo, não necessariamente cai de preço na mesma medida de impacto do rendimento. Por fim, focar em yield vai *impedir* de você ser anticíclico globalmente. Nesses tempos de SELIC > yield de FII, você estaria comprando renda fixa, e só nos tempos de SELIC minúscula estaria preferindo os FIIs. Depois olhe os preços dos FIIs que escolheu, hoje e em 2012. Tem boletins de época. Veja os yeilds de então. Então por essas todas questões: 1. Não pense em yield; 2. Use o TSDB.
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ropaim 
em 24/06/2015 12:12
Muito obrigado a todos. Excelentes explicações!!!
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jack.collie  180º
em 24/06/2015 13:04
Nível no Race: Fera neném
Eu ainda não terminei de aportar minha carteira de FIIs, falta metade ainda. Tem investimentos que estão empatados no TSDB, por exemplo, 5 FIIs com posição ainda zerada mas que coloquei como objetivo 4,50% cada Como critério de escolha para a ordem destes FIIs eu estava usando justamente o DY Para ver como uma hora ou outra estas regrinhas e o comportamento de manada voltam até você, é incrível Nós próximos vou simplesmente ver o que ta no topo da lista então (acho que em caso de empate a ordem é alfabética kkkk)
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Nod 
em 24/06/2015 13:29
Em caso de empate do TSDB, a escolha aleatória tende a ser mais eficiente que qualquer racional. Um bom conselheiro é o seu cachorro, se você tem um. Vamos supor que três FIIs estão empatados. Pegue três pedaços de carne, coloque no chão e perto de cada um, um papel com o nome do fundo. Apresente o quadro ao seu cachorro. Você deve comprar o primeiro fundo que ele "comer".
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investidoremvalor  180º
em 24/06/2015 13:47
Se for o cachorro do Bastter então...vai bombar mesmo.
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rocarica 
em 24/06/2015 14:04
@Andre.PC, Tenho uma dúvida nessa mesma linha. Não devemos focar em yields, e sim numa carteira solida de longo prazo. Nesse sentido focar nos yields medianos e teoricamente sem rolo. Perfeito. Os maiores FIIs por exemplo tem yield maior: BRCR yield 0,93% HGRE yield 0,83% Ja FIIs de shopping mesmo com queda geral nao subiram yield: PQDP 0,33% SHPH 0,47% Estudei o PQDP e o SHPH e considero eles bons para longo prazo numa carteira diversificada apesar do yield baixo. Algum comentário seu sobre o motivo deles terem yied tão mais baixo? (metade dos maiores por exemplo). Abs, Bruno.
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investidoremvalor  180º
em 24/06/2015 14:17
O Yield envolve a relação Distribuição/Cota pode ser baixo por: 1) A cotação está elevada 2) O fundo esta distribuindo menos Faça uma análise do histórico de distribuição desses fundos. Eles sempre foram assim ou é momentâneo? Eles estão precisando usar o seu caixa para alguma obra, por isso distribuindo menos? Como está a vacância física e financeira do FII? A cota está elevada demais? Porque? Seria por que são FIIs mais seguros ou o mercado está sobreavaliando? De antemão você está comparando fundos distintos. BRCR e HGRE são fundos de tijolo focado em escritórios comerciais, possuem diversos inquilinos, e diversos imóveis e possuem gestão ativa. O PQDP e SHPH são fundos de um shopping específico, atuam no mercado de consumo em um local, em teoria não tem gestão ativa (compra e venda de imoveis para reciclar a carteira). Começa analisando assim.
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rocarica 
em 24/06/2015 14:40
@brunogoncalvez, Sim são diferentes, escritórios, geracionais e gestão ativa e inclusive os maiores. A questão é se o Andre tem algum comentário adicional PQDP e SHPH terem mesmo na crise um yield tão menor considerando esses fatores. Abs.
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samuraxx 
em 24/06/2015 15:03
Só pra constar PQDP11 está usando dinheiro pra reformas e expansão. Deve subir o rendimento assim que terminar. Pra quanto não sei.
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Locker 
em 24/06/2015 16:12
...e SHPH11 está sobrevalorizado pelo mercado. Ou seja, é preciso ir além de olhar a tabela de DY e entender cada caso. Posso estar errado, mas penso que quem foca em DY perde as melhores oportunidades do mercado. Basta analisar que o DY tende a subir depois que algo acontece: amortização maior, sazonalidade de pagamentos, venda de imóveis, má notícia (leia-se bomba) etc. Confie no TSDB para assim desligar o seu julgamento e focar no plano.
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AndreLFSBacci 
em 24/06/2015 16:53
@rocarica No caso a resposta vem depois da análise como o @brunogoncalves comentou. No caso BRCR e HGRE estão com os rendimentos mais ou menos normais, mas as cotas bem rebaixadas. Os shoppings cada um tem uma história: - SHDP meio que sempre foi assim. DY mais baixos da média. Basicamente por conta do preço, que ao longo dos anos não mostrou não ter uma renda escondida. - PQDP por conta de duas grandes obras, seguidas, que estão drenando os rendimentos últimos, mas dá para ter uma noção do normal dele pelos rendimentos de antes. Daí que, no caso do PQDP, o preço apresenta "memória", não cai proporcionalmente ao rendimento. É exemplo do que eu falei acima, de FII com situação circunstancial o DY fica pequeno por o preço da cota não ser 1:1 com rendimento. Vou ver se falo do PQDP hoje no chat, mas sem muita novidade aí. Enquanto o "a pagar" pelas obras tiver alto, rendimento menor. Tem essa informação nos relatórios mensais.
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stever  180º
em 25/06/2015 03:50
Eu não ligo pra yield, analiso o fundo, mas por questão de liquidez + baixo yield histórico eu não pretendo ter o SHPH. É o único que o yield fez alguma diferença na decisão... nesse caso eu prefiro diversificar num QS, por ex... é bom que eu já não gosto de imóvel, me obrigo a ter. Por outro lado, KNRI é o que tem mais peso na minha carteira (junto com HGRE), mesmo com yield um pouco mais baixo que outros geracionais, bem como AGCX e BBPO tem bons percentuais (já estou com pé atrás do AGCX depois da descoberta do André). Enfim, eu particularmente não ligo pra yield, só em caso extremo (SHPH)... mas não vejo problema em quem investe nele também. Minha visão é que tê-lo ou não tê-lo, não vai mudar muito meu futuro financeiro... então se tratando de baixa liquidez + yield baixo, não vejo razão. Quando comecei também queria focar em yield, mas com o tempo percebi que isso seria ineficiente no longo prazo... ía dar um trabalho maluco pra resultado pequeno (isso se não fosse resultado pior). Só teria eficiência se eu mantivesse a carteira constantemente desequilibrada, o que pra mim é inaceitável pelo risco.
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por ropaim em 24/06/2015 10:57

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