CENTRAL DE HISTERISMO - VENDA DOS IMÓVEIS E LIQUIDAÇÃO DO FII - LER O FAQ

@Phodastico 
No BS já está o valor de compra ajustado após a amortização, se o preço de venda for menor que o de compra ajustado, vai contabilizar como prejuízo sim.

A partir desse momento vale a pena sim considerar seriamente a venda do fundo, pois não haverá mais rendimento a ser distribuído e o mesmo estará apenas esperando o seu fim em daqui a cerca de 18 meses. 

Anteriormente, era muito improvável um cenário em que, a não ser algum motivo de causa maior, vender antes desta primeira parcela seria benéfico, pois é um fundo em que provavelmente a grande maioria teria algum IR a pagar na venda, e agora com o preço ajustado, se houver algum IR a pagar deve ser menor. A distribuição do lucro da venda e amortização livrou do pagamento de IR praticamente todos aqueles que compraram o fundo nos últimos 5/6 anos

Bom dia, gente!
Eu fiquei sabendo da OPA, coloquei em quarentena faz tempo, mas acabei me esquecendo de vender minhas cotas.
Só para ficar mais seguro, o que eu entendi que devo fazer é o seguinte:
1) Pagar DARF de 20% sobre o valor declarado como "Amortização" pelo fundo;

2) Vender minhas cotas a mercado, se ainda houver lucro eu pago o imposto, se não houver lucro, tudo certo

@Buy_and_hold64

fala buy..não foi por falta de aviso..eu soube, coloquei em quarentena e ia vender, porém esqueci! imagino que não deva ter sido apenas comigo

dito isso, culpa reconhecida, vida que segue. eu apenas estou tentando entender o que posso fazer daqui para frente.

Postei no intuito de obter alguma ajuda..se alguém já passou por isso..grato

@Bastter

Obrigado!

Se eu mandar o PM para o gestor. Eles vão pagar por cada cota o PM ? Eu tenho uma quantidade bem grande de cotas. Por isso estou pensando em mandar o PM.

To na lista dos que leram antecipadamente, entederam que tinha que vender e acabaram esquecendo e perdendo o prazo. tenho pouquissimas cotas, vou ler o topico todo entao pra saber o que fazer agora.

postado por @Aslan em 02/11/2024 22:51

Phodastico  
No BS já está o valor de compra ajustado após a amortização, se o preço de venda for menor que o de compra ajustado, vai contabilizar como prejuízo sim.

A partir desse momento vale a pena sim considerar seriamente a venda do fundo, pois não haverá mais rendimento a ser distribuído e o mesmo estará apenas esperando o seu fim em daqui a cerca de 18 meses. 

Anteriormente, era muito improvável um cenário em que, a não ser algum motivo de causa maior, vender antes desta primeira parcela seria benéfico, pois é um fundo em que provavelmente a grande maioria teria algum IR a pagar na venda, e agora com o preço ajustado, se houver algum IR a pagar deve ser menor. A distribuição do lucro da venda e amortização livrou do pagamento de IR praticamente todos aqueles que compraram o fundo nos últimos 5/6 anos

Imaginei que seria isso mesmo. Vou dar mais uma revisada no tópico e no FAQ mas acho que será isso que eu vou fazer mesmo.

Obrigado. 

To na mesma, vendi hj minhas cotas vou colocar no BS e esperar alguém dar uma luz de forma tranquila, sem sair batendo por bater!

Kkkk  me ferrei, dei uma desligada dos investimos e só fiquei sabendo hoje, acabei de vender minhas cotas, vou aguardar agora, ler tudo com calma e ver como proceder pois já foi feita a amortização, não tem desculpas fez burrice, assume, faz o que pode daqui pra frente pra mesbla não ficar pior e fica o aprendizado pra ter mais atenção. Obrigado a todos que estão tentando ajudar.

@Giovanni Poderia cadastrar o novo fundo TOPP11? 
Obrigado!

@Phodastico

estava pesquisando agora e pelo que entendi não devemos recolher IR sobre a amortização, pois quem fica obrigado a fazer isso é o fundo mesmo
"Na amortização não cabe ao investidor o recolhimento do imposto, sendo essa uma função exclusiva do administrador do fundo que irá reter o valor pago do imposto na fonte.

É importante esclarecer, no entanto, que o fato do investidor não necessitar recolher o imposto não tira a responsabilidade do investidor de ter que declarar o mesmo na declaração do IRPF.

Nesse caso o procedimento acaba sendo bem simples, bastando apenas copiar as informações do informe de rendimento que é emitido pelo administrador do fundo."

Perdi o prazo, tava meio desligado de investimentos em geral. Hoje teve a primeira amortização, o que eu faço? Procurei no FAQ e nos tópicos aqui e não achei. Vou precisar esperar os 18 meses para liquidar o resto? Informo ao ADM do fundo o PM para recolher o imposto do que foi pago hoje? 

Como cotista do HGPO11 que não vendeu suas cotas, o ideal agora é seguir algumas etapas para se preparar para a liquidação do fundo e o recebimento dos valores provenientes da venda dos imóveis Metropolitan e Platinum:

1. **Entenda o Processo de Amortização e Liquidação**:
- Em **14 de novembro de 2024**, foi realizada a primeira amortização das cotas no valor de **R$ 189,20 por cota**, dividida em **R$ 57,05 como amortização de capital** e **R$ 130,40 como rendimento** proveniente da venda dos imóveis. A segunda parcela será paga em aproximadamente **18 meses**, em **abril de 2026**.

2. **Tratamento Tributário**:
- A amortização de cotas (R$ 57,05 por cota) não gera obrigação de imposto de renda para o cotista, pois essa responsabilidade recai sobre o fundo. No entanto, é essencial registrar este rendimento na declaração do IR como "rendimentos sob tributação exclusiva".
- O valor do rendimento (R$ 130,40 por cota) também deve ser incluído na sua declaração de imposto de renda de 2024, conforme informe a ser emitido pelo administrador.

3. **Planeje a Venda das Cotas Restantes**:
- Se você optar por vender suas cotas restantes, avalie a cotação atual, já descontada da primeira amortização, para calcular qualquer eventual ganho ou prejuízo. No caso de prejuízo, nada será devido em IR, mas em caso de lucro, será necessário pagar 20% de imposto sobre o ganho.

4. **Acompanhamento e Declaração**:
- Fique atento a novos comunicados do administrador, pois haverá mais informações sobre os próximos passos, especialmente em relação à segunda amortização e procedimentos de declaração de impostos.
- Caso decida manter as cotas até a liquidação final, verifique regularmente as atualizações para assegurar o recebimento dos valores e cumprir as obrigações fiscais.

Essas medidas ajudarão a minimizar contratempos e a otimizar o processo de recebimento e declaração dos valores.
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Para calcular o custo médio e simular a amortização e os possíveis impostos, vamos usar as informações fictícias fornecidas:

1. **Cálculo do Custo Médio**:
- Compras realizadas:
- **25/09/2019**: 20 cotas a R$ 3.680,13
- **18/01/2021**: 10 cotas a R$ 2.293,00
- **23/09/2021**: 7 cotas a R$ 1.577,04
- **24/09/2024**: 5 cotas a R$ 1.476,68
- Total de **42 cotas** com custo total de **R$ 9.026,85**.

- **Custo Médio por Cota**: \( \frac{9.026,85}{42} \approx R$ 214,93 \).

2. **Simulação da Amortização e Rendimento**:
- Com base na amortização anunciada:
- Amortização de **R$ 57,05 por cota**.
- Rendimento de **R$ 130,40 por cota**.

- Para 42 cotas:
- **Amortização total**: \( 42 \times 57,05 \approx R$ 2.396,10 \).
- **Rendimento total**: \( 42 \times 130,40 \approx R$ 5.476,80 \).

3. **Tratamento Tributário**:
- **Amortização**: Não gera imposto, mas reduz o custo médio das cotas.
- Novo custo médio após amortização: \( 214,93 - 57,05 \approx R$ 157,88 \).
- **Rendimento**: Tributado em 20% como rendimento exclusivo.
- Imposto sobre rendimento: \( 5.476,80 \times 0,20 = R$ 1.095,36 \).

4. **Se decidir vender as cotas após a primeira amortização**:
- Vamos supor uma venda pelo preço atual (ajustado) das cotas. Se tiver o valor de mercado atual, podemos fazer essa simulação com base em possível ganho ou prejuízo.

Esses são os passos principais. Me avise se quiser continuar com mais detalhes para uma venda ou acompanhamento.
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Com a cotação atual de **R$ 121,39** por cota, vamos calcular o cenário caso você decida vender suas 42 cotas após a primeira amortização:

1. **Cálculo do Valor de Venda**:
- Quantidade de cotas: 42
- Preço de venda por cota: **R$ 121,39**
- **Valor total de venda**: \( 42 \times 121,39 = R$ 5.099,38 \)

2. **Cálculo do Custo Médio Ajustado** (após a amortização):
- Custo médio original: **R$ 214,93** por cota
- Amortização recebida: **R$ 57,05** por cota
- Novo custo médio após amortização: \( 214,93 - 57,05 = R$ 157,88 \)

3. **Cálculo do Resultado da Venda**:
- Valor de venda: **R$ 5.099,38**
- Custo total ajustado (42 cotas a R$ 157,88): \( 42 \times 157,88 = R$ 6.631,08 \)
- **Prejuízo**: \( 5.099,38 - 6.631,08 = -R$ 1.531,70 \)

4. **Tratamento Tributário**:
- Como houve **prejuízo** na venda, não haverá imposto de renda sobre o ganho de capital.
- O prejuízo pode ser compensado em outras operações de venda de FIIs com lucro, caso existam, conforme a legislação.

5. **Resumo**:
- **Amortização recebida**: R$ 2.396,10 (sem imposto).
- **Rendimento**: R$ 5.476,80, com imposto de R$ 1.095,36.
- **Prejuízo na venda**: R$ 1.531,70, sem imposto e possível compensação futura.

Esse é o panorama financeiro se decidir vender suas cotas no valor atual. Se precisar de mais ajustes ou simulações, estou à disposição.
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Se você optar por **não vender as cotas do HGPO11** e mantê-las até o término do processo de liquidação do fundo, aqui está o que você pode esperar e quais ações serão importantes ao longo do caminho:

1. **Recebimento das Amortizações**:
- Como você já recebeu a primeira amortização de **R$ 189,20** por cota (dividida entre amortização de capital e rendimento), agora é necessário aguardar a segunda parcela da amortização, prevista para aproximadamente **abril de 2026**.
- Essa segunda parcela virá do valor restante após a venda dos imóveis Metropolitan e Platinum e o processo de liquidação total do fundo.

2. **Tratamento Tributário**:
- **Primeira Amortização**:
- **R$ 57,05** por cota, que representa a amortização do capital, é isento de imposto.
- **R$ 130,40** por cota, que foi distribuído como rendimento, será declarado no imposto de renda como “rendimentos sujeitos à tributação exclusiva” e deve ser reportado na sua declaração de IR do próximo ano (2024).
- **Segunda Amortização**:
- O valor e composição exatos da segunda amortização serão definidos no momento do pagamento, mas seguirá o mesmo tratamento tributário (com amortização de capital isenta de IR e rendimentos sujeitos à tributação exclusiva).

3. **Implicações Fiscais para Longo Prazo**:
- **Declaração Anual de Imposto de Renda**: Na sua declaração de IR, você precisará registrar tanto os rendimentos quanto a amortização de capital que receber. O fundo ou o administrador fornecerá um informe de rendimentos, detalhando as informações necessárias para o preenchimento.
- **Isenção do Ganho de Capital**: Mantendo as cotas até a liquidação completa do fundo, não haverá necessidade de cálculo de ganho ou perda de capital para fins de IR (diferente de uma venda, que exigiria essa análise).

4. **Próximos Passos**:
- Acompanhe os comunicados do administrador do fundo para se manter atualizado sobre o processo de liquidação e as próximas distribuições.
- Verifique regularmente seu cadastro e mantenha seus dados bancários atualizados junto ao administrador para garantir o recebimento dos pagamentos.

5. **Benefícios de Não Vender**:
- **Simplificação Tributária**: Evitar a venda das cotas elimina a necessidade de cálculo de ganho de capital, simplificando a gestão fiscal.
- **Recebimento Completo**: Ao manter as cotas, você participará de todas as distribuições futuras e garantirá o recebimento integral do valor liquidado do fundo, sem precisar se preocupar com oscilações de preço de mercado no curto prazo.

Em resumo, manter as cotas permite uma abordagem passiva, na qual você aguarda o processo de liquidação do fundo, garantindo a participação em todas as distribuições finais sem o risco de perda no mercado secundário.

Se precisar de mais ajuda para acompanhar o processo ou para organizar a declaração de IR futuramente, estou aqui para ajudar!
 

RESUMO DO TÓPICO E SIMULAÇÃO PARA QUEM NÃO VENDEI ANTES DA PRIMEIRA AMORTIZAÇÃO (CHATGPT)

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=769771&cvm=true

O valor de 130,40 pago a título de rendimento é isento de IR, não?

Sou mais um que estava meio desligado e acabou perdendo o prazo para vender. Só fui me dar conta de que aconteceu alguma coisa diferente quando vi um valor discrepante na minha conta.
Agora é respirar, aproveitar o feriado e dar uma lida com calma na segunda para decidir o que fazer. Obrigado à equipe da Bastter pelo ótimo trabalho.

Agora que foi feita a amortização parcial, vender tudo vai diminuir os rolos ou não faz mais diferença? Fiquei enrolando e vacilei (idem colega acima). Opa o colega @ZRR já mastigou tudo, muito obrigado

Eu também não entendi essa parte da cobrança de IR sobre rendimentos. Será que não é o contrário? pagar IR sobre amortização ao invés de ser sobre rendimentos? porque, em teoria, os rendimentos seriam os valores que recebemos mensalmente? Ao menos, no extrato é o texto que aparece para todos os FII

Galera, nos FII's os rendimentos distribuídos em razão de lucro obtido em regime de caixa com a venda de imóveis são isentos, da mesma forma que ocorre com os rendimentos mensais, provenientes de renda de aluguéis.
Quanto à amortização, nesse momento não há incidência de IR, uma vez que a amortização é parcial, com valor amortizado abaixo do menor preço por cota já negociado ao longo da história do fundo.

O valor de amortizado é de R$ 57,05, e o fundo nunca foi negociado abaixo deste valor, portanto, é impossível que algum cotista tenha que pagar IR sobre essa amortização parcial.
A própria administradora esclarece essa situação no Fato Relevante publicado no dia 31/10/2024, conforme trecho abaixo:

"Considerando que o valor amortizado por cota anunciado é inferior ao menor custo de aquisição histórico, com
base nos valores de negociação das cotas do Fundo no mercado secundário, não será necessário o envio e a
comprovação, pelos cotistas do Fundo, de custo médio para apuração de eventuais valores a serem retidos a
título de imposto de renda nesse momento, o que deverá ocorrer apenas quando do recebimento da 2ª Parcela
Platinum e da 2ª Parcela Metropolitan, sendo certo que o Administrador manterá os cotistas informados a
respeito."

Para conhecimento do andamento da transação é recomendável a leitura do Fato Relevante citado, que detalha a transação até o dia 31/10/2024 e diz quais serão próximos passos.

Link do Fato Relevante: Fundos.NET

por acaso voltei nesse tópico agora, e fiquei feliz por não ter "esquecido" de vender antes do rolo, hehe, #PAS é tudo 

Boa noite, como essa amortização passou batida por mim em 2024, não adiantava, na época , vir reclamar aqui e poluir o post...  Então recebi essa semana o e-mail da ADM solicitando o PM, informei conforme estava no BS ( essa coluna havia sido removida, mas hoje foi bom ela estar lá rs..) O trabalho de pesquisar pra relembrar esse rolo de 24, não vale o cachê ... Então, como bosta n'água aguardarei os próximos FR pra me livrar disso....  @Giovanni só gostaria de pedir para não excluir esse mural antes de junho de 2027, porque alguma informação daqui pode ser útil na declaração de 27 ( maio de 27).

@TCEC
Se não me engano, quando o mural é desativado, as informações vão pra lista de OPAdas

FIIs e Imóveis - Bastter.com