Suspensão de negociação

Acabei de ler a íntegra da DELIBERAÇÃO CVM Nº 795, DE 18 DE JULHO DE 2018 e parece ter passado desapercebido o quê me surpreendeu: ... "há indícios de GESTÃO FRAUDULENTA DA CARTEIRA DO FUNDO (g.n.), inclusive com a realização de investimentos em desconformidade com o disposto no art. 45, da Instrução CVM 472/2008" ...

O pouco que sei sobre Fiis aprendi aqui..com base nos videos do nod eu li um pouquinho de cada fii e decidi se iria investir ou não..segue minha anotação sobre esse..bem primaria e não serve para nada..mas de alguma forma me fez não investir.

abs a todos..aprendemos juntos!

"MFII11
mandato : híbrido
segmento: híbrido
eliminei pela complexidade do fundo. li no mural o pessoal tendo dificuldade e tmb pelo fato de ter mandato híbrido. ainda não é a hora."

Nod já chega na voadora intelectual kkkk.
Pelo o que eu entendi, o fundo apenas não pode ser vendido no mercado secundário por enquanto, mas continua operacional e continua pagando rendimentos normalmente.
Segura a onda aí que tem muita água para rolar.
Pode ser que tudo não passe de um susto.
PODE SER.
Pode ser que a história mude completamente. Vamos aguardar o final do filme antes de fazer a crítica kkkk.

MUITA HORA NESSA CALMA!!

Este comunicado acima foi feito ontem á noite
ESte comunicado abaixo foi feito dia 18 de julho um pouco depois do almoço

COMUNICADO AO MERCADO
MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

CNPJ/MF n° 16.915.968/0001-88

PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar, Itaim Bibi, CEP 04538-132, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.806.535/0001-54, devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 3.585, de 2 de outubro de 1995 (“Planner”), e MÉRITO INVESTIMENTOS S.A., sociedade com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Doutor Cardoso de Melo, nº 1.308, 7º andar, conjunto 71, Vila Olímpia, CEP 04548-004, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 15.632.652/0001-16 (“Mérito Investimentos”),
devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório CVM nº 12.486, de 26 de julho de 2012, respectivamente na qualidade de administradora e gestora da carteira do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”),

vêm a público comunicar que, assim como o mercado, foram surpreendidas com a Deliberação nº 795, divulgada nesta data pela CVM determinando a suspensão da negociação das cotas do Fundo (MFII11).

Até esta data, a Planner e a Mérito Investimentos não haviam sido formalmente comunicadas pela CVM a respeito de quaisquer irregularidades, e ressalvam que todo e qualquer esclarecimento solicitado pela Autarquia foi devidamente atendido.

Trata-se de um fundo de investimento imobiliário em funcionamento desde 2013, que realizou recentemente duas ofertas públicas registradas na CVM, atingindo patrimônio superior a R$ 230 milhões, com mais de 8.000 cotistas e mais de 20 empreendimentos imobiliários em sua carteira.

A Deliberação nº 795, sem dar o devido direito de contraditório às partes envolvidas, contém termos vagos, como “aparentemente” ou “indícios”, e não só afeta a imagem da Planner e da Mérito Investimentos, como também poderá acarretar enorme prejuízo aos cotistas do Fundo.

Reiteramos que a Planner e a Mérito Investimentos não possuem conhecimento das supostas irregularidades mencionadas na Deliberação nº 795. O Fundo sempre atuou de forma regular, conforme a legislação, regulamentação, normas de autorregulação e o seu regulamento.

A Planner e a Mérito Investimentos estão trabalhando conjuntamente para reverter o mais rápido possível a decisão tomada pela CVM por meio da Deliberação nº 795. Sem prejuízo, esclarecemos que o Fundo permanece em funcionamento normal, não obstante a suspensão da negociação das cotas na bolsa de valores, sendo certo que, até a reversão da decisão, o Fundo não investirá, direta ou indiretamente, em novos empreendimentos, ressalvados os compromissos assumidos até esta data.

São Paulo, 18 de julho de 2018.

Se o investidor tivesse feito o básico estaria livre dessa dor de cabeça agora, muitos foram atrás do guru que fazia estudos e estudos do MFII, agora resta assistir as entrevistas deles várias vezes, pegar os relatórios que não tem o fluxo correto das SPEs para se sentir confortável.

Respondendo às questões mais diretas.

@O.Escolhido.
Suspensão de negociação é que acontece de vez em quando, seja em ações ou FIIs.
Geralmente em ativos menos populares, que deixaram de entregar algum formulário à CVM ou coisas parecidas.

@digaosc
As cotas continuam sendo dos sócios. A única decisão que foi tomada até agora é a suspensão da negociação. Ninguém pode comprar, ninguém pode vender.
Mas o fundo continua operacional e funcionando em normalidade. Pode ser que a suspensão seja revogada e tudo volta a ser como era.
Pode acontecer de a CVM decidir pela liquidação do fundo, o que seria uma medida muito drástica, mas viável. Nesse caso, os ativos do fundo serão vendidos e o valor da venda será dividido entre os cotistas.

@cegman e @Rufino2
Não há nenhum impedimento para que o fundo suspenda a distribuição de rendimentos. A decisão fica para o gestor e o administrador. Podem continuar distribuindo ou, por exemplo, aguardar o esclarecimento de tudo e a revogação da suspensão para retomar.

@LUC4S
Nem o gestor nem o administrador tiveram acesso ao processo da CVM.
Então ninguém sabe em detalhes quais as análises que a CVM fez e nem o que ela sabe ou não sabe.

@marcioCDF e @ECwb
Não lembro de nenhum fundo de fundo que tenha cotas do MFII

@jaoj
O fundo de cemitério é o CARE11
O MFII comprou algumas da sepulturas, mas já vendeu faz um tempo.

@MasterMoney
A isenção continua normalmente.
Uma das condições é que o fundo seja *listado* em bolsa. O MFII ainda é listado.
Basta entrar no site da B3 e você o verá lá: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/
A Lei não fala de ser "negociável"

@Pedrosnow
"Tem varios outros fiis queimando caixa para manter renda."
A questão não é queima de caixa, nem distribuir resultados de anos anteriores (que é o que muitos já fizeram e ainda fazem).
O ponto aqui é outro, bem mais profundo e inédito: pegar parte do valor da emissão, chamar de taxa de ingresso (ou nome parecido), e usar esse valor para pagar os rendimentos de vários meses, até ter que fazer outra emissão para ter mais receita.
Pq praticamente nada que ele distribuiu nos ultimos meses veio das operações dele. Na verdade, é virtualmente impossível acompanhar esse resultado, pois ele está blindado dentro de uma empresa cuja contabilidade não temos como acompanhar.

@Zurra
Seu argumento é exatamente o mesmo que inúmeras pessoas usaram na época do TelexFree: que o Ministério Público não poderia investigar a empresa pq muitas pessoas dependiam daquele dinheiro.
Desculpa, mas, se um orgão regulador acha que tem algo de suspeito em um fundo ou empresa ou investimento, ele tem que investigar. Pior seria se nada fosse investigado. Isso sim traria muito mais desconfiança.

Bravo!!!

O que me deixa mais triste desta situação do MFII é ler alguns comentários do tipo:
"Vou processar a CVM"
"Gestores de outros fundos estão fazendo complô com a CVM para acabar com o MFII pq nao conseguem ter o mesmo rendimento"
"A CVM ta errada, ela nao pode investigar o MFII pq vai causar prejuízo aos cotistas"
O serumano é foda

Só lado de minha planilha tem um aviso do risco desse FII há meses. Esse risco não é novidade para quase ninguém.
Toda vez que decidia minhas compra, Lia esse aviso. Mesmo assim comprei um bocado dele porque em MEUS CRITÉRIOS o retorno compensava os riscos.
Provavelmente vou ter algum prejuízo, paciência, diversifico para não me estressar com isso. Mas daí a querer fazer manifestação, tou fora. Sabia o que estava fazendo.
No fim das contas, se minha posição nesse fundo virar pó, o que não acredito, a oscilação na minha carteira Total ainda será menor que a natural oscilação diária acusada pela renda variável.
Vou me emocionar? Nem um pouquinho.
Se a CVM liberar a negociação, ainda vou decidir se saio ou não.

Não @Nod, acho que o questionamento que cabe à CVM é por que isso não foi feito antes, ou essa "obscuridade" das contas é um fato novo? Antes tarde do que nunca, blz, mas a questão não é essa. O negócio é que FIIs é um mercado novo e que estava se tornando conhecido nos últimos tempos. Depois deste evento vi muita gente falando em vender todos os seus FIIs, que FII é rolo, que FII é pirâmide; do mesmo jeito que falam que a bolsa é cassino. Talvez o pessoal que estava comemorando previsão até anteontem (a turma do "eu avisei") não tenha se dado conta de como essa ocorrência afeta todo mundo.

@Zurra

Cara, muita gente quem? O pessoal que estava deslumbrando com os rendimentos do fundo sem saber o risco ao qual estava se expondo? Para o bem deles é melhor que vendam tudo e saiam da renda variável mesmo.

O engraçado é que esse tipo de argumento parece até uma ameaça velada: "olha o que vcs fizeram CVM: abriram uma caixa de pandora e agora vão ver as consequências!"

Qual seria a alternativa? Deixar esse fundo continuar operando e crescendo para quebrar daqui a alguns anos prejudicando um número ainda maior de pessoas?

Se você ler a segunda nota da CVM vai ver que eles já estão apurado os fatos faz algum tempo. Fica até hilário reler a declaração dos gestores do fundo alegando que foram "pegos de surpresa".

Verdade @Mark.Valley o Memorando nº 4/2018 da CVM desconstrói qualquer narrativa do gesgor/administrador, acho é uma situação muito mais complexa que qualquer um imaginava, tem bastante rolo. É muito importante a leitura desse documento para se ter ideia do que está acontecendo com o fundo, o texto é meio complexo, mas vale a pena ler.
"Além disso, a distribuição fixa desses rendimentos periódicos, pagos ora com
as mencionadas taxas de ingresso, ora com reavaliações dos investimentos em carteira," exatamente como o @Nod disse no chat de maio/2018

Esse relatório completo divulgado pela CVM (Memorando nº 4/2018-CVM/SIN/GIES) é um documento importante, e talvez o caso do Mérito seja um divisor de águas nos FIIs do BR.

Para quem não leu, segue:
MEMORANDO CVM.pdf - Google Drive

Se tudo que está lá é verdade, não sei se alguém não vai ir pra cadeia. Há coisas que não parecem ser simples erro material. A averiguar...

A CVM acredita que o FII não pode ter SPE, essa parte não tenho idéia como iria desfazer (vender as participações? perda grande).

Imagino que o mais provável seja troca de administrador + gestor de forma urgente, auditoria em tudo e perda patrimonial grande na contabilidade do fundo, com a realidade. Após isso liquidação do fundo e devolução do que sobrar (deve sobrar algo, fundo tinha caixa) ou continuidade como FII reformado.

"foram obtidos os extratos diários da operação de swap supracitada e foi verificado que o resultado real foi de R$ -6 mil, ao invés dos R$ 327 mil reportados no IT 0617. Este fato pôde ser comprovado nas DF 2017, com parecer dos auditores, entregues posteriormente, o que pode sugerir, no limite, a ocorrência de uma fraude contábil no fundo."

"em caso de falência do sócio ostensivo, o sócio participante/oculto (no caso, o Fundo) passa a figurar como credor quirografário da massa falida, o que corrobora a natureza econômica da participação do fundo como a de um empréstimo; e (iv) os incisos II e III do art. 35 da Instrução CVM no 472 vedam a realização de empréstimos pelos FII, contexto no qual o uso de SCPs, como exposto nos itens anteriores, poderia representar um artifício para mascarar
a realização de tais empréstimos."

estes dois itens...

@Mark.Valley

Meu, rlx. Em nenhum momento eu disse que a CVM estava errada ou disse que ela não deveria ter tomado essa atitude, apenas apontei que é um momento ruim na história dos FIIs no Brasil ou você acha que não? Não tem ameaça, não tem apontar de dedos, não tem responsabilização de ngm, nada dessas coisas no que eu disse. Foi a mera constatação de um fato.

Enfim, a situação é que temos um fundo que operou de forma, ao que tudo indica, irregular, que teria cometido uma série de ilegalidades de vários tipos e tudo isso passou desapercebido pelas entidades reguladoras por anos; de forma que investidores independentes chegaram a conclusões similares muito antes de quem tem o dever legal (e o aparato do estado, diga-se de passagem) de fiscalizar essa situação. Que mensagem você acha que isso passa para os novos investidores em potencial? Veja que até pouco tempo atrás a CVM autorizou uma emissão de cotas desse FII.

O mercado perde com isso ao meu ver, o que não quer dizer, se você ainda não entendeu, que eu acho que a CVM deveria ter feito vista grossa.

RMGPE, renda mínima garantida por emissão.

@Nod , não entendi a parte do relatório da CVM que diz que mais da metade do que foi pago de rendimentos desde a criação do fundo veio de reavaliação dos imóveis. A reavaliação não é apenas lucro contábil? Esse dinheiro pago teria que vir de algum lugar. Da quarta emissão pra cá está claro que veio tudo da taxa de ingresso. Mas antes não está tão claro.

Bom dia a todos do site.

Tenho uma dúvida a respeito de casos como esse. @Nod ou algum colega, se souber a resposta poderia me ajudar ?

No caso do fundo em questão (MFII11) estar com prejuízos comprovados, os cotistas do mesmo podem vir a ser convocados para aportar mais dinheiro para cobrir esses prejuízos ?

Desde já agradeço pela atenção.

@ericlopes
Tbm estou com essa dúvida. Vi em outros fóruns o pessoal falando isso. Por favor, se alguém puder esclarecer... obrigado!!

@sardinhaanonima o fundo pode ter usado o caixa para pagar o lucro das reavaliações patrimoniais.

"A distribuição com base no montante de R$ 41,7 milhões de lucro não
realizado (i.e., ajuste a valor justo) corresponde, na prática, a antecipação de resultado que
poderá ou não se realizar futuramente, haja vista que se baseia em estimativa de valor justo.
Assim, juntamente com a distribuição dos R$15 milhões de taxa de ingresso, também
representa uma devolução do capital investido, ainda no entendimento desta área técnica."

@ericlopes @digaosc

Sobre a questão dos cotistas serem convocados para cobrir prejuízos, existe uma discussão bem detalhada nesse tópico: Responsabilidade dos Cotistas em Ações Judiciais

No fim das contas, não existe consenso sobre isso. Nunca houve situação semelhante.

@Nod a mimha dúvida é se com tantas possíveis fraudes no balanço, nas avaliações etc, se o administrador/gestor irão responder criminalmente caso sejam confirmadas ?
E o que vai acontecer com a empresa que avaliou os imóveis, no mínimo incorretamente ?

Esse lamentável imbróglio do MFII teve um timing, pra dizer o mínimo, embaraçoso: os 25 anos da criação da lei que regulamentou os FIIs no país. Esperemos que o desfecho seja o menos traumático possível para cotistas e para o mercado em geral, já que qualquer FII, mesmo os puramente de renda, de agora em diante será visto com muito mais desconfiança...será vital restaurar a confiança dos investidores.

O mais triste de tudo é que FIIs de desenvolvimento seriam um dos caminhos mais naturais para a expansão desse mercado. Esperemos que o inevitável endurecimento da legislação que virá como consequência não inviabilize esse modelo de negócio.

@sardinhaanonima

"A reavaliação não é apenas lucro contábil? Esse dinheiro pago teria que vir de algum lugar."

Para poder distribuir como rendimento precisa de lucro contábil, precisa ser uma distribuição de resultado contábil, caso contrário só pode pagar amortização (devolução de capital). Recentemente o FII Mercantil do Brasil vendeu um imóvel com prejuízo e ficou sem lucro contábil para distribuir rendimento, mas tinha caixa pra isso, então foram alguns meses distribuindo o mesmo R$ por cota, mas sob outra rubrica.

O que a CVM comenta é que através de uma série de manobras o fundo pagava o que deveriam ser amortizações (devoluções) como rendimento. O dinheiro veio sim de outro lugar... Das próprias emissões de cotas que ficavam em caixa, por exemplo.

@Zurra
A investigação já está rolando desde 2017. Não tive acesso à data exata, mas, extraoficialmente, parece que a denúncia que deu início às análises é de maio ou junho.
Basta ler o relatório da CVM e você vai ver a quantidade de questionamentos que foram feitos ao administrador do fundo. E isso é plenamente justificável: é importante que se questione o administrador, espere um tempo para ele apresentar documentos/infromações, um tempo para análise de diferentes setores da CVM, tempo para mais levantamentos, etc.
Seria muito leviano se, em 2017, apenas pq alguém mandou uma denúncia a CVM já chegasse aplicando sanções. A grande maioria das denúncias que chegam a CVM são infundadas ou sobre questões de menor impacto.
Além disso, nos prospectos de qualquer emissão, há uma mensagem de que a CVM, ao aprovar a emissão, não está dizendo que está tudo 100%.

@celtiberian
Ainda vou reler os documentos dezenas de outras vezes, para consolidar o entendimento. Mas, nas primeiras leituras, não lembro de ter visto problema com a participação em SPE (Sociedade de Propósito Específico), mas em SCP (Sociedade em Cotas de Participação), o que é um modelo diferente.
As possibilidades de solucionar são várias, das mais simples, como um Termos de Ajustamento de Conduta, dando um prazo para a Planner organizar tudo, até as mais drásticas como nomeação de outro administrador para liquidar o fundo.
Claro que, entre uma e outra, existem algumas dezenas de hipóteses, inclusive que o fundo se torne um FIP (já que muitas das coisas proibidas aos FIIs não são proibidas aos FIPs), ou até uma empresa.

@sardinhaanonima
Vou ler com calma o balanço de outros anos para ver isso melhor.

@ericlopes e @digaosc
Sobre a possibilidade de os cotistas serem chamados a aportar, já tivemos várias discussões sobre isso.
Segue uma delas: Responsabilidade dos Cotistas em Ações Judiciais

@raphaelrj
Sobre questões criminais: a CVM provavelmente vai encaminhar a questão ao Ministério Público, pois é algo que sai da esfera dela.
Sobre a empresa que avaliou os imóveis: existem quatro maneiras de se avaliar um imóvel. Na negociação com proprietários, o fundo compra usando como argumento o valor de terrenos parecidos na região.
Depois, mostra para a empresa de avaliação todo o projeto de desenvolvimento. A empresa faz um cálculo de fluxo de caixa descontado, levando em consideração coisas como o fluxo de desembolsos, tempo de obra, fluxo de venda, etc.
Certamente, isso gera uma reavaliação bem maior.
Não é uma questão se a avaliação é incorreta ou não. O questionamento da CVM é que, antes dessas vendas entrarem no caixa do fundo, esse lucro não pode ser distribuido.

Acabaram de carregar na aba arquivos o relatório da CVM... Está bem claro que foi fraude atrás de fraude, fico pensando em quem colocou muito dinheiro nesse fundo pensando nos rendimentos mensais sempre altos. Vou perder dinheiro, mas nada que me tire o sono.

Alguém por aqui não lembro quem, há um tempo atrás, recomendou o filme "Rei da Polca".
Segui o conselho e aproveitei para assistir também o documentário sobre a vida do músico polonês Jan Lewan (The Man Who Wold Be Polka King), que atrai os fãs pra uma pirâmide financeira, no qual se baseia o filme.
Vale muito à pena assistir esses dois filmes. São verdadeiras aulas anti-sardinhice.
Os juros de 12% a.a. que ele promete pagar, muito acima do praticado no mercado bancário americano, são uma (infeliz) coincidência à parte.

Nod se a CVM já estava atras do fundo desde 2017, então os gestores/administradores de 2 uma :
1) Eles acharam que iam enganar a CVM para sempre, ou
2) Eles sabiam que um dia a casa ia cair e é possível um cenário de terra arrasada

@raphaelfrj

Não digo que essas são as únicas hipóteses.
Ainda levanto outras. Por exemplo: a Planner deixou o fundo todo na mão da Mérito e não acompanhava quase nada do que acontecia.
Uma questão que ratifica essa hipótese é o fato de que o próprio Despontin era quem presidia assembleias. Eu não lembro de uma assembleia presidida pelo gestor do fundo. Não há proibição, mas isso, geralmente fica a cargo do administrador ou de um cotista mais respeitado.

Porém, tenho que reconhecer: eu costumo ser criativo para levantar teorias perturbadoras, mas a sua segunda hipóteses superou os meus limites.... É realmente um quadro bem negro...

Se for assim nesse momento deve ter uns caras lá passando a mão no caixa é no patrimônio do fundo e trocando por Bitcoin para focar mais difícil de rastrear