Tem rolo no FII?

Tem rolo no FII?

@wsx1
em 26/01/2022 02:12


Lembrei da história da IRBR. 

 
[REMOVIDO]
Fato relevante ou só sardinha? hehehe :)

 
Ver comentários anteriores (30)
@invest.BSB
em 26/01/2022 19:51
Verdade... isso tudo só reforça justamente o que @Henzory falou acima sobre a importância de diversificar tanto em tipos de investimentos como dentro das próprias classes de ativos, Nenhum investimento tá livre de sofrer com alguma mudança na legislação ou em sua interpretação.
#31 de 82
@paborges
em 26/01/2022 23:25

postado por @invest.BSB em 26/01/2022 14:49

Meu ponto de vista isso pode gerar impacto sim, no que diz respeito a apuração do seu PM no ganho ou prejuízo na hora de vender as cotas.

Por exemplo, comprei a cota a R$ 100, mas devido a prejuizos acumulados por marcação a mercado durante todo o ano o valor foi distribuido aos cotistas como amortização, digamos R$ 10 (pra facilitar os cálculos).

No ano seguinte decida sair do fundo, digamos a cotação de R$ 95. 

Pelo entendimento até então, teria um prejuízo de R$ 5 pra compensar em outro ganho de capital. Mas devidos as amortizações agora tenho um ganho de R$ 5 de capital, umas vez que descontando a amortização de R$ 10 dos R$ 100 adquirido, o PM passou a ser R$ 90.

Resumindo isso ainda vai dar o que falar pq vai repercutir no IR devido (receita federal). 


No meu entendimento caso você receba r$ 10 de amortização o preço no pregão vai ser ajustado em conjunto com o seu preço médio (assim como na distribuição de rendimentos normais). Sendo assim se nesse exato momento a cota estiver a 95 quer dizer que valorizou e você de fato teve lucro então o imposto é devido (não é um erro de cálculo e aconteceria exatamente da mesma forma se fosse distribuido a caráter de rendimentos).

Não muda nada no meu entender. não há  qualquer prejuízo contábil ou fiscal. 
#32 de 82
@nature87
em 27/01/2022 02:26
Alguns pontos:

1) Nos REITs a distribuição é apurada pelo fluxo de caixa operacional (FFO) e não pelo regime contábil. Mas, ok, é outro país e jurisdição! Não dá pra comparar diretamente!

2) Se no caso dos FIIs, agora, a CVM quer limitar a distribuição pelo regime de competência (contábil), ok, é plausível.

3) O que é esdrúxulo é ter que considerar a marcação a mercado na DRE, como se fosse lucro ou prejuízo executados! Impactando no lucro contábil e na distribuição!

Nas SAs isso não acontece! Valorização ou desvalorização patrimonial só por variações de mercado são auferidas em conta separada, sem impactar os resultados. Apenas impacta o patrimônio líquido.

4) Ou seja, despesas e receitas que não transitam pelo caixa não deveriam ser computadas na distribuição! Esse é o ponto principal a ser refletido!!!
#33 de 82
@invest.BSB
em 27/01/2022 09:06
@paborges mas como vc mesmo comentou, acontece igual com o rendimento distribuido, o valor da cota é ajustado. 

Enfim... Pra quem vai apenas acumular patrimônio e não vai vender em grande volume não faz muita diferença.

Mas como sou da área contábil gostei do debate. 
#34 de 82
@Kyuzo
em 27/01/2022 12:57
Eu acompanhei por alto as discussões sobre esse tema e vi "entendidos" indo de "A CVM está acabando com o mercado de FIIs...é o fim da industria" para "Bem, faz sentido a decisão da CVM e pode ser positiva no longo prazo".

Eu continuo sem entender nada. Nas últimas semanas, deu vontade de sardinhar com outra classe de ativo, mas parei um pouco e fiz contas de padaria e, adivinhem, vi que no caso de investidor pequeno como eu vale a pena mesmo focar no trabalho para aumentar o tamanho do aporte e diversificar. Quem diria.
#36 de 82
@Gussts
em 27/01/2022 13:13
Isso tudo é muito simples.
Não são os FIIs, ações, Brasil ou outros países.
Na minha visão o mundo é incerto.
Diversificar ajuda a machucar-se menos SE algo acontecer.
Mas, o principal é melhorar como pessoa e trabalhar muito.
Essas 2 coisas nos favorecem.
E o grande mérito da bastter é ensinar isso.
O negócio é esquecer mecado financeiro, bolsa, CVM, receita, politicos, geopolítica e etc...
O negócio é melhorar, trabalhar mais e melhor, e botar o que ganhar bem diversificado em tudo que é lugar (evitando coisas que já se mostraram muito porcarias).
#38 de 82
@jonhjones
em 27/01/2022 13:42
Não entendi nem metade do que vcs falaram, mas parece que foi coisa de interpretação da CVM e não malandragem do FII, certo? Então aqui são generalizações da vida:

1- Parece que a medida complicará a coisa, a ponto de, se levada a cabo, tornar os FIIs produtos menos atrativos, o que é ruim de modo geral. Geralmente qdo tem mudo burburinho por causa de uma interpretação, volta-se atrás. Ainda mais com o poder de argumentação das administradoras.

2- Legalmente, se é aplicado a um, aplicar-se-á a todos. Seja por decisão da CVM ou a coisa vai judicializar. E ninguém quer isso.

3- Assim, nada de pânico ou maluquices, só esperar uns dias que a coisa fica clara e saberemos o que fazer (provavelmente nada ou pouco). A menos, claro, que você seja dono de fatia importante do fundo. Mas dai vc não estaria lendo este mural, né? Entao relaxem, esperem e em 1 semana ou 1 mês a coisa se resolve.

Abs e otimo dia!
#39 de 82
@Kyuzo
em 27/01/2022 14:05


postado por @LordJonas em 27/01/2022 13:42

Não entendi nem metade do que vcs falaram, mas parece que foi coisa de interpretação da CVM e não malandragem do FII, certo? Então aqui são generalizações da vida:

1- Parece que a medida complicará a coisa, a ponto de, se levada a cabo, tornar os FIIs produtos menos atrativos, o que é ruim de modo geral. Geralmente qdo tem mudo burburinho por causa de uma interpretação, volta-se atrás. Ainda mais com o poder de argumentação das administradoras.

2- Legalmente, se é aplicado a um, aplicar-se-á a todos. Seja por decisão da CVM ou a coisa vai judicializar. E ninguém quer isso.

3- Assim, nada de pânico ou maluquices, só esperar uns dias que a coisa fica clara e saberemos o que fazer (provavelmente nada ou pouco). A menos, claro, que você seja dono de fatia importante do fundo. Mas dai vc não estaria lendo este mural, né? Entao relaxem, esperem e em 1 semana ou 1 mês a coisa se resolve.

Abs e otimo dia!



Por favor, confiram se eu entendi certo:

Imagina que um FII que em seu surgimento tinha um único imóvel que valia R$1.000.000. Um tempo depois esse FII, que sempre distribuiu o máximo dos seus rendimentos e não reteve nada, vende esse único imóvel por R$900.000 e compra outro imóvel com esse dinheiro. Ele vai receber dinheiro de aluguéis desse novo imóvel. O FII tem lucro caixa (aluguéis que está recebendo por mês), mas prejuízo contábil. A ideia é que você não pode distribuir o lucro caixa, enquanto está com prejuízo contábil, pois caso contrário está distribuindo patrimônio, não lucro. Ou seja, você precisaria reter o lucro caixa até compensar os R$100.000 do prejuízo contábil. Depois disso continua a distribuir os rendimentos normalmente.

Pelo que entendi, a CVM já tinha se pronunciado sobre esse tema há anos atrás e muitos fundos já estavam agindo de acordo, enquanto outros não. O MXRF11 estava acumulando prejuízos contábeis, enquanto distribuía lucro caixa, e não dando atenção a esse ponto. A CVM veio só agora e disse para eles se adequarem. Contudo, parece que não vai ser uma coisa difícil deles fazerem.

Além disso, no caso dos FIIs de Tijolo, com a valorização constante dos imóveis, no geral estão com o lucro contábil gigante e isso não será nem de longe um problema para eles. Se eles não venderem nunca seus imóveis, também não terão problema nenhum, mesmo que o imóvel desvalorize.

Como o Giovanni mencionou acima, muitos entraram em pânico devido seu interesse por trás do tema. Contudo, vi também pessoas conceituadas histéricas com o tema, mas que estavam reagindo sem entender direito o que estava acontecendo. Agora, com mais calma e tempo de análise viram que é um assunto que não vai ter nem de perto o impacto que imaginaram.

Em suma, parece que grande parte dos Fundos já seguiam esse entendimento que a CVM expressou há anos atrás.

É aquela velha história, ativo bom tende a ficar bom, ativo ruim tende a ficar pior.

Agir e falar no calor do momento também não presta.
#41 de 82
@Kyuzo
em 27/01/2022 14:24


postado por @Giovanni em 27/01/2022 14:16

só uma observação, não é que não pode distribuir lucro caixa. Você pode continuar distribuindo normalmente, mas somente o que excede o lucro contábil deve ser considerado amortização.
As vezes um FII grande desses tem prejuízo em uma operação, lucro em outra, quando você vai ver fica mais ou menos no zero a zero

Então não tem nada proibindo muito menos mandando reter o que excede lucro contábil, só vai mudar o tratamento contábil do que é distribuído acima do lucro contábil de "rendimentos" para "amortização"

Entendi
#43 de 82
@invest.BSB
em 27/01/2022 17:51


postado por @Kyuzo em 27/01/2022 14:05
Por favor, confiram se eu entendi certo:

Imagina que um FII que em seu surgimento tinha um único imóvel que valia R$1.000.000. Um tempo depois esse FII, que sempre distribuiu o máximo dos seus rendimentos e não reteve nada, vende esse único imóvel por R$900.000 e compra outro imóvel com esse dinheiro. Ele vai receber dinheiro de aluguéis desse novo imóvel. O FII tem lucro caixa (aluguéis que está recebendo por mês), mas prejuízo contábil. A ideia é que você não pode distribuir o lucro caixa, enquanto está com prejuízo contábil, pois caso contrário está distribuindo patrimônio, não lucro. Ou seja, você precisaria reter o lucro caixa até compensar os R$100.000 do prejuízo contábil. Depois disso continua a distribuir os rendimentos normalmente.

Pelo que entendi, a CVM já tinha se pronunciado sobre esse tema há anos atrás e muitos fundos já estavam agindo de acordo, enquanto outros não. O MXRF11 estava acumulando prejuízos contábeis, enquanto distribuía lucro caixa, e não dando atenção a esse ponto. A CVM veio só agora e disse para eles se adequarem. Contudo, parece que não vai ser uma coisa difícil deles fazerem.

Além disso, no caso dos FIIs de Tijolo, com a valorização constante dos imóveis, no geral estão com o lucro contábil gigante e isso não será nem de longe um problema para eles. Se eles não venderem nunca seus imóveis, também não terão problema nenhum, mesmo que o imóvel desvalorize.

Como o Giovanni mencionou acima, muitos entraram em pânico devido seu interesse por trás do tema. Contudo, vi também pessoas conceituadas histéricas com o tema, mas que estavam reagindo sem entender direito o que estava acontecendo. Agora, com mais calma e tempo de análise viram que é um assunto que não vai ter nem de perto o impacto que imaginaram.

Em suma, parece que grande parte dos Fundos já seguiam esse entendimento que a CVM expressou há anos atrás.

É aquela velha história, ativo bom tende a ficar bom, ativo ruim tende a ficar pior.

Agir e falar no calor do momento também não presta.

@Kyuzo note que no seu exemplo houve  a venda do imóvel, até ai tudo bem, pois a perda foi concretizada. O cerne do debate é em relação as situações de reavaliações de imóveis ou de marcações a mercado de ativos que permanecem no portfólio dos fundos.
#44 de 82
@Kyuzo
em 27/01/2022 21:13

postado por @invest.BSB em 27/01/2022 17:51
Kyuzo note que no seu exemplo houve  a venda do imóvel, até ai tudo bem, pois a perda foi concretizada. O cerne do debate é em relação as situações de reavaliações de imóveis ou de marcações a mercado de ativos que permanecem no portfólio dos fundos.


Pelo que entendi, o ofício de 2014 da CVM determina que as reavaliações afetam se foram recebidas ou pagas. Ou seja, caso não seja realizado um negócio, não gera efeito algum.

Ou seja, aparentemente tudo já foi normatizado em 2014. O que aconteceu agora foi somente a cobrança concreta de um FII que não estava seguindo a norma. Pro resto, continua tudo igual.
#47 de 82
@segurador69
em 27/01/2022 21:57
Mais um motivo para não vender
#48 de 82
@luqteixeira
em 28/01/2022 13:05
Existe um ponto que a CVM não esclareceu. Ela diz que a contabilidade do fundo é regido pelo regime de competência. Porém, a lei dos FIIs diz que o FII é obrigado a distribuir 95% do lucro caixa. Então se o lucro contábil for menor que a geração de caixa liquído o fundo pode distribuir somente 95% do lucro contábil ou será obrigado a amortizar até completar os 95% do lucro caixa. A CVM na nota explicativa que não explicou nada diz que o fundo pode distribuir como amortização, mas a pergunta é se ele é ou não obrigado a distribuir como amortização para cumprir a lei do chamado lucro caixa? 
#52 de 82
@luqteixeira
em 28/01/2022 13:10
FII era o investimento mais simples de entender, tem um imóvel alugado, recebe o aluguel, abate as despesas e distribui o lucro baseado nessa geração de caixa. Não tinha que entender nada de lucro contábil sem efeito caixa, marcação a mercado etc ... Isso deveria ser para empresas, FII foi feito para ser parecido com investir diretamente num imóvel. Com essa decisão da CVM surgem sim várias dúvidas sobre marcação a mercado, possibilidade ou obrigatoriedade de amortização entre outros. A nota de esclarecimento dela não esclareceu absolutamente nada, apenas repetiu a decisão e falou mais meia dúzia de obviedades. Amortizar tem impactos fiscais em caso de venda da cota no futuro. É mais ou menos como se dissesse a um dono de um apartamento que no semestre que o apartamento dele se desvalorizou, se ele quiser usar o aluguel terá de abater esse aluguel do preço de compra do apartamento na próxima declaração. Nas empresas é fácil lidar com a diferença entre regime de caixa x competência por que elas não são obrigadas a distribuir. Em FIIs tem uma lei que diz ser obrigado a distribuir 95% do lucro caixa no semestre. FII difere de empresa e a CVM quer trata-los de forma igual 
#53 de 82
@marcos_n
em 28/01/2022 15:51
@Daniel.PoA REIT tem que distribuir 90% do lucro tributável (competência) e não FFO.....
#54 de 82
@WaveBonds
em 28/01/2022 16:37
A minha única dúvida nessa celeuma toda é como fazer essa amortização abatendo do preço médio. Não que seja difícil, mas ficar nessa continha toda vez que receber provento tá tirando minha paz. BS conto com você.
#56 de 82
@invest.BSB
em 28/01/2022 17:23


postado por @luqteixeira em 28/01/2022 13:10

FII era o investimento mais simples de entender, tem um imóvel alugado, recebe o aluguel, abate as despesas e distribui o lucro baseado nessa geração de caixa. Não tinha que entender nada de lucro contábil sem efeito caixa, marcação a mercado etc ... Isso deveria ser para empresas, FII foi feito para ser parecido com investir diretamente num imóvel. Com essa decisão da CVM surgem sim várias dúvidas sobre marcação a mercado, possibilidade ou obrigatoriedade de amortização entre outros. A nota de esclarecimento dela não esclareceu absolutamente nada, apenas repetiu a decisão e falou mais meia dúzia de obviedades. Amortizar tem impactos fiscais em caso de venda da cota no futuro. É mais ou menos como se dissesse a um dono de um apartamento que no semestre que o apartamento dele se desvalorizou, se ele quiser usar o aluguel terá de abater esse aluguel do preço de compra do apartamento na próxima declaração. Nas empresas é fácil lidar com a diferença entre regime de caixa x competência por que elas não são obrigadas a distribuir. Em FIIs tem uma lei que diz ser obrigado a distribuir 95% do lucro caixa no semestre. FII difere de empresa e a CVM quer trata-los de forma igual 

Problema todo, como o @Giovanni falou é apenas a CVM atualizar a ICVM e revogar as anteriores. Fui entender melhor depois de ler os documentos da CVM.

Vejam o que diz a ICVM 516/2011:

"Art. 2º Os FII devem aplicar os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como os de reconhecimento de receitas e apropriação de despesas, previstos nas normas contábeis emitidas por esta Comissão aplicáveis às companhias abertas, ressalvadas as disposições contidas nesta Instrução.

Parágrafo único. Os ganhos ou as perdas resultantes da avaliação de ativos ou de passivos do
fundo, ainda que não realizados financeiramente, devem ser reconhecidos no resultado do período."

No entanto, posteriormente, teve o oficio circular n° 01/2014 no qual a CVM dá orientações de como os fundos devem proceder:

"2. Entendemos que a base de distribuição prevista no art. 10º, p.u., da Lei 8.668/93, é obtida por meio da identificação das receitas/despesas reconhecidas contabilmente no período de apuração e que foram efetivamente recebidas/pagas no mesmo período. Com isso, o administrador deverá partir do resultado contábil (lucro ou prejuízo) apurado pelo regime de
competência em um determinado período e ajustá-lo pelos efeitos das receitas/despesas contabilizadas e ainda não recebidas/pagas no mesmo período de apuração. As receitas/despesas contabilizadas em períodos anteriores, mas recebidas/pagas posteriormente, devem compor a base de distribuição do período em que forem efetivamente recebidas/pagas."

Fui olhar algumas demonstrações e contabilmente alguns fundos não transitam essas reavaliações ou marcações à mercado pela DRE, ou seja, basta realizarem os lançamentos na conta de ajuste de avaliação patrimonial (conta redutora do PL, sem impacto no resultado - DRE). Assim não há qualquer reflexo nos lucros/prejuízos acumulados.

A conta Ajuste de Avaliação Patrimonial está inserida como subgrupo do patrimônio líquido. Nesta conta deve constar as atualizações de valores de ativos e passivos em relação a avaliação ao valor de mercado, ou seja, o registro das contrapartidas de aumentos e/ou diminuições decorrentes do valor de mercado, sem efeito permanente (PERDA ou GANHO) nos ativos/passivos, por exemplo, um desabamento do prédio.

Não temos acesso a íntegra do processo decorrente da decisão da CVM, mas talvez estejam pegando firme com o MXRF11 por talvez terem CRI's que deram defaut, ou seja, perda permanente, e sendo marcados a zero e o fundo não considerou isso nas distribuições, ai sim, estariam distribuindo capital obtido com as emissões subsequentes (mas para certeza teríamos que ter acesso ao processo). 

Como ressaltado acima. Para nós mortais (PF) POUCO IMPORTA. E vida que segue!!!
#58 de 82
@WaveBonds
em 28/01/2022 18:09


postado por @Giovanni em 28/01/2022 17:05

Não precisa fazer conta nehuma, o BS computa isso automaticamente

Excelente. Segue o jogo
#59 de 82
@kupffer
em 28/01/2022 18:19
Achei interessante a discussão do rolo com esse FII. Acho bem complicado essas questões de interpretação de leis e afins. Entretanto o que mais cham atenção nesse caso é esse FII vem com prejuizos consecutivos  por vários anos, com PL diminuindo em cada exercício , excluindo-se os valores das novas emissões. E, embora seja lastreado na sua maioria em CDI,  conseguiu manter uma distribuição linear , mesmo quando a selic chegou a 2%. De onde veio esse dinheiro? Daí , a interpretação de que o fundo na verdade está amortizando e não distribuindo rendimentos! Posso esta falando muita besteira aqui, entretanto foi o que eu entendi de todo esse rolo. Sou muito burro para entender muito bem isso... 
#60 de 82
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