Estratégia ao inverso

FIIs e Imóveis
Dias1  
em 26/01/14 23:03

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
moapereira  
em 26/01/2014 23:52
Qual o seu critério de médio prazo? a) 20 anos; b) 10 anos; c) 05 anos; d) 02 anos; e) 01 ano; Eu marco letra b. Nada garante que estes papéis serão menos voláteis por uma década. Lembre-se: quem vai de encontro à manada, geralmente é atropelado.
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Estratégia ao inverso - #1 de 17
Carlos.Magno  
em 27/01/2014 01:55
Proteção é diversificação. Só isso.
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Estratégia ao inverso - #2 de 17
Dias1  
em 27/01/2014 11:59
moapereira, nada garante nada. Mas quando fazemos um investimento é uma espécie de aposta. Todos esperamos ter ganho. Médio prazo considero 5 a 10 anos. Se entrarmos em uma crise imobiliária e/ou tivermos redução significativa do PIB, fundos de contratos longos e atípicos são MENOS, mas não imunes, susceptíveis a vacância e reajustes nos alugueis. @Carlos.Magno - até para diversificar temos que ter uma estratégia.
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Estratégia ao inverso - #3 de 17
AndreLFSBacci  
em 27/01/2014 12:27
Bom, pelo menos o filtro está certo. Contrato longo e necessariamente atípico. Mas isso de cara exclui SPTW, que tem vencimentos logo aí. É preciso definir exatamente o que está chamando de "médio prazo". E acho que exclui XPCM, que o contrato apesar de atípico, permite renovatórias a cada 3 anos (estudo de viabilidade). É preciso verificar por fora se essas renovatórias incluem/excluem revisional.
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Estratégia ao inverso - #4 de 17
Centurio  
em 27/01/2014 18:08
Andre...que tal explorar um pouco mais esta sua colocação em relacao ao XP Macaé, ao referir-se ao estudo de viabilidade, de que os contratos, apesar de atípicos, possuem renovatória a cada 3 anos. O que consta na carta proposta de locação é contrato de 10 anos, com revisionais segundo a lei 8245/91, apenas e exclusivamente sobre a parcela de R$ 1.500 milhão.....costumização fora! https://www.brasil.citibank.com/JPS/content/pdf/ICMS_16012013_FII_XP_MACAE_DEF.pdf
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Estratégia ao inverso - #5 de 17
Victor18  
em 27/01/2014 23:12
contrato longo inclui MBRF e XPCM se for considerar multa rescisória, fica só XPCM
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Estratégia ao inverso - #6 de 17
AndreLFSBacci  
em 28/01/2014 02:21
Então @Centurio ... contrato atípico, mas com revisional comum. Do estudo de viabilidade, página 222: "Contrato de locação da estrutura básica da edificação sem acabamentos (core and shell) equivalente a R$ 1.500.000,00 mensais, corrigidos pela inflação (IGP-M) e revisionais a cada três anos conforme lei do inquilinato." Quando o pessoal fala de contrato atípico, fica subentendido que *não pode revisional*. O aluguel reajustaria pela inflação e só. Não é o caso do XPCM. Apesar de contrato atípico (longo e multa grande), ele tem revisional. Se os preços dos imóveis despencarem, a Petrobras bem pode entrar na justiça para baixar o valor do aluguel. Eu provavelmente vou ser malhado por dizer isso, mas... XPCM tem o mesmo risco do NSLU, no sentido de revisional para baixo.
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Estratégia ao inverso - #7 de 17
Centurio  
em 28/01/2014 14:35
@André...confesso ter ficado meio que "incomodado" com esta sua afirmação sobre XP Macaé. Realmente consta do Estudo de Viabilidade, bem como da Carta proposta de Locação a questão da revisional. No estudo fica expressa a menção aos 3 anos, na Carta não...só aduz à Lei 8245/91 - Lei do Inquilinato, como vc bem sabe! Seria muito providencial podermos ter acesso ao Contrato de Locação em si para melhor avaliar o que lá está escrito...vc tem? rsrs.. Importante salientar que a questão aqui é a revisional de 3 anos, se for o caso, e que a mesma NÂO tem o mesmo efeito de uma ação renovatória, pois a revisional não tem incidência no prazo original do contrato, que continua fluindo até o seu término....
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Estratégia ao inverso - #8 de 17
ACUMULADOR  
em 28/01/2014 15:53
André e Centúrio, sem querer me intrometer, mas já o fazendo (rs), solicitei eletronicamente à Petrobrás cópia do contrato de locação, me embasando na Lei Federal nº 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação). É muito provável que deva ser igual à minuta constante no link que o Centúrio postou mais acima. Não sei se será de grande valia, mas acaso eu o receba, e se for de interesse, eu o repasso para vocês, ok? Abço
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Estratégia ao inverso - #9 de 17
Centurio  
em 28/01/2014 16:07
@Acumulador, muito bem feito!!! Obrigado...
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Estratégia ao inverso - #10 de 17
Dias1  
em 28/01/2014 19:17
Seria uma carteira que espera-se segurança nos rendimentos. Teria que ser bem diversificada para redução de riscos. Uma carteira com 12 fundos neste perfil daria uma razoável segurança. Só não conheço 12 fundos assim.... Peço ajuda que indiquem fundos com contratos de longo prazo.
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Estratégia ao inverso - #11 de 17
AndreLFSBacci  
em 28/01/2014 19:39
@Centurio Então, a carta menciona a Lei 8.245/91. Adivinha o que está escrito nessa lei? "Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado". L8245 O estudo de viabilidade reflete a lei. Não tem incompatibilidade nenhuma dizer que tem revisional e dizer que o contrato é baseado nessa lei em específica.
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Estratégia ao inverso - #12 de 17
Centurio  
em 28/01/2014 21:01
E se o artigo 19 for o caso...ai temos o art 68:         II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)         a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)         b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009) Atípico trans.....
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Estratégia ao inverso - #13 de 17
AndreLFSBacci  
em 29/01/2014 02:58
Pois é. Por isso o alerta que nem todo contrato atípico é isolado de revisional por default. Pode ser isolado, não necessariamente é isolado. Então, a não ser que todas as citações do prospecto, inclusive a carta de intenções, estejam errados/diferentes no contrato, sim, XPCM tem o mesmo risco de revisional que o NSLU.
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Estratégia ao inverso - #14 de 17
Dias1  
em 29/01/2014 12:32
Boa, André, gosto quando você quebra o "encanto" de um FII. hehehe O que mais temos nesta lista de fundos "estáveis" ? CXCE11B AEFI11 FAED11B FVBI11B (tenho duvidas quanto a este) HCRI11B (sim, pode ter surpresas mas o risco de vacância é quase nulo) NSLU11B (idem) MBRF11 XPCM11 (risco de revisional) XTED11 Alguém sugere outros neste perfil ?
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Estratégia ao inverso - #15 de 17
AndreLFSBacci  
em 29/01/2014 13:02
Síndrome de Estocolmo, é? :P FVBI é meio que prova que contrato longo não significa que possa pagar a multa e sair. FAED tem o risco da sede. Não lembro de cabeça como é o contrato desse imóvel em particular. HCRI/NSLU são os casos conhecidos. Teria de olhar todos os FIIs para tentar pinçar mais alguns, mas pensando de cabeça, o que os FIIs dessa lista tem em comum? EDGA ONEF TBOF BBVJ E não, não é a vacância. São a característica de contratos *recentes*, ainda que não atípicos. Eu olharia para aí, pelo menos no caso de uma crise "aguda", mas não "crônica". Numa crise longa, "crônica" no sentido médico, esquece. Não tem melhor, pior, nada. Simplesmente porque não tem escapatória.
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Estratégia ao inverso - #16 de 17
ACUMULADOR  
em 29/01/2014 19:19
Só para registro: "Acusamos o recebimento de sua mensagem, que foi devidamente protocolada no dia 29/01/2014 em nossos registros sob o protocolo nº 00291/2014, o qual será referência em nossos contatos. Sua Solicitação de Informação será avaliada pela área responsável para o envio da resposta, observando-se o prazo estabelecido pela Lei de Acesso à Informação (LAI), lei nº 12.527/2011. Atenciosamente, Serviço de Informação ao Cidadão da Petrobras (SIC Petrobras)" Vamos ver se vão demorar até 30 dias para a resposta.
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Estratégia ao inverso - #17 de 17

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por Dias1 em 26/01/2014 23:03

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