Imposto inflacionário da realidade dos FIIs
comentada em 01/04/2014 19:28

Acredito que esse pensamento não vale para os FIIs que tem participação em parte de imóvel que seja menor que 50%. Nestes imóveis, os 50% +1 dos condôminos determinarão reformas e melhorias. Inclusive é bem plausível que esses condomínios tenham fundo de obras, conservação, emergência etc. Temos que lembrar também que obras de reforma podem ser determinada pelo poder público. Inclusive, acredito que o administrador poderia reter dinheiro do fundo caso, a revelia dos cotistas, ele veja risco para os condôminos ou mesmo para transeuntes. Imagine um marquise caindo na cabeça de alguém. Um bom gestor e/ou administrador não permitirá isso. Seria desastroso para eles também. É a percepção que tenho, mas a sua preocupação é importante.

Mas o fundo de gestão ativa não vai ter que pagar IR quando vender um imóvel com lucro? (não sei como é a legislação aqui. Qual é o % de IR nesse caso?) E essa despesa do IR não vai ser repassada para os cotistas de alguma forma? (provavelmente reduzindo os rendimentos do fundo) E eu não estou tão certo que um administrador de fundo vá deixar o imóvel largado, pois a atratividade do FII está também ligada ao seu potencial de retorno (aluguéis + valor do imóvel). Deixar o imóvel sem reforma pode ser um belo tiro no pé.

O fundo não paga IR quando vende o imovel com lucro. E como ele distribuiu o lucro como rendimento (vide HTMX) o cotista também não...

@mrcal como o evs comentou, até onde sei um FII não paga IR sobre ganho de capital na venda de seus imóveis. E essa é a maravilha do negócio!! Quanto a depreciação eu estou mais falando de retrofit geral mesmo, como o HGRE fez no Paulista Star. Quase nenhum fundo faz isso. É claro que as pequenas despesas de manutenção (do tipo para não deixar uma laje cair, hehehe) o administrador sempre faz, mas to dizendo que daqui a 15 anos qualquer prédio top hoje, vai ter cara de velho mesmo, vai estar com arquitetura ultrapassada, materiais antiquados e essas coisas. Aí só retrofit geral para resolver e isso nenhuma assembléia de cotistas aprova.

Acho que podemos citar dois exemplos para o Rafael; BBFI não reformou e a cota está caindo EURO não reformou, está com vacância crônica e a cota sequer acompanhou a inflação nos últimos 10 anos. Porém não concordo com o pensamento do Rafael, um fundo de gestão ativa vai distribuir menos ou fazer nova emissão, que em contra partida o "Fundo não ativo" vai distribuir mais e propiciar o cotista reinvestir em FII. Nestes dois casos ocorre o mesmo. Deste que ocorra o reinvestimento. Agora, quanto ao imposto inflacionário, o único jeito de não pagar é não girar patrimônio.

quais sao os fundos de gestao passiva???? tipo o prsv?? o xted? o edga??? quais sao? realmente, o raciocínio é muito bom e assustador. qual será o futuro do euro?

Bom, indo na ordem cronológica... @RafaelBressan Não acredito que os FIIs de imóvel específico (não exatamente de gestão passiva) são inadequados perante a inflação. Eles são só análogos mais próximos dos imóveis detidos diretamente. E quem tem imóveis sabe que é preciso investir neles, ou eles vão perder valor real (além de perder para a inflação). E o problema nem sempre está na gestão. A gestão quer que o fundo dure para sempre, a priori. Problema mesmo são são os sócios cotistas que tem uma visão muito mais imediatalista, que no geral se recusam terminantemente a fazer *qualquer* retenção. E ainda vão além, colocando no regulamento proibições, quando pegam a gestão querendo fazer obra. Meio que misturou outra discussão ai, reinvestimento vs valor real. A discussão do pagar IR sobre uma valorização que não teve (apenas nominal), sim, essa é a discussão do imposto inflacionário. É fácil fazer contas que no médio e longo prazo o negócio é muito, muito feio. A 6% a.a., leva 12 anos para o valor nominal dobrar. Então alguém entra num FII, fica com ele 12 anos SEM VALORIZAÇÃO REAL NENHUMA, tem de vender por algum motivo, perde 1/10 do patrimônio. Sem fazer nada. O gira gira, quando já não é feito no prejuízo, ainda pode ser um belo dum prejuízo real, mesmo que esteja no lucro nominal. Concordo bem com a parte final, da preferência por gestão ativa e da esperança. Sobre a parte de ter de vender eu discordo, que nem todo fundo de imóvel específico apodrece (ver TRNT, BBPO). A diferença real mesmo é reinvestimento. Um passo além da gestão passiva, mas um passo aquém da gestão ativa. @mgmc Sim no geral, acrescentando os casos de fundos que já nascem com reservas e autorização para reformas (ver BBPO). Sim também da retenção à revelia dos cotistas, nos casos mais graves. Mas triste como o serumano é, sempre acontece de cotista reclamar (e reclamar muito) quando pega a gestão fazendo retenção/reinvestimento em FIIs não declaradamente de gestão ativa. @mrcal Respondido pelo @evs , é isso mesmo. E já tem family office de família que mexe muito com imóvel de fazer FII só por conta de não sofrer IR em imposto inflacionário. @Clesio BBFI concordo. EURO é um rolo maior... Teve um belo tanto de despesas, mas muitas delas estruturais ou no ativo muito específico dele, daí sem geração de resultados externos. @nobody Quase todos. Na verdade é mais fácil tirar os de gestão ativa, os de papel e os de desenvolvimento. Vai sobrar a imensa maioria. Gestão passiva com imóvel específico é o que mais tem...

Imóvel físico também paga imposto sobre inflação, você tem 2 fatores de redução, mas sempre sobra para pagar. Se o seu imóvel acompanhou a inflação e você vendeu, dá-lhe Imposto de renda sobre a inflação. Girar patrimônio deve ser feito com muito cuidado.

@Clesio e @André.PC, então, é justamente o que estava pensando. Na verdade não quis dizer que todos de gestão passiva são inadequados, ou que esta condição decorre justamente por ser gestão passiva. Mas o fato de não reinvestir ou trocar o imóvel, POR CAUSA DOS COTISTAS, acho que só ocorre com fundos de gestão passiva né? Por isso que disse que eu prefiro gestão ativa, eles fazem um trabalho que eu teria de fazer e melhor ainda, dentro do FII é isento. Mas o ponto principal é mesmo o NÃO GIRAR PATRIMÔNIO, só com isto em mente é que o investidor pode minimizar o impacto do imposto inflacionário. Em (quase) todos os meus investimentos eu tento me imaginar tendo aquela mesma ação ou FII daqui a 20 ou 30 anos, se eu consigo confiar no negócio a ponto de me ver segurando o investimento por todo esse tempo eu invisto, caso contrário busco outras opções. Quanto mais tempo eu ficar com minhas posições, menos imposto vou acabar pagando ao longo de toda minha vida. E nesse sentido é que digo que os fundos de gestão ativa teriam uma vantagem. Abraço!!

É quase isso, Rafael, de só ocorrer em gestão passiva. O filtro mais preciso é que *há* reinvestimento/giro interno somente nos fundos de gestão ativa e, falhando eles, só no caso de FIIs com investidor institucional (TRNT, que é de imóvel específico e em teoria qualifica como gestão passiva, mas tem um sócio majoritário institucional). Eu meio que separo "gestão ativa" para aqueles fundos onde os cotistas NÃO tem poder de decisão em compras, vendas e reformas. É uma regra na negativa, repare bem. Sim, eu sei que a definição geral/intuitiva de gestão ativa é onde administrador/gestor *pode* fazer as coisas (regra positiva), mas repare que essa definição acaba incluindo muitos casos nada a ver: todo FII de papel é de gestão ativa, e alguns FIIs menores também vendem sem passar por assembleia (ONEF, se me lembro bem). Mas poder *não necessariamente é* fazer. Basta ver BBFI, onde os cotistas foram lá e *proíbiram* reformas maiores por conta da administrara, justamente quando a administradora tinha dinheiro para as fazer. Ok, eu estou generalizando de caso particular, mas o acompanhamento ferrenho de todos os FIIs me faz levar a essa conclusão sombria: se o cotista tiver a chance de decisão, a decisão é NÃO, ponto e acabou. E daí eu só chamo os de gestão ativa onde o cotista NÃO pode decidir nada disso. Nem decidir, nem alterar regra a respeito.

Um contra-ponto dos fundos de gestão ativa é justamente o fato do cotista não poder opinar na venda de um ativo. Pequemos o caso atual do HGJH11. Recebeu uma proposta bem inferior ao valor do imóvel. Neste caso vai para assembléia. Outro fundo poderia decidir a venda sem consultar os cotistas, inclusive fechando o fundo. É aquela coisa, sempre tem prós e contras. Ou, toda regra tem sua exceção. Talvez um grande fundo de gestão ativa não passe pelo problema acima citado, mas o que te salva mesmo é a diversificação.

muito bom esse tópico excelente a reflexão de todos aqui as minhas conclusões: 1- acompanhar não somente as demonstrações financeiras, mas sim a politica de investimento do fundo 2- (é repetitivo, mas...) diversificar é a única forma de te proteger disso 3- ser tão criterioso para vender quanto para comprar, pois é mais fácil perder dinheiro do que parece em virtude deste imposto inflacionário