na fase de usufruir dos alugueis... quais cuidados tomar????
comentada em 03/04/2014 17:45

Se você já está acostumado com um padrão de vida x, porque não mantê-lo e ir aumentando conforme os seus rendimentos vão aumentando? (você continua reinvestindo os outros 50%) Acho que se você de repente der um salto muito grande no padrão de vida o orçamento pode sair do controle.

Nobody, A minha opinião é que qualquer imóvel vai depreciar, precisar de reforma ou sofrer alguma manutenção ou nas piores das hipóteses ter vacância. Em termos empíricos (ou números mágicos como diz o André), isso equivale a metade dos rendimentos. Se você não reaplicar os 50%, no muito, muito longo prazo, seu capital vai estar diminuindo. Mas note que isso depende demais de sua idade. Se você tiver 75 anos, não vai viver para ver seu capital reduzir . Se tiver 20 anos, os 50% pode ser insuficiente para aguentar possíveis crises que você vivenciará.

Nobody, A minha opinião é que qualquer imóvel vai depreciar, precisar de reforma ou sofrer alguma manutenção ou nas piores das hipóteses ter vacância. Em termos empíricos (ou números mágicos como diz o André), isso equivale a metade dos rendimentos. Se você não reaplicar os 50%, no muito, muito longo prazo, seu capital vai estar diminuindo. Mas note que isso depende demais de sua idade. Se você tiver 75 anos, não vai viver para ver seu capital reduzir . Se tiver 20 anos, os 50% pode ser insuficiente para aguentar possíveis crises que você vivenciará.

confesso que nao entendo. mesmo reinvestindo 50% se tenho 20 anos ainda pode ser insuficiente???? os imoveis precisam de reforma e tem vacancia. tudo bem. mas e dai? nao vai reformar? outros inquilinos nao irao ocupar o predio? que diferenca faz isso? em um cenario que se reinveste 50%, ainda pode ter algum problema? e, outro cenario, que se usa 90% a 100%, pq ficaria pobre no longo prazo? os imoveis vao cair? os imoveis param de gerar renda no longo prazo? reformas e vacancia sao definitivas e sao sentenca de morte para um imovel? penso que nao. por isso nao vejo qual seria o problema em usar 90% da renda

Se vc tiver como viver no período de vacancia...gaste 100%! Lembre-se que pode durar 1 mes, 1 ano ou 10 anos...tudo depende do imovel, da economia, de outros imoveis disponiveis, de crises economicas, etc etc etc etc etc.... Diversifique! Reinvista!

Corrigindo, pois me desprendi da pergunta do tópico. Voce ja diversificou (20 FIIs), ótimo! Mas o ideal é diversificar em Ações, RF...

O ideal é fazer o contrato de modo que o inquilino precise pintar e devolver o imóvel nas condições que recebeu. Mesmo assim é bom ter uma reserva para eventuais reformas. Eu guardaria 20% dos aluguéis em LTN para estas eventuais reformas.

mas vamos la. tenho 20 fiis geradores de renda. os 20 vao ter vacancia ? sendo que cada um tem mais de um inquilino. outros como hgre e brcr nem preciso falar. e ai? eles vao acabar? é o meu unico medo. os mono inquilinos, vao ter vacancia e dps nao aluga mais/?? vao ficar velhos os predios e nao vao da pra arrumar? nao vejo como ficar pobre se os alugueis sao reajustados e se os ativos estao la. rendendo.

@nobody Vc nao esta errado, mas devemos fazer o controle de risco pensando no pior cenario e nao no cenario bom ou razoavel... Ou seja, quanto maior sua margem de segurança mais tranquilo vc estara.

Boa tarde, acho que agora você tocou no ponto chave. Se eu estivesse no seu lugar, com minhas reservas alocadas em um único tipo de ativo (FIIs),meu receio seria esse. Os FIIs acabarem. Eu aplicaria uma parte em outros tipos de ativo. Meu exemplo pode parecer absurdo, mas como é atual, vale a pena citar: hoje, os venezuelanos que vivem de renda de aluguel acordaram com a noticia de que o Maduro determinou que os imóveis alugados há mais de x anos terão que ser vendidose o preço será ditado pelo governo. Isso não se aplica ao Brasil de hoje, mas é razoável considerar mudanças tributárias ou de regulamentação no longo prazo que inviabilizem os fiis e tragam prejuízo. Na duvida, eu atrasaria a aposentadoria ou tentaria viver com menos e diversificar. Lembra do que o Collor fez com a poupança? Quem tavacom tudo lá dançou. Abs, Thiago

1. Cuidar da saúde 2. Focar na qualidade da carteira. Já que está com sobra, reinveste. Deixar o dinheiro parado para que, né? Usar 90% e reinvestir 10% funciona ATÉ O DIA INEVITÁVEL que tem aquele mês que você usa 130%. Daí você segue numa espiral da morte de retirada-rendimentos que nem vai saber como ficou pobre tão rápido. É contar com a sorte, ter um colchão de segurança tão pequeno assim. Fora que FII está muito bom agora, mas tinha gente lá nos 1980 que trocava prédio por carro, e ainda saída sorrindo.

Fernado47, embora você não esteja falando de FIIs, no caso de imóveis é consenso (em teoria) que o inquilino tem de entregar o imóvel no mesmo estado em que recebeu. Na prática, infelizmente, a teoria muda. Se o inquilino não pagar, serão anos de briga na justiça para cobrar os consertos. No fim acaba pagando apenas uma parte dos consertos porque não compensa a briga para receber tudo.

@Bill Gates, é verdade já vi muito isso acontecer, na minha família um inquilino do meu avô roubou até a privada ao ir embora.

andré, como vou fazer uma retirada maior que o aluguel? NAO VENDERIA ATIVOS EM MOMENTO ALGUM. APENAS ALUGUEL. se veio 10k de aluguel, uso 100%, ou seja, 10k. se caiu o mundo e veio 8k de aluguel, eu uso 100% disso que é 8k. como isso seria a espiral da morte? a menos que os alugueis fossem caindo com o tempo, o que nao faz sentido. throssi: realmente. to considerando me mudar pro canada seriamente. aplicar em fiis la, compra dolar e sumir do brasil. se o pt continuar no governo isso será bem provável

E se o governo crescer o olho e tributar as pessoas físicas nos fiis em 27,5%? Basta só uma galera se dar bem e algum burocrata vendo o BRCR distribuindo 300 milhões num mês que ele vai ter a sensata idéia de tributar essa fortuna. Do governo eu não duvido nada! Até quando vc acha que dura a isenção de IR para os fiis?

Realmente isso eh muito triste, esse governo não gosta d ver as pessoas ganhando dinheiro, ao invés de querer ver a população enriquecer, eles gostam d ver o povo cada vez mais pobre pra ganhar voto dando auxilio Eh o caminho do fracasso e d um pais quebrado Mas por favor não prossigam com essa conversa q o bastter não gosta, desculpa Bastter, não sou d falar essas coisas mas eh q as vezes essa mentalidade irrita a gente Pode apagar o post se preferir

nobody, O dia que der um rolo de saúde e precisar ser internado, você: a) vai ficar em casa e morrer; b) vai gastar bem mais que o normal mensal; O caso (b) implica em ter de vender algo ou ficar no cheque especial para sempre. Em ambos os casos a margem de retirada diminui, porque os rendimentos diminuiram (menos patrimônio ou presença do cheque especial). É uma mera questão de proporção, a tal margem ir a zero e você estar enfiado numa espiral da morte de retirada rendimentos. Mas o exemplo do Tomaz42 talvez seja mais convincente. Subitamente FIIs são tributados em 27,5%, que significa que sua margem de retirada passou de +10% para -17,5%. Se não conseguir cortar uns 20% do seu padrão de vida, perdeu, e fica pobre rapidinho. O ponto aqui é que VOCÊ NÃO TEM CONTROLE SOBRE NADA DISSO. A margem de segurança é tão boa quanto ela é grande. Mas as coisas que levam à espiral da morte de retirada-rendimento estão FORA DO SEU CONTROLE, absoluta e totalmente.

Acompanhando a conversa, me pintou uma dúvida e aproveito para tirá-la a título, inclusive, de esclarecimento não só meu, mas acho que de muitos outros. Um FII, enquanto PJ, já não recolhe IRRF quando aufere seu lucro? Se sim, NUNCA um cotista será tributado nos proventos mensais, pois configuraria bi tributação sobre o mesmo capital. Alguém é tributado nos dividendos (lucros com aluguéis) que recebe de ações? Não, porque as empresas já o recolheram previamente junto ao (des)governo. Então, o princípio seria o mesmo. Diferente é vender a cota com "lucro", aí funciona como um JSCP empregado quando da compra do ativo. Gera lucro "direto"? Tributo no cabra, sem dó e tampouco piedade... Agora, se o FII não o faz, bem... estaria a RFB "moscando"? Duvido muito! Se tem uma parte no Estado brasileiro que sempre teve desempenho excepcional é o de arrecadação de tributos. nobody; Canadá?! Bem, gosto é gosto, respeito o seu, mas sair do Brasil para nunca mais ver o Sol e viver com frio? Prefiro a Flórida, sinceramente... Em tempo, não sou simpatizante de nenhum dos nossos "governantes" dos últimos 30 anos, para mim, tanto a esquerda quanto a direita pátrias são demagogas e levianas por igual. A cada dia que passa, mais impaciente e radical eu fico em relação ao nosso futuro como nação.

entendi. mas isso vale pra quem ta em um concurso publico também. o cara tem um salario x, mas pode ficar doente e tal e tudo pode complicar. conclusao: todos precisam poupar pra emergencia e nao consumir tudo que ganha.

Dentro do FII: - Lucro imobiliário dentro do fundo (imóveis, FII, CEPACs, SPE específica) não tem IR. É isento. - Lucro/rendas outras (renda fixa, titulo público federal, CDB) tem tributação normal de PJ. A bi tributação não tem nada a ver com a questão. Acredite-me, não é por ai a lógica.

André.PC, obrigado pelos esclarecimentos! Reconheço que a não tributação dos proventos tem a ver com a legislação tributária que lhe permite isenção, mas fiquei meio ressabiado com a possibilidade de bi tributação que citei no raciocínio acima. A indignação não é dirigida a nenhum colega, mas a "tara" do Estado em tributar o pequeno investidor, bem citada pelos demais colegas.

Nobody, Na sua pergunta “não vai reformar? Outros inquilinos não irão ocupar o prédio? “ Respondo, veja o caso do EURO, não tem quem ocupe o galpão, e se perder a torre de elevadores quem será o “outro” inquilino, veja o caso do BBFI, não quis reformar e perdeu um inquilino, mas agora vai gastar muito para reformar. É claro que isso são apenas exemplos, hoje quem tem HGRE não está preocupado com isso, mas quem tem EURO ou BBFI está e muito. E amanhã ? Qual fundo será? Quanto a reinvestir 50% se tem 20 pode ser insuficiente, sim acho que pode. Primeiramente você vai constituir família?, vai aumentar seus gastos (plano de saúde é um exemplo que sobe conforme a idade). Se por acaso (suposição) tivermos inflação de 10%aa e seus rendimentos não subirem nada durante 8 anos (oversuply, vacância, fatores econômicos etc.), seus gastos iniciais de 50% da renda vão passar para 100% da renda. A partir do nono ano, você vai começar a delapidar seu patrimônio. Se a sua intenção e não deixar nenhum patrimônio quando falecer, até acho que pode usar 90% da renda (dependendo da sua idade), afinal após um certo período você vai estar consumindo o capital até zerá-lo. Mas corre o pior dos riscos, de viver um ano a mais sem nenhum $ no bolso, literalmente pobre. Outro detalhe, imóvel deprecia (ou envelhece) até no Canadá. Sempre parte da receita se deve a isso. O inquilino pega um imóvel novo e devolve um velho.

Ktts, pela dificuldade que o nobody está tendo para entender que podem haver crises ou cenários adversos, dá pra perceber que ele está mais para 20 anos do que pra 70. nobody, se não consegue entender por que não pode gastar os 100% dos rendimentos, gaste tudo e seja feliz. Aqui ninguém conseguiu te convencer, mas o DR Ferro será melhor professor que nós e ele vai te ensinar.

Pessoal, o nobody não é novinho não. Só para deixar vocês mais preocupados.

Tenho 28 anos. Eu entendo o argumento de vcs, e concord que todos devem poupar e nao gastar tudo o que ganham. Eu trabalho e tenho uma renda que cobre tudo o que preciso. Mas msm assim, quero usar metade ou 90% dos rendimentos de fiis pra comprar casas, carros, viajar... Mas a questão que me parece curiosa, é quando dizem que se eu usar 100% dos rendimentos eu vou corroer o patrimônio, ou seja, o principal. Vamos La: Compro 1.000.000 em hgre. Ai tenho uma renda de 8300 reais por mês. Legal. Ai resolvo usar os 8300 todo mês. Os alugueis, segundo a teoria devem ser reajustados todo ano. Ou seja, devo receber mais que 8300 no ano seguinte. As chances são imensas de acontecer. Consequentemente a cota vai subir tmb e tudo bem. E eu continuo a usar o rendimento. Em crise, o aluguel pode ir pra 5mil e a cota vai cair. Tudo bem. Eu passo a usar os 5mil reais de rendimento. EM QUE PONTO EU ESTOU COMENDO O PRINCIPALLLLL???? após a crise as cotas do hgre voltam a subir e os alugueis voltam a subir com contratos novos e novos alugueis e volta la pros 9 a 10k depende de quanto tempo passar. Se eu não vendo cota e apenas uso aluguel, como que vou detonar o principal? É IGUAL A UM SALÁRIO. Ou vcs não acreditam na capacidade de gerar renda dos fiis?

Aqui você explicou melhor o que quer fazer: "Eu trabalho e tenho uma renda que cobre tudo o que preciso. Mas msm assim, quero usar metade ou 90% dos rendimentos de fiis pra comprar casas, carros, viajar..." O que eu, e acredito que a maioria entendeu é que sua única fonte de renda seriam os FIIs. Se é para complementar a sua renda, eu só vejo um problema em gastar 100% do rendimento dos FIIs: você vai aumentar a sua qualidade de vida. Seus custos irão aumentar e aumentando seus custos você fica cada vez mais longe da Independência financeira. Ex: você ganha 10mil de salário e R$ 8300,00 de rendimento de FII como você disse. Se você gastar os 100% do rendimento dos FIIs, você estará gastando 18300,00 por mês. e não mais os 10mil que gasta hoje. Se amanhã não tiver mais rendimentos dos FIIS, você vai querer voltar a viver com 10mil em vez dos R$ 18300,00 com que se acostumou?

@giovanibrioni +1. Eu não conseguiria ser tão claro.

Quem já perdeu o emprego e precisou mesmo que por um período abaixar o padrão de vida sabe que não é fácil.

Nobody, Você diz, "os alugueis devem ser reajustados todo o ano", isso é apenas correção da inflação e não valor real. Apenas uma revisional vai subir(ou abaixar) o valor real de um aluguel. Não se esqueça que seus gastos acompanham a inflação (as vezes são superiores). Nestes 8300 de renda sua, provavelmente 20% é referente ao envelhecimento do empreendimento, se voce gastar mais de 6640 vai deixar de recompor o desgaste do prédio, ou "comer o principal". Para colocar mais dúvidas em sua cabeça, imagine o reajuste do IPCA/IGPM de 6% aa, mas a inflação real que você sentiu foi de 9%. Como ficará suas receitas e despesas?

O que é isso André. Só tento retribuir os conhecimentos adquiridos aqui no fórum e nos chats com você, Mille, Planejador, Senesino e do Bastter. Não participo online, mas não perco uma gravação.

@nobody já surgiram vários comentários interessantes aqui. Na minha opinião cada caso é um caso e cada um toma as decisões da sua vida financeira. Mas como você abriu esse tópico segue o que eu pensaria se estivesse na sua situação: Conseguir uma renda passiva de 2X os gastos aos 30 anos é um grande feito, parabéns! A questão a se considerar é que, dessa idade em diante seus gastos tendem a aumentar um bocado (olha que eu só tenho 32 rs). Apesar de entender que você não vai abandonar seu trabalho, seguem algumas coisas para você considerar: Você é solteiro? Se sim, pretende se casar em breve? Sua futura esposa tem renda própria? Pretende ter filhos? Seu emprego é estável? Já tem sua reserva de segurança formada? Você é autônomo ou empregado? Você mora sozinho ou com os pais? Se mora com os pais pretende morar sozinho no futuro? Vai comprar ou alugar um imóvel? Bom, essas são algumas perguntas que você deve considerar porque, dependendo das respostas, sua estrutura de gastos pode se alterar bastante no futuro próximo, principalmente se você tiver elevado seu padrão de vida e for tentar mantê-lo. Imagina você, casado e com um filhos, pagando o financiamento da sua casa quando, de repente, recebe a notícia de que perdeu o emprego... O rendimento dos FIIs vai ser suficiente para manter o padrão que você pretende? Por último, mesmo que suas respostas sejam todas as que te dariam mais liberdade financeira, por que não adiar um pouco o período que você vai usufruir dos rendimentos? Que tal uns 5 anos? Me parece que você já atingiu uma fase de crescimento exponencial dos seus ativos e talvez esse intervalo seja o suficiente para você atingir uma massa crítica que te permita uma folga bem maior. Nesse meio tempo você também poderia ir diversificando suas aplicações. Além do mais, 35 anos nem é tanto assim.

o que eu vou fazer: vou usar 50 a 60% dos rendimentos. o que to questionando é: no longo prazo os fiis nao vao parar de gerar renda. 1- os alugueis de imoveis vao aumentar daqui a 10 anos. 2- os alugueis dos fiis que comprei hoje vao ser reajustados e se entrar inquilino novo vai pagar aluguel condizendo com o momento e inflacao do momento. ponto x: e a capacidade dos fiis de gerar renda no LP ? se vc nunca vender as cotas. vc nao fica pobre. e isso que nao entendo quando afirmam que se ir usando o rendimento acaba com o patrimonio. faca diferente entao, pense assim: em 20 ANOS, nao usarei um centavo da renda dos fiis e investirei a renda em CDB, LCA OU POUPANCA. e ai? os fiis dps de 20 anos, vao parar de gerar renda? vou ficar pobre se nao comprar mais nenhuma cota? o que acontece nesse cenario?

Colega nobody, O seu raciocínio é correto. Dizer que usar 100% da renda vai levar inevitavelmente a dilapidação do patrimônio não se sustenta, na minha opinião. Entretanto, como também dito por outras pessoas, quanto menos você gastar e mais investir, mais renda vai gerando e mais margem de segurança vai acrescentando. Você disse que possui 20 FII, se fez a lição de casa e escolheu bons fundos, é possível dizer que você possui participação em dezenas (talvez centenas) de imóveis com centenas de locatários. Num cenário como esse, acho que o risco não-sistêmico ( o risco de um fundo em especial) é bastante diluído. Contra riscos sistêmicos não há possibilidade de defesa pela simples diversificação (aliás essa é a definição de risco sistêmico). Quais poderiam ser esses riscos? Aumento da oferta e aumento da vacância. Esse risco pode vir a afetar o mercado de locação como um todo, mas é necessário ressaltar que um aumento na oferta de escritórios em nada vai afetar um NSLU ou um FCFL (este talvez possa afetar um pouquinho). Portanto, o aumento de oferta pode ser até mesmo encarado como um risco não-sistêmico. Crise generalizada no país e nos imóveis. Isso é uma possibilidade. Entretanto, crises pode definição são cíclicas, pois se não fossem levariam a padrões de vida cada vez menores, o que não é o que está acontecendo com a humanidade nos últimos 200 anos. Portanto, se uma crise grande afetar o mercado imobiliário (risco sistêmico) de locação, eu acho que num evento muito grave e improvável os alugueis poderiam cair 20/30%. Portanto, essa seria uma margem de segurança. Ganho 10 mil por mês, num cenário muito ruim, minha carteira com centenas de imóveis poderia diminuir o fluxo de caixa em uns 30%, quer dizer que teria que viver com 7 mil. É preciso acrescentar que no mercado de REITs nunca houve quedas tão bruscas nos valores de locação (pretendo escrever alguns artigos sobre isso), sendo que na verdade bons fundos geralmente no longo prazo (20 anos ou mais) entregam crescimento real do fluxo de caixa. Nem mesmo nas crises imobiliárias, e na recente de 2007-2008, os REITs tiveram quedas como 30% no valor do fluxo de caixa. Portanto, creio que 50% seria apenas num evento econômico negativo muito sério mesmo a comprometer o bem estar social. Logo, se você consegue 120 mil por ano com rendimentos de FII, e gasta 60 mil por ano, sua margem de segurança é muito grande. O maior risco sistêmico, no meu entendimento, para o mercado de FII não são os ciclos naturais de aumento da vacância/oferta (aumento na oferta geralmente é antecedido de uma valorização nos alugueis, pois novos empreendedores só aumento o estoque de oferta se a rentabilidade proporcionada pelo investimento é boa. Com o aumento da oferta e aumento da vacância, novos empreendimentos não são lançados, o que leva no médio prazo a uma queda da vacância pela ausência de novos empreendimentos, foi exatamente o que ocorreu no mercado de escritórios em SP nos últimos 10-15 anos), mas sim a questão tributária. A isenção no IR nos rendimentos foi concedida por uma singela MP. Eu acredito, se quer mais detalhes leia o ótimo blog do Mansueto Almeida - economista do IPEA e um dos que mais entendem de contas públicas no país - que os gastos sociais do Brasil irão aumentar muito em relação ao PIB, e isso obrigará a aumento na carga tributária se a tendência não for revertida. Aumentar carga tributária tributando investimentos é popularmente muito mais fácil de ser feito. Sendo assim, há um risco real de se ter que pagar IR nos rendimentos de FII no médio-longo prazo. Como se proteger disso? Você pode adicionar uma alíquota de IR de 27.5% (e há discussões no governo para aumentar a alíquota máxima para 35%) nos seus rendimentos, e limitar os seus gastos a um hipotético "rendimento líquido". Sendo assim, ganha 10 mil, tenha uma vida que só precise de 7.5 mil (mas isso não impede que você gaste os 10 mil). Eu ainda adicionaria a margem de segurança de 20/30% falada anteriormente sobre esse "rendimento líquido". Fazendo esse exercício mental, creio que você estará razoavelmente protegido contra os riscos sistêmicos e não-sistêmicos. Por fim, a maior defesa contra os riscos não-sistêmicos é a a diversificação entre classe de ativos, e toda teoria do asset allocation se baseia nisso. Por isso, creio que seria interessante você repensar a sua alocação de ativos. Abraço!

No último parágrafo disse riscos não-sistêmicos, mas na verdade estava me referindo aos riscos sistêmicos. Abraço!

Vou dar minha opinião. 1- Forme sua reserva de emergência. 2- Compre em TD ao menos 10% do que vc tem em FII. 3- Monte uma carteira de ações ao menos outros 10% do que vc tem em FII. 4- Reinvista 100% dos rendimentos em TD e ações e ao menos 20% dos rendimentos em FII. Ainda assim pode dar errado, mas acho que assim vc ficaria bem protegido. Eu particularmente tenho a seguinte regra. Nunca menos de 25% ou mais de 50% em TD ou ações ou FII aí fica bem distribuído.

Na teoria o principal jamais iria se perder mesmo usando 100% @Nobody, os rendimentos sempre acompanhariam a inflação e o poder de compra real sempre seria o mesmo. No mundo das fadas seria isso mesmo. No longo prazo os prédios vão necessitar reformas, ficar velhos e tudo o mais que já citaram, então a tendencia é de que os rendimentos diminuam por causa destes fatores. Um prédio velho não vai ter o mesmo valor de aluguel de um prédio novo. E se ficar gastando com reformas também vai diminuir rendimentos. Além do mais IGPM não siginifica que vai acompanhar a inflação real do seu estilo de vida como bem lembraram acima. Por este motivo é prudente reinvestir os 50%, pois este valor seguramente te protegeria desses fatores e alguma pegadinha que venha acontecer. Espero ter ajudado, como você já tem planos de reinvestir 50% então tá tudo tranquilo =] Boa sorte e parabens !

Tenho 3 imoveis residencias alugados (2 casas e 1 ap), cheguei a conclusao de que nao compensa:Dor de cabeça com alugueis, reparos nos imoveis e etc. Irei aos poucos me desfazer de todos e ficar só no mercado financeiro mesmo, nd paga o sossego.

@diegoskol Acho que vc deve repensar sua decisão. Todo investimentos como tudo na vida tem seus pontos positivos e negativos. Acho que você deveria manter esses imóveis como diversificação de patrimonio. Apenas não adquira novos imóveis , mas cuide desses que já tem e aproveite os pontos positivos deles, com certeza existe pontos positivos !!! "Patrimonio não se gira, Patrimonio se acumula"