Ta dificil ....
comentada em 03/05/2014 22:37

gpoliveira; Quais são os fundamentos que guiam sua estratégia de montagem de carteira? Juro que fiquei meio confuso com alguns que você postou como sendo "sem rolos". CEOC está com a vacância alta, não consideras um rolo ou problema no médio prazo? Também não entendi o critério que preteriu o NSLU em prol do HCRI. Sugiro dar uma olhada, se já não o fez: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Discussão de carteiras de FII (centralizado) Em tempo: não se guie só por rendimentos e sim por fundamentos, senão...

Se for só na onda do rendimento vai ivariavelmetne cair em rolos, tem uns FIIs bons com rendimento menor, AGCX, BBPO, RBRD, PQDP, AEFI, ABCP, NSLU poderia casar com HCRI pega seu percentual de HCRI divide por 2 e põe metade em NSLU. Só sugestões, siga sua análise e posta para o André analisar.

Já estou legal de rolo com CEOC e HCRI, por isso quero sem rolo ! : ) Com DY abaixo de 0,85% só consideraria o BRCR, mas mesmo assim com o DY atual nao acho atraente. Já postei a uns meses atras minha carteira pro AndrePC opinar. Só estou com dificuldade de achar algum com bom DY, sem RMG e sem problemas na justica/vacancia. Abs !

Pra diversificar por setor, estude o FII Campus Faria Lima FCFL. Apesar de contrato típico que pode ter revisional é uma boa opção e bom inquilino.

Se cair uns 80 reais o FCFL fica interessante @rwinvest Valeu pela dica !

BPFF, XTED, ONEF, AEFI, SDIL e RBRD. Se o DY não for de 0,85% a.m. é só colocar uma ordem de compra por um preço que, se executada, gere a rentabilidade pretendida.

Faço votos com o ACUMULADOR e com o Fernando47. Não dá para sacar a lógica de montagem dessa carteira, e olhar rendimentos altos é um filtro muito bom para rolos. Isso dito, tem uma batelada de FIIs rendendo hoje acima de 0,85%: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Boletim FII

Reforço todos os pontos acima mas só para abrir uma discussao benefica: qual rolo do CEOC ? Predio novo, AAA, local nobre, com RMG por mais um ano tempo mais que suficiente para locar, abaixo de 10 mil R$/m2. Vacancia não é rolo. TODO imóvel, fica vazio em algum momento. Tem que olhar é potencial, a qualidade, saber o que esta comprando e sim, olhar o preço correto pq predio não é empresa. Ninguem deve comprar por causa da RMG mas tb ninguem deve achar que toda RMG é mico. Rolo para mim é predio velho sem manutencao, monoinquilno complicado, açao judicial, contratos ruins, gestor mal intencionado e outros tipos que temos varios por ai.

Buzz; Respeito muito do que você disse, mas o caso do CEOC é o de um potencial rolo no médio prazo, na minha opinião. Não tem nada a ver com as qualidades do ativo, bem pontuadas por você, diga-se de passagem. Quem garante que vai zerar vacância até o final da RMG? Assim sendo, dá para ter idéia, mínima que seja, do rendimento real dele neste momento? Ressalte-se o "neste". Daí entramos no "preço justo de quota" e por aí vai... Sim, pode ser que o quadro mude nos próximos três ou quatro anos, dada a localização do prédio e o potencial de crescimento da região, mas isso me cheira a aposta e, no meu ponto de vista, se eu quisesse apostar jogava na Mega Sena e isso eu não quero, eu quero é investir! Não curto cassino. Assim sendo, dentro da minha estratégia, procuro ver os fundamentos do ativo e como ele performa no mundo "real" e se há uma boa possibilidade de ele continuar assim ou até melhorar. Partir de uma premissa realística é bem melhor do que de uma hipotética, pelo menos é o que penso. Mas estratégia é algo muito pessoal e cada um tem a sua. Em tempo: concordo contigo quando diz que RMG não é sinônimo de "mico". Tenho AEFI na minha carteira e nem me passa pela cabeça considerá-lo um símio, muito pelo contrário.

Nao quero esquecer os fundamentos do fundo nao, mas se tiver fundamento e DY abaixo de 0,85% nao quero nem olhar. Entao é só um primeiro filtro de DY para depois aprofundar na analise dos relatorios. Abs !

Buzz, CEOC não é lugar nobre. Prédio comercial em lugar que não passa ônibus não é algo bom.

Boa. Vamos la: @Acumulador : garantia nenhuma. Nem neste e nenhum outro FII. Renda neste momento ? Isto é sabido: Renda real = zero RMG = dy 14% a.a. até jun/15 pelo preço da cotacao hj. Pergunta certa: qual o potencial de renda apos o fim da RMG ? Cada um tem sua conta, na minha conservadoramente com aluuel medio de R$ 80/m2 será de 0,50 cota ou 9,8%aa DY pela cotcao hj. @fss, não existe imovel perfeito. EDGA nao tem nem garagem, RNGO é em alphaville, PRSV é predio velho, SPTW monoinquilino em area ruim, TBOF regiao com muita oferta, etc, etc... Tem perfil e principalmente preço correto para tudo, vc tem que colocar dentro do contexto para avaliar. e diversificar carteira. Estes citados eu tenho a maioria. abs

Problema do CEOC é o mesmo problema de alguém pobre que recebe um prédio inteiro de herança, mas desocupado.

Buzz; Sim, esta conta é possível, mas levando em conta 100% de ocupação, certo? O que, como você bem colocou, não é garantido em nenhum FII. Não seria diferente com este, daí o meu não gostar de premissa hipotética para definir investimento. Mas, como eu disse, cada um sabe o que é melhor para si, e eu respeito seu ponto de vista, apesar de divergir do mesmo. André.PC; "Matou a pau" em pouco mais de duas linhas... assim nem dá graça brincar... :)

Jorge, vale a pena colocar a questao no forum do CEOC. Aqui entramos nesta discussao mais para distinguir rolo de não rolo. Mas sua informaçao é muito relevante e merece ser debatida lá. abs

E a discussão agora, mais genérica: O que dá mais sanha ao pessoal de take over: FII desvalorizado e desocupado ou FII desvalorizado e subitamente ocupado com contrato novo? A propósito, bate na madeira três vezes.