Eu estou colocando umas anotações no boletim, para documentar casos que distorcem questões de comparação de preços ou que sejam características salientes. E a primeira categoria desses alertas vão para os FIIs de prazo determinado, de desenvolvimento ou em situação de desinvestimento.
Todas essas características alertam para o problema de desses FIIs não permitirem uma análise "em perpetuidade", ainda que por razões diferentes. Em outras palavras, FIIs que a análise tem de focar muito mais no que pode acontecer se/quando o fundo acabar, porque focar nos rendimentos ou outras relações de preço viram armadilhas.
Os FIIs de prazo determinado são fáceis de justificar. Se o FII não vai existir daqui um tempo, não se pode comprar contando com os rendimentos atuais. O "cruel" de FIIs de desenvolvimento é que na fase final deles eles pagam, justamente, rendimentos maiores, o que as vezes faz a cota disparar (HTMX/RBAG). Pode ocorrer também de um FII de prazo determinado soltar uma amortização relativamente grande "ontem", e isso passar despercebido, causando o proverbial comprar gato por lebre (RBAG).
A notar que "prazo determinado" é uma característica que ocorre em vários tipos de FII. É comum dentro de FIIs de papel e FIIs de desenvolvimento, mas pode ocorrer também em FII de tijolo.
FIIs de desenvolvimento enfrentam as mesmas questões dos FIIs que são de prazo determinado, mais uma: falta de informação.
Isso porque FIIs de desenvolvimento soltam poucas informações claras. Os relatórios não são tão diretos de ler, isso quando tem. Mas é um problema inevitável, porque é uma questão de 100% de futurologia: não dá para saber, de antemão e com precisão, a quanto exatamente serão vendidos os bens imóveis.
E mesmo quando se sabe, essa informação *não* aparece na contabilidade. Isso porque a regra contábil de FIIs de desenvolvimento exigem que o valor contábil seja o *menor* entre:
a) o valor de custo;
b) o valor recuperável;
c) o valor de fluxo futuro, trazido a valor presente a uma taxa desconhecida.
No cenário normal, o valor de custo é menor que o valor de fluxo futuro (VFF). E o valor recuperável só aparece quando dá um rolo muito grande (situação de crise). Então o VFF, que é o que interessa, simplesmente não aparece.
E mesmo que apareça nos relatórios, ainda é uma estimativa, sem garantias.
FIIs em situação de desinvestimento são uma situação extra. Existem FIIs que em princípio não são de prazo determinado ou desenvolvimento para venda, que mesmo assim podem enfrentar a situação de um desinvestimento que liquide o fundo.
É o caso de FIIs de tijolo que, por vontade de assembleia ou por tentativa de take over, podem acabar subitamente. Entram também para essa lista os FIIs com risco de liquidação forçada, na situação de estarem sem administrador oficial.
Para quem acompanha as notificações do fórum, viu que eu subi duas atualizações recentes de um documento hoje separado que lista essas características separadas.
Peço para que deem uma olhada. Aqueles que não conhecem, para para ter uma noção da lista atual. E para os experientes para que deem uma revisada. Ver se não está faltando algum, se há sugestões de alterações.
De curiosidade, as alterações recentes foram a prorrogação do prazo em RBPR11, a retirada da lista do MXRC, e a inclusão do par MSLF/MSHP, em take over.
