FII´s

FIIs e Imóveis
evs  
em 30/12/14 19:49

Comentários

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Padu  
em 30/12/2014 19:59
HGBS - 20/cota HGRE - 36,10/cota HGLG - 36,40/cota é o natal suiço chegando ao brasil!! :)
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FII´s - #1 de 35
senesino  
em 30/12/2014 20:31
kkkkkkk,boa Padu! Vai deixar uma caixinha de final de ano para a CVM?
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FII´s - #2 de 35
Padu  
em 30/12/2014 20:36
q nada...a caixinha da CVM eu deixo pros minoritarios da OGX!! :)
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FII´s - #3 de 35
Brambilla  
em 30/12/2014 21:56
Padu é feio zuar os incautos...
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FII´s - #4 de 35
AndreLFSBacci  
em 31/12/2014 12:50
Oia, vou até rodar um boletim de virada de ano... ... assim que eu conseguir fazer alguma coisa rodar no meu note capenga.
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FII´s - #5 de 35
Valak  
em 31/12/2014 13:27
Parabéns aos cotistas. Esse ano começo a comprar Fiis.
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FII´s - #6 de 35
stever  
em 31/12/2014 13:56
Dois, @carloseam! Estudando a mil aqui no fim de ano.
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FII´s - #7 de 35
acionista25  
em 31/12/2014 14:07
Boa Tarde!Como não conheço quase nada de FIIs,gostaria de saber o porquê desse rendimentos acima da média no fim do ano?
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FII´s - #8 de 35
AndreLFSBacci  
em 01/01/2015 23:32
É a nova regra dos 95%, @acionista25 Que é basicamente a antiga regra dos 95%, que agora está valendo. Os fundos que pagam mensal tem que fazer a distribuição de 95% dos resultados recebidos durante o semestre. Então o último rendimento do semestre ficou especial. Ele "raspa" e distribui qualquer resultado a mais que o fundo tenha tido durante o semestre.
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FII´s - #9 de 35
stever  
em 02/01/2015 07:54
@André.PC, e isso pode afetar o valor da cota no curto prazo?
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FII´s - #10 de 35
AndreLFSBacci  
em 02/01/2015 10:53
Pode. Não é de hoje que rendimentos pontuais as vezes mexem com o preço.
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FII´s - #11 de 35
Mark.Valley  
em 02/01/2015 14:08
É quase um 13o dos FIIs. Rsrsrs
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FII´s - #12 de 35
foton  
em 02/01/2015 16:04
Levando em conta que alguns deste FIIs pagaram em torno do triplo do rendimento habitual, e além disto também pagaram um rendimento extra no meio do ano, eu diria que é um 14o e 15o dos FIIs rsrsrs.
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FII´s - #13 de 35
Nod  
em 02/01/2015 17:03
Em muitos FIIs, um estudo dos relatórios mensais já podia antecipar essas distribuições gordas. Bastaria fazer um acompanhamento do que eu chamo de "índice de distribuição", dividindo-se a soma das distribuições do semestre pela soma das receitas do mesmo período. Quando mais longe estiver dos 95%, maior tem que ser a distribuição do fim do semestre.
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FII´s - #14 de 35
Goiano  
em 02/01/2015 20:25
Más essa cota exorbitante vai sair do caixa do fundo, de alguma forma pode atrapalhar os investimentos dos fundos ? como comprar outros imóveis ? estou preocupado...
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FII´s - #15 de 35
Nod  
em 02/01/2015 22:14
@Goiano, Desde que essa regra dos 95% começou, muita coisa já foi discutida aqui no fórum. Vale a pena revisar. De maneira geral, a obrigatoriedade de distribuir 95% dos valores recebidos, impede os FIIs de fazer caixa para aquisição de qualquer coisa. Eles só podem guardar 5% das receitas, o que não é muito. Nos FIIs de tijolo multi-imóveis, ficou muito mais difícil ampliar a carteira. Mas não impossível. Uma possibilidade é emitir novas cotas, e, com o valor recebido, adquirir o imóvel pretendido. Outra é se alavancar através de um RCI lastreado em recebíveis. De qualquer forma, nem todo FII é multi-imóvel. Você tem os FIIs mono-imóveis e os Fundos de Fundos e os Fundos de CRI, que quase não sentiram a diferença da regra dos 95%. Os que mais sentiram foram só os mais alavancados mesmo.
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FII´s - #16 de 35
sniper  
em 03/01/2015 06:21
Bom, tem estudos por aí sobre quanto custa a manutenção e reformas num imóvel em média no longo prazo. Alguns dizem 2% ao ano, outros 1%... varia muito. Mas ninguém fala em 0,5%aa, isso é baixo demais. Yield de 0,8%am x 12 = 9,6%aa. Mesmo sem considerar as despesas do fundo, reter 5% disso dá apenas 0,48%aa. Pra mim isso significa que o cotista tem que provisionar/reinvestir por conta própria, no mínimo, outros 5% do rendimento do fundo. Ou simplesmente considerar que a renda efetiva é 5% menor que a distribuída, ou seja 90%. Pois no LP o cotista vai ser diluído. Ou através de emissões (que o cotista pode evitar usando a provisão pra entrar nas emissões) ou vai ter sua renda reduzida via emissão de CRI (que o cotista pode evitar aplicando mensalmente a provisão em novas compras de FIIs). O rendimento médio, ainda que recorrente, é ilusório. Se o cotista não provisionar/reinvestir uma parte a retirada mensal vai estar sendo insustentável. Vacância média em LP é outra coisa que segue o mesmo raciocínio. Uma coisa é rendimento estando 20% vacante. Outra coisa é o mesmo rendimento operando no limite (100% locado). Obviamente no LP não vai operar sempre 100% locado. Considerações que tem mais relevância pra quem tem metas de viver de renda, aposentar ou semiaposentar e quer saber a renda sustentável que o portfólio realmente gera.
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FII´s - #17 de 35
stever  
em 03/01/2015 08:43
Por isso aqui no site se tem uma regra de que pra independência financeira tem que ter ao menos o dobro das despesas em renda passiva, pra continuar reaplicando. Claro, cada caso é um caso, mas no geral é por aí mesmo.
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FII´s - #18 de 35
sniper  
em 03/01/2015 10:50
Heheh Verdade @stever
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FII´s - #19 de 35
Marco76  
em 03/01/2015 12:38
@Sniper Parece-me que o seu cálculo está incorreto, embora isto não retire o mérito da ideia de o cotista "provisionar" parte dos aluguéis que recebe. Pelo que entendo os fundos não ficam com 5% dos yields pagos aos cotistas, é o contrário que ocorre: dos rendimentos recebidos pelo fundo, este pode reter 5% (primeiramente), e distribuir os 95% restantes *do saldo*. É bem diferente.
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FII´s - #20 de 35
sniper  
em 03/01/2015 13:47
@Marco76 Mas fixar em 95% o payout por tabela reduz em 5% o yield pois yield de 1%am vira 0,95%am e 10%aa vira 9,5%aa. Não entendi bem o que quis dizer Está falando de ordem de incidência? (receita-despesa)*95% vs (receita*95%)-despesa ?
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FII´s - #21 de 35
stever  
em 03/01/2015 16:32
@sniper, pelo que entendo da nova regra, o que ela faz é só obrigar os fiis a repassarem 95% dos aluguéis. antes se tinha uma tendência até de menor yield já que eles podiam reter mais... mas com isso evita que fundos cresçam de forma orgância pois 5% não são suficiente pra comprar nada. Se são suficientes pra reformar no longo do tempo, creio que sim.
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FII´s - #22 de 35
Marco76  
em 03/01/2015 17:00
@Sniper Fundo recebeu 1300, teve 300 de despesas. Pelo que eu estou entendendo, ele pode reter 5% de 1300 e não apenas 5% de 1000.. Já o yield, será uma % sobre os 1000. Ou será que não é assim?
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FII´s - #23 de 35
Locker  
em 03/01/2015 19:04
Extraído da Cartilha da CVM no link abaixo: " XII) RENDIMENTO Existe disposição legal obrigando que o Administrador do Fundo distribua a seus quotistas, no mínimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo Fundo. " Ou seja, são no mínimo 95% do lucro, logo as despesas que qualquer natureza são excluídas antes de se chegar no lucro: -- fundo recebeu 1300; -- teve 300 de despesas; -- ficou com um lucro de 1000; -- deve repassar no mínimo 95% de 1000 (950) aos cotistas. Fonte: CADERNO CVM - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
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FII´s - #24 de 35
Locker  
em 03/01/2015 19:11
O Yield é calculado na forma Provento / Cota. Se as despesas aumentarem ou os rendimentos dos aluguéis de imóveis (receitas) diminuirem o provento (rendimento pago ao cotista) será menor e portanto o yield será afetado. Da mesma forma que se o valor da cota subir ou cair o Yield será afetado. Eu sinceramente não gosto de trabalhar com Yield porque um bom Yield normalmente vai mascarar um problema no fundo como uma oportunidade. Prefiro olhar os fundamentos do fundo (quem administra, qual tipo de imóvel / papel, onde está localizado (para fundos de tijolo), quais problemas o fundo teve nos ultimos 2 anos etc. Usando uma frase do Bastter para análise de ações onde ele diz que "cotação segue lucro no longo prazo". Seria o mesmo que dizer que valor de cota segue bons rendimentos no longo prazo. Isso pra mim já é bem melhor do que olhar para Yield.
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FII´s - #25 de 35
AndreLFSBacci  
em 03/01/2015 19:41
Taxa de reposição de imóvel bem cuidado começa em uns 2% por ano do *valor do imóvel*. Juntando cap rate de 10% (um exagero) e a regra dos 95%, então retenção máxima de 10% * 5% = 0,5% de retenção/ano do valor do imóvel. 5% do lucro líquido parece muito, mas 0,5%/ano sobre valor do imóvel é bem pouco.
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FII´s - #26 de 35
stever  
em 04/01/2015 02:20
Então como fica a manutenção dos imóveis em FIIs que não emitem novas cotas e são mais passivos (não compram, não vendem)? @André.PC De acordo com o seu comentário, os 5% são insuficientes pra isso.
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FII´s - #27 de 35
AndreLFSBacci  
em 04/01/2015 02:49
A julgar pelos FIIs mais antigos, a solução é dar uma pequena crise e depois tocar a vida. EURO está na transição, BBFI talvez passe por isso por agora. TRNT/FAMB são a exceção honrosa do melhor cenário: rola uma despesa maior por um tempo, reajusta o valor do aluguel à nova realidade e bola pra frente. A discussão dos 95%, que "retem só 5%" a gente faz e tal, mas não é um problema universal. De repente tem um tanto de FII mediando a pequeno fazendo CRI para resolver rolo de expansão e reformas (TRXL, FAED, WPLZ). Só se rolar de ser um FII cujo administrador não faça CRI (ou que cotistas não aprovem) para dar rolo de verdade.
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FII´s - #28 de 35
sniper  
em 04/01/2015 08:27
@Marco76 É sobre o líquido conforme o post do Locker. Acaba dando a mesma coisa. @Locker o comentário ali era mais sobre manutenção, diluição e rendimento real/sustentável, não era sobre yield. É que geralmente se mede manutenção como % do valor do imóvel. E a forma mais rápida de *estimar* o valor da reserva em relação ao valor do imóvel sem entrar nas DRE é Yield ao ano * 5%. Claro que pra saber ao certo vai ter que entrar nos relatórios e estudar. Esclarecendo: não se trata de procurar FIIs ruins que paguem 1.2% em detrimento do FII de qualidade que pague 0,8%. Se trata de adquirir o FII de qualidade que paga 0,8% sem ter a ilusão de que o rendimento é realmente 0,8% pois FII não é RF. Tem manutenção, tem vacância... @stever isso aí. Eu particularmente prefiro o dinheiro na minha mão e administro como quiser, mesmo acreditando que essas retenções vão ser insuficientes e que no futuro vou ter que fazer aporte em emissões ou adquirir novas cotas se quiser continuar recebendo o mesmo R$ de rendimento sem ser diluído. Na minha opinião 5% (que pelos yields de hoje dá ~0,5%aa do imóvel) é insuficiente para manter no LP imóveis no perfil dos FIIs. Mas realmente isso é difícil de precisar, você pode estar certo. Realmente crescer usando a retenção ficou impossível. Mas segundo o @André.PC mesmo com essa regra os fundos ainda devem conseguir crescer emitindo CRI, dependendo do regulamento do fundo.
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FII´s - #29 de 35
stever  
em 04/01/2015 10:19
Obrigado, @André.PC e @sniper.
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FII´s - #30 de 35
Locker  
em 04/01/2015 23:57
@sniper, sem problemas. Acho que me estendi um pouco na resposta com base na pergunta do @stever se tudo isso iria mudar o valor da cota do fundo pra futuro, daí puxei o gancho de que muitas pessoas olham para o FII pelo tanto que ele paga (rendimentos) sobre o quanto ele custa (cota) e usam isso em comparação com outros investimentos (RF por exemplo), se esquecendo de que FII pode ter um imóvel por trás que requer manutenção periódica e isso vai sempre afetar nos rendimentos pagos. Daí fica um vai e vem de compra cota / vende cota porque hora tá bom, hora tá ruim (não me espantaria de ver os fundos HG subirem de preço agora -- mais gente comprando -- porque estão pagando esses rendimentos adicionais em Janeiro), ao invés de se atentarem para alguns fatores: -- Qualquer imóvel vai exigir manutenção em algum momento; -- Fundos de FIIs trabalham com base na regra dos 95% (semestrais) e isso vai fazer com que o valor de rendimentos mude por alguns meses; -- FII de tijolo sofre o fator vacância / inadimplência o que também altera o valor de cotas; -- FII é renda variável e portanto não se pode comparar com RF que cobra IR, administração anual e não possui defesa contra inflação;
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FII´s - #31 de 35
Apprenti  
em 14/01/2015 08:46
Como geralmente vem descrito o desivestimento nos regulamentos dos Fundos? Tem algum tópico específico para dúvidas gerais? Favor informar-me. Obrigado.
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FII´s - #32 de 35
Marco76  
em 14/01/2015 12:33
Obrigado @sniper e @Locker Falando em obrigado, uma dúvida: devemos nesses grupos e fóruns da @Bastter agradecer explicitamente a atenção e a resposta ou podemos considerar que o agradecimento está subentendido? Estou a defender a segunda hipótese, a fim de evitar que a lista de mensagens simplesmente seja duplicada, dificultando a navegação. Se a ideia for aceita, sugiro colocar isto nas "normas do forum", evitando-se dúvidas e que as pessoas passem por mal-agradecidas.
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FII´s - #33 de 35
Bastter  
em 14/01/2015 12:35
cara nao precisa norma para isso quem quiser agradecer, agradece quem nao quiser nao agradece senao vai ter norma para tudo
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FII´s - #34 de 35
AndreLFSBacci  
em 14/01/2015 13:43
@Apprenti Pode abrir um tópico a respeito disso, mas antes dê uma olhada nisso daqui: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/a7e04d19-eae4-439f-aa54-ed016a1e7560.pdf
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FII´s - #35 de 35

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por evs em 30/12/2014 19:49

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