Outra dúvida sobre imóvel
comentada em 13/12/2024 18:50

@mukabala Preciso saber se o sítio se enquadra em alguma destas situações e se você residia em outro imóvel: (c) Está isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de: (c.1) Qualquer imóvel adquirido até 1969; (c.2) Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00; (c.3) Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00; (c.4) Imóvel residencial, por pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago. (d) O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada cinco anos.

@mukabala "Ocorre que em jan/2015, quando concretizei a transferência do imóvel para meu nome, tive diversas despesas de impostos e cartorárias e vi que essas despesas podem ser acrescidas ao valor do imóvel." Pelo que entendi, estas despesas cartorárias foram com a aquisição do novo imóvel. Elas podem ser acrescidas ao preço pago e serão deduzidas de eventual imposto a pagar, caso você o venda futuramente. Elas não podem ser deduzidas do IR pago pela venda do sítio. Computando essas despesas, o lucro da minha operação seria menor e pagaria menos imposto. Como fico agora? Tenho que esperar o próximo ano para fazer essa correção? Do lucro, você só poderia abater as despesas cartorárias da época que comprou o sítio. Todas estas despesas deve ter documentos de comprovação. Se o sítio se enquadrar em alguma regra que citei, talvez o lucro estivesse isento de IR.

Eu me enquadrei na categoria c.4 Resumo com valores fictícios: - Venda de sítio em outubro por R$ 300.000,00 - Compromisso de compra registrado em cartório, firmado em novembro, de uma casa no valor de R$ 260.000,00. Pagamento realizado no ato da assinatura deste. - Li que deveria recolher imposto ainda em 2014, porque vale a data de assinatura desse contrato. - Lancei os dados no GCAP e paguei imposto sobre a diferença dos imóveis (base de cálculo de R$ 40.000,00) - Em Janeiro lavramos a escritura dessa casa e paguei uma nota no cartório, que se somado ao valor da casa comprada, faria com que a diferença entre os imóveis fosse menor e eu pagaria menos imposto. Só que essa escritura foi assinada em 2015, assim como os pagamentos de impostos e despesas cartorárias. Terei que esperar até 2016 para reaver o imposto pago a mais?

@mukabala !! Não existe restituição de IR GCAP. Os gastos de escritura e itbi são pagos por quem compra. Portanto pode agregar ao imóvel comprado e não descontar na operação de venda do outro imóvel.

É estranho porque se toda a operação fosse realizada em 2014, eu somaria os encargos e lançaria o imóvel comprado com um valor maior e consequentemente pagaria menos imposto, já que o GCAP leva em conta tanto a operação de compra quanto a de venda para calcular o imposto a ser pago. Mesmo eu me enquadrando na situação c.4 citada acima, eu só ficaria isento se vendesse o sítio e usasse 100% do valor para comprar a casa. Acabei pagando mais imposto do que deveria porque não tive oportunidade de somar os gastos que tive para registrar a casa.

@mukabala Entendi seu questionamento. As despesas com cartório aumentarão o valor pago pela casa nova e diminuirão a diferença entre o valor recebido pelo sítio e o preço pago por ela logo, a base de cálculo do IR seria menor. Eu fiquei pensando se o sítio não se enquadraria na venda por menos de R$ 440 mil mas agora deduzo que ele não era o único imóvel. O problema todo é que você já preencheu o programa Ganho de capital sem incluir as custas com cartório. Não sei se é possível retificar estas informações. Faça uma simulação na declaração este ano e veja se o programa faz alguma compensação do que foi pago a mais. Ou você pode tentar pela via administrativa em uma unidade da Receita. Pode demorar mais, pode dar mais trabalho e resultar em nada. Veja se a diferença em dinheiro vale o trabalho. E se puder nos mantenha informados do andamento. Boa sorte.

@Buy_and_hold64 Você entendeu perfeitamente a situação e realmente não é imóvel único. De fato, talvez a diferença não compense a perda de tempo. Vou fazer essa simulação pra ter uma ideia. Agradeço pela dica.

Foi publicada pela Receita Federal a Solução de Consulta Cosit nº 60, de 20 de fevereiro de 2014, que trata do assunto deste tópico, admitindo o direito do adquirente de somar as despesas com ITBI e escritura ao custo de aquisição do imóvel para fim do gozo da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005 (a dos 180 dias) . A íntegra da consulta pode ser baixada em pdf no site da Receita, mas a ementa segue abaixo: ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005. Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea. Dispositivos Legais: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º.

O fato de o @mukabala já ter preenchido o programa ganho de capital para fim de apuração do imposto devido em razão da venda do imóvel, em princípio, não é problema, porque as informações do programa não são transmitidas à Receita pelo simples fato de ter sido preenchido o demonstrativo e apurado o imposto. As informações preenchidas só vão alimentar o banco de dados da Receita quando importadas para a declaração de ajuste anual (DIRPF) e após a transmissão desta. Por isso, o contribuinte pode alterar aqueles dados digitados no programa GCAP antes de importar as informações para a DIRPF. E mesmo que o contribuinte já tivesse até transmitido a DIRPF com dados incorretos no Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital, ele poderia retificar sua declaração depois, corrigindo os dados. Por outro lado, se o imposto sobre o ganho de capital na alienação de imóveis foi recolhido a maior, a restituição a que o contribuinte teria direito não pode ser pleiteada na DIRPF, pois o imposto sobre o ganho de capital é sujeito à tributação na forma definitiva, ou seja, ele não constitui uma antecipação do imposto que é apurado na declaração de ajuste anual. Se o @mukabala refizer os cálculos e entender que a restituição a que tem direito é significativa, vai ter que requerer junto à Receita e não via DIRPF. Mas é importante que ele preencha corretamente o Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital que constitui um dos anexos da DIRPF para que os dados certos fiquem registrados no banco de dados da Receita.

Bom dia. Aproveito este tópico para tirar uma dúvida. Se na utilização do valor apurado na venda de um apartamento acima de 440 mil eu tenho 180 dias para adquirir outro, e ter o benefício do abatimento do IR a pagar...Em qual data devo calcular e recolher o IR....Exemplo: Venda em DEZ/2024 e compra prevista para MARÇO/2025.....O normal seria pagar 30 dias após a Venda, mas nesta data não teria efetuado e nem teria o valor da Compra.

@agha

Preencha o programa Ganho de capital 2024 com os dados de sua venda.

Entre os vários campos, existe um chamado Perguntas onde você lança a informação de que pretende utilizar os recursos da venda, na compra de outro imóvel. Atenção que esta isenção só vale para a venda de um imóvel residencial e posterior compra de outro imóvel residencial.

A Receita saberá o motivo do não pagamento do IR na data prevista. 



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