O que incomoda
comentada em 28/04/2015 18:35

Eu entendo a sua dúvida, mas a resposta é que não é comparável. Sei que tem umas discussões sobre isso no grupo de FII e acumulando patrimônio em valor.

Eu também tenho investimentos em imóveis reais'. em resumo, meu ponto de vista de FII x Imóveis reais: >> FII dá muuuuito menos trabalho >> FII hoje dá muuuito mais rentabilidade (retorno de 11 % ao ano sem nenhum trabalho, todo mês na sua cc com isenção de impostos ?? isso não existe em imóveis...) >> desvantagem dos FII: como vc disse, má adm, takeover ou interesses escusos que prejudiquem o FI - já seu imóvel, escriturado em seu nome, ninguém mexe..... mas que é bom , é. Estou aumentando investimento em FII - comecei há 1,5 anos e estou gostando muito. Para diversificar estou começando em imóveis com risco 'menor' de takeover ou má gestão. Estou gostando do SHPH - com renda menor mas ao meu ver com risco bem menor tb. abs

A parcela de risco que não está encontrando pode estar descrita aqui: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis É a explicação de como FII funciona para alguém que que só mexeu com imóveis. Você vai notar que é diferente de quase todas as outras discussões. Quando as pessoas começam com FII, vem/geram certos mitos. Mas pessoas experientes em imóveis tem-de se ensinar "coisas absurdas" que ocorrem em FII que não ocorrem com imóveis detidos diretamente. Mas respondendo a sua pergunta final, não, *não há equilíbrio* entre fatores de risco e prêmios. "Você tá doido? Comeu cocô?", imagino você pensando, mas... Se o retorno do mercado inteiro se move por conta de uma única variável financeira (a SELIC), então os prêmios que você está vendo agora relação nenhuma tem com nenhum fator de risco estrutural. Essa é, de longe, a parte mais esquisita da história...

A propósito dessa discussão, seria interessante estudar o mercado normal. Anterior a isenção dos rendimentos, anterior a popularização, anterior os juros da economia baixa. Pegar demonstrações anuais e preços de época para ver o retorno e liquidez dos "old ones"[1]. Duro é ter informações de época de imóveis do mundo real, mas como suspeito que vocês mexem com isso a tempos, não vão ter essa dificuldade. Fazer comparações antes da popularização talvez dê uma ideia melhor. Já adiantando: na época que FII era tributado, o retorno bruto era menor que a SELIC. Vai bater mais com a expectativa de vocês. [1] ABCP, ALMI, BBFI, EDFO, EURO, FAMB, FFCI, FLMA, FPAB, HCRI, NSLU, SHPH, TRNT existem desde 2004~2006. Desses os mais documentados devem ser BBFI, FAMB, FFCI, hospitais, SHPH e TRNT. Alguns grandes existem existem a partir de 2008: HGRE e HGBS. O mais antigo que eu tenho em base infelizmente não negocia: SCPF, com rendimentos desde Maio/1997.

Pessoalmente, não gosto de investimento em imóveis. Nunca gostei. Mas me sinto muito bem com FIIs. Talvez o maior risco dos FIIs que diferencia dos imóveis seja a vacância. Vamos supor que você tem R$ 1 milhão e compra 5 apartamentos de R$ 200 mil e os coloca pra alugar. No momento em que você quiser vendê-los, o preço de negociação não será afetado de maneira significativa pelo fato do imóvel estar alugado ou não. Se você comprar R$ 1 milhão de um FII e ele perder metade dos rendimentos por alguma vacância, provavelmente, você verá a cota (e seu capital) cair pela metade em muito pouco tempo.

Também gosto bastante de FIIs, infelizmente faz tempo que o TSDB não me manda comprar umas cotas :( Minha família possui alguns imóveis (casa) e da muita dor de cabeça, não sei como é com apartamento, mas casa sempre tem que dar uma reformada quando o inquilino sai, tem problemas com vazamento, goteira, telhado, calha, cupim...fora os problemas com inquilino no geral. Por conta disso sou que nem você em relação a não me preocupar muito se houve vacância ou não nos FIIs. O que me deixa um pouco com o pé atrás com FII é o acompanhamento. Fica parecendo que exige mais (se comparado com ações e imóveis), e nesse quesito eu peco bastante, acompanho muito pouco meus FIIs, só entro nas páginas deles quando alguém posta algo, e é só para ver se não houve alguma "bomba", por conta disso acabo não deixando o % de FIIs muito alto na minha carteira.

@Guilherme20 Tanto casa qto apto dão estresse, só mudam os itens de apurrinhação rs. Eu já acho que FIIs dão muito menos trabalho para acompanhar do que ações. Desde que amplamente diversificado e que você não queira obter retornos em média acima do mercado, parece-me exigir pouco acompanhamento. @Nod.RJ É verdade, por outro lado você provavelmente vai ficar sem nenhum rendimento durante alguns meses quando quiser vender (na verdade vai ficar com prejuízos, devido a taxas e etc.), o que não acontece num FII. O risco seria você PRECISAR vender naquele momento de vacância. Mas aí entra a mesma lógica de ações e de RV em geral: nunca PRECISE vender nada, dessa forma vc não fica exposto a esse risco. @André.PC Fico surpreso. Se o mercado "é isso mesmo", parece tão bom que dá vontade de tirar investimentos de outros mercados e focar nesse. Seguramente vou resistir a essa tentação, 1o pq valorizo mto a diversificação, 2o pq gosto muito de ações, 3o pq prezo muito pelo meu sono, e 4o pq sou ignorante demais nesse mercado pra fazê-lo. A comparação que vc citou eu fiz "por alto". O fato é que, se aparecer alguém aqui com uma bola de cristal, e me afirmar "Olha, em 1 ano a SELIC vai cair pela metade, e o retorno dos FIIs vai voltar a guardar certa paridade com ela", eu AINDA acho que vai valer muito a pena, e isso é o que mais "assusta". Com FIIs dando um retorno de 5,5% aa (0,45am), eu AINDA preferiria eles a imóveis diretamente. Meus investimentos na área são residenciais. Nesse mercado, não é fácil de toda forma vc conseguir aluguéis de valor bruto muito maiores do que isso. Aí você coloca o IR de 27,5, a conta da administradora, e o estresse fenomenal que é administrá-los, e eu ficaria com os FIIs feliz da vida. Além disso, uma mudança de patamar da SELIC desse nível, muito provavelmente aumentaria a demanda e valorizaria expressivamente as cotas, então a diminuição no retorno mensal não seria um problema pra quem já estava no mercado antes dela[1] (gostei do seu método de inserir notas, vou copiar rs). Enfim, vou aumentar um pouquinho a participação na carteira. Ao longo do ano de 10 para 15% e tentar acompanhar melhor. Se permanecer com essa impressão a partir do ano que vem passo pra 20%, e aí paro. O fato é que o mercado parece reunir todas as características que prezo num bom investimento. - Simplicidade; - Retornos adequados (hj eu diria até exuberantes, mas a tendência em LP parece ser mesmo "adequado"); - "Proteção" real contra a inflação no LP, caso o ativo em si tenha valor, dado que são ativos produtivos e não RF; - Fluxo "constante" de pagamentos (constante pra mim não significa todo mês, é uma distinção entre ações por exemplo que tem dividendos e RF). Como o desempenho geral do mercado (e valor das cotas) está ligado ao nível da atividade econômica, só é necessário garantir que vc não vá estar numa situação de PRECISAR vender, porque aí se o momento for ruim, o resultado pode ser desastroso. Mas essa é uma lição que todo mundo tem que entender antes de fazer qualquer coisa em RV. [1]Obviamente cabem ressalvas. Basicamente taxas de juros podem cair muito por 2 motivos. Um deles é tentar mudar seu patamar (o que aconteceu recentemente), considerando que no Brasil sempre foi elevado. Essa tende a gerar uma valorização quase instantânea. Outra seria para tentar estimular a economia num momento de retração (não é o que está acontecendo agora, mas por outros detalhes que ficariam muito longos pra abordar), nesse caso a depender do nível de atividade econômica anterior, é provável que não haja uma valorização rápida, mas presumindo que em algum momento a atividade econômica volte a se acelerar, essa valorização seguiria.

Só para jogar lenha na fogueira, alguém parou para pensar em uma situação hipotética. Um proprietário (de imóvel grande) faz um contrato de locação com inquilino e dá uma isenção de 2 anos no aluguel, mas nos próximos 5 anos ele paga o dobro. Nesta transição ele cria um fundo, diz que vai receber 2x de aluguel e vende o imóvel para um fundo por 2X mais. Ou seja você pagou o dobro por um imóvel. Após os 5 anos o inquilino sai ou tem revisional, o valor do imóvel volta para 1X. Carências, status, prédio 0 Km são fatores que aumentam o valor do alugueis, mas e depois ??(prédios usados, a carência sai do seu rendimento etc..) Nesta brincadeira você perdeu 50% do capital!!! @Sparks.FL eu acho este risco citado acima real, enquanto no caso de imóveis físicos eu conheço ele bem e só vou perder se sair uma favela ao lado. Aqui onde estou tem um FII não listado que o aluguel e no mínimo 2X o valor normal para a região. O ponto chave dos FII é saber o quanto os alugueis estão inflados e por quanto tempo teremos esta valorização locatícia.

Quanto ao imóvel do FII ficar velho, os riscos são os mesmos de um imóvel físico: de vez em quando, você vai precisar gastar um dinheirinho para reformá-lo. Alguns FIIs estão sempre investindo em renovação e modernização, fazendo seus imóveis estarem sempre "de primeira". Outros FIIs ficam um tempo sem gastar e depois investem um valor mais alto pra dar um "banho de loja" no imóvel. Já outros FIIs não cuidam nada do imóvel. E, quando o adm chama uma assembleia para propor uma obra, os cotistas recusam e o prédio continuam deteriorando (ex: BBFI).

Essa história de acompanhamento é bem psicológica @Guilherme20 . Explico-me: Tem gente que diz que quer ter poucos FIIs para poder "acompanhar". Eu acho bobagem, por dois motivos. Uma que acompanhar não significa PREVER.[1] Duas que eu ainda estou para ver alguém com entusiasmo constante. É bem comum e tal se esforçar mais quando se conhece um mercado, um investimento, mas depois de anos, continuar com leitura firme e forte de todos os relatórios, todo mês? Eu provavelmente vou ser malhado por falar isso, mas eu acredito de todo coração que o grosso do pessoal das carteiras comentadas (e do investidores no geral) tem um só tipo de acompanhamento: ZERO. E que ainda assim acredito que é perfeitamente possível ser feliz e ter sucesso assim, para aqueles com carteiras extensas, qualitativas ou extensas-sem-qualidade-só-evitando-bombas. Não que a diversidade cause algum benefício por si (só qualidade faz isso), mas FIIs são resilientes pra valer, *pelas mesmas razões que imóveis do mundo real*. Por mais que o cara faça só burrada com imóveis, ainda assim ele sai do outro lado com imóveis que geram renda, ainda que mínimas. Infinitamente melhor que os caras que vivem pendurados no cheque especial. Então já que se corre um risco altíssimo de não acompanhar mesmo, retira-se a "objeção" de ter mais, ficando com o benefício da diversificação maior. Tão melhor quanto mais acompanhar, claro. Isso de jeito nenhum é uma anuência a deixar de acompanhar. Vale aqui a máxima que em terra de cedo quem tem um olho é rei. Rever nota abaixo. [1] É tanto desacompanhamento, mas tanto desacompanhamento, que até mesmo informações públicas muitas vezes passam como insiderismo. Só de ler relatórios te deixa na frente de todo mundo. Literalmente. Não ajuda a questão da interpretação de texto ser baixíssimo (ou do wishful thinking ser altíssimo) na população brasileira. Eu insisto tanto para que todo mundo leia os relatórios mensais para eles mesmo se tornarem tubarões nesse mar de sardinhas deslumbradas. É trabalhoso, mas é de graça. E o que a imensa maioria faz: não faz. E daí coisas perfeitamente previsíveis, anunciadas até, passam por surpresa (e revolta) para quem estava por fora. A maioria, no caso.

@André.PC Você deu a descrição daquilo que pelo que eu tinha analisado até então seria a minha carteira. Bem diversificada, só tijolo (pra fazer valer aquela máxima da utilidade relativa no longo prazo, que não se aplica aos de papel), e focando em reduzir a probabilidade de erros grandes (evitar bombas/maravilhas). É de fato só isso que quero hehe, depois vou dar uma atualizada na minha carteira e peço sua ajuda lá pra comentá-la. Não que eu me recuse a acompanhar. Pretendo fazê-lo, mas não apostaria na minha capacidade de obter grande vantagem com isso em um mercado que não domino - esse pensamento pode ser pela minha experiência com ações, naquele mercado essa pensamento é o caminho mais curto pro ferro eterno, como esse é mais recente, é possível que o nível de profissionalismo seja inferior.

@Sparks.FL Já vi isso que você citou (combinação de aluguel superfaturado) ser feito. Mas foi pra fazer uma venda pra uma pessoa física mesmo, não foi pra vender o imóvel para um fundo. Nesse caso não teve carência, pois isso demandaria tempo. Fizeram um acordo por fora envolvendo uma moto. O engraçado de viver no Brasil é que a gente fica sabendo dessas coisas porque a pessoa que faz explica espontaneamente como foi que passou a perna nos outros, toda cheia de orgulho... Aí quando eu estava analisando os FIIs, quando fiz uma conta rápida e os imóveis do SAAG pareciam mais caros (e mais bem alugados) que os do BBPO,AGCX,BBRC. Olhei rapidamente o prospecto e pareciam imóveis tão bons quanto os dos outros fundos, aí fiquei com a pulga atrás da orelha e achei melhor pular o SAAG pra analisar melhor depois, mas vai ver fiz conta errada nos preços. Ou numa análise de verdade os imóveis do saag se mostrem mais valiosos.

@Sparks.FL De fato a comparação entre retorno de imóveis e retorno dos FIIs hoje está muito favorável aos FIIs. Da minha parte eu praticamente zerei a carteira de imóveis ao longo do tempo e fui investindo em FIIs, pois de fato os inconvenientes de gerir imóveis diretamente são grandes, a cunha tributária é elevada e o retorno líquido é menor. Hoje em dia o retorno líquido está muito menor. Minha interpretação para a distorção das rentabilidades atualmente observada é que os agentes que investem em FIIs olham demais para a SELIC, que é uma taxa de juros nominal. As pessoas comparam o rendimento da SELIC/CDI e concluem que os FII devem cair quando a selic sobe. Mas isso é comparar banana com laranja, pois o dividend yield dos FII de tijolo é melhor comparável a um juro real, na medida em que os aluguéis reajustam pela inflação. E o juro real livre de risco (NTN-Bs) não subiu tanto assim: está em torno de 6,0 a 6,5%aa. Fundos de risco baixo ou moderado estão pagando um prêmio de 5% ou mais sobre o papel livre de risco o corrigido pela inflação o que é muito. Beira o absurdo se consideramos que as distribuições são isentas de IR... Enfim, é hora de vender imóveis e comprar FIIs de imóveis.

O problema atual dos FII´s é que o valor da cota desaba por causa da SELIC e da vacância, o fundo leva um take-over e você é OBRIGADO a vender por esse preço depreciado...

Pois é. O sparks falou da importância de nunca precisar vender, que é justamente o risco crítico dos fiis. Ser obrigado a vender no momento mais inadequado, no melhor estilo sardinha desesperada. Pode acontecer com ações, mas os FIIs são nanicos. Nada impede um fundo americano qualquer de dar takeover num fundinho de US$ 700 mi, que é o tamanho do maior fii que temos por aqui. Fico imaginando se acontecesse o primeiro takeover em algum fundo relevante, como os cotistas dos outros fiis iriam se comportar. Pânico? Só a diversificação salva

Sim, eu me referia ao risco pessoal de ter que vender. Takeover não dá pra controlar, e é provavelmente o único risco sistêmico que mais assusta (uma enxurrada de takeovers num momento em que as cotas estejam depreciadas). Mas não dá pra fazer muita coisa. Só diversificar e esperar que haja vida inteligente entre os cotistas nas assembleias.

@Sparks.FL Depois de conhecer as modalidades de RF, comprar meu primeiro imóvel de aluguel e montar minha carteira de ações, fui pesquisar os FIIs. Escolhi os primeiros FIIs e fui comprando lentamente ao longo dos meses. Vejo as pessoas falando que FII é complicado, meus colegas amadores dizendo para não investir em FII, dizem que é arriscado, etc. Só que analisando os relatórios, parece que vai tudo bem com os FIIs em minha carteira. Então tenho a mesma impressão que você. Deve ter algo que não estou vendo, isso parece bom demais. O retorno é bom, o patrimônio dos fundos tem valor então a perspectiva é que no longo prazo o preço siga o valor, o mercado está em baixa e você pode comprar alguns FIIs por metade do seu valor patrimonial. Tendo um perfil cauteloso e sendo doutrinado pela equipa da Bastter a ficar longe de bullshit, também fico com a pulga atrás da orelha.

Mesma coisa aqui, parece bom demais pra ser verdade, fico me segurando pra não aumentar os aportes... Esperto é o André que tá 100% nisso. :-)

O problema dos FIIs para o iniciante é que o risco dele não é tanto de desorganização financeira com dívidas e alavancagem para investimentos arriscados ou estratégias de vendas ou produçao, etc (coisas que se visualiza de formá "rápida" olhando os números. Nos FIIs os riscos são mais burocráticos como: decisões de assembléias, takeover, revisionais de aluguéis, (além dos dados numéricos das empresas inquilinas, que aí entra no risco igual ao das ações), etc. Sendo assim a análise é bem diferente e ainda não surgiu um destes gênios do bastter.com que se prestou a definir alguns crivos básicos que quando atingidos "inviabilizam" o investimento para o iniciante amador (como foi feito com as ações quando o bastter fala sobre lucro crescente, divida baixa, etc). O que vocês estão falando entra no que sinto também, pois ainda há uma cortina de fumaça nas minhas análises, principalemte em como definir se um FII piorou ou melhorou de ano para ano e quando devo começar a pensar em sair. Enquanto eu não tiver a certeza que tenho nas ações, vou indo como vocês, me agarrando no que tenho experimentado, o problema é que para o longo prazo, 2 ou 3 anos não significam nada e para ficarmos mais seguros precisamos definir bem estes crivos. Por isso tenho incomodado o André, o Planejador e o bastter, para ver se conseguem fazer algo mais simples para dar um norte ao investidor iniciante. Se é que isso é possível.

Minha contribuição com o assunto: Possuo imóveis físicos e estou pensando em migrar para FIIs. Além da dor de cabeça em administrar problemas e vontades criadas por inquilinos, uma boa parte do rendimento (que já é menor com relação aos FIIs) é perdida em: IR 22,5 % Administradora 10% Seguro Vacância (tenho imóvel no interior de SP e é comum a imobiliária por uma cláusula no contrato que isenta do locatário a multa caso o imóvel seja devolvido após 12 meses) -- ou seja um novo contrato a cada ano sendo que o primeiro aluguel fica com a imobiliária. Despesas durante vacância (condomínio e IPTU) Isso sem falar em reformas e melhorias e problemas relacionados a liquidez e queda de preço por ser um mercado cíclico. Já os FIIs me permitem uma maior diversificação, maior rendimento e maior oportunidade (leia-se compras periódicas via TSDB). Esses 3 itens isolados já são bons, juntos se tornam fantásticos. O mercado de FIIs pode piorar? Pode, mas pode melhorar também. Como diria o Bastter em algumas análises de empresas "há espaço para piorar e continuar bom". Existe risco de take over? Sim, mas a diversificação te ajuda com isso. Pegar o dinheiro e reaplicar naquilo que o TSDB mandar complementa essa ajuda. Mas ainda com relação a take over creio que o mercado de FIIs irá amadurecer (através dos seus cotistas) criando métodos que minizem esses impactos (uma parte disso sempre irá ocorrer feliz ou infelizmente). E a correlação SELIC x FII nao me assusta já que compro FII como patrimônio para o resto da vida. Explico: Se a SELIC subir e a cota do FII cair, compro mais barato e portanto mais cotas. Se a SELIC cair e a cota subir, problema nenhum com isso também.

Vou dividir minha experiencia tb: Venho estudando FIIs ha um ano, lendo tudo e assistindo o chat do Andre toda semana, li o livro, etc. Estudei muito e ate agora tenho a sensação que nao consegui entender algo. Comprei um pouco para "ver como funciona". Os meus FIIs cairam uns 10%, nao me importa pois o rendimento esta o mesmo. Gostei muito. Tenho uma casa de praia muito boa, tem valor bom, que alugo por um site, me da um trabalho enorme, diversos locatarios, exige manutenção e um retorno de 0,45% ao mes. Os FIIs me dão trabalho zero, diversificação, renda mais constante e retorno de uns 0,85% (quase o dobro!). Estou vendendo a casa de praia e vou comprar uns 20 FIIs com o dinheiro, todos de tijolo e sem rolos, todos para nao vender mais. O risco que vejo é algum take over, mas nesse caso OK pois recebo algum valor (mesmo que um valor menor algo vão pagar e assumo o risco) e com o dinheiro compro outro FII. E terei os outros 19. Outro risco é das cotas cairem, mas nao vou vender entao OK. Os rendimentos podem cair tb, mas na casa de praia os rendimentos as vezes caem muito, as vezes zeram num mes. Caramba, que outro risco existe e nao vejo??? Esses riscos todos estao OK para mim. Quero que FII represente 30% do meu patrimonio total. Pode ter risco de take over, de começar a tributar ou algum risco que eu nao veja. Mas em 20 FIIs dilui bem o risco e como falei a diversificação minimiza. E afinal em investimentos, o que nao tem risco? Andre & amigos, errei em algum lugar na minha analise? Abs.

Alguém já deve ter perguntado isso, mas como não achei lá vai! Comprar FIIs! Com P/VPA abaixo de 1 ajuda a minimizar o risco de takeover? Ou pelo contrário? Pore star mais barato as chances são amiores. Meu entendimento é o seguinte: P/VPA abaixo de 1 tem mais chances de acontecer um takeover, mas se tiver e o seu PM estiver próximo do preço atual, ou for o preço atual, você perde menos (ou ganha); Pode fazer takeover abaixo do VPA? |Houveram casos? Por fim só diversificação salva desse risco né?

Li o tópico inteiro de takeover, putz. "Só a diversificação salva mesmo"

Sim pode ter take over a qualquer preço, nada tem a ver com VPA. Quem comprou mais barato pode ate ganhar (take over maior do que o seu preço medio), mas é obrigado a vender da mesma maneira esse é o ponto. Assiste o ultimo chat do Andre que ele fala disso, la tem tudo, esta na pagina dos consultores. Abs.

Só recomendo cuidado com a falta de diversificação. Ter 20 FIIs te salva de um problema específico. Mas não te protege de um problema sistêmico. Exemplo: imaginem que os rendimentos de FIIs voltam a ser taxados como já foram. Isso irá comprometer seriamente a distribuição líquida de rendimentos, o que irá depreciar as cotas e atrair take-overs hostis. Ou alguma coisa que agilize o processo na justiça das revisionais, fazendo com que todo mundo peça redução dos alugueis. Ou alguma norma que aumente a concorrência entre os imóveis, como a proibição da cobrança de multas para interrupção do contrato. etc. etc. etc. O próprio André diz que ele não é parâmetro nesse quesito... Então não vamos inventar ideia....

OK boa, exercicio teorico imaginando o pior cenario tipo "o mundo acabou": - Imagine que os FIIs passem a ser taxados, a SELIC explode e as cotas desabam. - Como ficou muito barato, ocorrem take overs em todos os FIIs pela metade do meu preço medio. E o mercado de FII acaba. Se eu coloquei 30% do eu patrimonio em FII eu perco metade, então perco 15% do meu patrimonio. Mesmo assim OK ainda acho bom pois o cenario acima tem probabilidde muito baixa. E, novamente, o que nao tem risco? Numa ação da bolsa com OPA corro o mesmo risco nesse caso. Abs.

Imaginemos 3 investidores: Inv. A - Está 100% investido em ações Inv. B - Está 100% investido em FIIs Inv. C - Tem 25% em ações, 25% em FIIs, 25% em RF e 25% em imóveis. Imaginemos 3 cenários: 1 - Acontecem várias coisas simultaneamente que destroem o mercado de ações (pouco provável) 2 - Acontecem várias coisas simultaneamente que destroem o mercado de FIIs (pouco provável) 3 - Acontecem várias coisas simultaneamente que destroem os dois mercados. (menos provável ainda) Vejamos as consequências: Cenário 1: Inv. A se suicida, Inv. B não se afeta, C perde 25% do seu patrimônio; Cenário 2: Inv. B se suicida, Inv. A não se afeta, C perde 25% do seu patrimônio; Cenário 3: Inv. A e B pulam juntos da ponte, Inv. C perde 50% do patrimônio, mas ainda preservou 50% do patrimônio; Toda catástrofe é considerada pouco provável até que acontece. Alguém ainda tem dúvida da diversificação?

@rocarica e demais colegas, Aproveitando o que você escreveu sobre ter FIIs de tijolos sem rolos e por já ter lido o André comentando sobre isso, aqui no site já foi montada uma lista dos FIIs que sejam de tijolos e que estão sem rolos aparentes neste momento?

Pessoal, eu estou deixando vocês comentarem que o tópico está na verdade muito bom. Quanto a mim e os 100% em FII, eu aceito que pode e PROVAVELMENTE VAI ocorrer uma Trolha Muito Grande (tm). Questão de quando, não de se. E daí eu vou sofrer as consequências. @Gordão Uma lista de FIIs sem rolos aparentes é impossível de se fazer (desconhecido desconhecido), mas uma lista de FIIs com problemas óbvios de descontinuidade existe: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/81382e85-64bb-4e98-bfbb-8a725e624f7a.pdf

Tem a questão que o risco nos FIIs é o do mercado imobiliário, diferentemente das ações. Claro que isso não implica deixar de diversificar entre os FIIs.

@pjcosta, ainda assim há a possibilidade de diversificação do tipo de FII: escritório, loja, galpão, papel etc. Até entendo que possa haver risco sistêmico em mercado imobiliário, mas daí isso afetar todos os tipos de imóveis (e portanto todos os FIIs), só o fim do mundo mesmo. Ex: Escritórios podem sofrer por um tempo devido a oversupply, mas o mesmo irá ocorrer com galpões, lojas e shopping centers no mesmo período? Muito difícil. A mesma lógica serve para take over. Até entendo que um ou outro FII possa sofrer com take over por exemplo de escritórios. Esse risco pegar todos os níveis de FII de tijolo ao mesmo tempo... díficil.

Na minha humilde opinião, o que vejo como risco "oculto" é um eventual fim da isenção tributária sobre os rendimentos dos FIIs. Em tempos de "ajuste fiscal", essa hipótese me vem à cabeça como algo factível e quiçá inevitável. Se não agora, mais à frente. Qual seria o efeito imediato de tal fato sobre o valor nominal das cotas e sobre o retorno com os rendimentos? Estaria o mercado precificando esta hipótese? Sim, só para fazer pensar. Sds.

Fico contente em saber que não estou completamente paranóico (ou pelo menos não sou o único, o que já é um alívio...), dado que outros compartilham do mesmo receio. Parece que pode ser razoável aumentar um pouco a participação na carteira, sem exageros e com boa diversificação, e aguardar cenas dos próximos capítulos. Mas a discussão está ótima. Um ponto que deve diluir um pouco os riscos específicos desse mercado é a sua popularização, o que tende a aumentar com o tempo. A ideia do mercado é muito boa, como forma alternativa (e simplificada) de investir em imóveis. É torcer pra que ele vá ganhando maior popularidade por aqui.

Não acredito em uma popularização dos FIIs no curto/médio prazo. Alguns fundos que divulgam a quantidade de cotistas só vem reportando diminuição desse índice há algum tempo. O "Seromano" compra topo e vende fundo. Quanto os FIIs estavam disparando todo mundo queria entrar. Agora, só vejo gente saindo.

A maioria dos fundos de varejo estão sangrando cotistas pra valer. Mas curiosamente tem uma classe de fundos que não passaram pelo varejo que, em média, estão subindo em número de cotistas paulatinamente. Dois públicos com comportamentos diferentes? ;)

Fazendo um contraponto a ideia da remoção da isenção dos dividendos. O ponto principal da isenção é para fomentar, ajudar a crescer, se tornar popular essa modalidade de investimentos. Isso está ocorrendo? Não. Do meu ponto de vista, os FII tem que ganhar mais incentivos, talvez uma isenção de impostos para a venda de cotas com lucro. A remoção da isenção só teria que ser feita após a indústria de FII deslanchar, estamos anos longe disso. []s

@RPLeo ; Concordo com o que disse, mas o problema é que o "Leviatã" (União/governo central) tem uma sanha arrecadatória quase infindável, ainda mais em épocas de ajuste fiscal que objetivo manter o grau de investimento do país. Se tiverem que escolher entre dinamitar um mercado incipiente, como o dos FIIs, tendo como contrapartida uma contribuição - ainda que mínima - no cumprimento de um ajuste, vão fazê-lo sem dor na consciência. Sim, em termos monetários o valor é quase irrisório, mas dado que afetará "poucos investidores" não descartemos esta hipótese. Em tempo, continuo adquirindo cotas e seguindo meu plano, entretanto, procuro levar à conta esta possibilidade mais à frente. Sds.

Achei legal esse tópico Uns comentários sobre troca de casa/apartamento por FII: Lojas de varejo de quase todos os ramos vem sendo substituídas por comércio eletrônico. Investimentos em abertura de novos campi, lojas e salas com cursos de idiomas, técnicos, profissionalizantes, pré-vestibulares, etc sendo substituídos por e-learning/EAD. Empresas substituindo espaço de escritório por funcionários em regime de home-office, reuniões presenciais com clientes e fornecedores por teleconferência. Viagem+hospedagem em hotéis (hotel é imóvel) por teleconferência. Filiais por terceirização de serviços (menos redundância). Compartilhamento de infra-estrutura entre empresas. Novos sistemas de previsão de demanda e otimização logística reduzindo a necessidade de capital de giro alocado em estoques (menos necessidade de expandir galpões e CDs pra conseguir crescer). Agências bancárias sendo substituídas por agências virtuais. E tudo isso ao mesmo tempo em velocidade tanto grande quanto crescente. Num futuro breve talvez possamos somar a isso o *enorme e sem precedentes* impacto previsto com a impressão 3D fazendo que o consumidor final precise adquirir apenas o insumo, fazer o download do arquivo de projeto e produzir o item diretamente em sua residência, de modo a tornar obsoletos e vacantes inúmeros parques industriais de vários tipos. Até mesmo itens de porte maior como móveis ou de complexidade alta como eletrônicos poderão ser produzidos sob demanda diretamente no varejo, eliminando imóveis industriais e logísticos da cadeia produtiva de vários produtos. A conversibilidade de um imóvel de um tipo em outro, além de na maioria dos casos ter um custo alto, costuma levar muitos anos e as vezes esbarra em restrições de zoneamento, de consenso entre os investidores e muitas vezes já inviabiliza o retorno financeiro. Os data-centers e backbones que são criados ocupam infinitamente menos espaço físico do que as atuais indústrias, galpões, lojas, etc. Claro que muita coisa acima ainda nem aconteceu no Brasil. A gente demora muito mais pra sentir os efeitos (incrível, ainda temos cobradores de ônibus...), nossa infraestrutura de banda larga ainda é precária. Mas sabemos que sustentar essas ineficiências que temos também prejudica a economia no médio e longo prazo, coisa que também prejudica demanda por imóveis comerciais. A pessoa que tem uma casa/apto cujo inquilino desocupa (ou seja 100% desocupada) tem apenas o custo de condomínio e iptu. Pode ter que baixar o preço mas vai ser muito improvável não conseguir locar, pois as pessoas continuam precisando de moradia. Se não conseguir ainda poderá, se precisar, ficar inadimplente no condomínio/iptu por alguns anos sem maiores consequências na prática. Tem FIIs de laje corporativa que estão com ocupação de 65%. Os custos de condomínio são altos... se a ocupação cair pra 35% o fluxo de caixa provavelmente ficará negativo e o fundo teria que chamar aportes de capital dos cotistas (com boas chances de não ter adesão quase nenhuma) ou vender o imóvel com a corda no pescoço. Se em 8 anos os varejistas em média tiverem fechado 20% das lojas físicas, como vai estar seu FII de varejo com 5 lojas desocupadas que ninguém está interessado em locar? Nos FIIs de agências, quem vai querer comprá-las se daqui a 8 anos todos os bancos estiverem renovando apenas 30% dos aluguéis e devolvendo 70% delas aos fundos ao mesmo tempo? O André, se não me engano, decidiu concentrar tudo porque precisava de renda alta. Se uma pessoa que conhece os riscos vai chegar no momento de parar de trabalhar e quer mudar o perfil da carteira para geradores de renda/dividendos é uma coisa que consigo entender. Mas quem está em fase normal de acumulação fazer isso porque acha que está barato demais? Eu gosto de FIIs e tenho eles na carteira, vejo muitos pontos positivos, principalmente não ter que lidar com inquilinos. Mas pra mim tá longe, mas beeeeem longe de ser esse cenário cor de rosa aí, de ficar querendo vender tudo pra dar all-in em FIIs ! Na verdade se fosse pra esquecer o controle de risco eu teria muito mais ações. Desempenho passado não é garantia de ganhos futuros (nem em imóveis também) mas tem ações de empresas boas que se projetarmos o mesmo ritmo em 10 anos chegamos a yields altíssimos em relação ao preço de hoje, bem superior ao dos FIIs. E valorizações também muito superiores.

@sniper, só uma correção para algo que eu disse acima. Eu comentei em migrar de imóveis físicos para FII mas quis dizer: parar de investir em imóveis físicos e passar a investir em FIIs (sem ter que vender nada). E com relação ao que vc disse sobre All In, concordo plenamente (e não só para FII): se for dar All In em qualquer coisa a chance de tomar ferro é grande. Diversificação sempre: -- De tipo de aplicação; -- De diferentes ativos (empresas, FIIs etc); -- De diferentes categorias / setores / localidade geográfica Controle de risco em tudo (leia-se não alocar mais do que o seu coração aguenta) e acompanhamento periódico.

Tenho esse mesmo tipo de "receio". Apesar de ganhar bem, não tenho imóvel próprio, nem consigo investir em imóveis. Ao conhecer essa modalidade, achei muito interessante e dei uma estudada. Sei que investir em imóveis é diferente de investir em FIIs. Talvez por começar agora, onde o leão parou de morder a parte dele, tudo pareça um conto de fadas. É realmente muito bom pra ser verdade. É por isso que peguei algumas análises de carteiras que o Andre.PC fez, selecionei em torno de 20, li os relatórios, vi as análises em video que tinham e coloquei percentual igual na carteira. E ainda assim, coloquei um percentual pequeno na relação ações/FII/TD. Assim, mesmo se houver um colapso sistêmico, o apocalipse, tudo deu errado no mundo dos fiis, o patrimônio total cai pouco. Quem sabe conforme a experiência for crescendo ao longo dos anos, essa relação vá mudando.

Minha experiencia com os fiis vem de quase 2 anos. Faço um acompanhamento bem por cima tbm, leio os relatórios quem chegam no meu email, mas são poucos. Me preocupei mais com a diversificação, pois concordo com o André, acompanhar é uma coisa, PREVER é outra bem diferente e nos casos dos fiis, sinto lhes dizer meus amigos mas nós minoritários somos igual marido traído...SEMPRE O ULTIMO A SABER. Querem um bom exemplo??? HGBS11 - CRI´s Goiaberas... Alguém tinha como prever???? Portanto estudem, montem suas carteiras, mas a diversificação é o mais importante, e a segunda coisa mais importante é saber que um dia vai levar algum prejuízo, não é "SE" vai levar o prejuízo, é apenas "QUANDO" e "QUANTO" vai significar do seu patrimônio. Se não aceitam isso melhor não entrar em Fiis.

Gênio, gênio!! A melhor análise que já li em toda a minha vida: E tudo isso ao mesmo tempo em velocidade tanto grande quanto crescente.

Depois de uns 20 dias de ter feito a pergunta, ACHO que encontrei o "problema" rs. Hoje depois de um bate papo excepcional com o @André.PC, voltei a pensar no assunto, apesar de o tópico não ter sido esse. Nenhum motivo especial exceto pelo fato de que eu devo ser um dos caras mais cismados da terra. O hilário é que o problema que "achei" na verdade é a coisa mais óbvia, aquela que você aprende nos 3 primeiros minutos que lê sobre FIIs. É a tributação sobre a venda das cotas (isso até foi citado aqui, mas com foco totalmente diferente). Uma das premissas que eu citei pra que o investimento fosse tão bom, além do yield espetacular, era justamente a idéia de que, tudo o mais constante, as cotas (o "principal") tendem a acompanhar a inflação no longo prazo (utilidade relativa de imóveis). Essa premissa é uma ideia interessante e amplamente aceita. Mas a palavra chave é "acompanhar", ou seja, nem acima nem abaixo, e sim compatível com a inflação. O que eu não me dei conta é de que se confirmada, essa premissa é ruinosa para o investimento de LP em FIIs. Eu fiz umas 300 contas, mas nem vou postar a planilha porque ela ficou tão confusa que só eu me encontro nela (e olhe lá), mas cada um pode fazer as suas simulações. Mas em resumo, o ponto é que você paga 20% de imposto de renda sobre o "lucro" na venda das cotas. Só que se você partir do pressuposto de que esse lucro não é lucro, e sim APENAS reposição inflacionária, na prática você perde dinheiro nisso, e com surpreendente frequência essa perda é suficiente pra anular qualquer ganho com os rendimentos mensais isentos. Na prática, quanto maior o efeito da inflação (taxa e prazo), pior fica, MESMO partindo do pressuposto de que o valor da cota e o yield também vão acompanhar a inflação rigorosamente (mês a mês). Sob outro aspecto (menos importante), isso aliás me faz cogitar que o valor das cotas dos FIIs na prática não esteja tão vinculado à SELIC, e sim à própria inflação (há óbvia correlação entre ambas, mas fica a provocação). Enfim, pareceu-me que com a inflação usualmente elevada do nosso país, a premissa de "cotas acompanham a inflação" não atende, é necessário que elas se valorizem acima da inflação, o que muda bastante coisa (só tem efeito reduzido sobre 2 estratégias que estão nos extremos opostos - operações de curto prazo ou usá-los estritamente para geração de renda, sem jamais pretender dispor do principal). Fiz várias simulações, então eu vou deixar aqui a ideia pra que vocês avaliem e testem esse efeito pra podermos discuti-lo melhor depois.

Interessante abordagem sobre a incidência do IR sobre a correção inflacionária. Porém, isso vale também para o IR sobre os títulos de renda fixa que acompanham a inflação. Ou mesmo sobre ações no Longo Prazo (desprezando-se a isenção de 20K em vendas no mês). No fim das contas que muda é apenas a alíquota, não? E o governo é quem ganha com a inflação.

@Sparks.Fl Concordo com sua teoria para fundos passivos. Se o fundo for por exemplo geracional (compra e vende imóveis) esta tributação passa a ser isenta. Até uns 6 meses atrás não gostava de um fundo vender seus imóveis, achava que ele "desvalorizava", porém recebo de volta meu dinheirinho isento, diferente se eu vender a cota com lucro. Esta situação vai ficar mais clara quando as cotas pararem de desvalorizar, dai se vender paga IR só pelo fato de acompanhar a inflação. Os piores serão os fundos de fundos, se o fundo vender ou você, o IR é certo para a inflação. @lordedward, para que subir alicotas de impostos que é mau vista pela população, basta subir a inflação que o reflexo será em todos os meios de arrecadação. Para mim a inflação é o mais bem bolado imposto criado na face da terra.(funciona como juros compostos)

E daí a história de: não gire o patrimônio. Acumule, não venda. No médio prazo já aparece esse SEGUNDO imposto inflacionário (o primeiro é a inflação em si). No longo prazo, mais ainda. Daí a razão obscura, difícil de entender sem sentir na pele, que renda variável te leva mais longe que renda fixa. Simplesmente porque renda fixa tem prazo e renda variável não. E prazo, aqui, significa evento de resgate, com apuração e pagamento de imposto inflacionário real, imposto sobre parcela de valorização que é pura inflação.

@lordedward Sim e não. Sim porque a forma de incidência do IR é a mesma, e inevitavelmente incide sobre a reposição inflacionária. "Não" pra ações porque como você citou HOJE há isenção até 20k, mas principalmente porque no caso de ações, a premissa é que no LP elas rendam ACIMA da inflação. Renda fixa é outro bicho, na prática no fim só dá pra querer que ela mantenha seu patrimônio ao longo do tempo, o que já é alguma coisa. @Ktts há incidência de IR na amortização, só que o próprio fundo recolhe, por isso vai "líquido" para os cotista. O efeito prático é diferente da venda da cota, preciso parar pra pensar melhor o quanto isso afeta esse efeito da inflação (se é que afeta). Por óbvio estou presumindo aqui que a compra/venda sejam também apenas em linha com a inflação. Naturalmente, se o fundo comprar bem e vender bem, o cotista ganha com isso, mas a a causa básica do ganho é a "boa gestão" do fundo, não as próprias características do mercado, a aposta recai muito mais sobre os administradores do que sobre "imóveis" de forma geral. @André.PC Apesar de essa constatação ser, digamos, "negativa", posso ser maluco, mas ela me deixa bem mais tranquilo, porque traz as características do mercado pra um patamar que me parece mais equilibrado (pra B&H, não pra operações, em que ele permanece me parecendo completamente maluco). Em resumo, FIIs de fato são excepcionais como patrimônio para geração de renda, mas dispor do principal com surpreendente frequência não vai ser boa ideia. Pra mim atende porque (1) valorizo muito o fluxo de caixa e o que você pode fazer com ele e (2) não pretendo dispor do principal, mas pra uma estratégia "vou investir por X anos pra aumentar o patrimônio e depois tirar tudo" pode ser mau negócio. Enfim, só quis compartilhar essa perspectiva com vocês. Na prática estou contente pq sumiu a tal pulga atrás da orelha. Sugiro a quem puder simular. Pelas minhas contas, uma inflação relativamente moderada já basta pra anular um yield de 10% se houver "resgate" da cota perfeitamente corrigida pela inflação (não dá pra fazer a conta só descontando inflação do yield e depois 20% do principal, porque os rendimentos são mensais, então os prazos mudam, e o yield é "composto" se vc considerar a reaplicação).

Nunca fiz a comparação entre os preços de FIIs e a inflação. Mas já fiz alguns testes entre o IFIX e a SELIC e a adequação é muito alta. Além disso, existe uma questão: a SELIC-meta, definida pelo COPOM é uma taxa futura. A inflação é um dado passado. Você pode operar com suposições sobre a inflação (Relatório Focus, mercado futuro, etc), mas a precificação usando a SELIC-meta parece mais "redonda": você supõe que a distribuição de rendimentos dos próximos anos será a mesma do pasado, supõe que a SELIC não sofrerá alterações e faz o cálculo chamado de "Valor Presente de uma Perpetuidade". A questão da tributação inflacionária é longa e incide sobre a maioria dos investimentos. As exceções são conhecidas: LCI/LCA/Poupança; Ações abaixo de R$ 20k/mês; etc. Já que a ideia é ser um pouco apocalíptico, vou trazer outro debate: ainda que a SELIC e a inflação mantenham uma relação fixa, quanto maior a inflação, menor o ganho real. Faça uma simulação imaginando que a SELIC (ou o DI) seja uma função do tipo: Inflação + X. E comece a aumentar a inflação. A cada aumento da inflação o ganho real vai diminuir. Até que podemos chegar a um ponto em que haverá perdas. Exemplo: - Suponhamos que a SELIC seja Inflação+6%a.a; - É realizado um investimento de R$ 100 mil por um ano em uma aplicação que rende SELIC com alíquota de IR de 20% sobre os ganhos; Ambiente A: Inflação = 4% a.a. - A aplicação rendeu 10%, ou R$ 10 mil - A tributação é de R$ 2 mil - O valor resgatado líquido é de R$ 108 mil - O ganho real foi de 3,84% (108 mil / 104 mil - 1) Ambiente B: Inflação = 10% a.a - A aplicação rendeu 16%, ou R$ 16 mil - A tributação é de R$ 3,2 mil - O valor resgatado líquido é de R$ 112,8 mil - O ganho real foi de 2,54% (112,8 mil / 110 mil - 1) Ambiente C: Inflação = 20% a.a. - A aplicação rendeu 26%, ou R$ 26 mil - A tributação é de R$ 5,2 mil - O valor resgatado líquido é de R$ 120,8 mil - O ganho real foi de 0,67% (120,8 mil / 120 mil - 1) Ou seja, mesmo um investimento que garanta rendimento acima da inflação, não poderá garantir isso tão bem assim num ambiente macroeconômico mais caótico. Quanto maior a inflação, maior terá que ser o ganho sobre a própria inflação para trazer um ganho real.

@Nod.RJ, para continuar no seu exercício e usando o seu exemplo, troque a palavra SELIC por Tesouro Direto e chegaremos à conclusão que o TD é mais vantajoso com inflação mais baixa, menos vantajoso quando ela vai subindo. Abcs,

Perfeito o exemplo do Nod.RJ!! O que leva à conclusão de que, ao menos financeiramente, é melhor um ambiente de DEFLAÇÃO que de inflação. Mas deflação todos os governos e Bancos Centrais tentam evitar como o diabo evita a cruz...

@lordedward, Eu prefiro um ambiente com uma inflação baixa a um ambiente de deflação. O investidor de longo prazo quer uma economia forte, com um crescimento sólido. Normalmente, uma economia em deflação é uma economia aonde as pessoas não estão consumindo, não estão fazendo a "roda girar". Haver deflação em um mês ou outro não é nenhum problema. Faz parte no jogo. Mas uma economia que esteja com uma deflação mais permanente significa que as empresas estão tendo dificuldades em vender. Se não houver reversão, isso pode gerar desemprego, o que diminuirá ainda mais a capacidade de consumo, gerando mais demissões, entrando em um clico terrível. Por isso, você vê todos os países evitando ao máximo a deflação. Em situações assim, são necessárias medidas para impedir que a estagnação da economia. O Japão vem sofrendo com isso há algum tempo e agora a Alemanha também. Ambos governos estão buscando mecanismos para estimular o consumo e fazer a roda girar: Mais consumo, mais empregos, maior poder de compra, mais consumo, mais emprego, etc... Uma inflação baixa dá espaço para crescimento da indústria, sem corroer o poder de compra da população.

Sim. Por isso coloquei um "financeiramente" no meio da minha frase. É curioso um investimento que tem característica de "proteção" contra a inflação performar cada vez melhor em um ambiente com inflação cada vez menor. É contra-intuitivo.

@Sparks.FL Quando você diz que há incidência de IR na amortização, você está correto, porém quis dizer que o fundo (que compra e vende) ele é obrigado distribuir o “lucro” de forma isenta, e ele não amortiza, apenas compra novamente. No longo prazo o capital vai sendo reduzido. (vide HGRE, HGLG BRCR etc..). Sei que é difícil de enxergar isso, mas imagine casos extremos. Um fundo sem emissão secundária e sem considerar os alugueis e despesas, vende por 110 e compra imóveis por 100 durante vários anos 10x. No final ele distribuiu 100 isentos, e vale 100. você vende ele por 100 e obteve 200 sem pagar nenhum IR. Mas a inflação foi 50% e seu lucro real foi de apenas R$50,00. Se o mesmo fundo mantivesse o imóvel e ele valorizasse o preço de venda iria para 200 na sua venda ai você pagaria 20% de 100 – a inflação (R$50,00) = R$30,00. Compare que a diferença é grande 30 para 50 do seu retorno, ou no caso você perde 10% do Capital( 200 e 180).

Excelente tópico! Vale um PDF para guardar e revisar sempre. Parabéns!

Fantástico tópico!

@Sparks.FI, Acho que faltou incluir na análise a questão do Preço médio (não o de compra para o IR, mas da carteira), pois você pode retirar do capital investido os rendimentos recebidos. E aí, o investimento inicial tende a zero. Ou seja, no LP (cerca de 9 a 10 anos em FII) a incidência do IR será desprezível, mas no CP concordo que tende a aniquilar o investidor se as cotas tiverem baixíssima volatilidade. Na prática, RV no CP é terra de ninguém. Tendo a concordar com esta análise para o MP, onde as cotas tendem a ter a volatilidade estável, e a lucratividade ainda tem grande parte de inflação. Com certeza, é um investimento de LP como qualquer renda variável. Pode até ser muito lucrativo, mesmo tendo cotas com lucratividade negativa (IR zero) no LP por causa dos rendimentos (com IR zero).