100% vacancia, 95% distribuição, fim da RMG chegando...

FIIs e Imóveis
Ron68  
em 18/05/15 17:17

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
AlexFabian  
em 18/05/2015 19:11
concordo com vc, não faz sentido.
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klinden  
em 18/05/2015 23:44
Acredito que RGM não tem nada haver com 95% de distribuição. O RGM é um compromisso que o fii faz ao se lançar no mercado, portanto não podem deixar de comprir. Quando o RMG acabar o FII terá que viver por sí só.
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Ron68  
em 19/05/2015 00:05
Sim, a RMG não tem nada a ver com o limite de 95% diretamente. Mas no balanço mensal, a RMG é uma receita que o FII recebe de um terceiro, a construtora por exemplo. A RMG nesses casos é devida ao FUNDO e não aos cotistas. O FII não garante renda pre-determinada ao cotista. É o que eu entendi do prospecto de um deles pelo menos. Considerando isso, a discussão é se legalmente, dada a situação peculiar dos FIIs 100% vagos, a RMG poderia ser retida de forma a formar uma reserva de sobrevida e evitar um eventual problema à frente muito em breve.
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AndreLFSBacci  
em 19/05/2015 00:42
Nessa eu estou com o Ron68. A RMG é devida ao fundo para garantir uma distribuição, e fundo é obrigado pela regra dos 95% a distribuir. Daí que sim, na regra dos 95% atual (versão 2015 estrita) diz que tem de distribuir *na falta de instrução em contrário". Pode ainda o administrador reter, mas depois tem de chamar uma assembleia só por conta disso. Respondendo a inicial... Pode-se sugerir isso ao administrador, e eu acho perfeitamente válido que o máximo que investidores façam isso. Terminando aqui eu já vou mandar eu. Mas o único jeito de *causar* isso mesmo é conseguir alguém que tenha 0,5% das cotas do fundo. Com esse percentual já dá para encaminhar a questão. Caso alguém tenha esse percentual e esteja interessado nessa ideia me contate, que eu passo os borogodós. Na falta de ter *uma* pessoa com 0,5%, daí tem um cara na página do CEOC chamando cotistas numa lista para discutir uma provável proposta de chamada de capital. Sem força real, mas talvez no barulho saia.
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sniper  
em 19/05/2015 12:17
klinden mas a RMG é um compromisso de alguém (quem vendeu o imóvel ao fundo por exemplo) com o fundo. E não do fundo com o cotista. Do fundo para o cotista é mera distribuição. O fundo faz o que os cotistas decidirem... não vejo problema nenhum em fazer o que o Ron68 citou e também não entendo porque empurrar o problema com a barriga.
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AndreLFSBacci  
em 19/05/2015 17:39
Empurrar problema com a barriga tem razão: a admin vai ouvir reclamação de qualquer jeito, daí que ela escolhe aquela que menos jurídico ela corre. Cuja linha nem sempre é a mesma da lógica ou da prevenção. Fiz uma apresentação presencial ontem sobre isso. De como a ausência total e completa de gente com cotas o suficiente faz com que a decisão entre lucro ou prejuízo geralmente recai sobre o prejuízo.
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klinden  
em 19/05/2015 19:41
Sniper, eu falei só como eu achava que funcionava, acredito que o André.PC já deixou mais claro o que ocorre.
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AndreLFSBacci  
em 20/05/2015 02:22
Só para constar, ainda não apareceu ninguém com 0,5% do fundo disposto a fazer isso acontecer. Por inércia a resposta era e continua sendo "não", não retem. Simples assim.
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Nod  
em 20/05/2015 07:27
Só pra contextualizar: - CEOC - Tem 1.593.559 cotas. - 0,5% disso equivale a 7.968 cotas - Atualmente as cotas estão sendo negociadas a R$ 33,00 - Portanto, alguém teria que ter R$ 263 mil em cotas para convocar assembleia. - THRA - Tem 1.368.247 cotas. - 0,5% disso equivale a 6.842 cotas - Atualmente as cotas estão sendo negociadas a cerca de R$ 50,00 - Portanto, alguém teria que ter R$ 342 mil em cotas para convocar assembleia Alguém se habilita? Com certeza, vai haver fundos de fundos que vão ter esse mínimo. A questão é: será que algum gestor vai querer entrar nessa briga e correr o risco de ver o valor da cota cair, diminuindo o valor patrimonial do seu próprio fundo?
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evs  
em 20/05/2015 09:24
Na ultima vExame tinha um anuncio dos dois prédios (CEOC e THRA)...
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Nod  
em 21/05/2015 06:48
Não sei se alguém estava com essa curiosidade, mas eu estava. Fui dar uma olhada quais FIIs teriam participação relevante nesses fundos. Realmente não são muitos. A maioria dos fundos de papel são fundos de CRI. São poucos fundos de fundos ou com capital relevante em FIIs. Mas vamos aos resultados. E os resultados sobre esses fundos não são animadores: - BCFF: R$ 5,3 milhões de CEOC (março/2015) - BPFF: R$ 3,5 milhões de THRA (março/2015) E só. Não achei nenhum outro fundo com capital nesses dois FIIs.
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AndreLFSBacci  
em 21/05/2015 13:20
Só para constar, FII de FII tem uma estratégia diferente que investidor final, que por sua vez é ainda diferente de pessoal da take over hostil. Pessoal de take over quer ver o circo pegar fogo, quanto mais melhor. Pessoal de posição quer ver o circo pegar fogo, mas talvez preferindo operar em evento acionário (chamada de capital) tanto quanto mercado secundário. E investidor final quer que o investimento dê certo por si mesmo. Que é até bem razoável numa situação normal, mas que não é bem o caso aqui... Em outras palavras, o pessoal dos fundos, mesmo sofrendo com a marcação a mercado, pode não operar tão distante de outros tipos de investidores institucionais, só se mexendo depois que houver algum evento dessa natureza, mas não antes.
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Nod  
em 21/05/2015 23:31
@André.PC, desculpa mas não consegui entender quase nada desse seu último post. Explica aí...kkkk
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AndreLFSBacci  
em 22/05/2015 11:53
Quis dizer que FII de FII provavelmente não vai se interessar nessa discussão aqui, de pedir mudanças antes que a RMG acabe, entrando na briga só depois que a coisa acontecer ou uma assembleia for chamada... Pode-se tentar, é claro, e eu incentivo que esses fundos sejam contatados, com quaisquer ideias. Mas pouco adianta ficar insatisfeito se não conseguir esse resultado. Que para conseguir o efeito desejado, só mesmo alguém que tenha 0,5% (de preferência, 5%) do fundo.
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Ron68  
em 22/05/2015 18:52
@Andre.PC Infelizmente não tenho nem perto dos 0.5%, mas estou questionando o fundo sobre esse assunto. Recebi a resposta que os 95% da RMG eram obrigatorios distribuir. Há uma ata da CVM que abre espaço para a retenção via assembleia desde que seja justificada. Vejam a ata no link e me digam se vocês têm o mesmo entendimento: http://www.cvm.gov.br/export/sites/cvm/legislacao/circ/sin-snc/anexos/oc-sin-snc-0115-1.pdf O item (iii) diz: (iii) há possibilidade de os cotistas deliberarem em assembleia, mediante aprovação da maioria das cotas presentes, o não recebimento da totalidade ou parcela dos rendimentos automaticamente declarados nos termos do art. 10, parágrafo único, da Lei 8.668/93 e calculados com base no Ofício-Circular; Assim, possível parece ser.
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AndreLFSBacci  
em 22/05/2015 19:18
Possível é @Ron68 . E de fato alguns fundos que já mandaram a regra dos 95% pro escaneio, usando justamente esse ofício. Mas nesses casos teve assembleia, a assembleia dando aval do admin fazer isso desde antes. Na minha interpretação poderia fazer primeiro retenção e ter assembleia depois, mas isso depende de sinergia entre admin e cotistas. CEOC o stress está na tampa e não é de hoje. Nessa situação admin prefere seguir a regra ao pé da letra, mesmo que isso seja desastroso ao FII, simplesmente para não receber reclamação na CVM que descumpriu a regra, ainda que em benefício do fundo. Sem sinergia ou assembleia previa, tá com cara não que farão isso, mesmo sendo possível.
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sniper  
em 23/05/2015 13:10
Estou viajando aqui sem entender direito... qual seria o lado negativo para o adm/gestor em convocar a assembléia com essa proposta e deixar os cotistas decidirem?
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Nod  
em 23/05/2015 13:15
Tem adm/gestor que não gosta de ter esse trabalho. E, historicamente, a presença de cotistas em assembleias da FII é baixíssima.
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