Investir em Imóveis = Dor de Cabeça?

FIIs e Imóveis
eduardo.cavalcanti  
em 23/06/15 23:30

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
celtiberian  
em 23/06/2015 23:46
No Brasil é assim mesmo. Tudo demora. A forma de se proteger é a imobiliária fazer uma boa triagem. Necessidade de renda líquida em relação ao aluguel + encargos geralmente é mais restritiva até que para financiamentos... Isso tende a deixar a inadimplência baixa. Só que ao longo dos anos, no longo prazo, provavelmente vai dar algum problema. Isso é certo. Não digo nem problema de inadimplência, mas entregas de imóvel alugado costumam ter divergências em 80-90% das vezes (dados de uma imobiliária de POA). Se você não quer incomodação pode investir em FIIs. Neles você paga uma taxa de adm para alguém se incomodar por você.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #1 de 55
BIGDOG  
em 24/06/2015 00:01
Não vejo assim, não gosto de FII não gosto por que não gosto e pronto.:) Sobre imóveis, o segredo é ter uma imobiliária boa, se for para ter uma meia boca, alugue direto. No passado era quase impossível tirar um inquilino, hoje pode-se cobrar de fiador. Os problemas ocorrem geralmente porque o dono facilita algo para alugar mais rápido ai ferra tudo, Já tive as duas faces da moeda, imobiliária meia boca e boa, confesso que a boa é muito melhor, teve um caso que trocaram o inquilino e eu nem fiquei sabendo, pois me pegavam em dia (a imobiliária),
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #2 de 55
Buy_and_hold64  
em 24/06/2015 00:05
Dor de cabeça você pode ter em qualquer investimento.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #3 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 00:21
Sim, @Buy_and_hold64 , mas estou perguntando por curiosidade mesmo essa questão do inquilino não pagar, se alguém já teve dor muita dor de cabeça com isso. Pelo o que o BIGDOG e o celtiberian falaram, realmente uma boa imobiliária faz diferença. Vocês que estão mais por dentro do assunto, qual o % do aluguel é normal para se pagar por uma boa imobiliária?
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #4 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 00:53
aluguel eh extra qq coisa q o inquilino pagar ta bom aluguel = VC coloca na mao de uma boa administradora e esquece isso nao dar dor de cabeça alguma simplifica a vida
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #5 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 01:05
Legal, bom saber Bastter. Vi agora um conteúdo sobre aluguel com garantia e sem garantia em uma imobiliária. - Sem Garantia: em torno de 10% do valor do aluguel - Com Garantia: em torno de 20% do valor do aluguel Vale a pena pagar esses 10% a mais pela garantia?
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #6 de 55
stever  
em 24/06/2015 01:25
Eu fui inquilino de algumas imobiliárias já na vida, e assim pude conhecer o serviço do outro lado. Coloquei um imóvel numa dessas, são bem profissionais e exigentes, procura uma assim! Apesar de tudo, a vistoria de entrega foi bem meia boca. Hoje só penso em investir em imóveis bem localizados e sem luxo, que aí se estragar algo e a imobiliária deixar passar, o custo é pequeno. Também sei que hoje em dia a vistoria dessa imobiliária é feita com várias fotos, deve funcionar melhor.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #7 de 55
mfigueira1  
em 24/06/2015 07:22
@escalper, tenho um apto alugado no interior de SP. Fiz um contrato com uma boa imobiliaria, com excelente reputacao. Visitei a imobiliaria umas 3 vezes antes de colocar o meu ape para alugar. Tenta nao colocar o seu imovel em mais de uma imobiliaria, ja vi que muitos administradores nao se esforcam tanto em alugar algo que ele proprio tem concorrente (varias placas de aluguel de imobiliarias diferentes no seu imovel por exemplo) denotam que o locador esta desesperado para alugar e isso nao eh bom. Outra coisa, verifique com a imobiliaria a questao do inquilino. A que eu trabalho cobra 3 meses de aluguel e um fiador (esta taxa eh para garantir que o meu imovel sera arrumado caso o inquilino, quebre algo, se ocorrer algo com a pintura etc). Isso eh legitimo, entao vc tem o direito de escolher uma que faca esse trabalho. Alem disso, a imobiliaria que eu trabalho me paga direitinho todo o mes. Nao tenho uma unica dor de cabeca com isso, visto que se o inquilino nao pagar (e eu nem sei se ele paga certinho) a imobiliaria repassa o dinheiro para mim e o cobra juridicamente. Verifique tb como a imobiliaria faz a divulgacao do seu imovel (site de internet, contato com clientes, etc) tudo isso eh muito importante. JAMAIS JAMAIS JAMAIS faca contratos de boca... espero ter ajudado! abracos
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #8 de 55
Locker  
em 24/06/2015 07:45
@escalper, a economia da taxa de administração é o preço que você paga para perder o sono, então, arrume uma boa administradora que: -- Saiba filtrar bem os candidatos para locação; -- Tenha um bom contrato de locação (você pode pedir um modelo de contrato que eles fazem com locatário para saber o que é exigido); -- Exija fiador ou seguro fiança (em ambos os casos a imobiliária deve te enviar cópia das garantias que o locatário estará apresentando para a locação); -- Tenha serviços jurídicos para te proteger quando der problema (porque um dia vai dar); Quanto ao seguro eu não pagaria, 10% a mais para segurar é melhor você mesmo investir esse dinheiro para uma eventualidade de atraso no pagamento. Já os problemas de não pagamento podem ter muito a ver com a capacidade do locatário de pagar aluguel, portanto 2 coisas muito importantes para evitar isso: -- A triagem da imobiliária como disse o @celtiberian ; -- Evitar de ficar baixando o aluguel para "encaixar" no orçamento do locatário como disse o @BIGDOG (se o locatário já não consegue pagar o primeiro aluguel porque está acima do seu orçamento a chance dele ficar inadimplente é alta). Abcs,
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #9 de 55
fabricioband  
em 24/06/2015 07:47
@escalper Alugo meus imóveis há cerca de 15 anos. Nesse período desenvolvi um bom relacionamento com imobiliárias e corretores. Não pago mais que 8% de corretagem e tenho um ótimo atendimento sem histórico de atraso de aluguéis. Já passei por alguns meses de vacância. O que mais interfere na vacância para mim é a localização, pois moro em uma cidade universitária do interior de Minas Gerais cuja maior demanda imobiliária é de estudantes universitários ( os pais pagam em dia!!). Não tenho dores de cabeça, os aluguéis caem na conta e se transformam em ações e FII. Encaro os imóveis como reserva de valor e evolução patrimonial. Estou sempre comprando.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #10 de 55
anciaolucido  
em 24/06/2015 11:37
@escalper Conheço bem os dois lados. Fui inquilino durante 15 anos e só agora comprei minha moradia.Paralelamente fiz a opção de investir em imóveis residencias de baixa renda (alugueis entre 450, e 800,)bem localizados e bem cuidados, de 1 a 3Q, com e sem vagas. O retorno do baixa renda em relação ao capital investido é bem maior. Já tive problemas por conta de imobiliárias fajutas.Não me arrependo deste negócio. Pago 10% de taxa de Adm. Têm que ter fiadores ou fiança bancária.No meu caso não pago adicional para garantia de aluguel e nem pagaria, conforme foi dito acima o melhor é você mesmo administrar esse adicional.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #11 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 11:39
esquece garantia paga entre 7 e 8% q eh o q a maioria cobra da na mao deles e vai viver a vida tem risco? claro q tem tudo tem risco
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #12 de 55
celtiberian  
em 24/06/2015 11:42
@Cinova Você comprava à vista ou ia financiando os imóveis de investimento?
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #13 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 12:00
Vocês que investem, já aplicaram aquela recomendação do Roberto Kiyosaky (Pai rico, pai pobre) de, por exemplo: Quero comprar um quarto e sala aqui em Copacabana no RJ por 500K. Se eu tiver 100k ou 150k, já consigo dar uma entrada e o pago o financiamento com dinheiro do aluguel do inquilino. Alguém já fez esse esquema?
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #14 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 12:26
tanto faz isso nao faz a menor diferença eh puramente psicologico se vc comprar a vista recebe o aluguel se pagar parte, usa o aluguel para financiar q diferença faz? agora se comprar a vista vc vai receber mais, obvio pq nao vai pagar juros
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #15 de 55
fabricioband  
em 24/06/2015 12:34
Cuidado com esse esquema escalper. Compre imóveis que você tenha condições plenas de assumir o seu custo. Pagar prestações de imóveis com a expectativa de renda pelo aluguel e com a vacância se elevando no atual cenário econômico, é uma temeridade. Outra coisa, as taxas de juro no Brasil estão elevadas e bem acima daquilo que o imóvel vai lhe render. Nos EUA, isso deu mesbla e quebrou muita gente na crise imobiliária.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #16 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 12:41
pois eh fabricio tocou num ponto importante e se some inquilino vc paga como? acho isso pura ilusao so compre o q vc pode comprar
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #17 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 13:48
Entendi, tem que ter cuidado mesmo. O ponto que vi nesse esquema dele é que em vez de esperar juntar 450K pra comprar um imóvel, você com 450K da entrada em 3 com 150k e coloca pra alugar. Nesse caso, o inquilino na teoria paga pra você o seu imóvel e na teoria você gasta "apenas" 150k pra comprar um bem de 450k, ou seja, quando acabar o financiamento você terá 1.3M de patrimônio sendo que só saiu do seu bolso 450k. Ele defende muito essa ideia de divida para alavancar o patrimônio. Essa filosofia é bem legal, mas não é pra todo mundo. Tem q ter um bom patrimônio para poder manter os pagamentos em dia em caso de vacância, como vocês falaram e de maneira nenhuma pegar todo o patrimônio e fazer isso é claro. Mas, de qualquer maneira é algo a ser estudado. Como estou aprendendo ainda, é óbvio que não vou fazer isso agora. :)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #18 de 55
InvestidorBruto  
em 24/06/2015 14:43
Aqui isso não dá certo, porque voce nunca vai conseguir pagar as prestações só com o dinheiro do aluguel, mesmo com vacancia zero. Talvez quando ele escreveu o livro, as taxa nos EUA fossem baixíssimas e desse para fazer isso, mesmo assim considerando vacancia zero. Aqui não dá, e, até aonde eu sei, nunca deu. A taxa de imob acho que 10% é o máximo que dá para pagar, mais que isso é extorção. Eu nunca achei uma imobiliária boa, na minha cidade considero todas ruins para alugar e para administrar. Mas se achar uma boa, acho que vale a pena sim.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #19 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 15:26
paguei o imovel a vista recebo 1500 de aluguel por mes este dinheiro eh meu paguei o imovel financiado uso os 1500 para pagar a prestação e ainda completo e o imovel de 500K vai sair por 1M tudo psicologico sempre a vista eh melhor pode usar a segunda opção se tem os 1500 para dar todo mes se vai depender do dinheiro do inquilino vai terminar em mesbla querer usar ideia de financiamento de imoveis dos EUA no Brasil nao vai dar certo regras, condiçoes e taxas de juros totalmente diferentes
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #20 de 55
mauro06  
em 24/06/2015 15:46
Compra um imóvel de 500k financiado pra aluga significa que vc não tem 500K. É igual pega dinheiro emprestado pra compra um TD por exemplo. E do mais como disseram e se ficar com 3 anos de vacância?? Pra mim imóvel so qdo eu tiver mto dinheiro, prefiro diversificar com FII. 150K ja da uns bons R$ 1.500,00 por mês sem imposto e sem pagar juros pra ninguém, além de vc poder diversificar em um monte de FII e diminuir o risco. Sem fala que se o apto fica vazio tem as despesas com condominio, iptu, manutenção e por ai vai...
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #21 de 55
anciaolucido  
em 24/06/2015 16:04
@celtiberian Adquiri os imóveis (2 com 8 unidades térreas) há 15 anos quando me aposentei, pagos à vista. Gastei o dobro do que custaram para reforma-los, visando com isso ganhar atratividade para dar velocidade ao aluguel, evitando assim períodos longos de vacância.Todos as unidades com acessos independentes(privacidade) e serviços de água e energia individualizados. Os imóveis são em Belo Horizonte, nas Regões Norte e Nordeste da cidade. Próximos de Faculdades(inclusive UFMG), Aeroporto, comércio, shoppings e atual Centro Administrativo.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #22 de 55
anciaolucido  
em 24/06/2015 16:21
@celtiberian complementando: Os imóveis estão próximos de faculdades(inclusive UFMG), Aeroporto Pampulha, Shoppings, Centro Administrativo e comércio regional. Há uma rotatividade anual de cerca de 50% dos inquilinos, mas não demora realugar a preços de mercado.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #23 de 55
anciaolucido  
em 24/06/2015 16:28
@celtiberian A redundância se deve ao fato de ter reeditado e demorado aparecer.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #24 de 55
Sparks.FL  
em 24/06/2015 16:29
É sim possível comprar "alavancado" sem fazer asneira de acabar pagando mais caro ou assumindo um risco enorme. É só alavancar pouco. O exemplo do livro de ter 1/3 do capital não serve pro Brasil. Se você financiar 66% do valor do imóvel, essa prestação vai ser (bem) mais alta que o aluguel, é suicídio financeiro. O que você quer é o oposto, que o aluguel seja superior à prestação, de preferência por alguma vantagem razoável pra compensar vacância. Aliás a ideia é terrível. Tenho 450k, ao invés de comprar um imóvel à vista, compro 3 a prazo dando 150k de entrada em cada um. Com os nossos juros, 95% de chance de você acabar sem nenhum imóvel e sem o dinheiro. Em qualquer cenário, garanta que você tem o $ pra pagar o financiamento se ficar sem aluguel. Sem essa certeza, o risco vai nas alturas. De preferência (e é a minha escolha), garanta que você tem o capital pra QUITAR integralmente o financiamento se algo der errado sem depender de mais nada nem perder seu dinheiro todo. @mauro06 Comparar TD com imóveis é ainda mais descabido do que comparar TD com ações. É laranja com foguete, sequer chega a ser banana.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #25 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 17:00
@mauro06 O que ele fala muito sobre alavancagem é que o banco te empresta dinheiro para comprar um imóvel, mas pra comprar ações ou investir em fundos não. Ele fala muito sobre utilizar o dinheiro dos outros (financiamento) para ficar rico. A ideia é mais ou menos o tempo que você levar para juntar 450k e comprar 1 imóvel, você já poderia ter 3 imóveis com o mesmo valor gasto e o mesmo tempo. Um exemplo rápido: Dei entrada em um ap de 450k com 150k para pagar em 15 anos. Se eu esperasse para juntar 450k, talvez demorariam os mesmos 15 anos, sendo que agora eu já teria o Ap (valorizado tb) + sei lá uns 300k. Como o imóvel na teoria foi o inquilino que pagou 2/3, você alavancou o seu patrimônio com menos dinheiro. Como o Bastter falou, é complicado com as regras do Brasil, por isso to estudando ainda a viabiliade.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #26 de 55
mauro06  
em 24/06/2015 18:07
@Sparks.FL não estou comparando nada, leia oq respondi, falei que na minha opinião é absurdo pegar dinheiro emprestado para investir em aluguel de imóveis, só dei um exemplo. Vai comprar o imóvel por 500K e vai paga 1,5m em um zilhão de anos. Li o livro e como disse o Bastter esse modo de investimento pode dar certo nos E.U.A. aonde a taxa de juros é infinitamente menor que as praticadas aqui no Brasil. O livro é bem legal, nada contra, mas vai de encontro com oq falamos sobre os grandes, vc pode aprender com eles, mas a forma que eles operam so serve para eles. A parte mais importante do livro é o conceito de investir em ativos, isso é o mais importante, a forma de operar dita no livro pra mim não serve pra nada. Foi em outro país e mais importante, a vários anos atrás.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #27 de 55
mauro06  
em 24/06/2015 18:14
@escalper, ja pensei em fazer isso tbm, mas qdo vc ve as taxas de juros desanima, como eu disse além da parcela tem que contar que pode ficar vazio e ai entra outros gastos como impostos, condominio e manutenção.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #28 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 19:48
Vou dar um exemplo que pesquisei agora há pouco: Digamos que eu rode bastante e consiga achar um Quarto e Sala Em Copacabana, que só esteja precisando de uma pintura básica e tal, ou nem isso, por R$450.000,00. Digamos que eu de uma entrada de R$150.000,00, como citamos acima, e financie os outros R$300.000,00 na Caixa a, sei lá, uns 9,3%a.a durante 20 anos. Fiz uns cálculos aqui e pela tabela SAC, apesar de pagar menos juros, as prestações iniciais são maiores, o que já não é tão vantajoso, pois meu fluxo de caixa já começa negativo, mesmo alugando de cara. Agora pela PRICE, apesar de pagar a mais R$40.000,00 de juros no final do que a SAC, a prestação fica em torno de R$1.350,00. Se eu conseguir alugá-lo entre R$1.600,00 e R$1.800,00 o meu fluxo de caixa está pelo menos zerado, já tirando a parte da imobiliária, ou estou errado? Fiz uma conta que com valores próximos a realidade... Se estiver falando besteira me avisem rsrs Ao final de 20 anos (isso se eu não quitar antes), teria saído do meu bolso: 150k + gastos com os períodos de vacância + reparos essenciais, aproximadamente uns 200K. Os 300K + Juros seriam pagos pelos inquilinos. Acho que esse é o pulo do gato que ele fala. Ao final de 20 anos, digamos que o imóvel de 450k tivesse rendido, sei lá, uns 5% ao ano, então teria saído do meu bolso os 200k e eu teria um imóvel de 1.2M. Me corrijam se as contas estiverem erradas. :)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #29 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 19:51
qq negocio q leve tantas linhas para explicar nao me interessa mas cada um na sua
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #30 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 19:53
Po então vou esquecer ações! :)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #31 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 20:00
ação eh simples seja socio de empresas boas acabou :-))
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #32 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 20:08
Esqueceu da arte de analisar! rsrs
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #33 de 55
2007  
em 24/06/2015 21:45
Diversificação. Antes comprava um imóvel por 10x e alugava por 1x, na RF 10x rendia 0,5x. Hoje compro um imóvel por 30x e alugo com dificuldade pelo mesmo 1x, sendo que na RF 30x rende 2,5x Fora que ter problemas com inadimplência, ainda mais atualmente, é comum. Hoje pensar em comprar um terreno e fazer uma casa para alugar, no valor que estão os imóveis, no valor das taxas de juros, e no momento que vive o mercado de locação ... tem que pensar muito, isso hoje, amanhã só ele sabe.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #34 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 21:51
este pensamento para mim nao faz o menor sentido aluguel eh extra q nem VC ele nao faz parte do investimento em imoveis qq coisa q vier do aluguel ta otimo vejo gente q comprou um imovel por 200K e recebi 1% de aluguel = 2000 ai o imovel explodiu e foi para 2M e agora reclamam q recebem 0,3% de aluguel = 6000 nao se come % se come com reais
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #35 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 24/06/2015 22:35
Também acho que esse negócio de comparar RF com Imóvel não faz sentido. Falando em "comer", Imóvel é ativo real, RF não. Se tiver um crise braba aí, adeus RF. Imóvel pelo menos é seu. Bastter, uma curiosidade: No video "Eu Quero Ser Rico" você fala de um amigo médico que há uns 20 anos atrás começou a comprar Q/S em Copacabana e hj ele tem 20. Agora me fala: como um médico consegue comprar 1 apartamento por ano em Copacabana sem financiar ou fazer esse esquema que eu falei de comprar e alugar? Bem difícil, concorda? O cara nem comia guardando dinheiro pra colocar em imóvel, né? A não ser que fosse o dono do Hospital sei lá rsrs Abre o jogo aí ehehe
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #36 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 22:42
nao cara, ele comprou o primeiro, foi juntando dinheiro de trabalho e do aluguel para comprar o segundo, este demorou, o terceiro ja foi mais facil pq tinha o dinheiro de 2 alugueis, o quarto mais facil ainda todo dinheiro de aluguel ele reaplicou em mais imoveis entao os primeiros demoraram, depois q tinha 10 ficou bem facil comprar mais
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #37 de 55
mauro06  
em 24/06/2015 23:25
Leve em conta uma coisa.... Aonde tá escrito que seu apto vai valer 1.2 mi ? Quem garante? Outra coisa, agora a caixa só financia 50% Imóvel é renda variável, ele não vale o qto vc acha, ele vale o quanto estão dispostos a pagar. Pode estar valendo 1.2 mi ou 10mi ou 500k... 20 anos é mto tempo pra prever isso Ainda acho mto arriscado, pode dar certo ou não. Mas é minha opinião é eu sou meio burro....:))
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #38 de 55
Bastter  
em 24/06/2015 23:31
todo investimento tem risco imoveis tb todo investimento tem de saber o q ta fazendo, imoveis tb quando vc coloca riscos de um investimento nao torna ele ruim mas real
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #39 de 55
stever  
em 25/06/2015 03:41
@fabricioband, qual a sua cidade? Fiquei curioso pois parece com "uma das minhas".
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #40 de 55
fabricioband  
em 25/06/2015 06:35
@stever Moro em Viçosa, MG.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #41 de 55
Locker  
em 25/06/2015 07:13
@stever, "Fiz uns cálculos aqui e pela tabela SAC, apesar de pagar menos juros, as prestações iniciais são maiores, o que já não é tão vantajoso, pois meu fluxo de caixa já começa negativo, mesmo alugando de cara. Agora pela PRICE, apesar de pagar a mais R$40.000,00 de juros no final do que a SAC, a prestação fica em torno de R$1.350,00." Cuidado com esse pensamento. SAC tem prestações maiores mas tem também amortização maior, o que vai reduzir mais rapidamente a dívida (e com o aumento do aluguel no médio prazo você poderia amortizar a dívida mais rapidamente também). Tabela Price é boa só no início, depois sobe como um foguete e se estourar a inflação então... o aluguel nunca vai acompanhar os juros. Eu faço isso que o Kyosaki falou com 1 imóvel de valor pequeno. Aluguel por R$ 700, coloco, R$ 400 para uma prestação de R$ 1.100 (juros da dívida em R$ 748,00). Porém, não faço mais.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #42 de 55
Locker  
em 25/06/2015 07:19
Para isso que o Kyosaki falou no livro funcionar você precisa: -- Pagar pelo menos 30% do imóvel a vista (+ documentação e reforma); -- Fazer com que toda a prestação (ou pelo menos os juros + seguro dela) caiba(m) dentro do valor de aluguel; -- Ter um lastro grande de 1 ano de aluguéis (para uma eventual vacância); -- Se preparar para caso haja uma disparada na inflação e/ou queda forte no aluguel; -- Fazer amortizações periódicas para reduzir sua dívida (senão vai esperar 20 anos para começar a desfrutar dos rendimentos daquele bem); Eu fiz toda essa conta e percebi que há outros investimentos melhores (pelo menos para mim) como o FII por exemplo que me permite maior liquidez e usar o TSDB a meu favor. PS: Pretendo continuar investimento em imóveis diretamente, mas sem usar alavancagem.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #43 de 55
2007  
em 25/06/2015 09:15
Como eu disse tudo muda de região para região. Aqui eu posso dar um exemplo pratico de que um imóvel que subiu 100%, 200% em 6 anos e era alugado por 1 mil continua sendo alugado por 1 mil. Capitais ou cidades turísticas como Rio, São Paulo ... tem outra realidade eu conheço a da minha região.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #44 de 55
Bastter  
em 25/06/2015 09:28
insisto para quem quer investir em imoveis entender q o aluguel eh um extra q nem a VC e qq coisa q entrar do aluguel eh muito bom se nao entender isso e aceitar isso melhor nao investir em imoveis
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #45 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 25/06/2015 10:57
@Locker Muito bom o que você falou. O problema é que investir em FII você não consegue alavancar como ele prega. Vai no banco e pede 300K pra investir em FII. Vão rir da sua cara rsrs Brincadeiras a parte, eu tenho só 2 problemas com FII: 1 - Falou a palavra "Fundo" já fico incomodado e com um pé atrás. 2 - FII não é ativo real. Tem essa questão da alavancagem também, que eu ainda estou estudando como falei. Como tem diferenças grandes dos EUA pra cá, realmente é algo que demanda tempo para verificar a viabilidade. @Bastter, aluguel é extra se você pagar a vista, né? Se fizer financiamento para investir alugando aí não é extra, é essencial. :)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #46 de 55
fernando  
em 25/06/2015 11:03
Na minha humilde opinião. Financiar o imóvel com a pretensão de pagar as parcelas com o aluguel = Ser humano clamando por um tremendo ferro. A chance disso dar errado é muito grande. Para dar certo você precisa ter condições de pagar as prestações com tranquilidade mesmo sem receber o aluguel, caso contrário vira uma verdadeira aposta.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #47 de 55
Locker  
em 25/06/2015 11:25
É isso aí @Fernando47, eu fiz (e estou fazendo porque ainda tenho o imóvel nesse modelo) mas não faço mais, porque além do risco estou com parte do orçamento todo travado nos aportes para complementar o aluguel + garantias caso haja vacância / inadimplência. Meu objetivo é amortizar essa dívida para ficar livre dela e poder usufruir do aluguel como renda passiva.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #48 de 55
aa611114  
em 25/06/2015 14:54
Tenho investido em imóveis para locação e sinceramente não tenho do que reclamar... havia uma imobiliária fazendo a administração, mas com o falecimento do dono, acabei assumindo a gestão diretamente com os inquilinos, sem nenhum problema. Pode ser que eu tenha sorte, mas acho que o segredo é escolher bem os inquilinos... O mais difícil é comprar o primeiro.... depois os alugueis recebidos vão reforçando o caixa para juntar para os demais...
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #49 de 55
stever  
em 25/06/2015 22:18
@fabricioband, é Viçosa que imaginei mesmo.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #50 de 55
2007  
em 08/07/2015 19:08
@ escalper "Alguém aí que investe em imóveis tem muita dor de cabeça quando o inquilino não paga o aluguel? Isso costuma acontecer muito ou é raro? Sua resposta Como disse acabei de sair de um encrenca com um inquilino que foi despejado, agora aluguei o imóvel a dois meses e o novo inquilino acabou de comunicar que vai deixar o imóvel em uma semana, problemas financeiros, e pede um desconto de 50% na multa. Vamos levar em consideração a situação atual, que também é atípica.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #51 de 55
eduardo.cavalcanti  
em 08/07/2015 19:32
Entendi, mas você respondeu a minha pergunta: a situação é atípica. Obrigado! :)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #52 de 55
frankdukes  
em 10/07/2015 21:24
Se alavancar para comprar imóvel pode dar muito errado. Conheço pessoas que compraram imóvel na planta em 2011 e 2012 (em que os juros estavam baixos) e não tem dinheiro para quitar agora na entrega. E o valor total do financiamento explodiu por causa do aumento dos juros. O aluguel (se houver) não pagaria metade do valor estimado da prestação. Além disso, os juros atuais são bem maiores do que o potencial de rendimento dos aluguéis (em torno de 0,5% do valor do imóvel, ou menos). Caso financiasse, acabaria pagando 3 vezes o preço estimado do imóvel. Outro aspecto a ponderar além da taxa de administração da imobiliária, é o imposto de renda sobre os ganhos do aluguel, os quais podem chegar a 27,5% dos rendimentos, reduzindo ainda mais o ganho líquido. Agora se você tiver condições de comprar à vista, estão surgindo excelentes oportunidades de compra por causa da redução da demanda por diversos fatores como a redução de crescimento econômico, piora abrupta do crédito, grande quantidade de estoques junto às incorporadoras, grande quantidade de distratos.. Com isso a tendência é dos preços se reduzirem por um tempo ainda.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #53 de 55
donald.trampo  
em 13/07/2015 16:02
O livro do kiyosaki não tem aplicação nenhuma para o mercado atual brasileiro das grandes metrópoles. é ilusão achar aquele método funcione aqui em SP ou no RJ. 1) Juro no Brasil é altíssimo. 2) Relação preço do imóvel/aluguel é alta também nos grandes centros Talvez em algum outro momento, no futuro, esse método tenha aplicação.
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #54 de 55
Mcfly  
em 13/07/2015 16:46
O problema aí é aquilo que o bastter chama de "dar nome ao dinheiro". Paga a prestação, ok. Tá pagando juros, achar que não é se enganar. Recebe o aluguel, ok. Tem que saber que vai ter vacância. Uma coisa é uma coisa, a outra é outra. :-)
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Investir em Imóveis = Dor de Cabeça? - #55 de 55

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