Geracionais e o risco gestor/administrador

FIIs e Imóveis
stever  
em 22/11/15 2:59

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Nod  
em 22/11/2015 05:14
@stever, Primeiramente, achei o questionamento excelente, não só pelos argmentos como pela maneira racional como você os conduziu. É muito comum as pessoas terem algumas reações passionais nessas horas, o que leva a tomar decisões erradas. Todos os investimentos têm vantagens e desvantagens. É assim, sempre foi assim e sempre será. Nos FIIs não será diferente. Numa perspectiva bem simplória, um fundo com gestão passiva, só tem uma preocupação: manter o imóvel conservado e ocupado pelo maior aluguel possível. Já um fundo ativo, além disso ainda tem que ficar monitorando o mercado para buscar oportunidades de compra e venda do portifólio. Meu pai sempre diz: só erra quem faz. Como os fundos passivos não compram nem vendem, nunca irão errar na compra ou venda de um patrimônio. Já os ativos são os únicos sujeitos a isso. E os geracionais, por serem bem ativos, estão mais sujeitos a isso, assim como estão sujeitos a fazerem uma operação altamente lucrativa. Quanto à demora na divulgação de informações relevantes, isso é um problema de governança. Não se relacona com o fato de ser um fundo ativo. Exitem queixas semelhantes em alguns fundos passivos. Multas nem sempre são omissão do administrador. Às vezes surgem mesmo. Acabou de acontecer algo semelhante com o TBOF. Todo CRI está sujeito a rolo. Apesar de ser considerado renda fixa, é um tipo de papel com maior predisposição a rolos, por envolver, muitas vezes, cedentes sem experiência em se alavancar dessa forma. Ainda é um mercado meio novo. Enfim, você está fazendo a coisa certa: se a posição está incomodando, reduza-a. Sem raiva ou medidas exageradas. E nisso dou os parabéns. Investimentos são para dar tranquilidade, e não dor de cabeça.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #1 de 24
stever  
em 22/11/2015 07:42
Obrigado, @Nod.RJ. Quando falei dos problemas de FIIs, como o atraso para entregar informações, não pensei apenas nos geracionais, é um problema que acontece e pode acontecer com qualquer FII. O ponto é que os de gestão ativa (em especial os geracionais), estão mais sujeitos a mesblas por terem mais o dedo do gestor/administrador... da mesma forma que podem fazer ótimos negócios, como você bem mencionou... mas eu tenho achado que é muito ficar na mão do gestor... e governança, ainda mais em FIIs, é muito complicado de analisar. Eu simplesmente ignoro esse ponto, não deixo de investir em nenhum FII pelo gestor/administrador. Outra coisa, é muito difícil analisar no longo prazo se a gestão ativa é eficiente. Como fazer isso? A única forma que vejo de ter uma ideia, é acompanhar a TIR das vendas, além do que a gente analisa normalmente para qualquer FII, como vacância e etc. Desde quando invisto em FIIs, a impressão que tenho é que a grande maioria dos negócios teve uma TIR boa pra ótima, mas nunca parei pra olhar com calma. É por aí? Tem alguma sugestão pra isso? Sei que não dá pra ter controle de tudo e uma opção é não investir nos geracionais, mas vejo vários pontos positivos bem favoráveis... só estou tentando mesmo buscar uma discussão que possa amadurecer algumas ideias. E também entendo que em FIIs, o gestor teria que ser bem talentoso para fazer um grande estrago, por isso longe de me preocupar ou perder sono com isso.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #2 de 24
Nod  
em 22/11/2015 08:09
@stever, Não tenho nenhuma estatística à mão, mas, pela memória, vejo a maioria dos geracionais gerando bons resultados na gestão do seu patrimônio. Porém, não podemos nos esquecer que o mercado imobiliário passou por um período muito aquecido até pouco tempo atrás. Era bem mas fácil ter um bom lucro imobiliário: bastava comprar e aguardar. Agora está um pouco mais difícil, o que vai demandar mais habilidade do administrador/gestor. Avaliar se deu certo ou não é um pouco subjetivo. Acredito que a TIR seja um dos fatores, mas não podemos olhar só isso. Temos que observar a estratégia como um todo. Olhar menos a árvore e mais a floresta. Sim, podemos dizer que fundos passivos são naturalmente mais conservadores que os ativos. Isso quer dizer que há um menor risco com um menor potencial de retorno. Os geracionais tendem a ter um potencial de sobrevivência muito maior que os demais fundos e tendem a ser mais "multi-multi" que os demais fundos. E isso são características bastante desejáveis. Com isso em mente, cada um vai gerenciar o seu portifólio com base no seu próprio perfil.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #3 de 24
Tusa  
em 22/11/2015 10:39
Olá! Não tenho como contribuir com o debate, por falta de conhecimento. Mas aproveito para tirar uma dúvida: tenho lembrança de ter lido aqui no blog que o DRIT também é geracional. Estou enganado?
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #4 de 24
D@go  
em 22/11/2015 11:20
@Tusa ,o DRIT é multi imóvel e multi inquilino ,mas não tem gestão ativa e nem fez emisões de cotas subsequentemente portanto ele não é geracional.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #5 de 24
nobo  
em 22/11/2015 11:21
DRIT acho que está só como candidato. Liquidez pequena e tamanho menor em relação aos outros.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #6 de 24
Nod  
em 22/11/2015 13:44
Eu considero o DRIT como geracional. Já fez três emissões (conforme consta no relatório mensal). E vem comprando imóveis. Por ser menor que os demais, as compras não são tão frequentes, mas é proporcional. E liquidez não é critério para caracterizar ou descaracterizar como geracional.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #7 de 24
D@go  
em 22/11/2015 15:52
@Nod.RJ,sendo assim um fundo pode se transformar em Geracional? Ele poderia ser constituído como um fundo digamos "passivo" e depois mudar sua natureza para "ativo"?
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #8 de 24
Nod  
em 22/11/2015 16:31
Sim @mariotauma, Essa classificação de geracional não é oficial, não é objetiva, e não é estável. Se o HGLG, por exemplo, parar de fazer emissões e parar de negociar muito seu patrimônio, a gente tira da classificação. Se o TRXL começar a fazer emissões e ficar mais "dinâmico" nas negociações, a gente inclui.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #9 de 24
cmweber  
em 22/11/2015 16:56
O TRXL já fez umas 4 emissões, não? Inclusive para compra e reforma de imóveis. Acabou de vender um imóvel da carteira. Isso não o tornaria geracional?
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #10 de 24
sniper  
em 22/11/2015 17:08
@stever Sobre a "avaliação de desempenho" da gestão ativa, é meio complicada mesmo. O pesoal geralmente analisa um track record de décadas, considerando que o gestor ainda esteja vivo, ou que o método dele seja suficientemente "objetivo" pra poder ser replicado pela empresa gestora independente da pessoa física que esteja no comando. Enquanto no Brasil a bolsa é majoritariamente formada de coisa que não presta e a economia sofre intervenção demais, em ações a gestão passiva não funciona como deveria e fundos de ações só servem para gerar comissões pra bancos e corretoras mas no resto do mundo já tem um bom consenso a respeito das estratégias de investimento passivo, com índices (compra um ou alguns ETFs com taxa adm de 0.05%aa), já que fica claro que a maioria dos gestores no médio e longo prazo não conseguem bater o mercado. No Brasil é tudo recente então claro que não vai existir dados, mas esse artigo sobre REITs de imóveis americanos diz que a maioria dos REITs de gestão ativa, com o passar dos anos, vem tendo seu desempenho cada vez mais parecido com os REITs de gestão passiva. http://ibd.morningstar.com/article/article.asp?id=632253&CN=brf295,http://ibd.morningstar.com/archive/archive.asp?inputs=days=14;frmtId=12,%20brf295
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #11 de 24
sniper  
em 22/11/2015 17:55
@stever, Minha maior posição também é no KNRI. Eu queria principalmente fundos com diversificação interna e acabei me vendo restrito praticamente aos geracionais, por falta de opção. Diversificar apenas tendo mais FIIs, não reduz o risco da mesma forma que a diversificação interna. Infelizmente (pra mim) por enquanto a maioria dos que tem alguma diversificação são geracionais. Tenho esses incômodos que você citou e tenho outros também principalmente no Brasil onde os padrões éticos costumam ser mais baixos que no resto do mundo e, como já trabalhei no mercado imobiliário, vi que onde tem "carta branca" é muito comum parte do valor ser "transferido" (eufemismo) do dono do imóvel para o gestor, das mais variadas maneiras. Minha vontade mesmo seria ter à disposição vários fundos com diversificação interna boa e gestão passiva para escolher. E que a gestão se focasse em mantê-los locados e bem conservados. Taxa de gestão vinculada à receita é o modelo utilizado por imobiliárias de menor porte e acredito que traz um "alinhamento de interesses" muito maior do que esse baseado em PL. Mas novamente ficamos a mercê das opções disponíveis na pequena bolsa brasileira. Considerando que um volume mais relevante de novas emissões provavelmente só vira anos depois que sugir um novo "boom" na economia, não há muito o que se fazer. Fiquei pensando ao longo de 2015 e estou inclinado a fazer o seguinte: ao invés de reduzir o % de geracionais, dividir o % da minha carteira que está em FIIs em duas partes, uma em FIIs outra em REITs nos USA, europa e ásia (1 conta multicurrency nos USA de onde dá pra comprar REIT de qualquer país) Como lá fora tem os REITs passivos isso já me resolve. Tem outras coisas que pesam nessa minha decisão, como a correlação entre crescimento econômico e valor dos aluguéis. Como não sou muito otimista com o Brasil, que só tem partidos de esquerda e que agora se acumulou com a nomeação de um STF de esquerda, e em breve legislativo mais esquerda já que agora empresa não vai poder financiar campanha então isso vai dar os 2 terços suficientes pra mexer na constituição. Não parece uma boa idéia alocar 100% dos FIIs aqui.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #12 de 24
stever  
em 23/11/2015 00:23
Obrigado pela resposta, @sniper ! É esse tipo de discussão que procuro. Meu objetivo em FIIs é investir em imóveis de forma diversificada, se quero investir em gestor, acho mais interessante ações da São Carlos, por ex... adoraria que não existisse a tal gestão ativa, fica muito investir no gestor, embora acredite que ainda exista alguma legislação que projeta os cotistas, não pode ser tão bagunçado assim... mas é só lembrar do caso BRCR recente, um rolo absurdo que eu preferia não participar, mesmo não dando pra saber se seria bom ou ruim. É colocar o dinheiro no escuro. Apesar disso, vemos a maioria dos bons FIIs com vacância baixa perto da vacância das cidades de SP e RJ, o que demonstra uma boa gestão. Também lembro que os negócios geralmente são com TIR boa, mas como o Nod disse, isso foi fácil nos últimos anos. Sobre a sua carteira com geracionais, acho tranquilo FIIs passivos mono imóvel, multi inquilino, como EDGA, FPAB, RNGO (2 no caso, mas mono endereço) e etc. Inclusive, por esse incômodo recente, resolvi aumentar o objetivo deles. Agora ficam em torno de metade do objetivo dos geracionais individualmente, mesmo com a diversificação interna de imóveis muito menor. É como se o fato de ser passivo ganhasse uns pontos pra mim. Bom, no fim só a diversificação salva mesmo, por isso tenho uma carteira longa, não só em FIIs como fora, mas continuarei me questionando sobre os benefícios da gestão ativa. Sem dúvidas 100% em FIIs é loucura, não chego nem a 1/3 disso.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #13 de 24
Cleber46  
em 23/11/2015 03:41
Pra avaliar geracionais eu considero o crescimento do fco q inclui receitas do alugueis e crescimento dos proventos (q inclui tudo, aluguéis e vendas). Se proventos crescem e fco ñ quer dizer q FII ñ está sabendo aproveitar potencial dos imóveis pra renda.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #14 de 24
Nod  
em 23/11/2015 06:49
@evs e @stever, Como os os fundos MULTI-imóveis e MULTI-inquilinos são de gestão ativa, só tem um jeito: usar a Filosofia Bastter. Você mantem seu recurso investido enquanto aquele ativo tem valor. Perdeu valor? Mudou muito a "cara" dele e você já não está confortável? Sai. Simples. PS: o uso de maiúsculas foi para me referir àqueles fundos que tem realmente muitos imóveis e/ou inquilinos e não dois ou tres.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #15 de 24
stever  
em 23/11/2015 09:55
@Cleber46, é uma boa analisar o crescimento do FCO ao longo dos anos, mas só com tempo isso deve ficar mais claro mesmo... sem esquecer de considerar a diluição com as novas emissões.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #16 de 24
Tejeda  
em 23/11/2015 10:32
@stever , poderia dizer qual ou quais administradores "suspeitos" já atrasaram a comunicação ao mercado de eventos relevantes que possam impactar na performance do fundo para que desfaçam suas posições antes? você apenas acha isso ou tem alguma informação mais firme acerca destas "manobras"? creio que teoricamente isso se configuraria em Insider Trading o que é crime com pena de multa e reclusão.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #17 de 24
stever  
em 23/11/2015 13:08
@Tejeda, a gente lê por aí, mas, como falei acima, eu nem me atento a esses detalhes e sigo a filosofia de que ninguém botou uma arma na minha cabeça pra comprar nada... então, caso eu seja contra algo, vendo minhas cotas e sigo a minha vida. Se quiser posso achar alguns desses rolos exatos. Recentemente teve um FII aí que demorou uns meses pra avisar de obras e um outro que divulgou distribuição de rendimento incorreta, com posterior correção, por ex.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #18 de 24
sniper  
em 23/11/2015 14:21
Também tenho alguns que são mono-multi: VLOL, FVBI, SDIL, ONEF, e HGJH que tem 2 imóveis. Mesma situação que a sua, eles tem % um pouco acima do que deveriam ter se eu tivesse levado em conta somente a diversificação interna. Mas com certeza se esses fundos expandissem para pelo menos uns 3 imóveis, ou desejavelmente uns 6 eu acharia BEM melhor Na verdade ali não quis dizer 100% da carteira em FIIs, quis dizer 100% da parte da carteira que está em "fundos imobiliários" estar em FIIs brasileiros. Que é o meu caso, por enquanto.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #19 de 24
Nod  
em 23/11/2015 21:10
Gente, pra equilibrar os percentuais é simples: basta ajustar no TSDB para o que vocês querem. Todo mês, você compra o que o TSDB mandar e pronto: daqui a tempo, tá tudo arrumado.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #20 de 24
fernando_bel  
em 26/11/2015 13:56
@stever fui somar os percentuais dos mesmos geracionais que vc citou e deu 45% na minha carteira, bem eu não sou especialista em FIIs mas acho que para ter tranquilidade a solução é diversificar em classes de ativos-> classes de Fiis -> Fii's. Nós não temos como analisar todos os negócios que os administradores fazem, até pq eles divulgam quando o negocio já está fechado, nos resta esperar que eles façam um bom trabalho, afinal de contas eles recebem mensalmente para isso e que a TIR seja satisfatória. Eu procuro diversificar, e não ficar neurado com isso, até o momento a minha renda passiva com os aportes mensais e reaplicação dos DY está subindo, melhor botar no automático, ir acompanhando, e tocando a vida.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #21 de 24
Nod  
em 27/11/2015 06:28
@fernando_bel, Quem é sócio tem sim que acompanhar os negócios. Não em todos os detalhes e nem com paranoia Uma vez por ano, faz uma avaliação geral, vê se ainda tem valor. Se tem, mantém na carteira; se não tem, sai.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #22 de 24
fernando_bel  
em 27/11/2015 14:18
@Nod.RJ nós so conseguimos acompanhar o negocio a partir do momento que o FII lança um FR ou através do relatório mensal (que normalmente tem um delay), ou seja acompanhamos depois que os negócios já estão praticamente fechados ou consolidados. Por isso que eu disse que não adianta ter neura com os fundos de gestão ativa, sempre vamos descobrir tarde, ai só nos resta ver se a TIR foi boa, sendo boa, segue o jogo. Essa é a minha visão, senão o cara fica doido querendo dominar aspectos de uma negociação que ele não tem controle nenhum. Mas eu concordo contigo, uma vez por ano, faz balanço, não está confortável diminui o percentual ou sai, senão fica igual os pisca-pisca de balaço trimestral.
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #23 de 24
Nod  
em 27/11/2015 20:23
Então falamos quase a mesma coisa. Tá tudo certo e segue o jogo! :)
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Geracionais e o risco gestor/administrador - #24 de 24

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